Judicialis Rechtsprechung

Eigentümer und Besitzer von Kulturdenkmalen haben diese im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten (§ 6 S. 1 DSchG). Für die Bestimmung der Zumutbarkeit einer denkmalschutzrechtlichen Sicherungsanordnung ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise zugrundezulegen. Bei einem als Sachgesamtheit eingetragenen Kulturdenkmal von besonderer Bedeutung (§ 12 Abs. 1 DSchG) darf nicht isoliert auf das Gebäude abgestellt werden, an dem Sicherungsmaßnahmen vorzunehmen sind; vielmehr muss eine einheitliche wirtschaftliche Betrachtung der Sachgesamtheit vorgenommen werden. Bei der Ermittlung des zumutbaren Erhaltungsaufwands sind auch staatliche Zuschüsse sowie steuerliche Vergünstigungen zu berücksichtigen.

Eine denkmalschutzrechtliche Anordnung zur Sicherung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Daches eines Kulturdenkmals kann an jeden Wohnungseigentümer unabhängig von der konkreten Lage seiner Wohnung innerhalb der Sachgesamtheit ergehen. Soweit die Eigentümer oder Besitzer durch zivilrechtliche Regelungen im Innenverhältnis von Instandsetzungsverpflichtungen befreit sind, kann eine derartige Vereinbarung die öffentlich-rechtliche Erhaltungspflicht nach § 6 Satz 1 DSchG grundsätzlich nicht aufheben.

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1 S 190/03

VERWALTUNGSGERICHTSHOF BADEN-WÜRTTEMBERG Beschluss

In der Verwaltungsrechtssache

wegen

Denkmalschutz

hier: Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO

hat der 1. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg durch den Präsidenten des Verwaltungsgerichtshofs Dr. Weingärtner, die Richterin am Verwaltungsgerichtshof Schmenger und den Richter am Verwaltungsgerichtshof Dr. Roth

am 25. März 2003

beschlossen:

Tenor:

Auf die Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 8. Januar 2003 - 2 K 1834/02 - mit Ausnahme der Streitwertfestsetzung geändert.

Der Antrag der Antragsteller auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Verfügung der Antragsgegnerin vom 22. August 2002 wird abgelehnt.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 85.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Antragsteller begehren vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Sicherungsanordnung der Denkmalschutzbehörde für den Ostflügel des Schlosses Kirchberg in Immenstaad am Bodensee.

Sie sind Eigentümer einer Wohnung im Schloss Kirchberg in Immenstaad. Dieses Schloss, das bis 1995 als Hofgut zum Kloster Salem gehörte, wurde - wohl durch notariellen Kaufvertrag vom 30.12.1996 - von der Baubetreuungs- und Verwaltungsgesellschaft Schloss Bühl mbH in Tübingen (nachfolgend: Bauträgerin) erworben und in Wohnungseigentum aufgeteilt (vgl. Teilungserklärung vom 6.8.1997, 25.9.1997 und 11.8.1998). In der Folgezeit wurden 40 Eigentumswohnungen von der Bauträgerin veräußert (vgl. den notariellen Kaufvertrag vom 15.5.1998 für einen großen Teil der heutigen Miteigentümer).

Das Schloss ist als Sachgesamtheit gem. § 12 DSchG im Denkmalbuch eingetragen (vgl. die Mitteilung der Antragsgegnerin an die Bauträgerin vom 14.5.1997) und umfasst folgende Bauwerke:

1. "Altes Schloss", Staffelgiebelbau von 1541 2. "Neues Schloss", Ostflügel von 1778/79 3. "Neues Schloss", Südflügel von 1880/81 4. Ökonomiegebäude des 16. und 18. Jahrhunderts 5. Umfassungsmauern und Torbau und Gartenanlage 6. Hofbrunnen 7. Seepavillon mit Seemauer

Der Südflügel, das Hofmeistergebäude (wohl das "alte Schloss") und die Ökonomiegebäude sind zwischenzeitlich renoviert und werden als Eigentumswohnungen genutzt. Die Eigentumswohnungen des Ostflügels sind noch nicht renoviert; sie stehen nach Angaben der Beteiligten noch im Eigentum der Bauträgerin. Am 18.5.1998 erteilte die Antragsgegnerin für den Ostflügel die Baugenehmigung und denkmalschutzrechtliche Zustimmung zur Nutzungsänderung und zum Einbau von sechs Wohnungen, dem Anbau eines verglasten Personenaufzugs sowie der Neueindeckung mit roten Biberschwanzziegeln. Am 28.6.1999 erteilte die Bauträgerin den Auftrag zur Dachsanierung. Daraufhin wurde Ende des Jahres 1999 das Dach abgedeckt und mit einer provisorischen Baufolie geschützt. Zur Eindeckung des Daches kam es in der Folgezeit nicht mehr, da die Bauträgerin zahlungsunfähig wurde und am 1.4.2001 einen Insolvenzantrag gestellt hat. Seither verschlechtert sich der bauliche Zustand des Ostflügels, weil Wasser in das Gebäude eindringt.

Am 4.7.2001 erließ die Antragsgegnerin gegenüber der Bauträgerin die denkmalschutzrechtliche Anordnung, das Dach auf dem Ostflügel des Gebäudes entsprechend der - bis zum 8.5.2004 verlängerten - Baugenehmigung vom 18.5.1998 einschließlich Dacheindeckung und Spenglerarbeiten fertigzustellen. Hiergegen legte die Bauträgerin am 13.7.2001 Widerspruch ein mit der Begründung, dass die angeordneten Maßnahmen zwar notwendig und geeignet seien, sie aber zahlungsunfähig sei. Das Verfahren wurde, soweit ersichtlich, nicht weiterbetrieben.

Das Insolvenzverfahren ist - nach Aktenlage - wohl seit Februar 2002 abgeschlossen; es wurde mangels verwertbarer Masse zurückgewiesen.

Einer der Wohnungseigentümer hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zwischenzeitlich vor dem Amtsgericht Tettnang auf Renovierung des Ostflügels verklagt (Az. 8 GR II 66/00); über diesen Rechtsstreit ist noch nicht entschieden.

Am 22.8.2002 erließ die Antragsgegnerin gegenüber jedem der 40 Wohnungseigentümer, und somit auch gegenüber den Antragstellern, sowie zusätzlich gegenüber der Bauträgerin folgende Verfügung:

"1. Am Ostflügel der Gesamtanlage Schloss Kirchberg sind folgende für den weiteren Erhalt dieses besonderen Kulturdenkmals zwingend erforderliche Sicherungsmaßnahmen auszuführen:

- Dacharbeiten (Reparatur des Tragwerks, Schließen der Dachfläche, gesicherte Regenabführung), - erforderliche Spenglerarbeiten zum Schutz der Fassade, - ergänzende Maurerarbeiten, - Sicherung der historischen Stuckdecken.

Bis spätestens einen Monat nach Bekanntgabe dieses Bescheids ist für die Baumaßnahmen ein im Denkmalschutz fachkundiger Architekt als Bauleiter zu beauftragen. Die notwendigen Sicherungsarbeiten müssen spätestens 31.10.2002 ausgeführt sein.

2. Für diese Entscheidung wird die sofortige Vollziehung angeordnet.

3. Für den Fall, dass Sie nicht innerhalb der in Nr. 1 genannten Frist einen Architekten beauftragen, wird ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,-- EUR angedroht.

4. Für diese Entscheidung wird eine Gebühr von 50,-- EUR erhoben."

Zur Begründung wurde angeführt, dass ein umfangreiches Schadensbild bestehe und dringendes Handeln geboten sei. Durch das ungeregelt abfließende Niederschlagswasser sei ein großer Teil der Traufe auf der Hofseite im Mauerwerk zerstört. Putz und Sandstein seien an der ganzen Fassade beschädigt. Der Sockel könne wegen ständiger Durchfeuchtung nicht mehr abtrocknen. Das durch die zerstörte Dachfolie eindringende Wasser habe die Fußböden im Innern sowie die historischen Stuckdecken größtenteils zerstört. Mit jedem Tag verliere die Gesamtanlage an Substanz und Wert. Dies mindere auch den Wert der bereits fertiggestellten Wohnungen. Die Wohnungseigentümer hätten zugleich Miteigentum an dem Dach im Ostflügel und seien zu dessen Sicherung als Zustandsstörer verantwortlich. Als Miteigentümer seien sie nach dem Denkmalschutzgesetz im Rahmen des Zumutbaren zur Erhaltung und Instandsetzung des Denkmals verpflichtet. Die angeordneten Sicherungsmaßnahmen seien fraglos erforderlich. Der jeden Miteigentümer treffende Kostenaufwand sei zumutbar, weil sie anteilig bei den anderen Miteigentümern Rückgriff nehmen könnten und sich dadurch die Gesamtkosten letztlich auf 40 betroffene Parteien verteilten. Die Kosten für die unbedingt notwendigen Arbeiten seien von einem fachkundigen Architekten auf ca. 170.000,-- EUR geschätzt worden. Der Eigentümergemeinschaft seien Zuschüsse vom Landesdenkmalamt für die Dachsanierung in Aussicht gestellt worden. Bereits die Bauträgerin habe vom Landesdenkmalamt für den Ostflügel einen Zuschuss in Höhe von ca. 231.000,-- EUR bewilligt bekommen, diesen aber nur teilweise abgerufen. Es bedürfte daher nur eines neuen Antrags seitens der Eigentümergemeinschaft. Außerdem würden die Sanierungsarbeiten an einem Denkmal auch steuerlich begünstigt. Die getroffene Anordnung sei daher verhältnismäßig. Die sofortige Vollziehung sei notwendig, um das Bauwerk vor Witterungseinflüssen zu sichern.

Gegen diese Verfügung haben die Antragsteller Widerspruch eingelegt und ebenso wie 22 weitere der 40 Wohnungseigentümer vorläufigen Rechtsschutz beantragt. Zur Begründung wird geltend gemacht, der Bescheid sei unbestimmt, weil er nicht angebe, welche Arbeiten von den Wohnungseigentümern im Einzelnen gefordert würden. Die angefochtene Verfügung sei auch materiell rechtswidrig. Das Denkmalschutzgesetz knüpfe an das zivilrechtliche Eigentum an. Dieses sei hier so ausgestaltet, dass die Wohnungseigentümer der übrigen Gebäudeteile durch die zwingenden Regelungen der Teilungserklärung von jeglicher Nutzung, jeglichem Stimmrecht und jeglicher Unterhaltungspflicht am Ostflügel mit dinglicher Wirkung ausgeschlossen seien. Eigentum und Besitz liege allein bei der Bauträgerin. Dach und Außenwände des Ostflügels stünden nur formell im Gemeinschaftseigentum, nicht jedoch im materiellen Sinne. Lediglich vorsorglich werde angemerkt, dass die angefochtene Verfügung eine unverhältnismäßige Belastung enthalte. Jeder einzelne der 40 Miteigentümer werde verpflichtet, die angeordneten Maßnahmen insgesamt in Auftrag zu geben. Das Verhältnis der Miteigentümer untereinander werde in der angefochtenen Verfügung nicht aufgezeigt. Für Verpflichtungen aus Bauaufträgen hafte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Wohnungseigentümer solidarisch aufs Ganze, sondern nur anteilig. Keinem Wohnungseigentümer könne zugemutet werden, für die Allgemeinheit ein Kulturdenkmal zu erhalten, wenn er zivilrechtlich von jeder materiellen Berechtigung oder Verpflichtung ausgeschlossen sei. Die im Bescheid genannte Rückgriffsmöglichkeit bestehe faktisch jedenfalls gegenüber der in Konkurs gefallenen Bauträgerin nicht. Die Bauträgerin sei als Primärstörerin nicht ernsthaft in Anspruch genommen worden. Im Übrigen reiche die von der Antragsgegnerin aufgezeigte Möglichkeit von denkmalbedingten Zuschüssen nicht aus; insoweit könnten Sanierungsmaßnahmen erst angeordnet werden, wenn die Zuschüsse bereits bewilligt worden seien.

Die Antragsgegnerin ist dem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz entgegengetreten und macht zur Begründung geltend, der angefochtene Bescheid sei bestimmt genug. Aus dem Zweck heraus, das Eindringen von Wasser aus dem Dach in die darunterliegenden Räume und das Mauerwerk zu verhindern, sei die angeordnete Reparatur hinreichend konkret gefasst. Die Wohnungseigentümer seien auch rechtlich verantwortlich. Das Dach sei als bestandnotwendiger Gebäudeteil zwingend Gemeinschaftseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Soweit nach der Teilungserklärung vom 11.8.1997 die Kosten für die bauliche Instandhaltung und Instandsetzung des Ostflügels von den jeweiligen Eigentümern der hierin befindlichen Sondereigentumsrechte getragen würden und insofern auch getrennte Instandhaltungsrücklagen vorgesehen seien, betreffe dies nur das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, ändere aber nichts an der Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Außenverhältnis. Die angeordneten Sanierungsmaßnahmen seien auch zumutbar. Die Frist von ca. neun Wochen sei ausreichend bemessen. Innerhalb dieser Zeit sei die geforderte Eindeckung des Daches, aber auch - alternativ - die Einhausung mit einer Kunststoffplane sicher realisierbar. Auch die Störerauswahl sei nicht zu beanstanden. Diese müsse sich in erster Linie an der effektiven Gefahrenabwehr orientieren, die durch die Bauträgerin nicht mehr zu erwarten sei. Daher könne die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Zustandsstörer in Anspruch genommen werden. Die Sanierungsverfügung sei auch an die Bauträgerin gerichtet.

Mit Beschluss vom 8.1.2003 - 2 K 1834/02 - hat das Verwaltungsgericht Sigmaringen die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller gegen die Verfügung der Antragsgegnerin vom 22.8.2002 wiederhergestellt bzw. angeordnet. Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, die denkmalschutzrechtliche Anordnung sei zwar hinreichend bestimmt; auch sei die Antragsgegnerin zum Einschreiten gegenüber den Antragstellern berechtigt. Da die Antragsteller jedenfalls formell Eigentümer der Gemeinschaftseinrichtungen im Ostflügel seien, werde vorläufig bis zur abschließenden Klärung der Eigentümerrechte und -pflichten in dem anhängigen Zivilprozess davon ausgegangen, dass die Antragsteller auch erhaltungspflichtige Eigentümer am Dach des Ostflügels im Sinne des Denkmalschutzgesetzes sind. Die Ermessensausübung der Antragsgegnerin sei jedoch hinsichtlich der Störerauswahl voraussichtlich fehlerhaft. Die Antragsgegnerin habe die Prüfung unterlassen, ob die GmbH, bzw. auch deren Geschäftsführer, der das vorhandene Dach durch eine Kunststoffplane ersetzen ließ und damit die jetzt nötigen Sicherungsmaßnahmen maßgeblich verursacht habe, als Handlungsstörer in Betracht komme. Insbesondere sei die Inanspruchnahme des Geschäftsführers der Bauträgerin oder anderer Personen als verantwortliche Handlungsstörer nicht geprüft worden.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragsgegnerin, zu deren Begründung sie im Wesentlichen Folgendes vorgetragen hat: Die Geschäftsführerin der GmbH komme als Handlungsstörer nicht in Betracht. Die Abdeckung des Daches sei in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung erfolgt; hierdurch sei noch nicht unmittelbar die Gefahrengrenze für das Denkmal überschritten worden, sondern erst durch die spätere Baueinstellung in Ansehung der drohenden Insolvenz. Auch für eine Inanspruchnahme der Geschäftsführerin als Zweckveranlasserin lägen keinerlei Anhaltspunkte vor. Auch als Handlungsstörerin durch Unterlassen käme sie nicht in Betracht, weil im konkreten Fall eine Rechtspflicht zum Handeln für die Geschäftsführerin auch zu Lasten ihres privaten Vermögens nicht bestand. Das GmbH-Gesetz sehe keine Übertragung der Sanierungspflicht auf den Geschäftsführer einer GmbH vor.

II.

Die zulässige Beschwerde der Antragsgegnerin ist begründet.

Das Verwaltungsgericht hat dem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zu Unrecht stattgegeben. Die Antragsteller haben keinen Anspruch auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Rechtsbehelfs gegen die Sicherungsanordnung der Antragsgegnerin vom 22.8.2002. Die bei der Entscheidung nach § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmende Abwägung der für und wider die Aussetzung der Vollziehung streitenden öffentlichen und privaten Interessen muss nach Ansicht des Senats zu Lasten der Antragsteller ausfallen. Dem Verwaltungsgericht ist darin beizupflichten, dass sich die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung nach dem Erkenntnisstand des vorliegenden Antragsverfahrens hinsichtlich der Betätigung des Auswahlermessens nicht abschließend beurteilen lässt, die Erfolgsaussichten des in der Hauptsache eingelegten Rechtsbehelfs mithin insoweit noch offen sind. Die Verfügung der Antragsgegnerin vom 22.8.2002 ist jedoch keineswegs offensichtlich rechtswidrig.

Rechtsgrundlage für die angegriffene Sicherungsanordnung ist § 7 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz - DSchG -. Danach haben die Denkmalschutzbehörden zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben diejenigen Maßnahmen zu treffen, die ihnen nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlich erscheinen (Satz 1); die Vorschriften der §§ 6, 7 und 9 des Polizeigesetzes finden sinngemäß Anwendung (Satz 2).

Die angefochtene denkmalschutzrechtliche Anordnung ist voraussichtlich formell rechtmäßig.

Für die angefochtene Maßnahme ist die Antragsgegnerin als untere Denkmalschutzbehörde zuständig (§ 7 Abs. 1 und Abs. 4 S. 1, § 3 Abs. 1 Nr. 3 DSchG).

Die Anordnung genügt auch hinsichtlich ihrer Bestimmtheit den Anforderungen des § 37 Abs. 1 LVwVfG. Denkmalschutzrechtliche Sicherungsanordnungen wie im vorliegenden Fall sind dadurch gekennzeichnet, dass sie den Eigentümer verpflichten, innerhalb einer bestimmten angemessenen Frist bauliche Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen. Angesichts des fortschreitenden Verfalls des Ostflügels durch die notdürftige Dachdeckung wird aus der angefochtenen Verfügung hinreichend deutlich, welche Sicherungsmaßnahmen am Dach und den Stuckdecken des Ostflügels von den Wohnungseigentümern verlangt werden. Durch die geforderte Einschaltung eines fachkundigen Bauleiters wird sichergestellt, dass die denkmalschützerischen Anforderungen bei der Sanierung gewahrt bleiben; auch insoweit wird die Maßnahme konkretisiert. Dies hat das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt, so dass zur weiteren Begründung hierauf verwiesen werden kann.

In materieller Hinsicht liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für die angefochtene Verfügung voraussichtlich vor. Der Ostflügel des Schlosses ist Bestandteil der Sachgesamtheit, die als Kulturdenkmal von besonderer Bedeutung in das Denkmalbuch eingetragen ist (§ 12 Abs. 1 DSchG). Als Denkmal ist es der staatlichen Schutzaufgabe nach § 1 Abs. 1 DSchG unterstellt. Danach ist es Aufgabe von Denkmalschutz und Denkmalpflege, die Kulturdenkmale zu schützen und zu pflegen, insbesondere den Zustand der Kulturdenkmale zu überwachen sowie auf die Abwendung von Gefährdungen und die Bergung von Kulturdenkmalen hinzuwirken. Zur Wahrnehmung dieser Aufgaben des Denkmalschutzes enthält § 7 Abs. 1 DSchG eine generelle Handlungsermächtigung, um geeignete Maßnahmen zu treffen. Diese Handlungsermächtigung bildet zusammen mit der generellen Aufgabenzuweisung des § 1 Abs. 1 DSchG eine Generalklausel, die über die polizeiliche Generalklausel nach §§ 1, 3 PolG oder die baurechtliche Generalklausel nach § 47 Abs. 1 LBO hinausgeht. Während diese nur die Abwehr von Gefahren und die Beseitigung von Störungen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung zum Ziel haben, haben sich die Maßnahmen nach § 7 Abs. 1 DSchG an der umfassenderen Aufgabenstellung gem. § 1 Abs. 1 DSchG zu orientieren. Kern dieser Aufgabenstellung ist die Erhaltung der originalen Substanz der Kulturdenkmale durch Schutz- und Pflegemaßnahmen sowie Maßnahmen der Gefahrenabwehr. Durch § 7 Abs. 1 DSchG gedeckt sind regelmäßig Abdichtungen des Daches zur Verhinderung von Witterungsschäden, die die Originalsubstanz des Kulturdenkmals zu gefährden drohen (Strobl/Majocco/Sieche, Denkmalschutzgesetz für Bad.-Württ., Kommentar, 2. Aufl. 2001, § 7 Rdnrn. 1 und 7). Bei Anwendung dieser Grundsätze sind die angeordneten Sicherungsmaßnahmen zur Erhaltung des Ostflügels als Kulturdenkmal erforderlich und geeignet. Dies wird auch von der Antragstellerseite nicht in Frage gestellt.

Die Heranziehung aller Wohnungseigentümer der gesamten Schlossanlage als Adressaten der Sicherungsmaßnahme dürfte nach der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren allein möglichen summarischen Überprüfung der Sach- und Rechtslage und dem derzeitigen Erkenntnisstand ebenfalls keinen ernsthaften rechtlichen Bedenken begegnen. Da das Denkmalschutzgesetz den Schutz der Kulturdenkmale ohne Rücksicht auf ihre rechtliche Zuordnung bezweckt, kommt als Adressat grundsätzlich jedermann in Betracht, der auf das Objekt rechtlich oder tatsächlich einwirken kann oder im Notstandsfalle über die zur Einwirkung notwendigen Möglichkeiten verfügt. Neben dem Eigentümer und Besitzer können dies auch Dritte, z.B. der Störer (§ 6 PolG) oder Unbeteiligte (§ 9 PolG) sein. Bei Gefährdungen oder Schädigungen von Kulturdenkmalen im Zusammenhang mit Baumaßnahmen können auch die in § 41 LBO genannten am Bau Beteiligten (Bauherr, Planverfasser, Unternehmer, Bauleiter) nach Maßgabe der §§ 6 und 7 PolG herangezogen werden (Strobl/Majocco/Sieche, aaO, § 7 Rdnr. 6). Die Auswahl des (der) heranzuziehenden Adressaten bei mehreren rechtlich möglichen Pflichtigen steht im pflichtgemäßen Ermessen der Denkmalschutzbehörde; dabei kann auf polizeirechtliche Grundsätze zurückgegriffen werden.

Insbesondere kommen die Erhaltungspflichtigen als Adressaten denkmalschutzrechtlicher Anordnungen in Betracht. Gemäß § 6 S. 1 DSchG haben Eigentümer und Besitzer von Kulturdenkmalen diese im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und pfleglich zu behandeln. Die darin normierte Erhaltungspflicht hat ihre verfassungsrechtliche Grundlage in der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG in Verb. mit Art. 2 Abs. 1 LV). Eigentum im Sinne des Art. 14 GG sind alle vermögenswerten subjektiven Rechte, also neben dem Grundeigentum als Vollrecht auch die beschränkten dinglichen Rechte sowie die obligatorischen Rechte. Die Sozialbindung erfasst daher neben dem Volleigentum auch seine Modifikationen (Wohnungseigentum) sowie die vom Volleigentum abgespaltenen beschränkten dinglichen Rechte. Soweit aus den vom Eigentum abgeleiteten Rechten Unterhaltungspflichten an den genutzten Sachen (Teilen von Sachen) resultieren, sind diese gemeinwohldienlich zu erfüllen, d.h. sie müssen dem Denkmalwert des Objekts Rechnung tragen (vgl. Strobl/Majocco/Sieche, aaO, § 6 Rdnr. 6 m.w.N.).

Die Antragstellerseite beruft sich darauf, dass zwar das Dach im Ostflügel formell in das Gemeinschaftseigentum falle, ihr aber auf Grund der Teilungserklärung keine materielle Eigentümerposition zukomme. Die Teilungserklärung, deren Regelungen dinglicher Rechtsinhalt geworden seien, sehe vor, dass sie von jeglicher materiellen Berechtigung am Ostflügel ausgenommen ist. Mit dinglicher Wirkung sei festgehalten, dass die Unterhaltungspflicht des Ostflügels nur die Eigentümer treffe, die im Ostflügel über Sondereigentum (also eine Eigentumswohnung) verfügten. Ob und inwieweit dies zutrifft, ist Gegenstand eines vor dem Amtsgericht Tettnang anhängigen Rechtsstreits, über den bislang nicht entschieden ist. Diese vorwiegend zivilrechtliche Frage bedarf jedoch im vorliegenden Verfahren keiner abschließenden Klärung. Denn selbst wenn der Teilungserklärung die dingliche Wirkung zukommt, dass die Unterhaltspflicht für den Ostflügel nur den Wohnungseigentümern der in diesem Flügel gelegenen Wohnungen obliegt, lässt sich damit eine öffentlich-rechtliche Zustandshaftung der Antragsteller nicht ohne weiteres verneinen. Soweit die Eigentümer oder Besitzer durch zivilrechtliche Regelungen im Innenverhältnis von Instandsetzungsverpflichtungen befreit sind, kann eine derartige Vereinbarung die öffentlich-rechtliche Erhaltungspflicht grundsätzlich nicht aufheben (vgl. Eberl/Martin/Petzet, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, Kommentar, 3. Aufl., Art. 4 Rdnr. 9). Dies dürfte voraussichtlich auch dann gelten, wenn eine Teilungserklärung Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum nur den Wohnungseigentümern eines bestimmten Gebäudes auferlegt. Denn die von den Antragstellern geltend gemachte dingliche Wirkung der Teilungserklärung dürfte sich allenfalls auf die Sondernachfolge eines Wohnungseigentümers erstrecken, bindet also nur die Rechtsnachfolger im Wohnungseigentum, befreit die Eigentümergemeinschaft aber nicht von ihrer öffentlich-rechtlichen Erhaltungspflicht am Gemeinschaftseigentum. Das Dach des Ostflügels steht zwingend im Gemeinschaftseigentum, an ihm kann Sondereigentum nicht begründet werden (vgl. § 1 Abs. 5, § 5 Abs. 2 WEG). Zwar mögen auch nicht sondereigentumsfähige Gebäudeteile, vor allem bei Mehrhausanlagen, durch Begründung von Sondernutzungsrechten den Wohnungseigentümern eines bestimmten Gebäudes zugewiesen werden können mit der Folge, dass die Sondereigentümer dieses Gebäudes berechtigt sind, die ihrem Sondereigentum und Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteile unter Ausschluss der anderen Sondereigentümer so zu nutzen, wie wenn sie allein Eigentümer wären, und dass sie andererseits verpflichtet sind, diese Gebäudeteile allein und auf eigene Kosten zu unterhalten, instandzusetzen und ggf. zu erneuern (vgl. zur selbständigen Bedeutung der Sondernutzungsrechte und deren Festschreibung durch Rechtsprechung und Lehre: Kreuzer, Festschrift für Merle, 2000, 203 ff.; BGH, NJW 2000, 3; Bay. OLG, DNotZ 86, 87, 88 ff.). In diesem Falle ließe sich möglicherweise vertreten, dass erhaltungspflichtig im Sinne des Denkmalschutzgesetzes nur der Sondereigentümer ist, dem ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist, weil nur er die Sachherrschaft über das Objekt besitzt. Diese Frage kann indes offen bleiben, denn für eine solche Fallkonstellation sind Anhaltspunkte nicht erkennbar. Vielmehr dürften hier lediglich entsprechende Kostentragungsregelungen für die Wohnungseigentümer des jeweiligen Gebäudes unter Bildung gesonderter Wirtschaftseinheiten unabhängig von der Begründung von Sondernutzungsrechten als Inhalt des Sondereigentums vereinbart sein (§ 5 Abs. 4 WEG). Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt damit über die Sachherrschaft des im Gemeinschaftseigentum befindlichen Daches des Ostflügels. Sie kann auf das Objekt tatsächlich und rechtlich einwirken.

Die damit aus der Eigentümerstellung und aus der Sachherrschaft resultierende Erhaltungspflicht besteht jedoch nur im Rahmen der Zumutbarkeit (§ 6 S. 1 DSchG). Für die Bestimmung der Zumutbarkeit ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise zugrundezulegen. Die Zumutbarkeit der wirtschaftlichen Belastung ist nach objektiven Merkmalen, d.h. objektbezogen, zu bestimmen. Die subjektiven Vermögensverhältnisse des Erhaltungspflichtigen bleiben außer Betracht (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 12.12.1985, BWGZ 1986, 342; Strobl/Majocco/Sieche, aaO, § 6 Rdnr. 11 m.w.N.). Es ist auf die Wirtschaftlichkeit des denkmalgeschützten Gebäudes bei der Durchführung der geforderten Maßnahme abzustellen (vgl. Moench, NJW 1980, 1549 m.w.N. und NVwZ 1988, 304, 309). In aller Regel ist die wirtschaftliche Belastung für den Eigentümer unzumutbar und deshalb unverhältnismäßig, soweit die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden können. Dies bedeutet, dass der Eigentümer nicht sonstiges Eigentum oder Vermögen für den Erhalt des Kulturdenkmals opfern und auf Dauer zuschießen muss (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 10.5.1988, VBlBW 1989, 18; Urteil vom 27.5.1993, BRS 55 Nr. 136; Urteil vom 11.11.1999, VBlBW 2000, 38). Bei einem als Sachgesamtheit eingetragenen Kulturdenkmal von besonderer Bedeutung darf nicht isoliert auf das Gebäude abgestellt werden, an dem Sicherungsmaßnahmen vorzunehmen sind; vielmehr muss eine einheitliche wirtschaftliche Betrachtung der Sachgesamtheit vorgenommen werden (Strobl/Majocco/Sieche, aaO, § 6 Rdnr. 11 m.w.N.). Bei der Ermittlung des zumutbaren Erhaltungsaufwands sind auch staatliche Zuschüsse sowie steuerliche Vergünstigungen zu berücksichtigen (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 30.11.1977, BWGZ 1978, 302 sowie Urteil vom 27.5.1993, BRS 55, Nr. 136).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze dürfte die Sicherungsanordnung den Antragstellern wirtschaftlich zumutbar sein. Das Schloss ist denkmalrechtlich, eigentumsrechtlich und grundbuchrechtlich eine Einheit. Die Antragsteller aller Verfahren besitzen in der Schlossanlage Wohnungen, die tatsächlich bewohnt werden. Der Wert der Eigentumswohnungen steht und fällt mit dem Zustand der Sachgesamtheit. Ein Gebäudetrakt innerhalb des Schlosses, der dem Verfall preisgegeben wird, mindert auch den Wert ihrer Eigentumswohnung. Auch der Wert der Gesamtanlage, an dem die Antragstellerseite partizipiert, wird hierdurch gemindert. Durch den zunehmenden Verfall des Ostflügels wird das äußere Erscheinungsbild der Gesamtanlage erkennbar betroffen. Dadurch verringern sich auch die Chancen auf eine Veräußerung der im Ostflügel vorgesehenen Eigentumswohnungen. Durch die Sanierung des Daches wird zwar nicht sichergestellt, dass die im Ostflügel befindlichen Wohnungen in der Zukunft auch tatsächlich veräußert werden können, es erhöhen sich aber wenigstens die Chancen hierauf. Der Einwand der Antragsteller, dass jede Investition in den Ostflügel dazu führt, die Vermögensposition der Grundbuchgläubiger auf ihre Kosten aufzuwerten, ist zwar nicht von der Hand zu weisen. Auch wird nicht verkannt, dass die Antragstellerseite für die verauslagten Kosten einer Dachsicherung unter Umständen keine realisierbaren Ausgleichsansprüche gegen die zukünftigen Wohnungseigentümer des Ostflügels haben dürfte und sie somit die finanzielle Belastung nicht nur vorübergehend trifft. Gleichwohl ist davon auszugehen, dass durch den mit der Sicherungsanordnung bezweckten Erhalt des Ostflügels bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise unter Berücksichtigung aller Umstände auch den jeweiligen Wohnungseigentümern nicht nur ein ideeller, sondern auch ein wirtschaftlicher Wert für ihre Eigentumswohnungen zufließt und sei es nur der der Werterhaltung. Durch den Erhalt des Ostflügels wird überdies dem Wertverlust der Gesamtanlage entgegengewirkt. Aus dem Werterhalt des gesamten Schlosses zieht die Antragstellerseite als Miteigentümer der Gemeinschaftsanlagen und von Gemeinschaftseigentum ebenfalls einen ideellen und wirtschaftlichen Vorteil. Außerdem ist im Falle des Verkaufs der Eigentumswohnungen auch insoweit eine wirtschaftliche Entlastung für die Antragsteller zu verzeichnen, als sich hierdurch die noch anstehenden erheblichen Investitionen für die noch herzustellenden Gemeinschaftsanlagen anteilmäßig verringern. Die jeden Wohnungseigentümer treffende finanzielle Belastung erscheint zumutbar. Die voraussichtlichen Investitionskosten für das Dach wurden von der Antragsgegnerin mit 170.000,-- EUR beziffert. Gegen diese Schätzung wurden von Antragstellerseite keine konkreten Einwendungen vorgebracht. Hierfür müssen für die Frage der Zumutbarkeit die in Aussicht gestellten denkmalschutzrechtlichen Zuschüsse in Abzug gebracht werden. Diese werden vom Landesdenkmalamt für das Dach auf 13.000,-- bis 20.000,-- EUR beziffert (vgl. den Vermerk des Regierungspräsidiums Tübingen über den Ortstermin am 16.1.2002, AS. 67 ff der Behördenakten). Eine Bezuschussung für die Gesamtsanierung des Ostflügels in Höhe von 231.000,-- EUR ist bereits vom Landesdenkmalamt gegenüber der Bauträgerin bewilligt worden, kann aber wegen deren Insolvenz nicht mehr von dieser abgerufen werden; ein anteiliger Zuschuss für das Dach muss daher von der Eigentümergemeinschaft neu beantragt werden. Die Antragstellerseite kann dagegen nicht mit Erfolg einwenden, dass eine konkrete Bewilligung, die bei der Beurteilung der Zumutbarkeit berücksichtigt werden könnte, noch nicht erfolgt sei. Die Bewilligung setzt einen entsprechenden Antrag der Eigentümergemeinschaft voraus. Es darf nicht in das Belieben des Pflichtigen gestellt werden, ob er hiervon auch Gebrauch macht und damit die Grenze der Zumutbarkeit erweitert wird (vgl. Eberl/Martin/Petzet, aaO, Art. 4 Rdnr. 18).

Selbst wenn man die in Aussicht gestellten Zuschüsse lediglich mit 10.000,-- EUR in Ansatz bringt, so liegt die Belastung für die Eigentümergemeinschaft - noch Außerachtlassung der steuerlichen Abzugsmöglichkeiten für jeden Wohnungseigentümer - bei 160.000,-- EUR. Dies bedeutet, selbst wenn man die ebenfalls in die Pflicht genommene insolvente Bauträgerin unberücksichtigt lässt, umgelegt auf 40 Wohnungseigentümer eine durchschnittliche Belastung von 4.000,-- EUR, die je nach Höhe des Miteigentumsanteils nach oben oder unten differiert. Auch in Ansehung der sonstigen Belastungen, denen die Eigentümergemeinschaft durch den finanziellen Ausfall der Bauträgerin hinsichtlich der sonstigen Gemeinschaftsanlagen zusätzlich ausgesetzt sein mögen, erscheint dieser Kostenaufwand zur Erhaltung des Ostflügels des Schlosses für die einzelnen Antragsteller auch nach Auffassung des Senats keineswegs unzumutbar.

Knüpft die Ordnungspflicht richtigerweise an das Kulturdenkmal in seiner Gesamtheit an, so hat dies zur Folge, dass sämtliche Miteigentümer des Gebäudes, hier also sämtliche Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als anteilsmäßige Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum und als Sondereigentümer der einzelnen Nutzungseinheiten, für die Erfüllung der denkmalschutzrechtlichen Erhaltungspflicht verantwortlich sind. Es ist in der Rechtsprechung und Literatur seit langem anerkannt, dass im Falle einer Mehrheit von Eigentümern einer Gefahr auslösenden Sache jeder Miteigentümer polizeipflichtig ist. Dies gilt auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. allgemein zur Störereigenschaft aller Miteigentümer: OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 28.8.2001, BauR 2002, 763 ff. m.w.N.)

Die Sicherungsanordnung musste entgegen der Auffassung der Antragstellerseite auch nicht bestimmen, in welchem Umfang jeder Pflichtige haftet. Werden, wie im vorliegenden Fall mehrere Störer gleichzeitig durch gleichlautende Verfügungen in Anspruch genommen, so haften sie als Gesamtschuldner (Wolf/Stephan, Polizeigesetz für Baden-Württemberg, Kommentar, 4. Aufl., § 7 Rdnr. 22 m.w.N.; vgl. auch Bay. VGH, Urteil vom 28.10.1996, NJWE-MietR 1997, 117 f.). Die Sanierung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Daches ist grundsätzlich auf Kosten der Wohnungseigentümer gemeinsam und nicht allein auf Kosten einzelner Eigentümer auszuführen (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 12.3.1990, WuM 1990, 233 ff.). Dabei sind die Kosten der Sicherungsmaßnahmen nach dem maßgebenden Kostenverteilungsschlüssel umzulegen, soweit keine ausdrückliche anderweitige Abrede getroffen wurde (OLG Köln, Urteil vom 6.3.2002, NZM 2002, 625). Der auf jeden Wohnungseigentümer entfallende Kostenanteil ist damit bestimmbar.

Soweit das Verwaltungsgericht im Rahmen der Ermessens- und Verhältnismäßigkeitsprüfung zu dem Ergebnis gelangt ist, dass die angegriffene Sicherungsanordnung rechtlich nicht beanstandet werden kann, folgt der Senat ebenfalls der Auffassung des Verwaltungsgerichts und verweist auf die Ausführungen in der angegriffenen Entscheidung.

Ob, wovon das Verwaltungsgericht ausgeht, die angegriffene Verfügung dagegen im Hinblick auf die "Störerauswahl" rechtlichen Bedenken begegnet und insoweit ein Ermessensausfall gegeben sein dürfte, lässt sich bei summarischer Betrachtung nicht abschließend beurteilen.

Zutreffend hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass eine Maßnahme dann rechtswidrig ist, wenn die Behörde überhaupt kein Auswahlermessen betätigt oder die Inanspruchnahme eines von mehren Störern gar nicht in Erwägung zieht. Das Auswahlermessen hat sich grundsätzlich auf alle in Betracht kommenden Handlungs- und Zustandsstörer zu erstrecken. Der Senat teilt auch die Einschätzung des Verwaltungsgerichts, dass der Geschäftsführer einer GmbH nicht grundsätzlich als ordnungsrechtlich Verantwortlicher ausscheidet. Auch eine in Liquidation befindliche GmbH kann als Zustands- und Verhaltensstörer Adressat polizeilicher Maßnahmen sein kann (Belz/Mussmann, Polizeigesetz Baden-Württemberg, 6. Aufl., § 6 Rdnr. 7).

Die Antragsgegnerin hat im erstinstanzlichen Verfahren (vgl. die Replik vom 25.10.2002, AS 60 u. 61 der VG-Akte) hinsichtlich einer denkbaren Inanspruchnahme der GmbH ihre Ermessenserwägungen in zulässiger Weise (vgl. § 114 S. 3 VwGO) dahingehend ergänzt, dass von der insolventen Bauträgerin eine zügige und sachgerechte Durchführung der geforderten Sanierungsmaßnahmen nicht mehr zu erwarten gewesen sei und es daher nicht ermessensfehlerhaft sei, die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Zustandsstörer in Anspruch zu nehmen. Da es keinen allgemeinen Rechtssatz gibt, dass bei der Störerauswahl der Verhaltensstörer Vorrang vor dem Zustandsstörer hat (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 27.3.1995, ESVGH 45, 258 ff.), sind die an der Effektivität der Gefahrenabwehr orientierten Ermessenserwägungen der Antragsgegnerin insoweit rechtlich nicht zu beanstanden.

Die Antragsgegnerin hat dagegen die Inanspruchnahme des Geschäftsführers bzw. der Geschäftsführerin der Bauträgerin nicht geprüft, wie das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt hat. Insoweit hat die Antragsgegnerin auch im Beschwerdeverfahren entsprechende Ermessenserwägungen nicht angestellt. Vielmehr hat sie ausgeführt, dass sie aus Rechtsgründen gehindert gewesen sei, die Geschäftsführerin oder sonstige Personen als Handlungsstörer im Sinne des § 6 Abs. 1 PolG in Anspruch zu nehmen. Handlungsstörer sind die Personen, welche durch ihr Verhalten die Störung verursacht haben. Die Verantwortlichkeit des Störers ist eine bloße Kausalhaftung, wobei die Verursachung durch ein aktives Tun sowie durch ein Unterlassen möglich ist, soweit das Unterlassen ursächlich für die Störung oder Gefahr ist und eine Rechtspflicht zum Handeln besteht (vgl. Wolf/Stephan, Polizeigesetz für Bad.-Württ., Kommentar, 4. Aufl., § 6 Rdnr. 4). Nach der von der herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung vertretenen Theorie von der unmittelbaren Verursachung haftet allerdings nur der, der durch sein Verhalten die Gefahr oder Störung unmittelbar herbeiführt, indem er im konkreten Fall die polizeiliche Gefahrengrenze überschreitet (vgl. Wolf/Stephan, aaO, § 6 Rdnr. 8 m.w.N.; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 7.12.1981, VBlBW 1982, 371). Die Feststellung, ob die polizeiliche Gefahrengrenze überschritten ist, bedarf, wenn das Verhalten nicht in der Verletzung einer Rechtsnorm besteht, einer wertenden Beurteilung von Ursache und Wirkung. Hinzu kommt die im Baurecht anerkannte Legalisierungswirkung der Baugenehmigung. (Handlungs-)Störer kann daher grundsätzlich nicht sein, wer von einem ihm ausdrücklich eingeräumten Recht Gebrauch macht, auch wenn hierdurch in der Folge ein polizeiwidriger Zustand eintritt (vgl. Sauter, LBO für Bad.-Württ., 3. Aufl., § 47 Rdnr. 62 m.w.N.; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 25.11.1996, BRS 59 Nr. 166).

Die Frage, ob sich bei Anwendung dieser Grundsätze eine Störereigenschaft der Geschäftsführerin oder sonstiger Personen als Handlungsstörer durch aktives Tun oder durch Unterlassen begründen lässt, muss dem Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben. Dabei ist u.a. zu berücksichtigen, dass die vorgenommene Dachabdeckung und die beabsichtigte Neueindeckung Teil der Sanierungsarbeiten für das Schloss Kirchberg waren und die Bauträgerin für diese Arbeiten die erforderliche Baugenehmigung erhalten hatte. Mit der Dachabdeckung und der provisorischen Absicherung durch eine Plane dürfte die Bauträgerin bzw. die Geschäftsführerin die Gefahrengrenze noch nicht überschritten haben. Offen ist die Frage, ob eine Überschreitung der Gefahrengrenze dann angenommen werden kann, wenn der Bauherr bei der Dachabdeckung bereits nach seiner finanziellen Situation zur Wiedereindeckung außerstande war. Nicht geklärt ist außerdem, ob die Geschäftsführerin tatsächlich die Geschäfte der GmbH geführt hat, oder, wie die Antragstellerseite geltend macht, lediglich als "Strohmann" fungiert hat, während als faktischer Geschäftsführer Herr Rechtsanwalt D. anzusehen ist. Diese Fragen können im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes keiner abschließenden Klärung zugeführt werden. Selbst wenn entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin sie aus Rechtsgründen nicht gehindert war, die Geschäftsführerin oder sonstige Personen als Handlungsstörer in Anspruch zu nehmen, so hätte der dann gegebene Ermessensausfall nicht zur Folge, dass damit die angegriffene Verfügung als offensichtlich rechtswidrig zu beurteilen wäre. Dahingehende Ermessenserwägungen können - auch fürsorglich - im Widerspruchsverfahren noch nachgeholt werden. Dass nur eine Ermessensentscheidung zum Nachteil der Geschäftsführerin, des faktischen Geschäftsführers oder des Gesellschafters möglich ist, ist nicht erkennbar. Da in diesem Falle die in Pflicht genommene Person gegebenenfalls für die gesamten Kosten der Sicherungsmaßnahmen aufkommen müsste, könnte es auch hier der Gesichtspunkt einer effektiven Gefahrenabwehr rechtfertigen, die Antragstellerseite als Zustandsstörer heranzuziehen.

Rechtlichen Bedenken mag auch die in der Sicherungsanordnung vom 22.8.2001 genannte Frist bis zum 31.10.2001 begegnen. Diese Frist hat sich jedoch zwischenzeitlich durch Zeitablauf erledigt. Sie kann nach Wiedereintritt der Vollziehbarkeit der Anordnung neu gesetzt werden. Bei der Bemessung einer neuen Frist wird die Antragsgegnerin bzw. die Widerspruchsbehörde zu berücksichtigen haben, dass die Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der Frage, ob sie das Dach des Ostflügels, wie in der Sicherungsanordnung vorgesehen, reparieren lassen oder, wie von der Antragsgegnerin als Austauschmittel zugestanden, mit einem geeigneten Provisorium versehen will, zu einer gemeinsamen Willensbildung gelangen und diese auch mit Planung, Ausschreibung, Auftragsvergabe und Ausführung umsetzen muss.

Soweit der Verfahrensausgang als offen zu beurteilen ist, hat der Senat nach § 80 Abs. 5 VwGO eine Abwägung der für und wider die Aussetzung der Vollziehung streitenden öffentlichen und privaten Interessen vorzunehmen. Diese muss nach Ansicht des Senat zu Lasten der Antragstellerseite ausfallen. Bei dem Gebäude handelt es sich als Teil einer im Denkmalbuch eingetragenen Gesamtanlage um ein besonders schutzwürdiges Kulturdenkmal, das bis zum Ausgang des Hauptsacheverfahrens witterungsbedingt weiteren Schaden an der Originalsubstanz erleiden wird. Ohne die umgehende Verwirklichung der angeordneten Maßnahmen besteht die konkrete Gefahr, dass ein besonders schutzwürdiges Gebäude so erhebliche Teile seiner Originalsubstanz verliert, dass damit sein Denkmalwert erheblich beeinträchtigt wird. An der Verhinderung einer solchen Entwicklung besteht ein erhebliches öffentliches Interesse. Das kann der Antragsgegnerin entgegen der Auffassung der Antragstellerseite auch nicht mit Blick darauf abgesprochen werden, dass ein Teil der Eigentümergemeinschaft keinen vorläufigen Rechtsschutz begehrt hat und die Sicherungsanordnung insoweit vollzugsfähig geblieben ist. Der Antragsgegnerin geht es ersichtlich darum, dass die Sicherungsanordnung von der gesamten Eigentümergemeinschaft umgesetzt wird und nicht ein Wohnungseigentümer in Vorleistung treten muss ohne gesicherte Rückgriffsmöglichkeiten. Dies stellt einen sachgerechten Grund dar, warum die Antragsgegnerin ihre insoweit vollzugsfähigen Bescheide bislang nicht vollstreckt hat. Gegenüber dem dargelegten öffentlichen Interesse ist das Interesse der Antragstellerseite, möglicherweise einen Aufwand von rund 4.000,-- EUR zur Erfüllung der Anordnung zumindest vorläufig zu vermeiden, geringer zu bewerten (vgl. zu einer derartigen Interessenabwägung auch OVG Saarland, Beschluss vom 12.10.1992 - nur Juris -). Insoweit erscheint dem Senat ausschlaggebend, dass der auf jeden Wohnungseigentümer entfallende Anteil der Sicherungskosten unter Berücksichtigung des Gesamtwertes des Kulturdenkmals und der darin befindlichen Eigentumswohnungen relativ gering ist. Außerdem hat die Antragstellerseite bei Erwerb ihres Wohnungseigentums von der Kulturdenkmaleigenschaft gewusst und musste sich daher bewusst sein, dass sie damit die aus der Eigenschaft als Kulturdenkmal ergebenden Verpflichtungen übernehmen muss.

Der Beschwerde der Antragsgegnerin ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 20 Abs. 3 und 13 Abs. 1 S. 1 GKG.

Diese Entscheidung ist unanfechtbar.

Ende der Entscheidung