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Beginn der Entscheidung

Gericht: Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg
Urteil verkündet am 07.12.2001
Aktenzeichen: 3 S 2425/00
Rechtsgebiete: BauGB, LBO


Vorschriften:

BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 21
BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 22
LBO § 71
1. In einem Bebauungsplan kann eine Fläche sowohl mit einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB/BBauG als auch mit einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB/BBauG belegt werden, wenn sich die beiden Festsetzungen gegenseitig nicht ausschließen, sondern auf einer Fläche gleichzeitig verwirklicht werden können.

2. Die Festsetzung einer Fläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB/BBauG hat zur Folge, dass die Fläche vom Grundstückseigentümer vorzuhalten ist; sie begründet dagegen noch keine Nutzungsrechte der Begünstigten.

3. Bei einer Baulast müssen Umfang und Inhalt der eingegangenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein. Dabei ist erforderlich, aber auch genügend, wenn die durch Baulast gesicherte Verpflichtung bei einer entsprechend § 130 BGB am objektiven Empfängerhorizont orientierten Auslegung sich so klar und unzweideutig ergibt, dass sie mit Hilfe einer bauaufsichtlichen Verfügung durchgesetzt werden kann.


3 S 2425/00

Verkündet am 07.12.2001

VERWALTUNGSGERICHTSHOF BADEN-WÜRTTEMBERG Im Namen des Volkes Urteil

In der Verwaltungsrechtssache

wegen

Gehrechts, Abbruchsanordnung u.a.

hat der 3. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dr. Stopfkuchen-Menzel, die Richterin am Verwaltungsgerichtshof Fricke und den Richter am Verwaltungsgerichtshof Schieber auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 5. Dezember 2001

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Verwaltungsgerichtes Karlsruhe vom 28. Oktober 1999 - 3 K 55/99 - geändert.

Die Verfügung der Beklagten vom 22. August 1997 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 4. Dezember 1998 werden aufgehoben, soweit sie die Festsetzung von Gebühren und die Aufforderung betreffen, den abgesperrten Grundstücksteil in ordnungsgemäßem Zustand wieder als Gehweg zur Verfügung zu stellen (Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit). Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Die Klägerin und die Beklagte tragen die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu je 1/2.

Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin wendet sich gegen eine baurechtliche Anordnung der Beklagten.

Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Flst.-Nr. 26664 (XXXXXXXXXX XX). Dieses ist als Teilgrundstück aus dem Grundstück Flst.-Nr. 26651 hervorgegangen, das seinerseits auf eine Teilung des Grundstücks Flst.-Nr. 26007/2 zurückgeht.

Das Grundstück der Klägerin liegt im Baugebiet Heidelberg-Emmertsgrund. Für dieses trat am 18.6.1971 der Bebauungsplan "Emmertsgrund" in Kraft, der eine Bebauung mit mehrgeschossigen Wohnhäusern und entsprechenden Flächen für Gehrechte zu Gunsten der Allgemeinheit vorsah. Am 16.11.1978 beschloss der Gemeinderat der Beklagten den Änderungsbebauungsplan "Emmertsgrund - Änderungen im Bereich Jellinekstraße/Im Emmertsgrund (X X und X X)". Durch diesen wurde zwischen der Jellinekstraße und der Straße Im Emmertsgrund auf dem Grundstück Flst.-Nr. 26651 ein reines Wohngebiet mit einer "Gemeinschaftsanlage (Gehweg) der Anlieger zu Gunsten der Allgemeinheit" festgesetzt. Die Bebauungsplanänderung wurde am 20.11.1978 vom Oberbürgermeister der Beklagten ausgefertigt und am 28.2.1979 vom Regierungspräsidium Karlsruhe u.a. mit der Maßgabe genehmigt, die schraffierte Fläche (Gemeinschaftsanlage der Anlieger zu Gunsten der Allgemeinheit) im Bereich der Jellinekstraße bis an die öffentliche Gehfläche heranzuführen. Daraufhin beschloss der Gemeinderat der Beklagten am 12.7.1979 die Verlängerung der Gehwege als geringfügige Änderung des Änderungsbebauungsplans, nachdem zuvor die damalige Eigentümerin, die Neue Heimat Baden-Württemberg, sich hiermit einverstanden erklärt hatte. Die Änderung wurde in den Änderungsbebauungsplan nachträglich eingearbeitet und auf diesen ein weißer Zettel mit dem vom Oberbürgermeister unterzeichneten Vermerk geklebt:

"Der Gemeinderat hat am 12.7.1979 die Verlängerung der Gehwege (Gemeinschaftsanlage der Anlieger zu Gunsten der Allgemeinheit) im Bereich der Jellinekstraße bis an die öffentliche Gehwegfläche (Maßgabe im Genehmigungserlass) gemäß § 10 BBauG i.V.m. § 4 GO als Satzung beschlossen. Heidelberg, den 13.7.1979".

In dieser Fassung wurde der Änderungsbebauungsplan am 20.7.1979 öffentlich bekannt gemacht.

Bereits am 23.1./21.2.1975 wurde zwischen der damaligen Eigentümerin der Grundstücke im Baugebiet Emmertsgrund und der Beklagten eine Vereinbarung geschlossen. Danach verpflichtete sich die Grundstückseigentümerin, jeder Veräußerung eines Trenngrundstückes des durch Vereinigung verschiedener Grundstücke (u.a. des Grundstücks Flst.-Nr. 26007/2) neu zu bildenden Grundstücks einen bestimmten Vertragstext zugrunde zulegen, in dem sich der Erwerber u.a. verpflichtet, für die städtebauliche Gestaltung des Grundstücks den Bebauungsplan mit seinen Festsetzungen und den städtebaulichen Richtlinienplan zu beachten und die Teilflächen des Grundstücks mit einem Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit zu belasten, für die der Bebauungsplan Emmertsgrund entsprechende Festsetzungen enthält. Zugleich bewilligte die Grundstückseigentümerin u.a. auf dem Grundstück Flst.-Nr. 26007/2 in Ausführung der in der Anlage übernommenen Erwerberverpflichtungen folgende Baulasten:

1.1 Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit einschließlich der Verpflichtung zur Unterhaltung, Beleuchtung und Reinigung der Gehflächen bei anteilmäßiger Kostentragung im Verhältnis der angrenzenden Geschossflächen ...

2. Beachtung aller Festsetzungen des Bebauungsplans und des städtebaulichen Richtlinienplans ...

Die Baulasten wurden am 5.9.1979 zu Lasten des Grundstücks Flst.-Nr. 26664 in das Baulastenverzeichnis eingeordnet.

Am 22.8.1979 wurde den Rechtsvorgängern der Klägerin der Bau eines Reihenhauses auf dem Grundstück Flst.-Nr. 26664 genehmigt. Auf einem den Bauvorlagen beigefügten und mitgenehmigten Plan ist entlang der nördlichen Grundstücksgrenze eine Feuerwehrzu- und -abfahrt eingetragen. Nach Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin mit Kaufvertrag vom 26.9.1991 beantragte diese eine Genehmigung zur Errichtung einer Garage im nördlichen Teil ihres Grundstückes. Dieser Antrag wurde von der Beklagten mit Bescheid vom 7.12.1995 abgelehnt. Hiergegen hat die Klägerin Widerspruch eingelegt, über den noch nicht entschieden ist.

Am 22.7.1996 wurde anlässlich einer Ortsbesichtigung festgestellt, dass die Klägerin im nördlichen Grundstücksbereich innerhalb des bestehenden öffentlichen Gehweg- und Treppenbereichs eine Einfriedung durch einen mittels Schrauben am Boden befestigten Zaun errichtet hat. Nach Anhörung forderte die Beklagte die Klägerin mit Verfügung vom 22.8.1997 auf, innerhalb eines Monats die Zaunanlage entlang der nördlichen Grundstücksgrenze insgesamt und vollständig zu entfernen und den abgesperrten Grundstücksteil in ordnungsgemäßem Zustand wieder als Gehweg zur Verfügung zu stellen (Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit). Für diese Verfügung wurde zugleich eine Gebühr in Höhe von DM 200,00 festgesetzt. Zur Begründung wurde darauf hingewiesen, die Einfriedung widerspreche der durch Baulast gesicherten Festsetzung einer Gemeinschaftsanlage (Gehweg) der Anlieger zu Gunsten der Allgemeinheit im rechtsverbindlichen Bebauungsplan vom 20.7.1979. Außerdem verlaufe ausweislich der am 22.8.1979 genehmigten Planunterlagen im Bereich des Gehweges eine Feuerwehrzufahrt, die in einer Mindestbreite von 3,00 m ständig freizuhalten und durch Einbauten nicht eingeengt werden dürfe.

Den hiergegen von der Klägerin eingelegten Widerspruch wies das Regierungspräsidium Karlsruhe mit Widerspruchsbescheid vom 4.12.1998 zurück und setzte hierfür eine Gebühr in Höhe von DM 400,00 fest. Zur Begründung ist ausgeführt, der Zaun verstoße gegen § 15 LBO i.V.m. § 2 LBOAVO, da er innerhalb einer Feuerwehrzu- und -abfahrt errichtet worden sei. Der Widerspruchsbescheid wurde der Klägerin am 9.12.1998 zugestellt.

Am 11.1.1999 hat die Klägerin beim Verwaltungsgericht Karlsruhe Klage erhoben. Zur Begründung ist ausgeführt, die Zaunanlage verstoße nicht gegen Festsetzungen in den maßgeblichen Bebauungsplänen. Im Bebauungsplan vom 18.6.1971 seien keine Gehflächen für die Allgemeinheit o.ä. auf dem heutigen Grundstück der Klägerin festgesetzt. Auch bei der Planänderung vom 15.8.1978 sei eine entsprechende Festsetzung zunächst nicht beschlossen worden. Erst nach der Genehmigung durch das Regierungspräsidium am 28.2.1979 und nach der Unterzeichnung durch den Oberbürgermeister am 13.7.1979 sei der Zettel auf das Original geklebt worden, wonach der Gemeinderat am 12.7.1979 die Verlängerung der Gehwege beschlossen habe. Dieser Beschluss stelle eine neuerliche Änderung dar, ohne dass eine erneute Auslegung erfolgt und der geänderte Bebauungsplan durch das Regierungspräsidium genehmigt worden sei. Damit sei die Änderung des Bebauungsplans durch Beschluss vom 12.7.1979 wegen Verstoßes gegen § 11 BBauG nichtig und bleibe es bei den durch den Bebauungsplan vom 15.8.1978 getroffenen Festsetzungen. Hinzu komme, dass der Bebauungsplan vom 17.8.1978 den Hinweis auf die Rechtsverbindlichkeit und das Datum der Mitteilung der Rechtsverbindlichkeit lediglich auf der nicht vom Regierungspräsidium genehmigten Fassung trage. Der mit dem Genehmigungsvermerk versehene Bebauungsplan sei anscheinend auch nicht im Amtsanzeiger bekannt gemacht worden. Die Einfriedung verstoße nicht gegen die eingetragenen Baulasten, da diese nicht wirksam zu Lasten des klägerischen Grundstücks begründet worden seien. Die Zaunanlage verstoße auch nicht gegen § 15 LBO.

Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten. Der durch die Zaunanlage bebaute Fußgängerweg sei nach der Baugenehmigung vom 27.8.1979 eine Feuerwehrzu- und -abfahrt, über die im Brandfall die zwischen den beiden Straßen gelegenen Grundstücke angefahren werden müssten. Bei einer Verengung auf 1,60 m könnten Feuerwehrfahrzeuge den Weg nicht passieren. Der Nutzung der Wegefläche als Feuerwehrzufahrt fehlten nicht die technischen Voraussetzungen. Daneben stehe die Errichtung des Zauns im Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans vom 20.7.1979. Die nachträgliche Änderung, die nicht das Grundstück der Klägerin, sondern die beiden nördlich liegenden Gehwege betroffen habe, sei auf eine Weisung des Regierungspräsidiums zurückgegangen. Eine nochmalige Bürgerbeteiligung sei nicht erforderlich gewesen. Die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten seien wirksam zustande gekommen. Sie gingen auf die Vereinbarung vom 23.1./21.2.1975 zurück und erstreckten sich inhaltlich auf den letztlich gültig gewordenen Bebauungsplan vom 20.7.1979. Zum Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks an die Klägerin sei dieser Bebauungsplan bereits rechtsgültig gewesen. Eine Bezugnahme der Baulast auf einen zukünftigen Bebauungsplan sei zulässig. Die Baulast sei zunächst von der Neuen Heimat übernommen worden. Die Voreigentümer der Klägerin seien beim Kauf auf die Baulasten hingewiesen worden. Zum Zeitpunkt des Erwerbs durch die Klägerin seien die Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen gewesen. Das Grundstück der Klägerin lasse sich auf das Grundstück Flst.-Nr. 26007/2 zurückführen. Die Nichtübereinstimmung der Gesamtflächen der Grundstücke betrage lediglich 20 m², die auf eine leichte Korrektur der Grundstücksgröße zurückzuführen sei.

Mit Urteil vom 28.10.1999 - 3 K 55/99 - hat das Verwaltungsgericht Karlsruhe die Klage abgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, die von der Klägerin errichtete Zaunanlage und das Deponieren von Pflastersteinen u.ä. auf der hierdurch abgesperrten Fläche widerspreche öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Zaunanlage und die Nutzung der durch sie abgesperrten Fläche verstießen gegen die Festsetzung einer Gemeinschaftsanlage (Gehweg) der Anlieger zu Gunsten der Allgemeinheit im Bebauungsplan Emmertsgrund i.d.F. vom 20.7.1979. Dieser Bebauungsplan sei formell wirksam, insbesondere sei er ordnungsgemäß ausgefertigt worden. Die Maßgabegenehmigung des Regierungspräsidiums sei nicht zu beanstanden. Die Änderung des Bebauungsplans habe nur eine geringfügige Verlängerung von zwei Wegen betroffen. Der die Maßgabe berücksichtigende Beitrittsbeschluss sei am 12.7.1979 ergangen. Da das Regierungspräsidium eine Maßgabegenehmigung erteilt habe, sei zwangsläufig keine weitere Genehmigung mehr erfolgt. Materiell sei die strittige Fläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 22 BBauG als Gemeinschaftsanlage festgesetzt worden. Auf Grund der zeichnerischen Festsetzungen lasse sich das Gebiet, dem die Wohnwege zu dienen bestimmt seien, eindeutig entnehmen. Eine Sicherung der Flächen durch Baulast sei nicht geboten gewesen. Dies ergebe sich schon aus dem Wortlaut von § 75 LBO a.F. bzw. § 40 LBO n.F., wonach Voraussetzung für die Durchsetzung von Gemeinschaftsanlagen alleine sei, dass die Flächen im Bebauungsplan festgesetzt seien. Die Verfügung sei ermessensfehlerfrei ergangen. Zwar gehe die Beklagte irrtümlich von einem durch Baulast zu sichernden und gesicherten Gehrecht für die Allgemeinheit auf Grund einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BBauG aus. Entscheidend für die Rechtmäßigkeit der Ermessensausübung sei jedoch, dass für die Beklagte die Überlegung entscheidend gewesen sei, hier läge ein eigenmächtiger Verstoß gegen eine Festsetzung des Bebauungsplans vor, dessen Folgen rückgängig zu machen seien.

Mit Beschluss vom 6.11.2000 - 3 S 341/00 - hat der Senat die Berufung zugelassen.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 28.10.1999 - 3 K 55/99 - zu ändern und die Verfügung der Beklagten vom 22.8.1997 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 4.12.1998 aufzuheben.

Zur Begründung wird darauf hingewiesen, die Festsetzung einer Gemeinschaftsanlage im Bebauungsplan begründe weder eine Baupflicht noch eine Duldungspflicht des Eigentümers. Die Festsetzungen seien zudem zu unbestimmt, um konkrete Pflichten für den Eigentümer der Standortfläche festzulegen. Eine wirksame Baulast sei nicht begründet worden. Erhebliche Bedenken bestünden bereits hinsichtlich der Wirksamkeit der am 23.1./21.2.1975 abgeschlossenen Verpflichtungserklärung. Außerdem verstießen die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten gegen das Bestimmtheitsgebot. Die Verpflichtung zur Beachtung aller Festsetzungen des Bebauungsplans könne nicht Gegenstand einer Baulast sein. Zudem könne nicht klar und unzweideutig festgestellt werden, welcher Bebauungsplan Grundlage der Baulast sein solle. Die Verpflichtungserklärung beziehe sich offensichtlich auf den damals geltenden Bebauungsplan vom 18.6.1971. Soweit die Beklagte davon ausgehe, dass Gegenstand der Baulast der Bebauungsplan in seiner endgültigen Fassung sei, nehme sie eine unzulässige Rückbetrachtung vor. Bei der ein Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit betreffenden Baulast sei weder ersichtlich, wo genau sich dieses Gehrecht befinden noch wie es ausgestaltet werden solle. Zudem lasse sich das Grundstück der Klägerin nach den Veränderungsnachweisen nicht eindeutig auf das vormalige Grundstück Flst.-Nr. 26007/2 zurückführen. Damit sei ungeklärt, ob die Klägerin tatsächlich Rechtsnachfolgerin sei, zumal ihr Grundstück in der Kopfzeile des Baulastverzeichnisses nicht aufgeführt werde. Die tatsächlichen Baumaßnahmen seien abweichend von dem im Bebauungsplan vom 15.8.1978 beschlossenen Festsetzungen realisiert worden. Die gesamte Bebauung im "Quartier 5 b" sei entgegen der Festsetzungen einige Meter nach Süden versetzt durchgeführt worden. Dies habe zur Folge, dass die Gehwegfläche für die Allgemeinheit nicht wie geplant und unwirksam festgesetzt zur Hälfte, sondern tatsächlich etwa zu 2/3 auf dem Grundstück der Klägerin liege. Die Errichtung der Zaunanlage verstoße nicht gegen § 15 LBO. Die betroffenen Gebäude seien allenfalls 50 m von der nächsten befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche entfernt. Die um das Grundstück der Klägerin befindlichen Grundstücke ließen sich im Notfall über öffentliche Straßen erreichen. Zudem fehlten die technischen Voraussetzungen, um die Fläche als Feuerwehrzufahrt nutzen zu können, da sie nicht befahrbar ausgebaut sei. Auch sei der Weg nicht mit einem entsprechenden Schild als Feuerwehrzu- und -abfahrt gekennzeichnet. Im Übrigen sei die Verfügung der Beklagten auch unverhältnismäßig, da die vollständige Wiederherstellung und Freigabe des Weges verordnet werde.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Bei der Festsetzung im Bebauungsplan vom 20.7.1979 handele es sich um eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 BBauG. Aus den zeichnerischen Festsetzungen im Bebauungsplan ergebe sich klar, wo sich Wohnwege befinden sollten. Der streitgegenständliche Weg diene vor allem dem klägerischen Grundstück sowie dem angrenzenden nordöstlichen und den nordwestlichen Grundstücken. Die Abbruchanordnung sei rechtmäßig. Der errichtete Zaun verhindere die Möglichkeit der Nutzung dieser Grundstücksfläche als Gemeinschaftsanlage und verstoße damit gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans. Außerdem verstoße er gegen §§ 15 LBO, 2 LBOAVO. Auch die Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung lägen vor. Bei der Gemeinschaftsanlage handle es sich um eine bauliche Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 LBO. Der Nutzung des Gehwegs als Privatbereich stehe die Festsetzung des Bebauungsplans entgegen. Außerdem liege ein Verstoß gegen die wirksam erklärte Baulast vor. Rechtsgrundlage für die Anordnung, den Weg wieder ordnungsgemäß zur Verfügung zu stellen, seien §§ 47 Abs. 1, 40 LBO. Zwar begründe die Festsetzung von Flächen für Gemeinschaftsanlagen weder für den Eigentümer der Standortfläche noch für die Eigentümer der beteiligten Grundstücke eine Verpflichtung, die Anlage herzustellen, zu unterhalten und zu verwalten. Die Beteiligten könnten jedoch durch Bescheid verpflichtet werden, die Gemeinschaftsanlage herzustellen, sofern die Anlage für ihre Grundstücke bestimmt sei und sobald die Anlage zur Erfüllung ihres Zwecks erforderlich sei. Die Verpflichtung nach § 40 LBO könne durch eine Verfügung gemäß § 47 Abs. 1 LBO durchgesetzt werden. Selbst wenn es sich um eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB handeln sollte, hätte die Beklagte gemäß § 47 Abs. 1 LBO i.V.m. mit der Baulast vom 23.1./21.2.1975 verfügen können, dass die Klägerin den Gehweg wieder ordnungsgemäß zur Verfügung stellen müsse. Die Baulast beziehe sich auf den letztlich gültig gewordenen Bebauungsplan vom 20.7.1979. Mit ihr sei auch für das Grundstück der Klägerin die Verpflichtung übernommen worden, die im Bebauungsplan dafür festgesetzten Flächen mit einem Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit zu belasten, diese Flächen zu unterhalten, zu beleuchten und zu reinigen. Öffentliche Baulasten könnten von der zuständigen Baurechtsbehörde mittels bauaufsichtsrechtlicher Ordnung durchgesetzt werden. Da die Klägerin den für die Gemeinschaftsanlage vorgesehenen Grundstücksteil der Benutzung durch die Allgemeinheit vorenthalte und ihn auch nicht ordnungsgemäß instandhalte, habe die Baurechtsbehörde mittels bauaufsichtsrechtlicher Verfügung die ordnungsgemäße Wiederherstellung anordnen dürfen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die dem Gericht vorliegenden Akten der Beklagten, des Regierungspräsidiums Karlsruhe und des Verwaltungsgerichts Karlsruhe - 3 K 55/99 - sowie die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist nach Zulassung durch den Senat statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere wurde sie form- und fristgerecht begründet.

Die Berufung ist aber nur zum Teil begründet. Soweit die angefochtene Verfügung die Aufforderung zur Beseitigung der Zaunanlage betrifft, ist sie rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in eigenen Rechten (nachfolgend Ziff. 1). Insoweit hat die Berufung daher keinen Erfolg. Dagegen sind die Verfügung der Beklagten vom 22.8.1997 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 4.12.1998 rechtswidrig und verletzen die Klägerin in eigenen Rechten, soweit diese darüber hinaus aufgefordert worden ist, den abgesperrten Grundstücksteil in ordnungsgemäßem Zustand wieder als Gehweg (Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit) zur Verfügung zu stellen (nachfolgend Ziff. 2) und in den Verfügungen jeweils eine Gebühr festgesetzt worden ist (nachfolgend Ziff. 3). In diesem Umfang waren die Verfügungen aufzuheben (vgl. § 113 Abs. 1 VwGO) und das Urteil des Verwaltungsgerichtes Karlsruhe abzuändern.

1. Ermächtigungsgrundlage für die Aufforderung, die Zaunanlage zu entfernen, ist § 65 LBO. Danach kann der teilweise oder vollständige Abbruch einer Anlage, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet wurde, angeordnet werden, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.

1.1. Vorliegend handelt es sich bei der mit dem Erdboden fest verbundenen Zaunanlage um eine bauliche Anlage (vgl. § 2 Abs. 1 LBO). Diese durfte zwar verfahrensfrei erstellt werden (vgl. § 50 Abs. 1 LBO i.V.m. Ziffer 45 des Anhangs zu § 50 Abs. 1 LBO). Der Zaun verstößt jedoch (materiell) gegen § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. den Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans. Denn der am 20.7.1979 in Kraft getretene Änderungsbebauungsplan "Emmertsgrund - Änderungen im Bereich Jellinekstraße/Im Emmertsgrund (X X und X X)" sieht im fraglichen Bereich eine "Gemeinschaftsanlage (Gehweg) der Anlieger zu Gunsten der Allgemeinheit" vor. Dieser planerischen Festsetzungen widerspricht die Errichtung der streitgegenständlichen Zaunanlage.

a) Entgegen der Auffassung der Klägerin begegnet der Änderungsbebauungsplan der Beklagten vom 20.7.1979 in verfahrensrechtlicher Hinsicht keinen Bedenken, weil der Gemeinderat die Bebauungsplanänderung nach seiner Beschlussfassung am 16.11.1978 und nach der (Maßgabe-)Genehmigung durch das Regierungspräsidium Karlsruhe am 28.2.1979 mit Beschluss vom 12.7.1979 nochmals - ohne erneute Auslegung, Bürgerbeteiligung und Genehmigung durch die höhere Verwaltungsbehörde - geändert hat (wobei sich die nachträglichen Änderungen allerdings nicht - wie von der Klägerin im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht behauptet - auf den streitgegenständlichen Bereich bezogen; die dortige Gehwegfläche war bereits in der am 16.11.1978 beschlossenen Fassung bis zur Jellinekstraße ausgeführt). Maßgebend für das Vorliegen von Verfahrensfehlern sind die Vorschriften des Bundesbaugesetzes - BBauG - in der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des geänderten Bebauungsplans im Jahre 1979 geltenden Fassung. Danach ist der Verfahrensablauf nicht zu beanstanden.

Nach § 2 Abs. 6 BBauG waren Bebauungspläne vor der endgültigen Beschlussfassung öffentlich auszulegen. Dies galt auch für die Änderung von Bebauungsplänen (vgl. § 2 Abs. 7 BBauG). Nach § 13 Abs. 1 BBauG konnten Änderungen und Ergänzungen eines Bebauungsplans aber in einem vereinfachten Verfahren ohne Auslegung (und auch ohne Genehmigung) rechtsverbindlich werden, wenn sie die Grundzüge der Planung nicht berührten und für die Nutzung der betroffenen und der benachbarten Grundstücke nur von unerheblicher Bedeutung waren. Hiervon ist vorliegend hinsichtlich der nachträglichen Änderung mit Gemeinderatsbeschluss vom 12.7.1979, die lediglich die Fortführung von zwei Wegen über eine Länge von 3,00 m bis unmittelbar an die Jellinekstraße betraf, auszugehen. Hierdurch wurde weder in die Grundzüge der Planung eingriffen - die Planungskonzeption also nicht verändert - noch eine solche Bedeutung erreicht, dass der Gemeinderat ihr nur unter erneuter Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange hätte beitreten dürfen. Zudem hatte die damalige Grundstückseigentümerin der Änderung ausdrücklich schriftlich zugestimmt. Damit erforderte diese Änderung des Änderungsbebauungsplans keine erneute öffentliche Auslegung und Bürgerbeteiligung.

Auch ein Verstoß gegen § 11 BBauG liegt nicht vor. Danach bedurfte der Bebauungsplan der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. Vorliegend hat das Regierungspräsidium Karlsruhe die vom Gemeinderat der Beklagten am 16.11.1978 beschlossene Bebauungsplanänderung am 28.2.1979 mit der Maßgabe genehmigt, die schraffierte Fläche (Gemeinschaftsanlage der Anlieger zu Gunsten der Anlieger) im Bereich der Jellinekstraße bis an die öffentliche Gehfläche heranzuführen. Derartige Einschränkungen der Genehmigung waren schon damals grundsätzlich zulässig. Dass die Genehmigung unter "Auflagen" erteilt werden durfte, bestimmte das Gesetz ausdrücklich. Denn gemäß § 11 Abs. 2 BBauG galt § 6 Absätze 2 - 4 BBauG entsprechend. Nach § 6 Abs. 3 Satz 1 BBauG konnte die Genehmigung unter Auflagen erteilt werden, durch die nach Absatz 2 bestehende Versagungsgründe ausgeräumt wurden. Dabei ist der Begriff der Auflagen nicht in einem engen Sinne dahin zu verstehen, dass der Gemeinde ein "Tun, Dulden oder Unterlassen" (§ 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG) vorgeschrieben wird, welches sich auf den Inhalt des Bebauungsplans nicht unmittelbar auswirken kann. Vielmehr durfte die Genehmigung auch unter solchen Maßgaben oder Einschränkungen erteilt werden, die sich auf den Inhalt des Bebauungsplans bezogen (vgl. BVerwG, Urteil vom 5.12.1986 - 4 C 31/85 -, BVerwGE 75, 262). Allerdings muss sich die Gemeinde in einem solchen Fall die Änderungen durch einen erneuten Satzungsbeschluss zu eigen machen. Denn ein Bebauungsplan, der der Genehmigung bedarf, kann nicht wirksam werden, wenn er mit seinem von der Gemeinde beschlossenen Inhalt nicht genehmigt wird oder wenn der mit Maßgaben genehmigte Plan von der Gemeinde vor der Bekanntmachung der Genehmigung und der Auslegung so nicht beschlossen worden ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 5.12.1986 - a.a.O. -). Der vom zuständigen Organ beschlossene und der mit Maßgaben beschränkt genehmigte Bebauungsplan müssen inhaltlich übereinstimmen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 3.7.1995 - 4 NB 7.95 -, Buchholz 406.11, § 11 BauGB, Nr. 7). Beziehen sich die Maßgaben - wie vorliegend - auf den materiellen Inhalt des Planes, so muss sich die Gemeinde, bevor sie den Bebauungsplan in Kraft setzt, den neuen Planinhalt durch einen erneuten Satzungsbeschluss zu eigen machen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.8.1998 - 4 NB 24.88 -, Buchholz 406.11, § 11 BauGB, Nr. 7). Dies ist vorliegend mit Beschluss vom 12.7.1979 geschehen.

Der geänderte Bebauungsplan wurde auch ordnungsgemäß ausgefertigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist es rechtsstaatlich geboten, Bebauungspläne auszufertigen. Über die konkreten Anforderungen an die Ausfertigung lässt sich dem Bundesrecht indes nichts entnehmen. Vielmehr gehören die Regeln über Art, Inhalt und Umfang der Ausfertigung von Bebauungsplänen zum (irrevisiblen) Landesrecht. Diese müssen allerdings fundamentale Elemente des Rechtsstaats und die Rechtsstaatlichkeit im Ganzen wahren. Hierzu gehört, dass Rechtsnormen nicht mit einem anderen als dem vom Normgeber gewollten Inhalt erlassen werden; sie verlangt Identität der anzuwendenden Norm und ihres Inhalts mit dem vom Normgeber Beschlossenen. Somit erfordert das bundesverfassungsrechtliche Rechtsstaatsgebot eine Ausfertigung, die sicherstellt, dass der Inhalt des als Satzung beschlossenen Bebauungsplans mit dem Willen des Gemeinderats übereinstimmt. Dagegen gehört die Bestätigung der Legalität des Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplans nicht zum Mindeststandard des bundesverfassungsrechtlichen Rechtsstaatsgebots (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.1.1998 - 4 NB 3/97 -, NVwZ 1998, 1067 m.w.N.). Dementsprechend ist bundesrechtlich von der Ausfertigung eines Bebauungsplans zu fordern, dass vor der ortsüblichen Bekanntmachung die Übereinstimmung des vom Satzungsgeber beschlossenen mit dem bekannt gemachten Satzungsinhalt bestätigt wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.10.1998 - 4 BN 46.98 -, BRS 60, Nr. 41). Dies gilt selbstverständlich auch für jede nachträgliche Änderung des ausgefertigten Bebauungsplans (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 21.4.1998 - 1 K 1087/96 -, BRS 60, Nr. 40).

Vorliegend hat der Oberbürgermeister der Beklagten auf der sich bei den Verfahrensakten befindenden Fertigung des Bebauungsplans am 20.11.1978 bestätigt, dass dieser Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften vom Gemeinderat der Beklagten durch Beschluss vom 16.11.1978 beschlossen worden sind. Nach dem Beschluss über die nachträgliche Änderung und entsprechender Ergänzung dieser Planfertigung hat er durch einen auf den Plan geklebten weißen Zettel am 13.7.1979 bestätigt, dass der Gemeinderat am 12.7.1979 die Verlängerung der Gehweg im Bereich der Jellinekstraße nachträglich auf Grund der Maßgabe im Genehmigungserlass des Regierungspräsidiums Karlsruhe mit Beschluss vom 12.7.1979 verlängert hat. Auf Grund dieser beiden Ausfertigungsvermerke steht fest, mit welchem konkreten Inhalt der Normgeber die Satzung letztlich erlassen hat. Damit liegt eine ordnungsgemäße Ausfertigung der Bebauungsplanänderung vor

Soweit die Klägerin vor dem Verwaltungsgericht vorgetragen hat, dass der Bebauungsplan den Hinweis auf die Rechtsverbindlichkeit und das Datum der Mitteilung der Rechtsverbindlichkeit lediglich auf der nicht vom Regierungspräsidium genehmigten Fassung trage, kann dahinstehen, ob dies für die Wirksamkeit eines Bebauungsplans erforderlich ist. Denn die bei den Akten befindliche Ausfertigung des Bebauungsplanes enthält sowohl den Genehmigungsvermerk des Regierungspräsidiums Karlsruhe als auch einen Hinweis, dass der Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften am 20.7.1979 rechtsverbindlich geworden sind. Entgegen der Mutmaßung der Beklagten wurde die Bebauungsplanänderung ausweislich der Akten am 20.7.1979 im Heidelberger Amtsanzeiger auch ordnungsgemäß bekannt gemacht. Damit ist die Bebauungsplanänderung formell rechtmäßig.

b) Auch materiell ist die Bebauungsplanänderung nicht zu beanstanden. Inhaltlich wurde im geänderten Bebauungsplan eine "Gemeinschaftsanlage (Gehweg) der Anlieger zu Gunsten der Allgemeinheit" festgesetzt. Hierbei handelt es sich ersichtlich um eine Festsetzung sowohl nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BBauG (identisch mit der jetzigen Bestimmung des § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) als auch nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 BBauG (identisch mit der jetzigen Bestimmung des § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB). Durch die gewählte Formulierung "Gemeinschaftsanlage ... der Anlieger" einerseits und "...(Gehweg) ... zu Gunsten der Allgemeinheit" andererseits kann die Festsetzung weder § 9 Abs. 1 Nr. 21 noch § 9 Abs. 1 Nr. 22 BBauG ausschließlich zugeordnet werden. Da auch die Begründung zum Bebauungsplan für die Auslegung nichts weiter hergibt, kann die Festsetzung nur so verstanden werden, dass mit ihr eine Fläche für eine Gemeinschaftsanlage der Anlieger festgesetzt wurde, die zugleich mit einem Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit belastet werden sollte. Diese kumulative Festschreibung von zwei verschiedenen Festsetzungen begegnet keinen rechtlichen Bedenken, zumal sich die beiden Festsetzungen gegenseitig nicht ausschließen, sondern auf einer Fläche gleichzeitig verwirklicht werden können.

Dabei kann dahinstehen, ob die Festsetzung einer Fläche für eine Gemeinschaftsanlage vorliegend hinreichend bestimmt ist. Der Bundesgesetzgeber hat - ebenso wie der Landesgesetzgeber (vgl. § 40 LBO) - den Begriff der Gemeinschaftsanlagen nicht weiter definiert. Die Aufzählung möglicher Gemeinschaftsanlagen in § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB/BBauG ist jedoch - ebenso wie in § 40 LBO -, wie das Wort "wie" zeigt, nicht abschließend. Der Bundesgesetzgeber hat die für ihn wichtigsten Gemeinschaftsanlagen in § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB/BauGB ausdrücklich genannt. Der Landesgesetzgeber hat daneben andere Einrichtungen besonders hervorgehoben. Daneben kommen als Gemeinschaftsanlagen aber auch andere Einrichtungen, z.B. Wohnwege, in Betracht (vgl. Sauter, LBO, § 40 RdNr. 5). Voraussetzung ist jedoch, dass die Gemeinschaftsanlage im Bebauungsplan "für einen bestimmten räumlichen Bereich" vorgesehen ist (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB/BauGB). Diese Bestimmung kann nur im Bebauungsplan erfolgen. Es gehört bereits zum Begriff der Gemeinschaftsanlage, dass sie bestimmten Grundstücken zugeordnet ist. Es genügt also nicht, in einem Bebauungsplan lediglich Gemeinschaftsanlagen festzusetzen, ohne genau festzulegen, welchen Grundstücken sie zugeordnet sein sollen. Die Bestimmung hat im Bebauungsplan selbst zu erfolgen, und zwar durch Text oder Zeichen. Allerdings genügt es, wenn sich die Zuordnung durch Auslegung ermitteln lässt. Fehlt es an einer eindeutigen Zuordnung, so ist die Festsetzung der Gemeinschaftsanlage nicht wirksam und es besteht auch keine entsprechende Verpflichtung der Eigentümer (vgl. Sauter, a.a.O., § 40 RdNr. 14).

Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, bedarf vorliegend indessen keiner Entscheidung, denn die Zaunanlage widerspricht jedenfalls der gleichzeitigen Festsetzung einer mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belastenden Fläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BBauG. Zwar bedarf es zur Realisierung dieses Gehrechts entweder einer Einigung mit dem Grundstückseigentümer oder einer Enteignung, und begründet die Festsetzung allein mithin noch kein Recht der Allgemeinheit (vgl. BVerwG, Beschluss vom 2.11.1998 - 4 BN 49.98 -, BauR 1999, 151). Die planerische Festsetzung einer Fläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BBauG hat jedoch zur Folge, dass die Fläche vom Grundstückseigentümer für die vorgesehene Nutzung vorzuhalten ist und mithin auf ihr keine den Festsetzungen widersprechende bauliche Anlagen zulässig sind. Damit ist die Zaunanlage bauplanungsrechtlich unzulässig.

c) Dabei ist davon auszugehen, dass der Zaun auch tatsächlich auf der im Bebauungsplan festgesetzten Fläche liegt. Der genaue Umfang und die Lage der auf dem Grundstück Flst.-Nr. 26651 festgesetzten Fläche ergibt sich unmittelbar aus den zeichnerischen Festsetzungen. Das Grundstück der Klägerin Flst.-Nr. 26664 ist ausweislich des Veränderungsnachweises 1978 /316 vom 3.10.1978 als Teilgrundstück aus diesem Grundstück hervorgegangen. Soweit die Klägerin darauf hinweist, das Grundstück Flst.-Nr. 26651 sei laut Veränderungsnachweis 1977/244 vom 7.11.1977 mit einer Gesamtfläche von 13.038 m² aus dem Grundstück Flst.-Nr. 26007/2 hervorgegangen, habe laut Veränderungsnachweis 1978/316 am 3.10.1978 aber nur noch eine Fläche von 13.018 m² gehabt, ist diese Flächenreduktion ausweislich eines bei den Widerspruchsakten befindlichen internen Schreibens der Beklagten vom 26.8.1998 darauf zurückzuführen, dass zwischen diesen beiden Veränderungsnachweisen das Grundstück mit Veränderungsnachweis 1978/187 nochmals geändert worden ist, indem im nördlichen (hier nicht berührten) Bereich eine 20 m² große Fläche abgetrennt und als eigenständiges Grundstück Flst.-Nr. 26651/100 fortgeführt worden ist. Damit lässt sich das Grundstück der Klägerin unzweifelhaft auf die im Bebauungsplan überplante Fläche zwischen der Jellinekstraße und der Straße Im Emmertsgrund zurückführen.

Soweit die Klägerin weiter darauf hinweist, entgegen der Festsetzungen im Bebauungsplan sei der Gehweg um wenige Meter nach Süden verschoben hergestellt worden, mit der Folge, dass er nicht nur zu 1/2, sondern zu 2/3 auf ihrem Grundstück liege, ergibt sich aus der bei den Widerspruchsakten befindlichen Bebauungsplan-Folie im Zusammenspiel mit dem ebenfalls dort befindlichen Auszug aus dem Liegenschaftskataster, dass der Gehweg nicht nur - wie von der Klägerin behauptet - zur Hälfte, sondern praktisch ganz auf dem jetzigen Grundstück der Klägerin festgesetzt worden ist und in seinem südlichen Bereich zwischen der Festsetzung im Bebauungsplan und der tatsächlichen Ausführung des Weges nur minimale Abweichungen - teils zu Gunsten, teils zu Ungunsten der Klägerin - vorliegen, so dass die mitten auf dem Weg errichtete Zaunanlage in jedem Fall auf der gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 festgesetzten Fläche liegt.

1.2. Da die beanstandete Zaunanlage bereits bauplanungsrechtlich unzulässig ist, kommt es bezüglich der Abbruchsanordnung nicht darauf an, ob sie auch noch gegen weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Im Hinblick auf den festgestellten Verstoß gegen § 30 BauGB i.V.m. den Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans ist es auch nicht möglich, auf andere Weise rechtmäßige Zustände herzustellen. Die Beklagte und die Widerspruchsbehörde haben von dem in § 65 LBO eingeräumten Ermessen auch ordnungsgemäßen Gebrauch gemacht haben, so dass die Abbruchverfügung rechtmäßig ist.

2. Dagegen ist die weitergehende Aufforderung, den abgesperrten Grundstücksteil in ordnungsgemäßem Zustand wieder als Gehweg zur Verfügung zu stellen (Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit) rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Dieser Teil der Verfügung kann durch die Bezugnahme auf ein (vermeintliches) Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit nur dahin verstanden werden, dass die Klägerin den Weg (wieder) der Allgemeinheit als Gehweg überlassen soll. Als Ermächtigungsgrundlage für diese Aufforderung kommt nur § 47 Abs. 1 LBO in Betracht. Nach dieser Vorschrift haben die Baurechtsbehörden darauf zu achten, dass die baurechtlichen Vorschriften sowie die anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften über die Errichtung und den Abbruch von Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 LBO eingehalten und die auf Grund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen befolgt werden. Zur Wahrnehmung dieser Aufgaben haben sie diejenigen Maßnahmen zu treffen, die nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlich sind. Dabei kann vorliegend dahinstehen, ob die Verfügung insoweit im Hinblick auf die allgemein gehaltene Formulierung "in ordnungsgemäßem Zustand" überhaupt hinreichend bestimmt ist. Denn die Klägerin ist derzeit nicht verpflichtet, den abgesperrten Grundstücksteil der Allgemeinheit als Gehweg zur Verfügung zu stellen.

2.1. Dass die Wegfläche im Bebauungsplan als "Gemeinschaftsanlage (Gehweg) der Anlieger zu Gunsten der Allgemeinheit" festgesetzt worden ist, besagt nur - wie oben dargelegt -, dass auf dieser Fläche keine anderen Anlagen zulässig sind. Dagegen begründet die Festsetzung im Bebauungsplan für sich noch keine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, die Fläche der Allgemeinheit auch tatsächlich als Gehweg zur Verfügung zu stellen.

2.2. Eine solche Verpflichtung ergibt sich auch nicht aus den von der Neuen Heimat Baden-Württemberg mit Vereinbarung vom 21.2.1975/23.1.1975 u.a. zu Lasten des Grundstücks Flst.-Nr. 26007/2, aus dem - wie oben dargelegt - das Grundstück der Klägerin Flst.-Nr. 26664 hervorgegangen ist, bewilligten Baulasten. Diese verpflichten die Klägerin nicht zur Duldung eines Gehrechtes zu Gunsten der Allgemeinheit auf dem streitgegenständlichen Teil ihres Grundstücks.

Bezüglich der formellen Rechtmäßigkeit der Baulasten bestehen keine Bedenken. Gemäß § 101 Abs. 1 LBO 1965 (jetzt: § 71 Abs. 1 LBO 1995) können durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Diese sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam. Gemäß § 108 Abs. 2 LBO 1965 (jetzt: § 71 Abs. 2 LBO 1995) muss die Erklärung vor der Baurechtsbehörde oder vor der Gemeindebehörde abgegeben oder anerkannt werden; sie kann auch in öffentlich beglaubigter Form einer dieser Behörden vorgelegt werden.

Diese formellen Anforderungen sind vorliegend erfüllt. Die Neue Heimat Baden-Württemberg hat mit Abschluss der Vereinbarung vom 21.2.1975/ 23.1.1975 u.a. bezüglich des Grundstücks Flst.-Nr. 26007/2 gegenüber der Beklagten, die zugleich Baurechts- und Gemeindebehörde war, verschiedene Baulasten formell ordnungsgemäß bewilligt. U.a. wurde in § 3 Ziffer 1.1 in Ausführung der Verpflichtungen nach § 7 Abschnitt III Nr. 1 des Kaufvertrages ein Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit einschließlich der Verpflichtung zur Unterhaltung, Beleuchtung und Reinigung der Gehflächen bei anteilmäßiger Kostentragung im Verhältnis der angrenzenden Geschossflächen und gemäß § 3 Ziffer 2 in Ausführung von § 7 Abschnitt I Nr. 1 des Kaufvertrages die Beachtung aller Festsetzungen des Bebauungsplans und des städtebaulichen Richtlinienplanes durch Baulast gesichert. Diese Baulasten binden auch die Klägerin als Rechtsnachfolgerin für das aus dem Grundstück Flst.-Nr. 26007/2 später hervorgegangene Grundstück Flst.-Nr. 26664. Die spätere Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis hat lediglich deklaratorische Bedeutung (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.9.1979 - III 353/79 -, BRS 35, Nr. 164).

Die im Vertrag vom 21.2.1975/23.1.1975 bewilligten Baulasten begründen jedoch materiell keine Verpflichtung der Klägerin, den abgesperrten Grundstücksteil der Allgemeinheit als Gehweg zur Verfügung zu stellen. Durch Baulast können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihrer Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen. Inhalt der Baulast kann nach § 108 Abs. 1 LBO 1965 (§ 71 Abs. 1 LBO 1995) aber nur eine zusätzlich, nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften sich ergebende Verpflichtung sein. Verpflichtungen, die sich aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben, wirken, da es sich um die Wirkung von Rechtssätzen handelt, aus sich heraus und bedürfen keiner nochmaligen freiwilligen Übernahme (vgl. Sauter, a.a.O., § 71 RdNr. 11). Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstückes gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Umfang und Inhalt der Baulast aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 20.3.1997 - 1 L 82/96 -). Dabei ist erforderlich, aber auch genügend, wenn die durch Baulast gesicherte Verpflichtung bei einer entsprechend § 130 BGB am objektiven Empfängerhorizont orientierten Auslegung sich so klar und unzweideutig ergibt, dass sie mit Hilfe einer bauaufsichtlichen Verfügung durchgesetzt werden kann (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 15.5.1992 - 11 A 890/91 -, BRS 54, Nr. 99; OVG Berlin, Urteil vom 8.9.1995 - 2 B 4.94 -, BRS 57, Nr. 203).

Da ein Vorhaben nach § 30 BauGB/BBauG bauplanungsrechtlich den Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht widersprechen darf, handelt es sich bei der Verpflichtung zur Beachtung aller Festsetzungen des Bebauungsplans, schon nicht um eine eigenständige, sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergebende Verpflichtung. Im Übrigen bezieht sich diese Verpflichtung ersichtlich auf den bei Abschluss des Vertrages geltenden ursprünglichen Bebauungsplan vom 18.6.1971. Eine Änderung dieses Bebauungsplans war zum Zeitpunkt der Bewilligung der Baulasten im Jahre 1975 weder eingeleitet noch konkret absehbar. Aus der Vorbemerkung zur Vereinbarung ergibt sich zwar, dass durch sie auf Dauer sichergestellt werden sollte, dass das städtebauliche Planungsziel für das Bauvorhaben "Heidelberg-Emmertsgrund" verwirklicht wird. Dass zum damaligen Zeitpunkt aber bereits - zumindest in Ansätzen - ein vom Bebauungsplan vom 18.6.1971 abweichendes städtebauliches Planungsziel bestand, ist der Vereinbarung nicht zu entnehmen. Im Gegenteil, der der Vereinbarung beigefügte Kaufvertragsentwurf, den die Grundstückseigentümerin jeder künftigen Veräußerung beifügen sollte, ging ausweislich seiner Vorbemerkung noch davon aus, dass auf den Grundstücken der Neuen Heimat Baden-Württemberg das Bauvorhaben "Heidelberg-Emmertsgrund" mit ca. 3.200 Wohneinheiten verwirklicht werden soll. Die Verpflichtung zur Beachtung aller Festsetzungen des Bebauungsplans kann daher nur dahin verstanden werden, dass sie sich auf den zum damaligen Zeitpunkt gültigen Bebauungsplan vom 18.6.1971 bezieht. Dieser enthielt zwar bereits Flächen für Gehrechte zu Gunsten der Allgemeinheit. Diese befanden sich allerdings - ausgehend von der damals noch geplanten mehrgeschossigen Bauweise - an ganz anderen Stellen als im späteren Bebauungsplan vom 20.7.1979 und erfassten - wie die Einsichtnahme in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ergab - nicht die vorliegend streitgegenständliche Fläche. Die von der Beklagten gewollte Auslegung der Baulastenbewilligung dahin, dass Gegenstand der Verpflichtung der einschlägige Bebauungsplan in seiner jeweils gültigen Fassung sein sollte, kann der Vereinbarung dagegen nicht entnommen werden. Zwar können grundsätzlich auch zukünftige Verpflichtungen zum Gegenstand einer Baulast gemacht werden, soweit sie bereits hinreichend bestimmbar sind. Schon hieran dürfte es fehlen, da bei dieser Auslegung zum Zeitpunkt der Bewilligung der Baulast völlig ungewiss gewesen wäre, welche konkreten Verpflichtungen der Eigentümer mit der Baulast für sich und seine Rechtsnachfolger eingegangen ist. In jedem Fall muss jedoch ein entsprechender Verpflichtungswille des Grundstückseigentümers in der Verpflichtung hinreichend klar zum Ausdruck kommen. Vorliegend kann der Verpflichtungserklärung indessen gerade nicht entnommen werden, dass sie sich auch auf künftige planerische Festsetzungen beziehen sollte. Im Übrigen wird allein mit der Verpflichtung zur Beachtung aller Festsetzungen eines Bebauungspans - wie oben dargelegt - auch bei Vorliegen einer konkreten Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BBauG noch kein Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit begründet.

Soweit die Neue Heimat Baden-Württemberg durch Baulast weiter - ohne Bezugnahme auf irgendeinen Bebauungsplan - ein Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit übernommen hat, fehlt es an einer hinreichenden Bestimmtheit der Verpflichtung. Denn der Umfang dieses Gehrechts wird in der Baulast nicht weiter bestimmt. Damit ist offen, wo konkret auf den ein gesamtes Baugebiet umfassenden Grundstücken der Neuen Heimat ein Gehrecht und damit eine entsprechende Duldungsverpflichtung bestehen soll. Die Durchsetzung einer solchermaßen unbestimmten Verpflichtung könnte nicht Gegenstand einer bauaufsichtlichen Verfügung sein. Selbst wenn man diese Baulast im Hinblick auf die gleichzeitig übernommene Baulast zur Beachtung aller Festsetzungen des Bebauungsplans dahin auslegen würde, dass mit ihr letztlich ein Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit für die im Bebauungsplan hierfür festgesetzten Flächen realisiert werden sollte, begründete dies keine Verpflichtung der Klägerin zur Duldung im streitgegenständlichen Bereich, da auch diese Verpflichtung sich - nach den obigen Ausführungen - nur auf die Flächen beziehen könnte, die in dem zum Zeitpunkt der Bewilligung der Baulasten geltenden ursprünglichen Bebauungsplan vom 18.6.1971 als Flächen für Gehrechte zu Gunsten der Allgemeinheit vorgesehen waren.

2.3. Eine Verpflichtung, den abgesperrten Grundstücksteil der Allgemeinheit zur Verfügung zu stellen, ergibt sich schließlich auch nicht aus bauordnungsrechtlichen Bestimmungen. Dabei kann auch in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob die gleichzeitige planerische Festsetzung einer Fläche für eine Gemeinschaftsanlage gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 22 BBauG hinreichend bestimmt ist. Keiner Entscheidung bedarf auch, ob im Falle einer wirksam festgesetzten Gemeinschaftsfläche die Klägerin gemäß § 40 LBO zur Herstellung verpflichtet wäre, obwohl ihr Grundstück unmittelbar von der Jellinekstraße aus erschlossen wird und sie damit auf die Gemeinschaftsanlage nicht angewiesen ist (vgl. hierzu Sauter, a.a.O. § 40 LBO RdNr. 9). Denn die Klägerin wurde in der angegriffenen Verfügung nicht aufgefordert, den Weg als Gemeinschaftsanlage, sondern als Gehweg zu Gunsten der Allgemeinheit zur Verfügung zu stellen. Aus dem gleichen Grund kommt es auch nicht darauf an, ob es sich bei dem Weg um eine notwendige Feuerwehrzu- und -abfahrt handelt. Denn Gegenstand der Verfügung sind nicht die sich daraus möglicherweise ergebenden Pflichten der Klägerin.

3. Sind die Verfügung der Beklagten und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums teilweise rechtswidrig, so gilt dies auch für die in den Bescheiden gleichzeitig festgesetzten Gebühren. Diese finden ihre Rechtsgrundlage im Landesgebührengesetz in Verbindung mit dem auf der Grundlage des § 2 LGebG erlassenen Gebührenverzeichnis, das sowohl bezüglich der bauordnungsrechtlichen Anordnung der Beklagten (vgl. Nr. 11.11 des Gebührenverzeichnisses) als auch bezüglich der Zurückweisung des Widerspruchs durch das Regierungspräsidium (vgl. Nr. 76.1.1 des Gebührenverzeichnisses) Rahmengebühren vorsieht. Ist eine Gebühr innerhalb eines Gebührenrahmens zu erheben, so bemisst sich die Höhe der Gebühr im konkreten Einzelfall nach dem Verwaltungsaufwand, der Bedeutung des Gegenstandes, dem wirtschaftlichen und sonstigen Interesse des Gebührenschuldners sowie nach seinen wirtschaftlichen Verhältnissen (vgl. § 8 LGebG).

In Ansehung dessen sind die Gebührenfestsetzungen auch angesichts der nur eingeschränkten Nachprüfbarkeit von Ermessensentscheidungen (§ 114 VwGO) schon deshalb zu Lasten der Klägerin rechtsfehlerhaft, weil die ihnen zugrundeliegenden Amtshandlungen - wie oben dargelegt - teilweise rechtswidrig sind.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren war gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO für notwendig zu erklären, da der Klägerin angesichts der rechtlichen und tatsächlichen Schwierigkeiten und unter Berücksichtigung ihren persönlichen Verhältnissen nicht zugemutet werden konnte, das Vorverfahren alleine zu betreiben (vgl. Jörg Schmidt, in Eyermann, VwGO, 10. Auflage, 1998, § 162 RdNr. 13).

Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Beschluss

vom 05. November 2001

Der Streitwert wird unter Änderung der Streitwertfestsetzung des Verwaltungsgerichtes von Amts wegen für beide Rechtszüge auf je DM 16.000,00 festgesetzt (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 2 GKG i.V.m. § 5 ZPO). Da Gegenstand der angegriffenen Bescheide zwei verschiedene Anordnungen sind, bemisst der Senat das Interesse der Klägerin auf jeweils DM 8.000,00.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

Ende der Entscheidung


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