Judicialis Rechtsprechung

2. Eine solche Festsetzung ist nicht deshalb abwägungsfehlerhaft, weil sie keine Rücksicht darauf nimmt, dass der Inhaber eines in dem betreffenden Bereich vorhandenen Gartenbaubetriebs gezwungen sein könnte, seinen Betrieb einzustellen, wenn die Gemeinde im Hinblick auf das Vorhandensein dieses Betriebs auf den Betriebsgrundstücken ein höheres Maß der baulichen Nutzung erlaubt als im übrigen Teil des Mischgebiet.

8 S 1997/01

Verkündet am 24.9.2001

In der Verwaltungsrechtssache

wegen

Baugenehmigung

hat der 8. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg durch den Vizepräsidenten des Verwaltungsgerichtshofs Prof. Dr. Schmidt sowie die Richter am Verwaltungsgerichtshof Schenk und Rieger auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 20. September 2001

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 3. April 2001 - 9 K 152/00 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Lebensmittelmarkt sowie einen Parkplatz mit 191 Stellplätzen.

Das Vorhaben soll auf den von der Klägerin am 2.11.1998 gekauften, zusammen 7.597 m2 großen Grundstücken Flst.Nr. 396 und 1373 in Wangen verwirklicht werden. Der Kaufvertrag ist noch nicht vollzogen. Die Grundstücke, auf denen bis Ende 1998 eine Gärtnerei betrieben wurde, befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Vorderes Ebnet" vom 3.5.1982, der die westlich der Bregenzer Straße gelegenen Grundstücke als Mischgebiet ausweist. Das Mischgebiet ist in vier mit MI 1 bis MI 4 bezeichnete Teilbereiche gegliedert. Das ca. 42 x 21 m große Teilgebiet MI 3, in dem Tankstellen ausgeschlossen sind, erfasst den mit einem Wohnhaus bebauten Teil des Grundstücks Flst.Nr. 396. Die Grundflächenzahl ist auf 0,4, die Geschossflächenzahl auf 0,8 festgesetzt, was den für das MI 1 und das MI 2 getroffenen Festsetzungen entspricht. Der übrige, bisher mit Gewächshäusern bebaute Teil des Grundstücks sowie das angrenzende Grundstück Flst.Nr. 1373 sind als MI 4 ausgewiesen. In diesem Gebiet sind nur Gartenbaubetriebe und deren Nebenanlagen in Form von Glas- und Gerätehäusern zulässig. Die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl betragen jeweils 0,8. Der von der Klägerin geplante, ca. 43,11 x 24,74 m große Lebensmittelmarkt nimmt außer dem größten Teil der als MI 3 ausgewiesenen Fläche auch einen Teil des MI 4 in Anspruch.

Der von der Klägerin mit Schreiben vom 21.10.1998 gestellte Bauantrag wurde von der Beklagten mit Bescheid vom 27.1.1999 mit der Begründung abgelehnt, dass das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspreche. Abgesehen davon, dass auf dem größten Teil des Baugrundstücks nur Gartenbaubetriebe zulässig seien, überschreite das Bauvorhaben erheblich die im MI 3 ausgewiesene überbaubare Grundstücksfläche. Überbaubar seien ca. 360 m2, während tatsächlich rund 700 m2 zur Überbauung vorgesehen seien. Die Voraussetzungen für eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB seien nicht gegeben. Die Stadt habe durch umfangreiche Bebauungsplanregelungen die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass sich Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten nicht außerhalb der Innenstadt ansiedeln könnten. Diese städtebauliche Zielsetzung solle dazu dienen, die gewachsenen Strukturen zu erhalten und die Funktion der Innenstadt als Versorgungszentrum zu sichern. Eine Abweichung von diesem städtebaulichen Ziel sei nicht vertretbar. Eine Abweichung sei auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen nicht vereinbar, da sich die unmittelbar angrenzende Bebauung faktisch als reine Wohnbebauung darstelle. Die Ansiedlung eines Einzelhandelsgeschäfts sowie die geplante Vielzahl von Parkplätzen lasse bei der Art des Betriebs eine erhebliche Fahrzeugfrequenz erwarten, welche mit den Emissionen der ursprünglichen Planfestsetzung nicht vergleichbar sei. Auch die Andienung des Betriebs, welche erfahrungsgemäß in der Nachtzeit oder in den frühen Morgenstunden erfolge, berge ein erhebliches Störungspotential.

Der von der Klägerin gegen diesen Bescheid eingelegte Widerspruch wurde vom Regierungspräsidium Tübingen mit Widerspruchsbescheid vom 10.8.1999 mit der Begründung zurückgewiesen, dass keine Ermessensfehler bei der Entscheidungsfindung der Beklagten festgestellt werden könnten.

Die Klägerin hat am 28.8.1999 beim Verwaltungsgericht Sigmaringen Klage erhoben mit dem Antrag, die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheids sowie des Widerspruchsbescheids zu verpflichten, über den Bauantrag vom 21.10.1998 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden und zur Begründung geltend gemacht: Der Lebensmittelmarkt als solcher solle auf dem bauplanungsmäßig abgegrenzten Grundstücksteil, welcher am Bebauungsplan mit MI 3 bezeichnet sei, errichtet werden. Die Art der Nutzung sei durch die Festsetzung des Bebauungsplans gedeckt, da das Vorhaben mit einer Verkaufsfläche von 669,856 m2 unterhalb der Grenze zum großflächigen Einzelhandel bleibe. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sei diejenige Fläche, die sich zwischen Kassenanlage und Außenwand befinde, nicht hinzuzurechnen. Die Überschreitung der Grund- und Geschossflächenzahl könne durch die Übernahme einer Flächenbaulast ausgeräumt werden, zu deren Übernahme der Grundstückseigentümer seine Bereitschaft erklärt habe. Die Errichtung der Stellplätze auf dem übrigen Grundstücksteil sei ebenfalls zulässig. Einer solchen Nutzung stehe die im Bebauungsplan getroffene Festsetzung, die dort ausschließlich Gartenbaubetriebe und ihre Nebenanlagen erlaube, nicht entgegen. Zum einen betreffe diese Festsetzung nicht Stellplätze gemäß § 12 BauNVO, zum anderen würde eine solche Interpretation des Bebauungsplans dazu führen, dass eine sogenannte Projektplanung vorliegen würde, die nach § 1 Abs. 5 BauNVO nicht zulässig sei. Unabhängig davon seien die Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB erfüllt, da die Nichterteilung einer Befreiung zu einer nicht beabsichtigten Härte führen würde. Beim Beschluss des Bebauungsplans sei man offensichtlich davon ausgegangen, dass der alteingesessene Gärtnereibetrieb auf Dauer bestehen bleiben werde. Die mittlerweile eingetretene Situation sei daher bei der Planung nicht bedacht worden. Durch die Erteilung der Befreiung würden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Auch nachbarliche Belange stünden ihr nicht entgegen.

Die Beklagte hat Klagabweisung beantragt und sich zur Begründung im Wesentlichen auf ihren Bescheid vom 27.1.1999 bezogen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage nach Einnahme eines Augenscheins mit Urteil vom 3.4.2001 abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen Folgendes ausgeführt: Der Erteilung der von der Klägerin beantragten Baugenehmigung stehe § 11 Abs. 3 BauNVO entgegen, nach der großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken könnten, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig seien. Bei dem Vorhaben der Klägerin handle es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb in diesem Sinn, weshalb er in einem Mischgebiet unzulässig sei. Nach den Angaben im Bauantrag zur Nettogrundfläche habe das Vorhaben, nur auf den Verkauf bezogen, eine Fläche von 791,524 m2. Rechne man die Flächen vor den Kassen ab, so bleibe eine Verkaufsfläche von ca. 750 m2. Der geplante Lebensmittelmarkt sei folglich auch bei einer solchen Berechnungsart als großflächiger Einzelhandelsbetrieb anzusehen. Von dem Vorhaben gingen nicht nur unwesentliche städtebauliche Auswirkungen aus. Zwar greife die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO im vorliegenden Fall nicht ein, da das Vorhaben eine Geschossfläche von 1002,249 m2 aufweise und damit unterhalb der Grenze von 1200 m2 liege. Im vorliegenden Fall bestünden jedoch Anhaltspunkte dafür, dass auch ein Vorhaben von weniger als 1200 m2 Geschossfläche Auswirkungen im Sinn des § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO haben könne. Zwar sei das fragliche Gebiet in einer Untersuchung der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung - GMA - vom Juni 1996 nicht enthalten. Daraus lasse sich jedoch nicht der Schluss ziehen, dass deshalb eine Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel in anderen Gebieten als unproblematisch angesehen werden könnte. Denn für eine Berücksichtigung des Gebiets habe zum Zeitpunkt der Beauftragung der GMA keinerlei Anlass bestanden, da sowohl aufgrund des Bebauungsplans als auch des vorhandenen Gebietscharakters nicht davon auszugehen gewesen sei, dass sich das fragliche Gebiet in Richtung der Ansiedlung großflächigen Einzelhandels entwickeln würde. Da das fragliche Gebiet in fußläufiger Entfernung zur Innenstadt liege, sei anzunehmen, dass die Wohnbevölkerung, die ihren Lebensmittelbedarf derzeit zumindest teilweise in der Innenstadt befriedige, dies künftig nicht mehr tun würde, wenn ihr in unmittelbarer Nähe eine schnellere und eventuell billigere Einkaufsmöglichkeit zur Verfügung stehe. Es sei deshalb davon auszugehen, dass sich das Vorhaben nicht nur unwesentlich auf die Versorgung der Bevölkerung in seinem Einzugsbereich auswirken könne. Im Übrigen käme eine Genehmigung des Vorhabens auch unabhängig von § 11 Abs. 3 BauNVO selbst dann nicht in Betracht, wenn man zu Gunsten der Klägerin davon ausginge, dass der Bebauungsplan wegen einer unzulässigen Projektplanung mit Ausnahme der festgesetzten Gebietsart "Mischgebiet" unwirksam oder trotz Unwirksamkeit des Bebauungsplans ein faktisches Mischgebiet anzunehmen sei. Denn das Vorhaben wäre dann hinsichtlich der sonstigen Voraussetzungen, insbesondere hinsichtlich der Anforderungen an das Maß der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen. Das Vorhaben füge sich aber zumindest nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, nicht in die nähere Umgebung ein.

Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts richtet sich die vom Senat mit Beschluss vom 4.9.2001 zugelassene Berufung der Klägerin mit dem Antrag,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 3. April 2001 - 9 K 152/00 - zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheids vom 27. Januar 1999 sowie des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Tübingen vom 10. August 1999 zu verpflichten, ihr die unter dem 21. Oktober 1998 beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

Sie macht geltend: Der Bebauungsplan der Beklagten stehe ihrem Vorhaben nicht entgegen. Wie bereits mehrfach dargelegt, sei die für das Baugrundstück getroffene Festsetzung, nach der dort ausschließlich Gartenbaubetriebe zulässig seien, unwirksam. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts handle es sich bei dem von ihr geplanten Lebensmittelmarkt nicht um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, da bei der Flächenberechnung ausschließlich die Verkaufsräume zu berücksichtigen seien, nicht jedoch die Nebenräume sowie die Kassenzone. Die reine Verkaufsfläche liege aber unter 700 m2. Im Übrigen läge selbst unter Zugrundelegung der vom Verwaltungsgericht angenommenen Verkaufsfläche von 750 m2 keine Großflächigkeit im Sinne der BauNVO vor, da die Entscheidung des BVerwG, auf die sich das Verwaltungsgericht beziehe, vor ca. 14 Jahren ergangen sei. Seither habe im Lebensmittelhandel eine rasante Entwicklung stattgefunden mit der Tendenz zur Vergrößerung der Verkaufsfläche. Dementsprechend habe das OVG Rheinland-Pfalz in einem Urteil vom 2.3.2001 die Auffassung vertreten, dass eine Verkaufsfläche von etwa 802 m2 heutzutage nicht gegen die Annahme eines sogenannten Nachbarschaftsladens zur wohnungsnahen Versorgung im Sinne des § 4 Abs. 2 BauNVO spreche. Halte man den Bebauungsplan mit seiner Festsetzung Mischgebiet aufrecht, sei ein unter der Großflächigkeit liegender Einzelhandelsbetrieb dort zulässig. Zu dem gleichen Ergebnis komme man, wenn von der Unwirksamkeit der Festsetzungen des Bebauungsplans in diesem Bereich auszugehen sei. Die Zulässigkeit des Vorhabens richte sich dann nach § 34 Abs. 1 BauGB. Wie der vom Verwaltungsgericht eingenommene Augenschein ergeben habe, füge sich das Vorhaben sowohl nach Art als auch nach dem Maß der baulichen Nutzung ein. Was das Maß der baulichen Nutzung betreffe, sei zu berücksichtigen, welche überbaubare Fläche zum Zeitpunkt der Einstellung des Gartenbaubetriebs vorhanden gewesen sei. Diese Fläche sei größer gewesen als die jetzt zu überbauende Fläche für den Betrieb des Lebensmittelmarkts.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie erwidert: Inwiefern die Beschränkung der zulässigen Nutzung auf Gartenbaubetriebe im Teilbereich MI 4 eine unzulässige Projektplanung sein solle, sei nicht nachvollziehbar, da es sich hierbei um eine Nutzungsart handele, die der Verordnungsgeber mit einer eigenen Ziffer im Zulässigkeitskatalog bedacht habe und deshalb Gegenstand einer Regelung nach § 1 Abs. 5 BauNVO sein könne. Der geplante Lebensmittelmarkt sei aber auch ohne die Beschränkung der Nutzung auf Gartenbaubetriebe sowohl im Teilbereich MI 4 als auch im Teilbereich MI 3 unzulässig, da es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinn des § 11 Abs. 3 BauNVO handele. Die Auffassung des OVG Rheinland-Pfalz, wonach selbst eine Verkaufsfläche von ca. 800 m2 noch nicht gegen die Annahme eines sogenannten Nachbarschaftsladens spreche, werde von anderen Oberverwaltungsgerichten nicht geteilt. So sei das OVG Nordrhein-Westfalen der Ansicht, dass die Frage, ob eine Anlage gebietsbezogen sei, ausgehend vom Betriebskonzept in erster Linie an Hand von objektiven Kriterien zu beurteilen sei. Der Umstand, dass für das geplante Projekt 191 Stellplätze vorgesehen seien, lasse zusammen mit der Lage in Sichtweite der nach Süden aus Wangen heraus führenden B 32 auf ein Betriebskonzept schließen, welches über einen Nachbarschaftsladen hinausgehe und einen sehr viel weiter reichenden Kundenkreis erfassen solle. Für eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans sei kein Raum. Durch die Zulassung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs wären die Grundzüge der Planung berührt. Im Übrigen liege auch keine vom Plangeber offenbar nicht beabsichtigte Härte vor.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die vorliegenden Behördenakten sowie auf die Akte des Verwaltungsgerichts Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Klägerin ist unbegründet. Das von ihr geplante Vorhaben verstößt, wie das Verwaltungsgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht erkannt hat, gegen den Bebauungsplan der Beklagten. Die Erteilung einer Befreiung von den betreffenden Festsetzungen des Plans hat die Beklagte fehlerfrei abgelehnt. Die Klägerin kann daher weder eine Genehmigung ihres Vorhabens noch eine Neubescheidung ihres Bauantrags beanspruchen.

1. Die beiden Grundstücke, auf denen der geplante Lebensmittelmarkt errichtet werden soll, sind im Bebauungsplan der Beklagten als Mischgebiet ausgewiesen. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts ist das Vorhaben der Klägerin mit dieser Ausweisung - unabhängig von den für das Teilgebiet MI 4 getroffenen Nutzungsausschlüssen - unvereinbar, da es sich bei dem geplanten Lebensmittelmarkt um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BauNVO handele, weshalb das Vorhaben nur in einem Kerngebiet oder in einem für den großflächigen Einzelhandel bestimmten Sondergebiet, nicht aber in einem Mischgebiet verwirklicht werden könne. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass die BauNVO mit dem Merkmal der Großflächigkeit Einzelhandelsbetriebe, die wegen ihres angestrebten größeren Einzugsbereichs - wenn nicht in Sondergebiete - in Kerngebiete gehören und typischerweise auch dort zu finden sind, von den Läden und Einzelhandelsbetrieben der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung unterscheidet, die in die ausschließlich, überwiegend oder zumindest auch dem Wohnen dienenden Gebiete gehören und dort typischerweise auch zu finden sind. Die Großflächigkeit beginnt folglich dort, wo üblicherweise die Größe solcher, der wohnungsnahen Versorgung dienender Einzelhandelsbetriebe ("Nachbarschaftsläden") ihre Obergrenze findet (BVerwG, Urt. v. 22.5.1987 - 4 C 30.86 - NVwZ 1987, 969; Urt. v. 22.5.1987 - 4 C 19.85 - NVwZ 1987, 1076). In der Rechtsprechung wurde diese Grenze bisher übereinstimmend bei etwa 700 m2 angenommen. Nach den Angaben des Architekten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat beträgt die Verkaufsfläche des geplanten Lebensmittelmarkts 734 m2, wobei er die zwischen den Kassen und der Außenwand befindliche Fläche nicht berücksichtigt hat. Das Vorhaben der Klägerin überschreitet somit unabhängig von der Frage, ob zu der Verkaufsfläche alle zum Zwecke des Verkaufs den Kunden zugänglichen Flächen einschließlich der Gänge, Treppen sowie der Kassenzone als Verkaufsfläche zu rechnen sind (so die - soweit ersichtlich - einhellige Kommentarliteratur, vgl. Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO, § 11 BauNVO Rn. 56 unter Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 27.4.1990 - 4 C 36.87 - NVwZ 1990, 1071; ebenso Fickert-Fieseler, BauNVO , 9. Aufl. § 11 Rn. 19.3; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauNVO, § 5 Rn. 19 a.E.) oder ob, wie die Klägerin meint, die vor den Kassen liegende Fläche außer Betracht zu bleiben hat, die genannte Grenze von 700 m2.

Die Klägerin ist jedoch der Ansicht, dass wegen der Entwicklung des Lebensmittelhandels in den letzten Jahren die Grenze von Läden und Einzelhandelsbetrieben der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung inzwischen nicht mehr bei 700 m2, sondern wesentlich darüber liege. Sie beruft sich dafür auf die Auffassung des OVG Rheinland-Pfalz (Urt. v. 2.3.2001 - 1 A 12338/99 - BauR 2001, 1062), nach der eine Verkaufsfläche von ca. 802 m2 heutzutage bei einem SB-Lebensmittelmarkt nicht gegen die Annahme eines sogenannten Nachbarschaftsladens zur wohnungsnahen Versorgung im Sinn des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO spreche. Der vorliegende Fall nötigt nicht zur Beantwortung der Frage, ob dieser Auffassung zu folgen ist. Denn der geplante Lebensmittelmarkt ist unabhängig von der Frage, ob er in einem Mischgebiet verwirklicht werden kann, jedenfalls deshalb unzulässig, weil er in anderer Hinsicht gegen den Bebauungsplan verstößt. 2. a) Ein Verstoß gegen den Bebauungsplan ist zunächst insoweit gegeben, als sich der geplante Lebensmittelmarkt mit ca. einem Viertel seiner Grundfläche auf das mit MI 4 bezeichnete Teilgebiet erstreckt, in dem nach dem Plan nur Gartenbaubetriebe und deren Nebenanlagen in Form von Glas- und Gerätehäusern zulässig sind. Diese Beschränkung auf nur eine bestimmte Nutzungsart ist entgegen der Ansicht der Klägerin rechtmäßig.

Die Beklagte hat das entlang der Bregenzer Straße ausgewiesene Mischgebiet in der Weise gegliedert, dass in den mit MI 1 bis MI 3 gekennzeichneten Bereichen Gartenbaubetriebe (das betrifft das MI 2) bzw. Tankstellen (MI 3) bzw. Gartenbaubetriebe und Tankstellen (MI 1) ausgeschlossen sind, während im Bereich des MI 4 nur Gartenbaubetriebe zulässig sind. Sie hat damit von der Möglichkeit des § 1 Abs. 5 BauNVO Gebrauch gemacht, nach dem im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach § 6 BauNVO in einem Mischgebiet allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind. Nach § 1 Abs. 8 BauNVO können sich derartige Ausschlüsse auch auf bestimmte Teile des Baugebiets beschränken. Bei der Anwendung dieser Vorschriften ist die Gemeinde nicht daran gehindert, in einem bestimmten Teil des Baugebiets nur eine der in einem Mischgebiet allgemein zulässigen Nutzungsarten zuzulassen, wie dies im vorliegenden Fall im Bereich des MI 4 mit der Beschränkung auf die in § 6 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO genannten Gartenbaubetriebe geschehen ist. Aus dem von der Klägerin angeführten Urteil des BVerwG vom 22.5.1987 - 4 C 77.84 - (BVerwGE 77, 317, 322 = PBauE § 1 Abs. 9 BauNVO Nr. 1), ergibt sich nichts Gegenteiliges. Das BVerwG betont in dieser Entscheidung, dass sich auf § 1 Abs. 9 BauNVO gestützte Ausschlüsse nach dem Wortlaut der Vorschrift auf bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen beziehen müssen. Der Bebauungsplan bzw. dessen Begründung müsse daher erkennen lassen, dass mit den Festsetzungen ein bestimmter Typ von baulichen oder sonstigen Anlagen erfasst werde. Für die Umschreibung und Abgrenzung des Typs der Anlage könne die Gemeinde dabei zwar auch auf besondere in ihrem Bereich vorherrschende Verhältnisse abstellen. Eine Planung konkreter einzelner Projekte sei ihr aber auch durch § 1 Abs. 9 BauNVO nicht gestattet. Die von der Beklagten im Bereich des MI 4 vorgenommenen Nutzungsausschlüsse werfen jedoch unter diesem Aspekt schon deshalb keine Probleme auf, weil sich diese auf § 1 Abs. 5 und nicht auf § 1 Abs. 9 BauNVO stützen. Der von der Beklagten benützte Begriff "Gartenbaubetriebe" ist im Übrigen unzweifelhaft eine abstrakte Gattungsbezeichnung und nicht auf ein bestimmtes Projekt zugeschnitten.

In der für den Bereich des MI 4 vorgenommenen Beschränkung der Art der baulichen Nutzung auf Gartenbaubetriebe kann unter den gegebenen Umständen auch kein Verstoß gegen das Abwägungsgebot gesehen werden. Beim Betrachten des gesamten Bebauungsplans kann es keinen Zweifel daran geben, dass die Beklagte für die Baugrundstücke ohne das dortige Vorhandensein eines Gartenbaubetriebs die gleichen Festsetzungen wie für den sich nach Norden anschließenden Bereich getroffen, die Grundstücke also ebenfalls als "normales" Mischgebiet mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8 ausgewiesen hätte. In Anbetracht dessen, dass die Festsetzung einer GRZ von 0,4 dem vorhandenen Gartenbaubetrieb jede Entwicklungsmöglichkeit genommen hätte, hat sich die Beklagte statt dessen dafür entschieden, dort durch die Festsetzung einer GRZ von 0,8 eine wesentlich dichtere Bebauung zuzulassen. Die anderen in einem Mischgebiet zulässigen Nutzungen in gleicher Weise zu privilegieren, bestand dagegen keine Veranlassung; sie hätte vielmehr eine ungerechtfertigte Bevorzugung des Eigentümers der Baugrundstücke gegenüber den Eigentümern der benachbarten Grundstücke bedeutet. Als logische Folge hat die Beklagte deshalb in dem betreffenden Bereich alle anderen in einem Mischgebiet zulässigen Nutzungen ausgeschlossen und als einzige Nutzungsart Gartenbaubetriebe zugelassen.

Der Beklagten kann auch nicht zum Vorwurf gemacht werden, sie habe mit dieser Festsetzung keine Rücksicht auf den möglichen - und nunmehr eingetretenen - Fall genommen, dass der Inhaber des vorhandenen Betriebs gezwungen sein könnte, seinen Betrieb einzustellen, da sich dieses Problem nur durch zeitlich gestaffelte Festsetzungen mit unterschiedlichem Inhalt hätte lösen lassen. Festsetzungen dieser Art lässt das BauGB jedoch nicht zu, ohne sich darin von dem im Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplan noch geltenden BBauG zu unterscheiden (vgl. Niedersächsisches OVG, Urt. v. 8.2.2000 - 1 K 5513/98 - NVwZ-RR 2000, 577). Der Berücksichtigung zukünftiger Entwicklungen im Bebauungsplanverfahren sind insoweit Grenzen gesetzt. Dies ist hinnehmbar, da die Gemeinde gehalten ist, einen Bebauungsplan zu ändern, wenn sich die Verhältnisse, auf die er sich bezieht, in gravierender Weise verändern. Dementsprechend hat die Beklagte inzwischen beschlossen, im Hinblick auf die Aufgabe des Gartenbaubetriebs ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans in dem betreffenden Bereich einzuleiten.

Der Vollständigkeit halber ist im Übrigen zu bemerken, dass ein etwaiger dem vor dem 1.7.1987 bekannt gemachten Bebauungsplan anhaftender Abwägungsfehler gemäß § 244 Abs. 2 BauGB a. F. unbeachtlich geworden wäre, da er nicht innerhalb von sieben Jahren nach dem 1.7.1987 schriftlich gegenüber der Beklagten geltend gemacht worden ist. Die Aufhebung dieser Vorschrift durch das am 1.1.1998 in Kraft getretene Bau- und Raumordnungsgesetz (BauROG) hat den Eintritt dieser Rechtsfolge nicht entfallen lassen, da dies allein deshalb geschehen ist, weil die in ihr genannte Frist bereits am 1.1.1994 abgelaufen war, weshalb der Gesetzgeber die Vorschrift offenbar als bedeutungslos angesehen hat. Die Aufhebung der Vorschrift bedeutet daher nicht, dass der Gesetzgeber die Möglichkeit zeitlich unbegrenzter Rügen gegenüber vor dem 1.7.1987 bekannt gegebenen Bebauungsplänen neu eröffnen wollte. Hiergegen spricht vielmehr schon der Fortbestand der in § 215 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB vorgesehenen Siebenjahresfrist für die Geltendmachung von Abwägungsmängeln gegenüber neuen Bebauungsplänen (vgl. Senatsbeschl. v. 13.12.1999 - 8 S 1625/99 - VBlBW 2000, 394 = PBauE § 244 BauGB Nr. 4; BayVGH, Urt. v. 28.7.1998 - 20 N 97.3429 - ZfBR 1998, 315 = PBauE § 244 BauGB Nr. 3).

b) Die Klägerin kann für ihr Vorhaben auch keine Befreiung von der für das MI 4 getroffenen Beschränkung auf Gartenbaubetriebe beanspruchen.

Allgemeine Voraussetzung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB ist, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Erforderlich ist ferner, dass entweder Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde. Ob diese Voraussetzungen hinsichtlich der genannten Festsetzung vorliegen, erscheint fraglich. Da sich westlich der Baugrundstücke ein allgemeines Wohngebiet befindet, das dem von dem Parkplatz sowie dem von dem Zulieferverkehr ausgehenden Lärm ungeschützt ausgesetzt wäre, ist insbesondere zu bezweifeln, ob die Erteilung einer Befreiung mit den Interessen der Nachbarn vereinbar wäre. Das kann jedoch dahin stehen, da die Baurechtsbehörde auch beim Vorliegen der in § 31 Abs. 2 BauGB genannten tatbestandlichen Voraussetzungen nicht verpflichtet ist, eine Befreiung zu erteilen. Das Gesetz stellt dies vielmehr in ihr Ermessen. Die Beklagte hat aber die Ablehnung des Bauantrags der Klägerin u. a. damit begründet, dass eine Genehmigung des geplanten Lebensmittelmarkts ihrem Ziel zuwider laufe, die Funktion der Innenstadt als Versorgungszentrum zu sichern, zu dessen Erreichung sie durch umfangreiche Bebauungsplanregelungen dafür gesorgt habe, dass sich Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten nicht außerhalb der Innenstadt neu ansiedeln könnten. Die Existenz eines solchen Planungskonzepts der Beklagten wird von der Klägerin nicht bestritten. Auch gegen die Annahme, dass die Verwirklichung dieses Konzepts durch die Zulassung des Vorhabens der Klägerin gestört würde, bestehen angesichts der verkehrsgünstigen Lage der Baugrundstücke sowie des umfangreichen Parkplatzangebots keine Bedenken, ohne dass es darauf ankommt, ob der geplante Lebensmittelmarkt die Grenze der Großflächigkeit überschreitet oder noch (knapp) darunter liegt. Die von der Beklagten angestellte Überlegung ist daher ausreichend, um die Verweigerung der Befreiung zu rechtfertigen.

3. Das Vorhaben der Klägerin verstößt darüber hinaus auch gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans über das Maß der baulichen Nutzung.

Für den als MI 3 bezeichneten Bereich setzt der Bebauungsplan eine GRZ von 0,4 fest. Das bedeutet, dass von dem insgesamt ca. (42 m x 21 m =) 882 m2 großen Bereich nur etwa 353 m2 überbaut werden dürfen. Das Vorhaben der Klägerin nimmt aber tatsächlich fast den gesamten Bereich des MI 3 und darüber hinaus noch Teile des angrenzenden MI 4 in Anspruch. Das nach dem Bebauungsplan zulässige Maß ist damit um mehr als das Doppelte überschritten.

Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung von dieser Festsetzung sind nicht gegeben und würden sich auch durch die von dem Eigentümer der Baugrundstücke angebotene Übernahme einer Flächenbaulast nicht schaffen lassen. Dem steht vielmehr entgegen, dass durch eine Genehmigung des Vorhabens der Klägerin auf der als MI 3 ausgewiesenen Fläche ein Baukörper entstünde, der in keiner Weise zu der durch den Bebauungsplan vorgegebenen Bebauung der benachbarten, als MI 1 und MI 2 ausgewiesenen Flächen passen würde, da der Bebauungsplan dort ebenso wie auf den benachbarten, als allgemeines Wohngebiet ausgewiesenen Flächen nur eine Bebauung mit einer GRZ von 0,4 erlaubt. Die von der Klägerin beanspruchte Abweichung würde deshalb trotz der Freihaltung der an das Gebäude angrenzenden Flächen mit einem Grundzug der Planung der Beklagten kollidieren. Dies gilt umso mehr, als die Freihaltung dieser Flächen von Hochbauten ebenfalls nicht den Planungsvorstellungen der Beklagten entspricht. Da der Plan im Bereich des MI 4 eine Bebauung mit einer GRZ von 0,8 erlaubt, gehen diese Vorstellungen vielmehr genau in die entgegen gesetzte Richtung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe für eine Zulassung der Revision sind nicht gegeben.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß § 13 Abs. 1 S. 1 GKG auf 150.000 DM festgesetzt.

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Ende der Entscheidung