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Gericht: Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg
Urteil verkündet am 13.12.2001
Aktenzeichen: 2 S 1450/01
Rechtsgebiete: GrStG, AO


Vorschriften:

GrStG § 33
AO § 163
AO § 227
1. Ertragsminderungen rechtfertigen einen Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nur dann, wenn sie auf außergewöhnlichen, atypischen Umständen beruhen (vgl. BVerwG, Urteil vom 4.4.2001, DVBl. 2001, 1368 = DÖV 2001, 820). Ein nachhaltiger und dauerhafter Leerstand - wie hier im Falle einer ehemaligen militärischen Wohnsiedlung der US-Streitkräfte - kann deshalb nicht als Erlassgrund geltend gemacht werden.

2. In den §§ 32, 33 GrStG ist abschließend geregelt, in welchen Fällen eine sachliche Unbilligkeit wegen Ertraglosigkeit vorliegt. Daher kommen eine analoge Anwendung dieser Vorschriften auf weitere, gesetzlich nicht geregelte Sachverhalte oder ein Rückgriff auf die §§ 163, 227 AO nicht in Betracht.


2 S 1450/01

VERWALTUNGSGERICHTSHOF BADEN-WÜRTTEMBERG Im Namen des Volkes Urteil

In der Verwaltungsrechtssache

wegen

Grundsteuererlass

hat der 2. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg durch die Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgerichtshof Dr. Semler, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Vogel und den Richter am Verwaltungsgericht Dr. Haller auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 13. Dezember 2001

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 10. Dezember 1999 - 10 K 2838/99 - teilweise geändert. Die Klage wird auch abgewiesen, soweit sie den von der Klägerin begehrten Grundsteuererlass zum Gegenstand hat.

Die Anschlussberufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge mit Ausnahme der Kosten bezüglich der erstinstanzlichen Entscheidung über die Aussetzung der Vollziehung.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags zuzüglich 10 v.H. dieses Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt einen Grundsteuererlass für mehrere Anwesen, die in einer ehemaligen Wohnsiedlung der amerikanischen Streitkräfte liegen.

Nach ihrem Abzug gaben die amerikanischen Streitkräfte die Wohnsiedlung Pattonville am 27.8.1993 an die Klägerin zurück. Die streitbefangenen Anwesen lagen ursprünglich auf der Gemarkung der Gemeinde Remseck; als Folge eine Markungstausches befinden sie sich seit 1994 auf der Gemarkung der Beklagten. Mit Vertrag vom 21.12.1994 veräußerte die Klägerin die gesamte Wohnsiedlung Pattonville einschließlich der streitbefangenen Anwesen an den Zweckverband "Pattonville-Sonnenberg-Siedlung", der von der Beklagten sowie den Gemeinden Remseck und Ludwigsburg gebildet worden war. Besitz, Nutzen und Lasten gingen zum 1.1.1995 auf den Erwerber über. Zwischen der Rückgabe durch die US-Streitkräfte am 27.8.1993 bis Ende 1994 stand die gesamte Wohnsiedlung leer.

Aus Anlass des Eigentümerwechsels setzte das Finanzamt Ludwigsburg mit Bescheiden vom 30.1.1996 den Grundsteuermessbescheid für die Anwesen mit Wirkung zum 1.1.1995 fest. Je nach vorheriger Nutzung wurden die Anwesen teilweise als Geschäftsgrundstücke, teilweise als unbebaute Grundstücke, überwiegend aber als Mietwohngrundstücke eingestuft.

Mit Grundsteuer-Änderungsbescheiden vom 7. und 21.3.1996 zog die Beklagte die Klägerin für die Anwesen Pattonville 938, 939, 942 bis 947, 950, 951 und 956 bis 963 zu einer Grundsteuer von insgesamt 52.451,10 DM heran.

Mit Schriftsatz vom 2.4.1996 - bei der Beklagten am 4.4.1996 eingegangen - erhob die Klägerin Widerspruch gegen die Grundsteueränderungsbescheide und beantragte die Aussetzung der Vollziehung sowie den Erlass der Grundsteuer für 1994.

Mit Bescheiden vom 22.7.1996 lehnte die Beklagte die Anträge der Klägerin auf Aussetzung der Vollziehung und Erlass der Grundsteuer ab. Auch hiergegen erhob die Klägerin Widerspruch, und zwar mit Schreiben vom 15.8.1996 (Eingang bei der Beklagten am 16.8.1996).

Die Beklagte wies die Widersprüche der Klägerin bezüglich ihrer Anträge auf Aussetzung der Vollziehung und Erlass der Grundsteuer mit Widerspruchsbescheiden vom 27.1.1997 - zugestellt am 30.1.1997 - zurück.

Die Klägerin hat am 24.2.1997 hiergegen Klage erhoben. Zur Begründung hat sie vortragen lassen: Vom 27.8.1993 bis zum 31.12.1994 habe für die Wohnsiedlung Pattonville der Zustand völliger Ertraglosigkeit bestanden, den die Klägerin nicht zu vertreten gehabt habe. Nach der Freigabe der Siedlung durch die US-Streitkräfte sei der Klägerin eine Zwischennutzung bis zur Veräußerung an den Zweckverband nicht möglich gewesen. Dafür hätten schon die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen gefehlt, denn die Wohnsiedlung Pattonville sei bauplanungsrechtlich ein "Sondergebiet Bund" gewesen. Obwohl durch die Rückgabe eine faktische Entwidmung aus der militärischen Zweckbestimmung erfolgt sei, habe die zuständige Baurechtsbehörde nicht über eine Nutzungsänderung entschieden. Die Beklagte habe somit in ihrer Eigenschaft als untere Baurechtsbehörde einer wirtschaftlichen Nutzung der Wohnsiedlung die Zustimmung versagt. Der Zweckverband habe beabsichtigt, die Wohnsiedlung neu zu strukturieren und in diesem Zusammenhang einen städtebaulichen Ideenwettbewerb durchgeführt. Zudem habe es das Verhalten des Zweckverbands der Klägerin tatsächlich unmöglich gemacht, eine Zwischennutzung zu finden. Obwohl in einem am 1.4.1993 zwischen der Klägerin und dem Zweckverband geschlossenen Mietvertrag über eine andere ehemalige US-Wohnsiedlung in § 12 festgehalten worden sei, dass der Zweckverband die Wohnsiedlung Pattonville auf der Grundlage einer Wohnungsmiete von 4,50 DM/qm monatlich auf die Dauer von drei Jahren anmieten werde, habe der Zweckverband im Dezember 1993 den Wunsch geäußert, die Wohnsiedlung Pattonville im Ganzen zu erwerben. Eine mögliche Zwischenvermietung habe er strikt abgelehnt. Um die Klägerin unter Druck zu setzen, habe der Zweckverband sogar damit gedroht, dem Wasserlieferanten die Konzession zu entziehen. Eine Verantwortlichkeit der Klägerin für den Leerstand der Wohnsiedlung lasse sich auch nicht aus der Dauer der Verkaufsverhandlungen zwischen der Klägerin und dem Zweckverband herleiten. Bereits im Januar 1994 sei zwischen den Verhandlungspartnern ein abschließendes Ergebnis erzielt worden. Überraschenderweise sei der Kaufvertrag jedoch an der fehlenden Zustimmung des Gemeinderats der Beklagten gescheitert. Zudem habe die Beklagte den Abschluss des Kaufvertrags über die Wohnsiedlung Pattonville von der Erfüllung offener Forderungen der Stadtwerke gegen die US-Streitkräfte abhängig gemacht. Um zu einem Vertragsschluss zu kommen, sei die Klägerin sogar ohne rechtliche Verpflichtung für die US-Streitkräfte in Vorlage getreten. Die Gebäude der Wohnsiedlung seien auch trotz ihres Zuschnitts auf amerikanische Wohnverhältnisse ohne weiteres vermietbar gewesen. Andere US-Wohnsiedlungen seien ohne erhebliche bauliche Veränderungen und ohne längeren Leerstand einer zivilen Nutzung zugeführt worden. Selbst wenn die Gebäude ohne wesentliche Veränderungen nicht vermietbar gewesen seien, müsse bedacht werden, dass bauliche Veränderungen wegen der Haltung des Zweckverbands nicht möglich gewesen seien. Zudem komme es für die Frage, ob eine Ertragsminderung bzw. Ertraglosigkeit eingetreten sei, nicht darauf an, ob in der Vergangenheit tatsächlich Mieterträge erzielt worden seien. Beispielsweise werde auch für ein eigengenutztes Wohngebäude, das bisher keinen Mietertrag erbracht habe, ein Grundsteuererlass gewährt, wenn eine Weiternutzung unmöglich werde und der Eigentümer dies nicht zu vertreten habe. Der vorliegende Fall sei ähnlich gelagert. Die Wohnsiedlung sei auf Grund eines völkerrechtlichen Überlassungsverhältnisses den US-Streitkräften unentgeltlich überlassen und von diesen genutzt worden. Lediglich die Bewirtschaftungskosten - wie Gebäudebrandversicherung, Kosten für Abwasserbeseitigung, Entwässerung, Strom, Wasserversorgung - seien von den US-Streitkräften getragen worden. Daher habe sich die Ertragslage der Klägerin durch die Rückgabe der Liegenschaft verschlechtert. Hilfsweise werde darauf hingewiesen, dass nach § 21 a EStG der Eigentümer sechs Monate Zeit habe, einen neuen Mieter zu finden. Daher lägen schon allein deshalb bis Juni 1994 die Voraussetzungen für einen Steuererlass vor, denn erst im Dezember 1993 sei bekannt geworden, dass sofort über einen Ankauf verhandelt werden solle. Der Antrag auf Aussetzung der Vollziehung der angefochtenen Bescheide sei begründet, da nach alledem ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angegriffenen Bescheide bestünden.

Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt.

Mit Urteil vom 10.12.1999 hat das Verwaltungsgericht Stuttgart die Bescheide der Beklagten vom 22.7.1996 sowie deren Widerspruchsbescheide vom 27.1.1997 aufgehoben und die Beklagte verpflichtet, über den Antrag der Klägerin, ihr einen Grundsteuererlass für die Zeit vom 1.1.1994 bis zum 31.12.1994 zu gewähren, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden. Im Übrigen hat das Gericht die Klage abgewiesen. In den Entscheidungsgründen heißt es: Soweit die Klage auf den begehrten Grundsteuererlass gerichtet sei, sei sie zulässig. Der Zulässigkeit stehe nicht entgegen, dass über den Widerspruch der Klägerin gegen die dem Erlassbegehren zugrundeliegenden Grundsteuerbescheide bislang nicht entschieden worden sei. Die Billigkeitsentscheidung sei selbständig anfechtbar und rechtlich unabhängig von der Rechtmäßigkeit der Grundsteuerbescheide. Die Klage sei insoweit auch teilweise begründet. Allerdings könne der begehrte Grundsteuererlass nicht auf § 33 GrStG gestützt werden. Es könne bereits nicht von einer "Minderung des Rohertrags" im Sinne dieser Vorschrift gesprochen werden. Wenn sich Mietobjekte wie die Wohnsiedlung Pattonville in einem Zustand befänden, der es ausschließe, dass mit ihnen ein Ertrag erwirtschaftet werden könne, liege keine Ertragsminderung vor. Die Objekte - im Wesentlichen Wohngebäude - seien im Hinblick auf die Besonderheiten der Nutzung durch amerikanische Soldaten und ihre Familien geplant und gebaut worden. Sie hätten weder über Anschlüsse an die kommunalen Versorgungseinrichtungen noch über Einrichtungen zur Einzelabrechnung von Strom, Wasser und Heizung verfügt. Die gesamten Infrastruktur- und Erschließungseinrichtungen seien auf den Kasernenbetrieb ausgerichtet gewesen. Abgesehen davon hätten sie bauplanungsrechtlich ein Sondergebiet dargestellt. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Mietvertrag vom 1.4.1993 über die Anmietung einer anderen Wohnsiedlung durch den Zweckverband. Dort werde in § 12 zwar die Wohnsiedlung Pattonville erwähnt, ein Mietvertrag über diese Siedlung sei aber gerade nicht abgeschlossen worden. Daher komme es auch nicht darauf an, ob und inwieweit die Möglichkeit des Abschlusses eines solchen Mietvertrags bestanden habe. Die Klage sei aber hinsichtlich des in dem Verpflichtungsantrag enthaltenen Bescheidungsantrags begründet, soweit es um einen - teilweisen - Grundsteuererlass gem. den allgemeinen Vorschriften der §§ 163, 227 AO gehe. Zwar seien in den §§ 32, 33 GrStG die Fälle der sachlichen Unbilligkeit der Grundsteuererhebung wegen Ertraglosigkeit abschließend geregelt. Dies könne aber für einen so extrem gelagerten Ausnahmefall wie den vorliegenden nicht gelten. Es handle sich um einen extremen Sonderfall, da die Gebäude im öffentlich-rechtlichen, völkerrechtlichen Interesse von vornherein für eine besondere militärische Nutzung bereitgestellt worden seien. Eine Erfassung dieser Umstände auf der Ebene der Bewertung erscheine nicht möglich. Die Bewertung sei nach den unbestrittenen Angaben der Klägerin mittels eines hypothetischen Ertrags erfolgt. Anknüpfungspunkte für die Voraussetzungen einer Bewertungsänderung nach Rückgabe der Liegenschaften seien nicht ersichtlich. Hinzu komme, dass eine vom Üblichen abweichende Interessenlage vorläge. Die Beklagte habe ein gegen eine Zwischenvermietung gerichtetes fiskalisches Interesse besessen, denn sie habe - repräsentiert durch den Zweckverband - das Eigentum an der Liegenschaft erwerben wollen. Hieraus ergebe sich, dass die Beklagte auf den Antrag der Klägerin hin eine Entscheidung nach §§ 163, 227 AO zu treffen habe. Dabei werde davon auszugehen sein, dass der Umfang des möglichen Erlasses nicht größer sein dürfe als der in § 33 GrStG vorgesehene. Die Klage sei auch zulässig und begründet, soweit die Klägerin die Versagung der Aussetzung der Vollziehung anfechte. Insoweit seien die Bescheide rechtswidrig und deshalb aufzuheben. Über diese Frage sei nicht, wie es die Beklagte getan habe, durch Verwaltungsakt zu entscheiden. Um diese unrichtige Entscheidung anzugreifen, sei es aus Sicht der Beklagten angezeigt gewesen, den in der Rechtsmittelbelehrung angegebenen Rechtsbehelf zu ergreifen. Die Klage sei hingegen unzulässig, soweit die Klägerin die Verpflichtung der Beklagten begehre, die Vollziehung auszusetzen. Für eine solche Klage fehle das Rechtsschutzbedürfnis, denn ein solches Begehren sei nicht in einem Hauptsacheverfahren sondern in einem Antragsverfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO zu verfolgen.

Gegen das ihr am 7.1.2000 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 28.1.2000 Zulassung der Berufung beantragt. Zur Begründung der mit Beschluss vom 5.7.2001 zugelassenen Berufung beruft sie sich auf die erstinstanzliche Entscheidung, soweit darin die Voraussetzungen des § 33 GrStG verneint werden. Im Übrigen macht sie geltend: Es entspreche allgemeiner Auffassung, dass in den §§ 32, 33 GrStG die Fälle der sachlichen Unbilligkeit der Grundsteuererhebung wegen Ertraglosigkeit abschließend geregelt seien. Die Klage sei aber selbst dann abzuweisen, wenn die §§ 32, 33 GrStG die sachliche Unbilligkeit der Grundsteuererhebung nicht abschließend regeln würden. Die Besonderheiten des vorliegenden Falles gingen über die gem. §§ 32, 33 GrStG grundsätzlich erforderliche Atypik nicht hinaus. Dass ein jahrzehntelanges Nutzungsverhältnis zu Ende gegangen sei, sei nicht schicksalhaft, sondern ein Ereignis, mit dem auch bei langfristigen Nutzungsverhältnissen immer gerechnet werden müsse. Auch die völkerrechtliche Qualität des Nutzungsverhältnisses begründe keine Atypik, denn wie Miet- oder Pachtverträge seien das Nato-Truppenstatut oder der Ost-West-Konflikt nicht mit einer Ewigkeitsgarantie ausgestattet gewesen. Auch dass es sich um eine Liegenschaft mit 936 Wohneinheiten gehandelt habe, sei nicht extrem atypisch. Dass ein "Großgrundeigentümer" wie die Klägerin mit größeren Einheiten betroffen sein könne als ein normaler Grundstückseigentümer, liege auf der Hand. Angesichts der großen Zahl von Wohneinheiten liege die Verhandlungsdauer von 18 Monaten im Rahmen des Normalen. Schließlich sei keine extreme Atypik darin zu sehen, dass nach Abzug der amerikanischen Streitkräfte die Wohneinheiten einer neuen Nutzung hätten zugeführt werden müssen. Die Art der Nutzung habe sich nach dem Abzug der amerikanischen Streitkräfte nicht geändert; wo früher Menschen gewohnt hätten, wohnten heute ebenfalls Menschen. Es sei also nicht um eine neue Nutzung, sondern nur um das Finden neuer Nutzer gegangen.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 10.12.1999 zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen sowie die Anschlussberufung der Klägerin zurückzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen und - im Wege der Anschlussberufung - das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 10.12.1999 zu ändern, die Bescheide der Beklagten vom 22.7.1996 in der Gestalt ihrer Widerspruchsbescheide vom 27.1.1997 aufzuheben, soweit darin ein Grundsteuererlass abgelehnt wird, und der Klägerin für den Zeitraum vom 1.1.1994 bis zum 31.12.1994 für die Anwesen Pattonville 938, 939, 942 bis 947, 950, 951 und 956 bis 963 einen Grundsteuererlass zu gewähren.

Die Beklagte ist der Ansicht, § 33 GrStG sei auf den vorliegenden Fall entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts unmittelbar anwendbar. Steuergegenstand sei nicht eine Kasernenanlage sondern eine Wohnsiedlung gewesen. Sie habe die Infrastruktur und die Erschließungseinrichtungen besessen, die für eine Nutzung durch zivile Einwohner erforderlich gewesen seien. Die Gebäude seien in einem Zustand gewesen, der eine Weiternutzung zugelassen habe. Wie die heutige Situation in Pattonville zeige, seien einige der ehemaligen Wohngebäude erhalten geblieben. Soweit Gebäude abgerissen worden seien, habe dies städtebauliche Gründe gehabt. Des weiteren zeige gerade die Tatsache, dass die Klägerin für die Wohngebäude bis 1994 Grundsteuer bezahlt habe, obwohl sie diese den US-Streitkräften unentgeltlich überlassen habe, dass letztlich nicht maßgebend sein könne, ob tatsächlich ein Ertrag erzielt werde. Die vorliegenden, von der Klägerin nicht zu vertretenden Umstände, nämlich die Aufgabe der gesamten Wohnsiedlung durch die US-Streitkräfte, die bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten und die Ablehnung einer Zwischennutzung, seien außergewöhnliche und atypische Umstände, die nicht bereits eine Änderung der Einheitswerte bewirkten. Die Gebäude seien auch 1994 benutzbar im Sinne von § 74 BewG gewesen, die Voraussetzungen des § 72 BewG hätten nicht vorgelegen. Selbst wenn § 33 GrStG nicht unmittelbar anwendbar sei, sei ein Erlass gem. §§ 163, 227 AO zu gewähren, da hier - wie das Verwaltungsgericht richtig erkannt habe - ein extrem gelagerter Ausnahmefall vorliege, bei welchem die Voraussetzungen für einen Erlass wegen sachlicher Unbilligkeit vorlägen.

Dem Senat liegen die einschlägigen Akten der Beklagten und des Verwaltungsgerichts Stuttgart vor. Des weiteren liegen die "Einheitswertakten" des Finanzamts Ludwigsburg zum Anwesen Pattonville 938 und die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts Stuttgart (10 K 436/96) sowie des Parallelverfahrens (2 S 351/99) vor. Auf diese Unterlagen und die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze wird wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Gegenstand des Berufungsverfahrens ist allein die Frage, ob die Klägerin den begehrten Anspruch auf einen Grundsteuererlass hat, denn bei der gebotenen sachdienlichen Auslegung ihrer Anträge fechten die Beklagte mit ihrer Berufung und die Klägerin mit ihrer Anschlussberufung das Urteil des Verwaltungsgerichts nur insoweit an. Soweit in dem Urteil des Verwaltungsgerichts auch über die Frage einer Aussetzung der Vollziehung entschieden worden ist, ist es rechtskräftig geworden.

Die Berufung der Beklagten ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Unrecht teilweise stattgegeben. Die angefochtenen Bescheide sind in vollem Umfang rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten, da diese keinen Anspruch auf den begehrten Grundsteuererlass hat und auch keine erneute Bescheidung ihres entsprechenden Antrags verlangen kann (§ 113 Abs. 5 Satz 1 und 2 VwGO). Daher ist zugleich die Anschlussberufung der Klägerin zurückzuweisen.

1. Allerdings ist der Erlassantrag nicht bereits deshalb abzulehnen, weil er verspätet gestellt worden wäre. Zwar ist der Antrag grundsätzlich bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen (§ 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG). Demnach hätte die Klägerin den Erlassantrag für die Grundsteuer des Jahres 1994 bis zum 31.3.1995 stellen müssen, was nicht geschehen ist. Ergeht jedoch der Steuerbescheid wie hier erst später, kommt es auf diesen Termin nicht an. In diesem Fall kann der Antrag noch bis zum Ablauf der Rechtsmittelfrist gestellt werden (Troll, GrStG, 7. Aufl., 1997, § 34 Rn. 3). Diese Frist hat die Klägerin eingehalten. Die Steuerbescheide datieren vom 7. und 21.3.1996, bereits am 4.4.1996 hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 2.4.1996 einen Erlass der Grundsteuer beantragt.

2. Wie das Verwaltungsgericht zu Recht entschieden hat, kommt ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG nicht in Betracht.

Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wird die Grundsteuer in bestimmtem Umfang erlassen, wenn, was hier allein in Betracht kommt, bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Zwar standen hier die streitbefangenen Anwesen während des maßgeblichen Zeitraums sogar vollständig leer. Nicht jede Ertraglosigkeit eines Anwesens führt jedoch zu einem Erlass. Dass die Grundsteuer grundsätzlich auch bei ertraglosen Grundstücken zu erheben ist, folgt zwangsläufig daraus, dass sie auf den Wert und nicht auf den Ertrag abstellt. Auf die Ertraglosigkeit kann es insbesondere dann nicht ankommen, wenn nach der Natur eines Anwesens oder entsprechend seiner vorgesehenen Nutzung von vornherein nicht mit einem Ertrag zu rechnen war (Troll, GrStG, 7. Aufl., 1997, § 33 Rn. 6). Der Regelung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG liegt erkennbar die Vorstellung des Gesetzgebers zugrunde, dass Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass nur rechtfertigen, wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen, atypischen Umständen beruhen (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. 4.2001 - 11 C 12.00 - DVBl. 2001, 1368 = DÖV 2001, 820; ähnl. bereits Urteil vom 3.5.1991 - BVerwG 8 C 13.89 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 24 = KStZ 1991, 170). Ein nachhaltiger und dauerhafter Leerstand kann deshalb nicht als Erlassgrund geltend gemacht werden. Da ein Grundsteuererlass bereits aus diesem Grunde ausscheidet, kommt es auf die Frage nicht an, ob die Klägerin, die Beklagte oder der Zweckverband den Leerstand zu vertreten hatte.

Die Gegenansicht, wonach ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG auch bei einem strukturell bedingten und dauerhaften Leerstand zu gewähren ist (in diesem Sinne: Drosdzol, KStZ 2001, 183), kann nicht überzeugen, denn sie steht nicht im Einklang mit der Systematik des Bewertungsrechts. Namentlich die Regelung des § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG, wonach die übliche Miete dann gilt, wenn die tatsächliche Miete um mehr als 20 vom Hundert von der üblichen Miete abweicht, belegt, dass das Bewertungsrecht letztlich auf den objektiven Marktwert eines Grundstücks abstellt (vgl. auch § 9 Abs. 1 und 2 BewG). Das Gesetz geht von der Vermietbarkeit und der Bildung der Mietpreise auf einem Immobilienmarkt aus, wenn es auf die ,,übliche Miete" Bezug nimmt, die in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen ist, welche für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung ,,regelmäßig" gezahlt wird. Daher reduziert ein Leerstand, soweit er auf tatsächlichen Umständen beruht, die durch Fortschreibung berücksichtigt werden können oder auf eine Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen ist, die Jahresrohmiete und kann nicht zu einem Grundsteuererlass führen, der vorübergehenden Mietausfällen aufgrund außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls vorbehalten ist (so zu Recht BVerwG, Urteil vom 4.4.2001 - 11 C 12.00 - DVBl. 2001, 1368 = DÖV 2001, 820).

Auch aus der Begründung des Regierungsentwurfs eines Zweiten Steuerreformgesetzes (BTDrucks 6/3418 S. 95) lässt sich nichts zu Gunsten der Klägerin herleiten. Dort ist zwar zu § 33 GrStG u.a. das ,,Leerstehen von Wohnungen oder Geschäftsräumen infolge mangelnder Mieternachfrage" als Beispiel für eine erlassbegründende Ertragsminderung genannt, die der Eigentümer nicht zu vertreten hat. Dies besagt jedoch nichts für die hier zu entscheidende Frage, unter welchen Voraussetzungen die fehlende Nachfrage im Rahmen des Grundsteuererlasses zu berücksichtigen ist und wann sie ausschließlich bei der Einheitsbewertung erheblich wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. 4.2001 - 11 C 12.00 - DVBl. 2001, 1368 = DÖV 2001, 820).

Im vorliegenden Fall sind der Leerstand und die daraus resultierende Ertraglosigkeit nach dem Abzug der US-Streitkräfte nicht auf ein unvorhergesehenes, atypisches Ereignis zurückzuführen, sie waren vielmehr von Anfang an angelegt. Zwar ist es einerseits sicher ungewöhnlich, dass infolge des Abzugs verbündeter Streitkräfte eine militärische Wohnsiedlung frei wird und einer anderen Nutzung zuzuführen ist. Andererseits ist hier der konkrete Anlass der Nutzungsänderung das einzig Ungewöhnliche. Eine Situation, in der eine frühere Nutzung aufgegeben wird und der Eigentümer eine neue Nutzung anstrebt, fällt nicht aus dem Rahmen und führt typischerweise zu einem zwischenzeitlichen Leerstand. Auf die bloße Ertraglosigkeit allein kann es nicht ankommen; dies gilt insbesondere dann, wenn nach der Natur eines Grundstücks oder entsprechend seiner vorgesehenen Nutzung von vornherein nicht mit einem Ertrag zu rechnen war (Troll, GrStG, 7. Aufl., 1997, § 33 Rn. 6). So liegt es hier. Die Wohnsiedlung Pattonville wurde ohne Bebauungsplan und ohne Baugenehmigung im Rahmen des NATO-Truppenstatuts als Wohnbauvorhaben für ausländische Streitkräfte, mithin als Anlage der Landesverteidigung, in den 50er Jahren errichtet (zur vergleichbaren heutigen Rechtslage nach § 37 Abs. 2 BauGB: BVerwG, Urteil vom 3.12.1992 - 4 C 24.90 - BVerwGE 91, 227 = NVwZ 1993, 892). Sie war also von Anfang an keine gewöhnliche Wohnsiedlung, die durch ihre Vermietung einen wirtschaftlichen Ertrag abwerfen sollte. Es handelte sich vielmehr um Anwesen, die niemals dazu bestimmt waren, einen wirtschaftlichen Ertrag abzuwerfen, und die dementsprechend auch niemals einen Ertrag abgeworfen haben; der bloße Ersatz der laufenden Bewirtschaftungskosten (Wasser, Strom etc.), den die US-Streitkräfte an die Klägerin geleistet haben, ist kein Ertrag in diesem Sinne. Der schon vor der Räumung durch die US-Streitkräfte bestehende Zustand der Ertraglosigkeit hat sich demnach nach der Rückgabe der Liegenschaft lediglich fortgesetzt. Daher kann nicht von einer wesentlichen Ertragsminderung, die Voraussetzung eines Grundsteuererlasses wäre, gesprochen werden.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist ihre Situation auch nicht mit der des Eigentümers von selbst genutztem Wohnraum vergleichbar, dessen "Ertrag" darin liegt, dass er durch die Eigennutzung entsprechende Mietaufwendungen erspart. Die Klägerin hat die Wohngebäude nicht selbst genutzt, sondern von vornherein errichtet, um sie einem Dritten - den US-Streitkräften - unentgeltlich zu überlassen. An ihrer wirtschaftlichen Ertragslage hat sich nach dem Abzug der US-Streitkräfte nur insoweit etwas geändert, als sie die bislang von diesen erstattete Grundsteuer selbst tragen musste. Darin, dass die Grundsteuer nicht mehr abwälzbar ist, ist jedoch kein sachlicher Billigkeitsgrund i.S.v. § 33 GrStG zu sehen (Troll, GrStG, 7. Aufl., 1997, § 33 Rn. 6).

Allein die schon aus fiskalischen Gründen nachvollziehbare Absicht der Klägerin, die Anwesen nach Aufgabe der ursprünglichen Nutzung möglichst bald gewinnbringend zu vermieten, führt in keiner Weise dazu, ihre Situation als atypisch oder außergewöhnlich anzusehen. Die Klägerin befindet sich insoweit vielmehr in der gleichen Lage wie viele andere Grundstückseigentümer, die nach Aufgabe einer früheren Nutzung erfolglos eine andere Nutzung des Grundstücks oder dessen Verkauf anstreben (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 14.3.1995 - 2 S 1669/93 -: ehemaliges Hotel; Bayer. VGH, Urteil vom 28.11.1994 - 4 B 93.2525 -: ehemaliges Betonwerk).

Schließlich kommt es auch nicht entscheidungserheblich darauf an, ob die Klägerin nach Aufgabe der Nutzung durch die US-Streitkräfte eine entsprechende Änderung der Bewertung - z.B. in unbebaute Grundstücke gemäß § 72 BewG (vgl. FG des Landes Brandenburg, Urteil vom 13.12.2000 - 2 K 2501/98 BG - EFG 2001, 342 zu einem ehemaligen Militärflughafen) - gegenüber dem Finanzamt hätte erreichen können (vgl. Troll, GrStG, 7. Aufl., 1997, § 33 Rn. 6).

3. Auch ein Erlass in analoger Anwendung des § 33 GrStG kommt nicht in Betracht. Die entsprechende Anwendung einer nicht unmittelbar einschlägigen Vorschrift setzt voraus, dass das Gesetz in Bezug auf den zu beurteilenden Sachverhalt eine planwidrige Regelungslücke aufweist, der nicht geregelte Sachverhalt dem gesetzlich geregelten vergleichbar ist und den Umständen nach angenommen werden darf, dass der Gesetzgeber - hätte er die Lückenhaftigkeit der gesetzlichen Regelung erkannt - den nicht angesprochenen Sachverhalt entsprechend geregelt hätte.

Hier fehlt es schon an einer planwidrigen Regelungslücke. Die Vorschrift des § 33 GrStG durchbricht die gesetzliche Konzeption der Grundsteuer - die grundsätzlich eine ertragsunabhängige Abgabe darstellt - für die geregelten Ausnahmefälle des Erlasses wegen Ertraglosigkeit oder wesentlicher Ertragsminderung (vgl. BVerwG, Urteile vom 15. April 1983 - BVerwG 8 C 52.81 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 19 und vom 15. Februar 1991 - BVerwG 8 C 3.89 - Buchholz 401.4 § 32 GrStG Nr. 3). Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass in den §§ 32, 33 GrStG die (Ausnahme-)Fälle der sachlichen Unbilligkeit wegen Ertraglosigkeit abschließend geregelt sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.2.1994 - 8 B 229/93 - KStZ 1995, 34 m.w.Nachw.; Troll, GrStG, 7. Aufl. 1997, § 33 Rn. 6).

4. An der abschließenden Regelung eines Erlasses wegen sachlicher Unbilligkeit in den §§ 32, 33 GrStG scheitert auch ein Rückgriff auf die §§ 163, 227 AO.

Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts kann hier kein extrem gelagerter Ausnahmefall angenommen werden, der zu einer anderen Beurteilung zwingen würde. Wie unter 2. bereits dargelegt wurde, liegt im Gegenteil hier noch nicht einmal die für die Anwendung des § 33 GrStG erforderliche "einfache" Atypik vor.

Keine extreme Atypik ist zudem darin zu sehen, dass die Beklagte - nach Ansicht des Verwaltungsgerichts und der Klägerin in vorwerfbarer Weise - eine neue Nutzung der ehemaligen militärischen Wohnsiedlung Pattonville verzögert hat. Der Beklagten (bzw. dem Zweckverband) kann nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie vor einer neuen Nutzung der ehemaligen militärischen Wohnsiedlung zunächst einen städtebaulichen Ideenwettbewerb durchführen wollte, auch wenn dies zu einer zeitlichen Verzögerung der Veräußerung geführt haben mag. Denn bei der Neuplanung eines Gebiets kann sich der Plangeber nicht allein an den privaten fiskalischen Interessen des Grundstückseigentümers orientieren, er muss darüber hinaus alle einschlägigen öffentlichen und privaten Belange berücksichtigen (vgl. für die Bauleitplanung die §§ 1, 1a BauGB). Letztlich ist es Sache des Grundstückseigentümers, sich auf diese Planungsabsichten der Gemeinde einzustellen (vgl. Bayer. VGH, Urteil vom 28.11.1994 - 4 B 93.2525 -).

Selbst wenn man dem widersprechend unterstellt, dass die Beklagte den Leerstand zu vertreten hatte, rechtfertigt dies ebenfalls keine Analogie, denn auch in Bezug auf diesen Gesichtspunkt weist § 33 GrStG keine planwidrige Lücke auf, die den Rückgriff auf andere gesetzliche Bestimmungen nahe legen könnte. Der Gesetzgeber hat die mit der Frage, wer die Ertraglosigkeit eines Grundstücks zu verantworten hat, verbundene Problematik erkannt und dementsprechend geregelt, dass ein Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nur zu gewähren ist, wenn der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Das Merkmal des "Vertretenmüssens" spielt also in der gesetzlichen Konzeption durchaus eine Rolle und kommt hier nur deshalb nicht zum Tragen, weil die sonstigen Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass nicht gegeben sind.

5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und 2 VwGO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO in Verb. mit §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Beschluss

vom 13. Dezember 2001

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gem. § 13 Abs. 2 GKG auf 52.451,10 DM festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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