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Beginn der Entscheidung

Gericht: Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg
Urteil verkündet am 21.03.2002
Aktenzeichen: 5 S 1347/01
Rechtsgebiete: BBauG


Vorschriften:

BBauG § 46
Zur Auslegung einer Vertragsbestimmung, in der sich die Gemeinde verpflichtet, Grundstücke des Vertragspartners in einem Umlegungsverfahren für einen erwarteten Bebauungsplan in bestimmter Weise zu behandeln.
5 S 1347/01

VERWALTUNGSGERICHTSHOF BADEN-WÜRTTEMBERG Im Namen des Volkes Urteil

In der Verwaltungsrechtssache

wegen

Feststellung

hat der 5. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dr. Lutz und die Richter am Verwaltungsgerichtshof Schefzik und Harms auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 21. März 2002

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufungen der Kläger gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 19. März 2001 - 12 K 1371/00 - werden zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger zu 1 und 2 zu je einem Drittel und die Kläger zu 3 bis 5 als Gesamtschuldner zu einem weiteren Drittel.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Kläger machen Ansprüche aus einem im Jahr 1962 geschlossenen notariellen Grundstücksvertrag geltend.

Bei der seinerzeitigen Errichtung des neuen Verwaltungsgebäudes der Landesversicherungsanstalt Baden im Gewann "Schweighof" auf Gemarkung der Beklagten benötigte diese zur Schaffung einer Zufahrt eine im Eigentum der Mutter der Kläger zu 1 und 2, Frau Sch. (künftig: Rechtsvorgängerin), stehendes Teilstück des Grundstücks Flst.Nr. 7134 (310 qm Hofreite). Mit notariellem Vertrag vom 07.02.1962 (künftig: Vertrag 1962) tauschte die Rechtsvorgängerin dieses Teilgrundstück Flst.Nr. 7134/101 wertgleich gegen eine Teilfläche des im selben Gewann gelegenen städtischen Grundstücks Flst.Nr. 7144/102 (310 qm Ackerland). In § 11 wurde ferner folgende Vereinbarung getroffen:

"Die Stadt Karlsruhe verpflichtet sich hiermit, die im Eigentum von Frau Sch. stehenden und im Gewann "Schweig Hof" des Beiertheimer Feldes liegenden drei Grundstücke Lgb.Nr. 7143 mit 1615 qm, Lgb.Nr. 7186/1 mit 1994 qm und Lgb.Nr. 7205 mit 2214 qm in die Baulandumlegung über den II. Bauabschnitt des Beiertheimer Feldes einzubeziehen, und zwar auch dann, wenn wider Erwarten diese drei Grundstücke außerhalb des Gebietes über den II. Bauabschnitt des Beiertheimer Feldes liegen sollten. Im Umlegungsverfahren wird Frau Sch. Gelände für mehrgeschossige Bebauung zugeteilt. Die Wahl der Ersatzgrundstücke steht Frau Sch. zu."

Für den im Vertrag 1962 erwähnten umfassend verstandenen II. Bauabschnitt des Beiertheimer Feldes war bei Vertragsschluss u. a. mehrgeschossiger Wohnungsbau vorgesehen. Im Zusammenhang mit der Verbescheidung von Einwendungen (Schreiben vom 10.12.1966) gegen den Bebauungsplan "Beiertheimer Feld - III. Abschnitt" teilte die Beklagte der Rechtsvorgängerin mit Schreiben vom 17.07.1967 u. a. folgendes mit:

"Die von der Stadt in dem Tauschvertrag vom 7.2.1962 übernommene Verpflichtung wird voll erfüllt werden, sobald das Umlegungsverfahren für den IV. Abschnitt des Beiertheimer Feldes durchgeführt wird - falls nicht schon früher im gegenseitigen Einvernehmen eine andere Lösung evtl. durch Zuteilung von Grundstücken an anderer Stelle gefunden wird -.

Eine frühere Erfüllung des Vertrages war nicht möglich. Im Bereich des Beiertheimer Feldes musste in mehreren Abschnitten geplant werden. Nach dem zur Zeit im Bau befindlichen I. Abschnitt wurde aufgrund der vorhandenen Bebauung für den II. Abschnitt eine gewerbliche Nutzung der Grundstücke festgelegt. Dieser Bebauungsplan ist rechtsverbindlich. Ein Umlegungsverfahren innerhalb dieses Abschnittes wurde nicht durchgeführt. Der vorliegende Bebauungsplan für den III. Abschnitt sieht ebenfalls keine Wohnbebauung vor. Auch in diesem Abschnitt soll eine Bodenordnung auf freiwilliger Basis, also kein gesetzliches Umlegungsverfahren durchgeführt werden.

Die Einbeziehung Ihrer Grundstücke in ein Umlegungsverfahren ist somit erst im IV. Abschnitt möglich.

Der Gemeinderat hat in gleicher Sitzung beschlossen, einen Bebauungsplan über den IV. Abschnitt aufzustellen. Gleichzeitig wurde festgelegt, dass dieser Abschnitt überwiegend für Wohnbebauung vorgesehen wird. Das Stadtplanungsamt wurde beauftragt, alsbald einen entsprechenden Bebauungsplanentwurf auszuarbeiten, der dann dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt wird."

Die Rechtsvorgängerin verklagte daraufhin im Oktober 1967 die Beklagte vor dem Landgericht Karlsruhe auf Erfüllung der Verpflichtung aus dem Vertrag 1962. Im Hinblick auf ein Schreiben ihres seinerzeitigen Rechtsanwalts vom 14.11.1967, in dem es der Rechtsvorgängerin darum ging, baldmöglichst, spätestens bis zum 31.12.1971 ein baureifes Grundstück zu erhalten, dann "kann der Rest unbefristet in den Abschnitt IV übernommen werden nach Wahl von Frau Sch.", nahmen die Vertragsparteien erneut außergerichtliche Verhandlungen auf. Gemäß notariellem Vertrag vom 21.06.1968 (künftig: Vertrag 1968) tauschte die Rechtsvorgängerin das (Ackerland-)Grundstück Flst.Nr. 7143 (Größe: 1.615 qm) gegen zwei baureife städtische Grundstücke außerhalb des Beiertheimer Feldes mit einer Größe von insgesamt 896 qm und erhielt einen Minderwertausgleich in Höhe von 33.470,-- DM. In § 5 des Vertrages heißt es u. a.:

"... Mit der Zahlung dieses Betrags ist die im Tauschvertrag vom 7.2.1962, Nr. 5 H 212/62 in § 11 dieses Vertrages von der Stadt übernommene Verpflichtung als teilweise erfüllt anzusehen. Bezüglich der Grundstücke Nr. 7186/1 und 7205 bleibt die Verpflichtung der Stadt bestehen. Das Grundstück Lgb.Nr. 7220 wird in diese Verpflichtung mit einbezogen."

Entsprechend § 10 des Vertrags 1968 nahm die Rechtsvorgängerin in der Folgezeit ihre Klage vor dem Landgericht Karlsruhe zurück.

Mit notariellem Vertrag vom 30.07.1971 übertrug die Rechtsvorgängerin an ihre Söhne, die Kläger zu 1 und zu 2 sowie die Herren H. Sch. und D. Sch., die Grundstücke Flst.Nr. 7205, 7220 und 7186/1 schenkweise zu je ein Viertel; gleichzeitig trat sie ihre Ansprüche gegen die Beklagte "auf Behandlung im künftigen Umlegungsverfahren, insbesondere auf freie Wahl der Ersatzgrundstücke in der Umlegung" zu je ein Viertel ab.

Mit Schreiben vom 25.06.1974 forderte die Rechtsvorgängerin die Beklagte unter Hinweis auf deren Verpflichtung aus den Verträgen 1962 und 1968 auf, ihr "umgehend zufriedenstellende Vorschläge betreffs eines geeigneten Grundstücks zu machen", nachdem auf das Umlegungsverfahren für den II. Bauabschnitt verzichtet worden sei. Mit Schreiben vom 11.07.1974 teilte ihr die Beklagte daraufhin u.a. folgendes mit:

"Die im Grundstückstauschvertrag vom 7.2.1962 von der Stadt Karlsruhe eingegangene Verpflichtung hinsichtlich der im Betreff bezeichneten Grundstücke wurde auch in den anschließenden Tauschvertrag vom 21.6.1968 mit übernommen. Alle bezeichneten Grundstücke liegen im Bebauungsplanbereich Beiertheimer Feld IV. Abschnitt. Die Verpflichtung, diese Grundstücke in die Baulandumlegung des Beiertheimer Feldes mit einzubeziehen besteht noch und wird von der Stadt Karlsruhe erfüllt, sobald der Bebauungsplan für diesen Bereich festgestellt und vom Gemeinderat genehmigt ist.

... Frühestens Anfang des Jahres 1976 kann das Bodenordnungsverfahren (Baulandumlegung) eingeleitet werden. ..."

In einem Schreiben vom 30.05.1979 an die Rechtsvorgängerin, die mit Schreiben vom 01.04.1979 konkrete Vorschläge zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtung erbeten hatte, weil sie nicht bis zu einer Umlegung für den IV. Bauabschnitt des Beiertheimer Feldes zuwarten müsse, führte die Beklagte in Erläuterung von § 5 des Vertrags 1968 u. a. folgendes aus:

"Unter Einbeziehung ist zu verstehen, dass diese Grundstücke in die im nächsten Bauabschnitt vorgesehene Bodenordnung "Beiertheimer Feld IV. Abschnitt" einbezogen werden und dabei eine Zuteilung in Baugelände für mehrgeschossige Bebauung erfolgt."

Mit notariellem Vertrag vom 02.02.1982 (künftig: Vertrag 1982) tauschten die Kläger zu 1 und zu 2 sowie ihre beiden Brüder H. Sch. und D. Sch. ihre Miteigentumsanteile an dem Grundstück Flst.Nr. 7186/1 (1.994 qm), das von der Beklagten für die Trassierung der Straßenbahn in Richtung Oberreut benötigt wurde, nahezu wertgleich (Aufpreis: 143,-- DM) gegen die städtischen Grundstücke Flst.Nr. 7309/1 und 7318/1 (zusammen: 2.005 qm). In § 8 des Vertrags heißt es:

"Die in den Tausch einbezogenen Grundstücke Nr. 7309/1 mit 423 qm und Nr. 7318/1 mit 1.582 qm werden bei der vorgesehenen Baulandumlegung "Beiertheimer Feld, IV. Abschnitt" in die Verpflichtung der Stadt aus früheren Tauschverträgen mit einbezogen, insbesondere gelten hierfür die in § 11 der Urkunde 5 H 212/62 des Notariats Karlsruhe vom 7.2.1962 begründeten Verpflichtungen der Stadt."

Mit Schreiben vom 08.07.1985 teilte die Beklagte Herrn D. Sch. auf dessen Anfrage mit, dass der IV. Bauabschnitt des Beiertheimer Feldes eine nachrangige Priorität erhalten habe, da es sinnvoller erscheine, die Gebiete "Oberreut" und "Geroldsäcker" vorab zu bebauen. In einem weiteren Schreiben vom 27.08.1985 führte die Beklagte aus, dass sie zu ihrer in den Verträgen 1962 und 1968 übernommenen Verpflichtung stehe, die im Tauschweg übertragenen Grundstücke in die Baufläche des IV. Abschnitts des Beiertheimer Felds und in die entsprechende Baulandumlegung einzubeziehen. Ferner heißt es in dem Schreiben:

"Eine Aussage über den Zeitpunkt der Realisierung ist aus den in unserem Schreiben vom 08.08.1985 dargelegten Gründen nicht möglich.

Sollten die zuständigen Entscheidungsgremien in der Zukunft eine Entscheidung dahingehend treffen, dass das Gebiet und damit die angesprochenen Grundstücke einer Bebauung nicht mehr zugeführt werden sollten, wäre eine neue Situation gegeben. Die Stadt würde dann gemeinsam mit den Eigentümern der Grundstücke Überlegungen darüber anstellen, wie die in den genannten Tauschverträgen übernommenen Verpflichtungen anderweitig erfüllt werden können."

Mit notariellem Vertrag vom 30.01.1986 veräußerten die Kläger zu 1 und 2 sowie ihre beiden Brüder das Grundstück Flst.Nr. 7318/1 an die Mieter- und Bauverein Karlsruhe eG (Preis: 230,-- DM/qm). Im gleichen Jahr schied Herr D. Sch. aus der Miteigentümergemeinschaft aus. Auf das Schreiben des Klägers zu 1 vom 06.09.1988, in dem die Grundstücke in ihrer Gesamtheit zum Kauf angeboten wurden, teilte die Beklagte mit Schreiben vom 03.11.1988 mit, dass ein Ankauf zu den Preisvorstellungen von 250,-- bis 300,-- DM/qm nicht möglich sei; der amtliche Verkehrswert betrage unverändert 160,--DM/qm. Ein Angebot der Beklagten vom 29.04.1997, die Grundstücke Flst.Nr. 7205, 7220 und 7309/1 (insgesamt: 4.860 qm) zu einem Verkehrswert (für Wohnbaufläche) von 160,-- DM/qm zu erwerben im Tausch gegen Baugrundstücke im Stadtteil Oberreut (Preis: 750,-- DM/qm bzw. 375,-- DM/qm), lehnten die Kläger zu 1 und 2 sowie Herr H. Sch. mit Schreiben ihres damaligen Anwalts vom 13.01.1998 ab. Mit weiterem notariellem Vertrag vom 09.12.1998 wurde auch das Grundstück Flst.Nr. 7309/1 an die Mieter- und Bauverein Karlsruhe eG veräußert (Preis: 180,-- DM/qm).

Am 26.10.1999 haben die in der Miteigentümergemeinschaft verbliebenen Kläger zu 1 und 2 sowie ihr Bruder H. Sch. Klage zum Landgericht Karlsruhe erhoben mit dem Antrag,

festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihnen im Tausch für ihr Grundstück Flst.Nr. 7205 im Gewann "Schweighof" mit einer Fläche von 2.214 qm unter Anrechnung eines Umlegungsvorteils von 30 % sowie gegebenenfalls unter Berechnung von Mehr- oder Minderwerten ein Grundstück in vergleichbarer Lage, geeignet für mehrgeschossige Wohnbebauung, zur Verfügung zu stellen; hilfsweise: ihnen Zug um Zug gegen Übereignung ihres Grundstücks Flst.Nr. 7205 im Gewann "Schweighof" eine Abfindung in Höhe von mindestens 1.162.350,-- DM zu zahlen.

Mit rechtskräftigem Beschluss vom 31.03.2000 - 6 O 364/99 - hat das Landgericht Karlsruhe den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten für unzulässig erklärt und den Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht Karlsruhe verwiesen: § 11 des Vertrages 1962 habe einen Anspruch der Rechtsvorgängerin auf Einbeziehung ihrer Grundstücke in die Baulandumlegung und auf Zuteilung von Gelände für mehrgeschossige Bebauung nach ihrer Wahl begründen sollen; die Vereinbarung beziehe sich somit auf einen von der gesetzlichen Ordnung öffentlich-rechtlich geregelten Sachverhalt (§§ 45 ff. BauGB), woraus die Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte folge; die in § 11 des Vertrages 1962 übernommene Verpflichtung der Beklagten lasse sich weder als bloße Übernahme des Risikos des Ausbleibens der beiderseits zugrunde gelegten Planverwirklichung auslegen noch als Übernahme des Planungsrisikos gemäß § 141 BGB umdeuten; der Vereinbarung lasse sich auf diesem Wege auch nicht die allgemeine Verpflichtung der Beklagten entnehmen, der Rechtsvorgängerin aus ihrem Bestand wertgleiche, entsprechend bebauungsfähige Grundstücke zur Auswahl anzubieten.

Vor dem Verwaltungsgericht haben die Kläger - die Kläger zu 3 bis 5 als Erben des verstorbenen Klägers H. Sch. - ihre Anträge aufrecht erhalten und zur Begründung vorgetragen: Auf Grund von § 11 des Vertrags 1962 habe ihre Rechtsvorgängerin auf jeden Fall so gestellt werden sollen, als wenn ihre Grundstücke im Gebiet des II. Bauabschnitts des Beiertheimer Feldes lägen, für den mehrgeschossiger Wohnungsbau beabsichtigt gewesen sei. Dies habe die Beklagte wiederholt bestätigt. Entgegen deren Auffassung könne nicht davon ausgegangen werden, dass diese Verpflichtung in Ermangelung einer entsprechenden Baulandumlegung im Beiertheimer Feld nicht fällig geworden sei. Auf Grund des Schreibens der Beklagten vom 17.07.1967 wäre die Erfüllung des in § 11 des Vertrags 1962 gegebenen Umlegungsversprechens in einem Zeitraum von 5 bis 7 Jahren als angemessen anzusehen gewesen. Die Erfüllung habe die Beklagte jedoch dadurch vereitelt, dass sie die Planung für den II. Bauabschnitt des Beiertheimer Feldes geändert habe. Die Rechtsvorgängerin habe sich auch nicht auf die Planung und die Bodenordnung für den IV. Bauabschnitt des Beiertheimer Feldes vertrösten lassen, wie sowohl die Klageerhebung beim Landgericht Karlsruhe im Jahre 1967 als auch die Regelung in § 5 des Vertrags 1968 zeigten. Selbst wenn man aber einen solchen Schluss ziehen wollte, wäre die Verpflichtung der Beklagten, ihnen für die verbliebenen Grundstücke entweder Rohbauland oder - unter Abzug eines 30%igen Umlegungsvorteils bzw. Flächenbeitrags - Bauland für mehrgeschos-sigen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen, inzwischen zum Tragen gekommen. Denn auch die Überplanung des IV. Bauabschnitts des Beiertheimer Feldes mit mehrgeschossigem Wohnungsbau sei inzwischen nach einer Entscheidung des Gemeinderats vom Juni 2000 obsolet geworden. Die Beklagte befinde sich danach mit der Einlösung ihrer sich aus den Verträgen 1962 und 1968 ergebenden Verpflichtung seit Jahren in Verzug. Dies gelte auch für die von der Beklagten bereits im Jahre 1967 und noch einmal im Jahre 1985 selbst in Erwägung gezogene anderweitige (Sekundär-)Erfüllung der vertraglichen Verpflichtung an anderer geeigneter Stelle im Stadtgebiet; diese anderweitige Erfüllung sei auch nicht unmöglich geworden. Noch im Jahre 1999 habe die Beklagte - wenn auch inakzeptabel - angeboten, ihnen ein Grundstück mit Garagenplätzen für ein Mehrfamilienhaus im Baugebiet "Jäger" im Stadtteil Grötzingen zu überlassen. Soweit sich die Beklagte nicht mehr in der Lage sehe, entsprechendes Rohbauland anzubieten, machten sie hilfsweise einen Schadensersatz - bzw. Abfindungsanspruch gemäß § 326 Abs. 1 BGB geltend, der nach Abzug eines 30%igen Flächenbeitrags auf der Basis eines Grundstückspreises von 750,-- DM pro qm mit 1.162.350,-- DM zu beziffern sei.

Die Beklagte hat Klagabweisung beantragt und erwidert: Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe sich mit Schreiben ihres seinerzeitigen Rechtsanwalts vom 14.11.1967 darauf eingelassen, die Verpflichtung der Beklagten aus dem Vertrag 1962 dahingehend abzuändern, dass nach Teilerfüllung hinsichtlich des Grundstücks Flst.Nr. 7143 die übrigen Grundstücke unbefristet in den IV. Bauabschnitt neu des Beiertheimer Feldes übernommen werden könnten. Auch im Hinblick auf die damalige Entwicklung des II. Bauabschnitts (Aufteilung in einen II. Abschnitt neu Gewerbegebiet östlich der Steinhäuser Straße, in einen III. Abschnitt neu Baugebiet für öffentliche Einrichtungen westlich der Steinhäuser Straße und in einen IV. Abschnitt neu Wohngebiet westlich III. Abschnitt begrenzt durch verlängerte Arnold- und Ebertstraße) sei die Rechtsvorgängerin offenbar selbst davon ausgegangen, dass sie Ansprüche nur im Hinblick auf das Umlegungsverfahren im IV. Bauabschnitt (neu) haben könne. Auch müsse berücksichtigt werden, dass es gemäß § 2 Abs. 3 BauGB keinen gesetzlichen oder vertraglichen Anspruch auf die Aufstellung eines Bebauungsplans und eine damit verbundene gesetzliche Umlegung gebe. Eine Auslegung des Vertrags 1962 nach §§ 133, 157 BGB ergebe daher, dass die Grundstücke in die Umlegung einzubeziehen seien, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorlägen; eine andere Auslegung verstieße gegen § 2 Abs. 3 BauGB und wäre nichtig. Die Höhe des hilfsweise geltend gemachten Schadens sei weit überzogen, soweit die Kläger den Wert eines Grundstücks in einer dem Beiertheimer Feld vergleichbaren Lage mit 750,-- DM pro qm ansetzten; maßgebend seien allenfalls die im Jahre 1986 bzw. 1998 beim Verkauf der Grundstücke Flst.Nr. 7318/1 und 7309/1 erzielten Preise; hilfsweise werde die Einrede der Verjährung erhoben.

Mit Urteil vom 19.03.2001 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Es könne offen bleiben, ob die in § 11 des Vertrags 1962 eingegangene Verpflichtung der Beklagten schon deshalb gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) verstoße, weil die seinerzeit geltendende Regelung des § 46 Abs. 3 BBauG einen Rechtsanspruch auf die Anordnung oder Durchführung einer Umlegung ausgeschlossen habe. Denn die umstrittene Vereinbarung sei deshalb als unwirksam anzusehen, weil die Baulandumlegung zwingend die Aufstellung eines entsprechenden, qualifizierten Bebauungsplans mit dem in der notariellen Vereinbarung bestimmten Inhalt "mehrgeschossige Bebauung" vorausgesetzt habe, was die Beklagte damit zugleich notwendiger Weise zugesichert habe. Nach ständiger Rechtsprechung seien jedoch Vereinbarungen, in denen sich eine Gemeinde vertraglich verpflichte, einem Grundstück eine bislang fehlende Eigenschaft durch Planänderung zu verschaffen, wegen der damit verbundenen unzulässigen Vorabbindung des Planungsermessens unwirksam. Nichtig sei ferner die in § 11 des Vertrags 1962 enthaltene weitere Zusage, die dort genannten Grundstücke auch dann in eine Baulandumlegung einzubeziehen, wenn wider Erwarten diese Grundstücke außerhalb des Gebiets über den II. Bauabschnitt des Beiertheimer Feldes liegen sollten. Denn für eine Einbeziehung von außerhalb des Plangebiets liegenden Grundstücken in die Baulandumlegung habe es nach dem eindeutigen Wortlaut des § 45 Abs. 1 BBauG keinerlei Rechtsgrundlage gegeben. Die Verpflichtung der Beklagten aus § 11 des Vertrags 1962 könne - zur Vermeidung der Nichtigkeitsfolge - auch nicht als eine vertraglich übernommene Gewährleistung für die künftige Nutzbarkeit der bezeichneten Grundstücke als (Wohn-)Grundstücke mit mehrgeschossiger Bebauung ausgelegt oder umgedeutet werden; insoweit werde auf die Ausführungen im Verweisungsbeschluss des Landgerichts Karlsruhe Bezug genommen. § 11 des Vertrags 1962 lasse sich auch nicht die allgemeine Verpflichtung der Beklagten entnehmen, der Rechtsvorgängerin der Kläger aus ihrem Bestand wertgleiche, entsprechend bebauungsfähige Grundstücke zur Auswahl anzubieten; eine so weit gehende Verpflichtung sei weder vom Wortlaut der Vereinbarung noch von dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien gedeckt. Die Rechtsfolge der Nichtigkeit der umstrittenen Regelung lasse sich auch nicht mit der Erwägung verneinen, die Beklagte sei selbst über Jahre hinweg von der Wirksamkeit der vertraglichen Abrede ausgegangen und habe in der Vergangenheit wiederholt ihre Bereitschaft zur Erfüllung der eingegangenen Verpflichtung bekundet, weshalb es gegen Treu und Glauben verstieße, dem geltend gemachten Erfüllungsanspruch nunmehr die Nichtigkeit der vertraglichen Abrede entgegen zu halten. Denn damit erhielte der Grundsatz von Treu und Glauben eine rechtliche Tragweite, die mit dem Regelungsanspruch der hier verletzten öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht vereinbar wäre. Auch im Hinblick auf die insoweit von den Klägern angeführten Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts vom 16.12.1993 und vom 13.12.1994 sei eine andere rechtliche Beurteilung nicht geboten. Denn durch § 11 des Vertrags 1962 habe die Beklagte überhaupt erst dazu verpflichtet werden sollen, die genannten Grundstücke in einer bestimmten Weise zu überplanen und alsdann in eine Baulandumlegung einzubeziehen. Sei aber die von der Beklagten in § 11 des Vertrags 1962 eingegangene Verpflichtung von Anfang an unwirksam, so scheide auch der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung aus. Nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits seien etwaige Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss und/oder aus Amtshaftung, da die Kläger ausschließlich Erfüllungsansprüche aus einem öffentlich-rechtlichen Vertrag geltend machten.

Auf die Anträge der Kläger hat der Senat mit Beschluss vom 25.06.2001 - 5 S 969/01 - die Berufung zugelassen.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 19. März 2001 - 12 K 1371/00 - zu ändern und festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihnen im Tausch für ihr Grundstück Flst.Nr. 7205 im Gewann "Schweighof" mit einer Fläche von 2.214 qm unter Anrechnung eines Umlegungsvorteils von 30 % sowie gegebenenfalls unter Berechnung von Mehr- oder Minderwerten ein Grundstück in vergleichbarer Lage, geeignet für mehrgeschossige Wohnbebauung, zur Verfügung zu stellen,

hilfsweise, ihnen Zug um Zug gegen Übereignung ihres Grundstücks Flst.Nr. 7205 im Gewann "Schweighof" eine Abfindung in Höhe von 594.300,11 EUR zu zahlen.

Die Kläger machen geltend: Weder der vertraglich begründete Anspruch ihrer Rechtsvorgängerin noch die entsprechende Verpflichtung der Beklagten hätten sich unmittelbar auf die Bauleitplanung oder die nachfolgende Bodenordnung an sich (als Vertragsinhalt) gerichtet, sondern hätten dies quasi als selbstverständlich bzw. als absehbar (als Geschäftsgrundlage) vorausgesetzt und darüber hinaus lediglich Einzelheiten der Zuteilung in der Umlegung beinhaltet, u. a. für das hier interessierende Grundstück Flst.Nr. 7205. Die Auslegung, die das Verwaltungsgericht der umstrittenen Vertragsbestimmung gegeben und die es zur Annahme der Nichtigkeit veranlasst habe, entferne sich demgegenüber nicht nur vom Wortlaut der Vereinbarung, sondern nehme auch die seinerzeitigen tatsächlichen Gegebenheiten nicht zur Kenntnis. Auch die Einbeziehung von Grundstücken außerhalb des Plangebiets in die Umlegung stehe - entgegen der Meinung des Verwaltungsgerichts - nicht in Widerspruch zur Planungsakzessorietät der Umlegung. Eine entsprechende Verpflichtung lasse sich über die ausdrücklich geregelten Fälle in § 55 Abs. 5 und § 59 Abs. 4 Nr. 2 und Abs. 5 BauGB hinaus auch vertraglich begründen. Die Rechtsprechung habe wiederholt betont, dass das Umlegungsrecht der §§ 45 ff. BauGB elastisch genug sei, um für besondere Vereinbarungen Raum zu lassen, die einseitig im Umlegungsplan nicht getroffen werden könnten. Davon sei die Beklagte selbst ausgegangen, wie sich aus der vom Vermessungs- und Liegenschaftsamt gefertigten Übersicht vom 11.10.1993 ergebe. Entgegen der Meinung des Verwaltungsgerichts wie auch des Landgerichts im Verweisungsbeschluss sei die in § 11 des Vertrags 1962 getroffene Vereinbarung als eine vertraglich übernommene Gewährleistung für die künftige Nutzbarkeit der genannten Grundstücke als Grundstücke mit mehrgeschossiger (Wohn-)Bebauung auszulegen bzw. umzudeuten. Das Grundstück Flst.Nr. 7205 habe nach der umstrittenen Regelung ausdrücklich nicht in der Hand der Rechtsvorgängerin verbleiben, sondern im Rahmen des (absehbaren) Umlegungsverfahrens in ein anderes Grundstück "eingetauscht" werden sollen, dessen Nutzbarkeit für mehrgeschossige (Wohn-)Bebauung die Beklagte ihr nach der Rechtsprechung der Zivilgerichte zulässigerweise gewährleistet habe. Und im Rahmen der Erklärungen aus den Jahren 1967 und 1985 habe die Beklagte über die in den Verträgen von 1962, 1968 und 1982 eingegangenen und bestätigten Verpflichtungen hinaus ausdrücklich die (ersatzweise) "Zuteilung von Grundstücken an anderer Stelle" bzw. die "anderweitige Erfüllung" für den Fall angekündigt, dass sich die Bebauung im Beiertheimer Feld zerschlagen sollte. Dies unterstreiche, dass es den Beteiligten um die Zuteilung von Grundstücken bestimmter Qualität, nämlich geeignet für mehrgeschossigen Wohnungsbau und in einer dem Beiertheimer Feld zumindest vergleichbaren Innenstadtlage gegangen sei. Inzwischen sei absehbar, dass diese Primärverpflichtung von der Beklagten nicht mehr erfüllt werden könne, weil die seinerzeit vorgesehene Bebauung weder im II. Bauabschnitt noch im III. Bauabschnitt verwirklicht worden sei und auch der IV. Bauabschnitt nicht mehr realisiert werden solle. Die Frage einer anderweitigen Erfüllung der unmittelbaren Verpflichtung stelle sich allerdings nicht erst jetzt, vielmehr hätten sie eigentlich spätestens Mitte der 70iger Jahre mit einer zeitnahen alternativen Erfüllung der Vereinbarung rechnen können. Die Erklärungen aus den Jahren 1967 und 1985 hätten einer vertraglichen Selbstverständlichkeit entsprochen. Denn die Änderung oder gar der Wegfall der Geschäftsgrundlage des Vertrags 1962 und der nachfolgenden Verträge 1968 und 1982 hätten die Verpflichtung der Beklagten zur Anpassung des Inhalts des Zuteilungsversprechens an die geänderten Verhältnisse bzw. einen dahingehenden Anspruch begründet (§ 60 Abs. 1 Satz 1 LVwVfG). Im Übrigen könne § 242 BGB der Berufung auf die Nichtigkeit eines öffentlich-rechtlichen Vertrags dann entgegenstehen, wenn ein qualifizierter Fall der Treuwidrigkeit vorliege. Davon sei hier auszugehen, da die Beklagte die umstrittene Verpflichtung nicht nur singulär im Vertrag 1962 eingegangen sei, sondern in den nachfolgenden Verträgen 1968 und 1982 ausdrücklich wieder aufgegriffen und bestätigt und in diversen gesonderten schriftlichen Erklärungen gegenüber der Rechtsvorgängerin, insbesondere in den Jahren 1967 und 1985, zugesichert habe. Die Beklagte sei also selbst über mehrere Jahrzehnte hinweg immer wieder von der Rechtsgültigkeit der vertraglichen Verpflichtung ausgegangen. Ohne diese ergänzende Zusage hätte sich die Rechtsvorgängerin im Jahre 1962 auf den Tauschvertrag nicht freiwillig eingelassen. Zudem stelle der vom Verwaltungsgericht angenommene Nichtigkeitsgrund bei objektiver Betrachtung keinen (besonders) qualifizierten Rechtsverstoß dar.

Die Beklagte beantragt,

die Berufungen zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und meint ergänzend: Die im Vertrag 1962 unbedingt eingegangene Verpflichtung zur Einbeziehung der genannten Grundstücke in die Baulandumlegung sei zwingend dahingehend zu interpretieren, dass zugleich die unabdingbare gesetzliche Voraussetzung hierfür geschaffen, d.h. ein (qualifizierter) Bebauungsplan mit entsprechenden Festsetzungen erlassen würde. In dieser Verpflichtung liege eine unzulässige Verkürzung der planerischen Gestaltungsfreiheit des zuständigen Gemeinderats und zugleich ein Verstoß gegen § 46 Abs. 3 BBauG. Die in der heutigen Verwaltungspraxis mitunter für zulässig erachteten "Umlegungsverträge" beträfen andere Fallgestaltungen. Abgesehen davon, dass der Vertrag 1962 nicht ohne weiteres als ein die Durchführung eines gesetzlichen Umlegungsverfahrens ersetzender Vertrag über eine freiwillige Umlegung angesehen werden könne, setze auch eine solche eine die Bebauung ordnende verbindliche Planung voraus, woran es hier fehle. Falls man den Erlass eines Bebauungsplans nur als Geschäftsgrundlage für die Vereinbarung und nicht als deren Vertragsinhalt selbst ansehen wolle, fände der geltend gemachte Anspruch darin nach wie vor keine Stütze. Das Schicksal des Beiertheimer Felds sei noch nicht endgültig besiegelt. Selbst wenn man einen Wegfall der Geschäftsgrundlage annehmen wolle, führte dies nicht zwingend zu dem mit der Klage geltend gemachten Anspruch. Bei Abschluss des Vertrags 1962 sei beiden Parteien klar gewesen, dass ein Risiko bezüglich der Schaffung der gesetzlichen Umlegungsvoraussetzungen und der baulichen Realisierung der Grundstücke bestanden habe, zumal die Beklagte - nach dem Vortrag der Kläger - ja nicht zur Schaffung der Voraussetzungen durch Erlass eines entsprechenden Bebauungsplans habe verpflichtet werden sollen. Die Verwirklichung des Risikos sei daher nicht außergewöhnlich und unzumutbar belastend. Bezüglich der Zusage zur Einbeziehung der Grundstücke in die Baulandumlegung für den II. Abschnitt des Beiertheimer Felds auch für den Fall, dass die Grundstücke wider Erwarten außerhalb des Gebiets liegen sollten, bleibe es abgesehen von den gesetzlich geregelten Fällen der §§ 55 Abs. 5 und 59 Abs. 4 Nr. 2 und Abs. 5 BauGB bei dem Grundsatz der Planungsakzessorietät. Das Verwaltungsgericht habe auch zutreffend die umstrittene Vereinbarung nicht als vertraglich übernommene Gewährleistung für die künftige Nutzbarkeit der genannten Grundstücke interpretiert. Maßgebend hierfür sei der mutmaßliche Wille der Parteien bei Vertragsschluss im Jahre 1962. Die von den Klägern angeführten späteren Erklärungen seitens der Stadt könnten insofern keine Auslegungshilfe bieten. Zwar könne eine Berufung auf Nichtigkeit als Verstoß gegen Treu und Glauben gewertet werden. Das gelte allerdings nur, wenn die Nichtigkeit des Vertrags auf der Verletzung reiner Formvorschriften beruhe, was hier nicht der Fall sei. Im Übrigen dürfe nicht vergessen werden, dass die Rechtsvorgängerin bzw. die Kläger in der Vergangenheit mit den Verträgen 1968 und 1982 bereits eine "Veredelung" der eingetauschten Grundstücke erreicht hätten.

Dem Senat liegen die einschlägigen Akten der Beklagten vor. Hierauf sowie auf die Gerichtsakten des erstinstanzlichen Verfahrens und des Berufungs-verfahrens wird wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zugelassenen und den Anforderungen des § 124a Abs. 3 VwGO a.F. entsprechenden Berufungen sind nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klagen im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

1. Die Kläger können nicht die mit dem Hauptantrag begehrte Feststellung verlangen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihnen im Tausch für ihr Grundstück Flst.Nr. 7205 im Gewann "Schweighof" mit einer Fläche von 2.214 qm unter Anrechung eines Umlegungsvorteils von 30 % sowie gegebenenfalls unter Berechnung von Mehr- oder Minderwerten ein Grundstück in vergleichbarer Lage, geeignet für mehrgeschossige Wohnbebauung, zur Verfügung zu stellen. Dieses Feststellungsbegehren findet - entgegen der Meinung der Kläger - in der "Vertragsgeschichte" keine Grundlage.

Ausgangspunkt für die rechtliche Beurteilung ist die in § 11 des notariellen Grundstückstauschvertrags vom 07.02.1962 (künftig: Vertrag 1962) getroffene Vereinbarung, die wie folgt lautet:

"Die Stadt Karlsruhe verpflichtet sich hiermit, die im Eigentum von Frau Sch. stehenden und im Gewann "Schweig Hof" des Beiertheimer Feldes liegenden drei Grundstücke Lgb.Nr. 7143 mit 1615 qm, Lgb.Nr. 7186/1 mit 1994 qm und Lgb.Nr. 7205 mit 2214 qm in die Baulandumlegung über den II. Bauabschnitt des Beiertheimer Feldes einzubeziehen, und zwar auch dann, wenn wider Erwarten diese drei Grundstücke außerhalb des Gebietes über den II. Bauabschnitt des Beiertheimer Feldes liegen sollten. Im Umlegungsverfahren wird Frau Sch. Gelände für mehrgeschossige Bebauung zugeteilt. Die Wahl der Ersatzgrundstücke steht Frau Sch. zu."

Die darin von der Beklagten übernommene Verpflichtung zur Einbeziehung u.a. des streitgegenständlichen Grundstücks Flst.Nr. 7205 in die Baulandumlegung über den II. Bauabschnitt des Beiertheimer Feldes und Zuteilung eines (Ersatz-)Grundstücks an die Rechtsvorgängerin der Kläger nach deren Wahl hat also schon nach dem Wortlaut der Vereinbarung nur die Behandlung des Grundstücks in der Baulandumlegung betreffend den II. Bauabschnitt des Beiertheimer Feldes zum Gegenstand und hat damit rein bodenordnungsrechtlichen Charakter. Mit den Klägern (vgl. deren Schriftsatz v. 09.07.2001) geht der Senat davon aus, dass damit weder eine Verpflichtung der Beklagten zur Anordnung und Durchführung eines Umlegungsverfahrens, d. h. einer Bodenordnung an sich, noch eine Verpflichtung zur Durchführung einer als Grundlage hierfür dienenden und allein in Betracht kommenden Bauleitplanung begründet werden sollte. Wäre die Vereinbarung in § 11 des Vertrags 1962 auch oder allein in diesem Sinn zu verstehen, dann wäre sie (insoweit) unwirksam. Dies hat das Verwaltungsgericht mit Blick auf eine Verpflichtung zum Erlass eines entsprechenden qualifizierten Bebauungsplans unter Hinweis auf die einschlägige Rechtsprechung zutreffend angenommen; hinsichtlich einer Verpflichtung zur Durchführung einer Bodenordnung ergäbe sich diese Annahme daraus, dass die Vereinbarung dann gegen die im maßgebenden Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. hierzu BVerwG, Urt. v. 01.02.1980 - 4 C 40.77 - DVBl. 1980, 686) geltende Vorschrift des § 46 Abs. 3 BBauG verstieße, wonach auf die Anordnung und Durchführung einer Umlegung kein Rechtsanspruch besteht (so unverändert § 46 Abs. 3 BauGB), so dass ein solcher Anspruch auch nicht vertraglich begründet werden konnte. Die Durchführung einer Umlegung für den II. Bauabschnitt des Beiertheimer Felds auf der Grundlage eines entsprechenden qualifizierten Bebauungsplans (§ 45 Abs. 1 BBauG), für den damals lediglich ein Aufstellungsbeschluss existierte, war vielmehr bei Abschluss des Vertrags 1962 Voraussetzung für die von der Beklagten übernommene Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung. Gerade weil die Vertragsparteien seinerzeit davon ausgingen, dass nach den damaligen Vorstellungen und Erwartungen für den II. Bauabschnitt des Beiertheimer Felds ein entsprechender qualifizierter Bebauungsplan beschlossen und eine nachfolgende Umlegung durchgeführt würden, bestand auch keine Veranlassung, eine dahingehende Verpflichtung der Beklagten in § 11 des Vertrags 1962 (zusätzlich) begründen zu wollen. Aus der Begrenzung des Vertragsinhalts auf "lediglich Einzelheiten der Zuteilung, u. a. für das hier interessierende Grundstück Flst.Nr. 7205", wie dies die Kläger selbst zutreffend sehen (vgl. Schriftsatz v. 09.07.2001), bzw. auf "Behandlung im künftigen Umlegungsverfahren" (so auch der Grundstücksschenkungsvertrag vom 30.07.1997) folgt aber zugleich, dass die seitens der Beklagten allein übernommene Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung nur und erst besteht, wenn es zu einer qualifizierten Bauleitplanung und einer nachfolgenden Umlegung für das Gebiet des II. Bauabschnitts des Beiertheimer Felds kommt. Für diesen Fall bedeutete allerdings die übernommene Einbeziehungsverpflichtung nur eine Selbstverständlichkeit, wenn u. a. das Grundstück Flst.Nr. 7205 im Planungs- und damit im Umlegungsgebiet gelegen wäre. "Konstitutiv" wäre insoweit allein die Einräumung eines Wahlrechts an die Rechtsvorgängerin der Kläger im Rahmen der Zuteilung gewesen. "Konstitutiv" wäre die Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung der Beklagten demgegenüber insgesamt gewesen, falls die genannten Grundstücke "wider Erwarten" außerhalb des Planungs- und damit des Umlegungsgebiets für den II. Bauabschnitt des Beiertheimer Felds liegen sollten. Aber auch durch diese "konstitutive" Seite wird die eingegangene Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung der Beklagten nicht von der Voraussetzung der Durchführung einer Baulandumlegung auf der Grundlage eines entsprechenden qualifizierten Bebauungsplans abgekoppelt.

Die "konstitutive" Seite von § 11 des Vertrags 1962 hat auch sonst nicht (konkludent) eine weitergehende Verpflichtung der Beklagten begründet. Die Vereinbarung lässt sich einmal nicht dahingehend interpretieren, dass die Beklagte damit die Rechtsvorgängerin der Kläger materiell i. S. einer "Haftungsklausel" vor dem Risiko bewahrt habe bzw. habe bewahren wollen, dass es "wider Erwarten" doch nicht zu einer entsprechenden "Veredelung" u. a. des streitbefangenen Grundstücks Flst.Nr. 7205 kommen sollte, die vor dem Hintergrund der seinerzeit absehbaren Überplanung des II. Bauabschnitts des Beiertheimer Felds als Gebiet für mehrgeschossigen Wohnungsbau zu erwarten gewesen sei. Die Annahme einer derart weitgehenden Risikoübernahme im Sinne einer unbedingten Gewährleistung dafür, dass der Rechtsvorgängerin der Kläger Grundstücke einer bestimmten Qualität, nämlich geeignet für mehrgeschossigen Wohnungsbau, zugeteilt würden, sei es innerhalb oder gar außerhalb des Beiertheimer Felds, widerspräche auch der seinerzeit bei Vertragsschluss bestehenden Interessenlage. Selbst wenn die Rechtsvorgängerin der Kläger den eigentlichen Grundstückstausch von der Vereinbarung in § 11 des Vertrags 1962 abhängig gemacht und die Beklagte im Zusammenhang mit der Errichtung des neuen Verwaltungsgebäudes der Landesversicherungsanstalt Baden unter einem gewissen Druck gestanden hat, dieser Zusatzvereinbarung zuzustimmen, ist nicht ersichtlich, dass damit eine derart weitgehende Verpflichtung und Haftung der Beklagten begründet werden sollte.

Zu einer "Abkoppelung" der in § 11 des Vertrags 1962 übernommenen Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung der Beklagten von der Voraussetzung der Durchführung einer Baulandumlegung auf der Grundlage eines entsprechenden qualifizierten Bebauungsplans hat auch nicht der Umstand geführt, dass sich in der Folgezeit die ursprünglich vorgesehene einheitliche Bebauung des II. Abschnitts des Beiertheimer Felds mit mehrgeschossigem Wohnungsbau zerschlagen hat, der II. Bauabschnitt aufgeteilt und umstrukturiert wurde und auf der Grundlage entsprechender Bebauungspläne der II. Bauabschnitt neu einer gewerblichen Nutzung und der III. Bauabschnitt neu einer Kerngebietsnutzung zugeführt wurden; mehrgeschossige Wohnbebauung war nach dem Aufstellungsbeschluss des Gemeinderats der Beklagten vom 11.07.1967 nunmehr und erst im IV. Bauabschnitt neu des Beiertheimer Felds vorgesehen, in dem u. a. auch das streitgegenständliche Grundstück Flst.Nr. 7205 liegt.

Der damit verbundene Nichteintritt der Voraussetzung "Durchführung einer Umlegung im II. Bauabschnitt des Beiertheimer Felds auf der Grundlage eines entsprechenden qualifizierten Bebauungsplans" hat auch nicht zur Folge, dass die in § 11 des Vertrags 1962 übernommene Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung der Beklagten eine qualitative Änderung erfahren hätte. Im Schreiben vom 17.07.1967 an die Rechtsvorgängerin der Kläger hat die Beklagte mitgeteilt, dass die von ihr im Vertrag 1962 übernommene Verpflichtung voll erfüllt werde, allerdings versehen mit dem Zusatz "falls nicht schon früher im gegenseitigen Einvernehmen eine andere Lösung evtl. durch Zuteilung von Grundstücken an anderer Stelle gefunden wird". Eine solche "andere Lösung" wurde also von der Beklagten von einem "gegenseitigen Einvernehmen" der Vertragsparteien abhängig gemacht. Hierzu kam es in dem notariellen Tauschvertrag vom 21.06.1968 (künftig: Vertrag 1968), mit dem das in die Vereinbarung in § 11 des Vertrags 1962 ebenfalls einbezogene Grundstück Flst.Nr. 7143 gegen zwei baureife städtische Grundstücke außerhalb des Beiertheimer Felds gegen Zahlung eines Minderwertausgleichs in Höhe von 33.470,-- DM eingetauscht wurde und in dessen § 5 es heißt:

"... Mit der Zahlung dieses Betrags ist die im Tauschvertrag vom 7.2.1962, Nr. 5 H 212/62 in § 11 dieses Vertrages von der Stadt übernommene Verpflichtung als teilweise erfüllt anzusehen. Bezüglich der Grundstücke Nr. 7186/1 und 7205 bleibt die Verpflichtung der Stadt bestehen. Das Grundstück Lgb.Nr. 7220 wird in diese Verpflichtung mit einbezogen."

Die damit gegebene Bekräftigung bzw. Bestätigung, dass u. a. bezüglich des streitgegenständlichen Grundstücks Flst.Nr. 7205 die Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung der Beklagten bestehen bleibe, bedeutet, dass es auch bei der Voraussetzung "Durchführung einer Baulandumlegung auf der Grundlage eines entsprechenden qualifizierten Bebauungsplans" bleibt. Dadurch, dass die ursprünglich im Entwurf von § 5 des Vertrags 1968 vorgesehene Passage "bis zur Durchführung des gesetzlichen Bodenordnungsverfahrens Beiertheimer Feld IV. Abschnitt" durch Überschreiben mit dem Buchstaben "X" ungültig gemacht wurde, ist keine "Entkoppelung" von dieser Voraussetzung eingetreten. Die Kläger meinen zwar, diese Streichung belege gerade, dass sich ihre Rechtsvorgängerin trotz Wegfalls der vorgesehenen Planung und Baulandumlegung für den ursprünglichen II. Bauabschnitt des Beiertheimer Felds nicht auf den IV. Bauabschnitt habe verweisen lassen, sondern es ihr darauf angekommen sei, entsprechend dem Planungsstand bei Abschluss des Vertrags 1962 binnen angemessener und überschaubarer Frist auch mit ihren restlichen dort gelegenen Grundstücken, u. a. mit dem Flst.Nr. 7205, in ein Bodenordnungsverfahren zur Gewinnung von Grundstücken für mehrgeschossigen Wohnungsbau im Beiertheimer Feld (oder in vergleichbarer Lage) einbezogen zu werden. Das Streichen der betreffenden Passage in § 5 des Vertrags 1968 hat indes nicht zu einer neuen, qualitativ geänderten Verpflichtung der Beklagten geführt. Es ist vielmehr bei der alten Verpflichtung geblieben, nämlich bei der Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung aus § 11 des Vertrags 1962 und damit bei deren Abhängigkeit von der Voraussetzung "Durchführung einer Baulandumlegung auf der Grundlage eines entsprechenden qualifizierten Bebauungsplans". Angesichts der geänderten Planungsvorstellungen und vor dem Hintergrund des dem Abschluss des Vertrags 1968 vorausgegangenen Schreibens des damaligen Bevollmächtigten der Rechtsvorgängerin der Kläger vom 14.11.1967, wonach bei Erfüllung der Forderung, dass ihr baldmöglichst, spätestens aber bis 31.12.1971, ein "baureifes Grundstück" für ein "achtgeschossiges Doppelhaus in guter Wohnlage und guter Ausstattung" zur Verfügung steht, "der Rest unbefristet in den Abschnitt IV übernommen werden (kann) nach Wahl der Frau Sch.", standen bei Abschluss des Vertrags 1968 eine Bauleitplanung und nachfolgende Umlegung allein noch im Gebiet des IV. Bauabschnitts des Beiertheimer Felds (vgl. den Aufstellungsbeschl. v. 11.07.1967) im Raum. Entsprechend hat die Beklagte in der Folgezeit in einem Schreiben vom 30.05.1979 an die Rechtsvorgängerin der Kläger zu § 5 des Vertrags 1968 ausgeführt, unter Einbeziehung sei zu verstehen, dass diese Grundstücke in die im nächsten Bauabschnitt vorgesehene Bodenordnung "Beiertheimer Feld IV. Abschnitt" einbezogen würden und dabei eine Zuteilung in Baugelände für mehrgeschossige Bebauung erfolge. Schließlich heißt es auch in § 8 des das Grundstück Flst.Nr. 7186/1 betreffenden notariellen Tauschvertrags vom 02.02.1982 (künftig: Vertrag 1982):

"Die in den Tausch einbezogenen Grundstücke Nr. 7309/1 mit 423 qm und Nr. 7318/1 mit 1.582 qm werden bei der vorgesehenen Baulandumlegung "Beiertheimer Feld, IV. Abschnitt" in die Verpflichtung der Stadt aus früheren Tauschverträgen mit einbezogen, insbesondere gelten hierfür die in § 11 der Urkunde 5 H 212/62 des Notariats Karlsruhe vom 7.2.1962 begründeten Verpflichtungen der Stadt."

Auch diese - bereits mit den Klägern getroffene - Vereinbarung bestätigt nochmals die "Koppelung" der in § 11 des Vertrags 1962 übernommenen Ein-beziehungs- und Zuteilungsverpflichtung der Beklagten u. a. bezüglich des Grundstücks Flst.Nr. 7205 an die Voraussetzung der Durchführung einer Baulandumlegung auf der Grundlage eines entsprechenden qualifizierten Bebauungsplans, den geänderten Verhältnissen und Planungsvorstellungen angepasst nunmehr allerdings mit Blick auf den IV. Bauabschnitt des Beiertheimer Felds.

Eine "Abkoppelung" der Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung verbunden mit einer qualitativen Änderung ihres Inhalts ist auch nicht auf Grund der Schreiben der Beklagten vom 17.07.1967 und 27.08.1985 eingetreten. Im erstgenannten Schreiben hat die Beklagte die volle Erfüllung der im Vertrag 1962 übernommenen Verpflichtung bekräftigt, sobald das Umlegungsverfahren für den IV. Bauabschnitt des Beiertheimer Felds durchgeführt werde, "falls nicht schon früher im gegenseitigen Einvernehmen eine andere Lösung evtl. durch Zuteilung von Grundstücken an anderer Stelle gefunden wird". Und im Schreiben vom 27.08.1985 hat die Beklagte im Anschluss an die neuerliche Bekräftigung ihrer Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung ausgeführt, dass bei einer Entscheidung der zuständigen Gremien gegen eine Bebauung des IV. Bauabschnitts des Beiertheimer Felds "eine neue Situation gegeben" wäre, in der die Stadt mit den Eigentümern der Grundstücke Überlegungen darüber anstellen würde, "wie die in den genannten Tauschverträgen übernommenen Verpflichtungen anderweitig erfüllt werden können". Eine den geltend gemachten Klageanspruch stützende "ersatzweise" Tauschverpflichtung für den Fall, dass es zur Voraussetzung für die Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung der Beklagten, nämlich zur Durchführung einer Baulandumlegung auf der Grundlage eines entsprechenden qualifizierten Bebauungsplans für mehrgeschossige Wohnbebauung für den allein noch in Betracht kommenden IV. Abschnitt des Beiertheimer Felds, nicht mehr kommt, ist in den beiden Schreiben der Beklagten vom 17.07.1967 und 27.08.1985 nicht begründet worden.

Eine solche "Ersatz"-Verpflichtung der Beklagten ist auch nicht deshalb entstanden, weil die Beklagte den Eintritt der genannten Voraussetzung für die übernommene Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung treuwidrig vereitelt hätte. Zwar haben die Kläger in der mündlichen Verhandlung zutreffend darauf hingewiesen, dass die Beklagte als Vertragspartei und Trägerin der Planungshoheit es in der Hand (gehabt) habe, durch Erlass eines entsprechenden Bebauungsplans mit nachfolgendem Umlegungsverfahren zunächst für den ursprünglich umfassenden II. Bauabschnitt und später für den IV. Bauabschnitt neu des Beiertheimer Felds die Voraussetzung dafür zu schaffen, dass die übernommene Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung zum Tragen kommt. Die Beklagte hat jedoch ihre anderweitigen Planungsvorstellungen und -aktivitäten nicht mit der Zielsetzung entwickelt, dadurch ihrer Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung gegenüber der Rechtsvorgängerin der Kläger zu entgehen. Ihre bauleitplanerischen Entscheidungen für eine gegenüber ihrer ursprünglich ins Auge gefassten Konzeption abweichenden Bebauung der verschiedenen Abschnitte des Beiertheimer Felds hat die Beklagte ausschließlich an städtebaulichen Erwägungen und Gesichtspunkten orientiert. Gegenteiliges behaupten auch die Kläger nicht.

Zu einer "Umwandlung" der übernommenen Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung der Beklagten ist es auch nicht allein durch Zeitablauf gekommen. Eine zeitnahe Realisierung der Planungsvorstellungen für den zunächst umfassenden II. Bauabschnitt und später für den IV. Bauabschnitt neu des Beiertheimer Felds bis spätestens Mitte der 70iger Jahre, wie sie die Kläger reklamieren, mag den seinerzeitigen Vorstellungen der Vertragsparteien entsprochen haben (vgl. etwa das Schreiben der Beklagten vom 11.07.1974). Eine zeitnahe Realisierung ist aber weder - wie die Bauleitplanung und die Bodenordnung als solche - Vertragsinhalt geworden, noch haben die Vertragsparteien vereinbart oder hat die Beklagte sonst zugesichert, dass für den Fall einer nicht zeitnahen Realisierung der Bebauung des Beiertheimer Felds als "Ersatz" eine anderweitige (Tausch-)Verpflichtung der Stadt zur Verschaffung von baureifem Gelände für mehrgeschossige Wohnbebauung bestehen soll, wie sie die Kläger mit dem Hauptantrag festgestellt wissen wollen.

Hieran ändert nichts, dass die Beklagte nach Scheitern der für den zunächst umfassenden II. Bauabschnitt des Beiertheimer Felds vorgesehenen Bebauung der Rechtsvorgängerin der Kläger mit dem Vertrag 1968 im Tauschweg gegen das von der Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung mit erfasste Grundstück Flst.Nr. 7143 unter Gewährung eines Minderwertausgleichs zwei baureife städtische Grundstücke außerhalb des Beiertheimer Felds zur Verfügung gestellt hat und die Vertragsparteien dies als teilweise Erfüllung der in § 11 des Vertrags 1962 übernommenen Verpflichtung angesehen haben. Diese wenn auch übereinstimmende Sichtweise der Vertragsparteien hat für die verbleibenden Grundstücke und damit auch für das streitgegenständliche Grundstück Flst.Nr. 7205 weder zu einer qualitativen Änderung der übernommenen "originären" Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung der Beklagten geführt noch für die Folgezeit einen Anspruch der Rechtsvorgängerin der Kläger dahingehend begründet, sozusagen als "Ersatz" für den Fall einer gänzlich unterbleibenden oder auch nur nicht zeitnahen Bebauung des Beiertheimer Felds eine anderweitige Erfüllung der Verpflichtung durch tauschweise Zurverfügungstellung von Baugelände für mehrgeschossige Wohnbebauung in vergleichbarer Lage außerhalb des Beiertheimer Felds verlangen zu können.

Die Kläger haben auch keinen Anspruch darauf, was im Hauptantrag konkludent enthalten sein könnte, dass die Beklagte im Wege der Anpassung entsprechende vertragliche oder einseitige Erklärungen abgibt, mit denen sie eine ersatzweise bzw. anderweitige Tauschverpflichtung des festzustellenden Inhalts eingeht. Dabei kann dahinstehen, ob eine Bebauung des IV. Abschnitts des Beiertheimer Felds auf Grund der Darstellung im geltenden Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbands Karlsruhe als Wohnbaufläche immer noch möglich ist und damit die Voraussetzung der Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung der Beklagten noch eintreten kann - wie die Beklagte vorbringt - oder ob - wie die Kläger meinen - das Schicksal des Beiertheimer Felds entgültig besiegelt ist, weil im laufenden Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans die Beklagte selbst eine Darstellung des betreffenden Gebiets als "Grünfläche" (für eine mögliche Bundesgartenschau) anstrebt und derzeit nichts dafür ersichtlich ist, dass die Verbandsversammlung dies nicht so beschließen wird. Denn selbst bei letzterer Annahme könnten die Kläger eine inhaltliche Anpassung der begehrten Art nicht beanspruchen. Als Trägerin der Planungshoheit entscheidet die Beklagte nach Maßgabe des § 1 Abs. 1 BBauG/BauGB frei, ob sie einen Bebauungsplan als Grundlage für eine nachfolgende Umlegung aufstellt oder nicht. Mit diesem Planungsrisiko war und ist der vereinbarte Einbeziehungs- und Zuteilungsanspruch der Rechtsvorgängerin der Kläger belastet. Die Übernahme einer Haftung der Beklagten für das Unterbleiben eines entsprechenden Bebauungsplans mit nachfolgendem Umlegungsverfahren für die verschiedenen Abschnitte des Beiertheimer Felds durch Begründung einer Tauschverpflichtung der festzustellenden Art, um den Klägern auf alle Fälle und unbedingt eine "Veredelung" ihrer dort gelegenen Grundstücke zu ermöglichen, stellte sich nicht mehr als eine Anpassung an die geänderten Verhältnisse dar, die die Kläger beanspruchen könnten. Der Nichterlass eines Bebauungsplans mag zwar nach den damaligen Erwartungen und Vorstellungen der Vertragsparteien nicht nahegelegen haben, als außergewöhnlich oder gar gänzlich unvorhersehbar kann dies indessen nicht eingestuft werden. Die Vertragsparteien waren sich vor dem Hintergrund der Planungshoheit und des Planungsermessens der Beklagten des daraus resultierenden Planungsrisikos bewusst; es würde bei Bejahung einer Verpflichtung der Beklagten, im Falle des Unterbleibens der erwarteten Planung durch geänderte vertragliche oder einseitige Erklärungen doch eine Gewährleistung in Form der anderweitigen Zurverfügungstellung von Bauland für mehrgeschossigen Wohnungsbau zu übernehmen, in das Gegenteil verkehrt.

Im Übrigen dürfte die in § 11 des Vertrags 1962 übernommene Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung, vor allem nach Wahl der Rechtsvorgängerin der Kläger, unwirksam sein, da sie zu einer unzulässigen Bindung des gemeindlichen Umlegungsausschusses führte, der gemäß § 46 Abs. 2 Nr. 1 BBauG mit einer selbständigen Entscheidungsbefugnis ausgestattet ist. Dass demgemäß auf die Anordnung und Durchführung einer Umlegung auch kein Rechtsanspruch besteht, wird in der nachfolgenden Regelung des § 46 Abs. 3 BBauG ausdrücklich bestimmt.

Nach alldem kann der mit dem Hauptantrag geltend gemachte Feststellungsanspruch nicht aus der "Vertragsgeschichte" hergeleitet werden; die festzustellende Tauschverpflichtung des begehrten Inhalts entspricht nicht der im Vertrag 1962 von der Beklagten übernommenen Einbeziehungs- und Zuteilungsverpflichtung, da Voraussetzung hierfür die Durchführung einer Baulandumlegung auf der Grundlage eines entsprechenden qualifizierten Bebauungsplans für mehrgeschossigen Wohnungsbau im Bereich des Beiertheimer Felds ist; eine den Klaganspruch stützende "Ersatzverpflichtung" der Beklagten ist weder vertraglich noch durch einseitige Erklärung seitens der Beklagten begründet worden und die Beklagte ist auch nicht zur Abgabe einer entsprechenden "Anpassungserklärung" verpflichtet.

2. Besteht der mit dem Hauptantrag festzustellende "gewährleistende" Anspruch gegen die Beklagte nicht, so haben die Kläger auch keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung, wie er mit dem Hilfsantrag geltend gemacht wird.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 1 und 2 i. V. m. § 100 Abs. 1 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

Beschluss

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird gemäß §§ 13 Abs. 2, 19 Abs. 1 Satz 3 GKG auf 594.300,11 EUR festgesetzt.

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Ende der Entscheidung


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