Judicialis Rechtsprechung

2. Durch Übernahme einer Baulast, nach der die Nutzung eines reinen Bürogebäudes untrennbar mit der Nutzung eines auf dem Grundstück weiter vorhandenen Wohngebäudes verbunden werden soll, wird aus dem Bürogebäude kein "Wohngebäude" im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO.

3. Die Einstufung als freiberufliche Tätigkeit im Sinne der BauNVO hängt nicht von der jeweils gewählten Rechtsform ab.

3 S 141/05

Verkündet am 6.7.2005

In der Verwaltungsrechtssache

wegen Erteilung einer Baugenehmigung;

hier: Anfechtung eines baurechtlichen Widerspruchsbescheids

hat der 3. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dr. Stopfkuchen-Menzel, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Schieber und den Richter am Verwaltungsgericht Prof. Dr. Bergmann auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 5. Juli 2005

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufungen der Kläger gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 9. Juni 2004 - 2 K 3893/03 - werden zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten der Berufungsverfahren einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen als Gesamtschuldner.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Kläger wenden sich gegen einen Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart, der auf den Widerspruch der Beigeladenen eine den Klägern von der Stadt Gerlingen erteilte Baugenehmigung zur Errichtung eines Bürogebäudes mit Garagen und Stellplätzen auf dem Grundstück XXXXXXXXXXXXXX XX, Flst.-Nr. 6385 der Gemarkung Gerlingen, aufgehoben hat.

Die Kläger sind Eigentümer des derzeit im mittleren Bereich mit einem Wohngebäude und im vorderen Bereich mit Garagen bebauten Grundstücks XXXXXXXXXXXXX XX. Das Baugrundstück befindet sich im nicht überplanten Innenbereich. Westlich schließt sich der Bebauungsplan "Hägnach" der Stadt Gerlingen vom 9.12.1966 an, der für die auf der gegenüberliegenden Straßenseite liegenden Grundstücke sowie das sich in nördlicher Richtung hieran anschließende Baugebiet ein reines Wohngebiet (WR) festsetzt. In nordöstlicher Richtung schließt an das Baugrundstück der Bebauungsplan "Teuremertal" der Stadt Gerlingen vom 1.4.1987 an, der ein allgemeines Wohngebiet (WA) festsetzt. Bei dem Teuremertalweg handelt es sich um eine schmale Sackgasse ohne Wendemöglichkeit, die in den angrenzenden Wald der Stadt Gerlingen (Distrikt II Hägnach) führt. Auf beiden Seiten des Teuremertalwegs steigt das Gelände im Bereich des Bauvorhabens steil an.

Am 27.12.2000 beantragten die Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für den Abbruch der bestehenden Garagen im vorderen Bereich ihres Flurstückes sowie den Neubau eines Bürogebäudes mit Garage und 5 Stellplätzen. Das Bürogebäude soll für die Kanzlei der als Rechtsanwältin tätigen Klägerin zu 1 sowie für die überregional tätige Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterkanzlei des Klägers zu 2 mit insgesamt 7 Beschäftigten genutzt werden. Es soll zweigeschossig mit einer Nutzfläche von 194,14 m² errichtet werden, wobei das obere Geschoss zurückversetzt geplant ist; die Dachflächen sollen begrünt werden. In der Anlage gemäß § 7 Abs. 2 LBOVVO wurde u.a. angegeben: "Es wird keine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt (Freiberufler)".

Im Baugenehmigungsverfahren erhoben 27 Anwohner des Teuremertalwegs Einwendungen. Sie trugen im Wesentlichen vor, das Vorhaben sei in dem faktisch reinen Wohngebiet als Bürogebäude unzulässig, es sei zudem in der Vorgartenfläche geplant und führe auf Grund des zu geringen Abstands zu einer Wertminderung des benachbarten Grundstücks. Auch entstehe eine verkehrsrechtlich kritische Situation, weil die Sackgasse ohne Wendemöglichkeit sei. Insgesamt stelle das Vorhaben einen Fremdkörper in der Umgebung dar und füge sich hier nicht ein. Die Kläger stellten daraufhin mit Schriftsatz vom 25.8.2001 die spezifische Situation ihrer Kanzleien dar. Sinngemäß führten sie aus, dass das geplante Bürogebäude auf Grund der Spezialisierung der Klägerin zu 1 auf die Beratung von über ganz Deutschland verstreuten Leasinggesellschaften sowie der Tätigkeit des Klägers zu 2 bei der Beratung und Prüfung von Industrieunternehmen überwiegend an deren Unternehmenssitzen keine Unruhe in das Wohngebiet bringen werde. Eine Stellplatzproblematik für Pkw sei nicht vorstellbar. Das geplante Gebäude füge sich im Übrigen aufgrund der spezifischen Hangbaulage ohne weiteres in die Umgebungsbebauung ein.

Am 5.11.2002 unterzeichneten die Kläger gegenüber der Stadt Gerlingen folgende "Baulast-Übernahmeerklärung nach § 71 LBO": "Im Gegenzug zu der Genehmigung des Neubaus eines Bürogebäudes <...> gehen wir gegenüber der Baurechtsbehörde folgende öffentlich-rechtliche Verpflichtung ein: Wir verpflichten uns, die Nutzung des neu zu erstellenden Bürogebäudes auf die Ausübung der freiberuflichen Tätigkeit als Rechtsanwalt, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer zu beschränken und diese Nutzung lediglich in Zusammenhang mit der Wohnnutzung im bestehenden Gebäude Nr. XX auf demselben Grundstück auszuüben. <...> Es ist bekannt, dass die Baulast auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirksam ist".

Mit Bescheid vom 11.11.2002 erteilte die Stadt Gerlingen den Klägern die begehrte Baugenehmigung. Hiergegen legte die Beigeladene als Eigentümerin des südlich angrenzenden Grundstücks XXXXXXXXXXXX XX, Flst.-Nr. 6386, Widerspruch ein.

Mit Widerspruchsbescheid vom 29.8.2003 hob das Regierungspräsidium Stuttgart hierauf die Baugenehmigung auf. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Baugenehmigung sei objektiv rechtswidrig und verletze die Beigeladene in ihren subjektiven Rechten. Im zu Gunsten der Kläger nur als allgemeines Wohngebiet eingestuften Baugebiet sei für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 4 und 13 BauNVO allein die Genehmigung von "Räumen" zulässig; keine Genehmigungsfähigkeit bestehe dagegen hinsichtlich ganzer Gebäude. Als Spezialgesetz verdränge § 13 BauNVO die ausnahmsweise zulässige Nutzung gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO. Auch eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB scheide aus; weder sei hier die Genehmigung eines reinen Bürogebäudes noch dazu "in zweiter Baureihe" städtebaulich vertretbar noch führe die Ablehnung dieses Bauvorhabens zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte.

Dem traten die Kläger mit ihren am 25.9.2003 erhobenen Klagen entgegen. Das Regierungspräsidium habe nicht hinreichend bewertet, dass ein ursprünglich beabsichtigter unmittelbarer Anbau der für die Büronutzung notwendigen Räume an das Wohngebäude an der extremen Hanglage scheitere, die speziell auf dem klägerischen Grundstück gegeben, d.h. letztlich in der unmittelbaren Umgebung nirgendwo so ausgeprägt sei. Die geplante Büronutzung liege nach dem Bauantrag deutlich unter 50 % der Gesamtnutzungsfläche des Grundstückes. In Verbindung mit der übernommenen Baulast sei das Bauvorhaben deshalb rechtmäßig von der Stadt Gerlingen genehmigt worden. Durch die Baulast sei sichergestellt, dass eine vom Wohnen unabhängige Nutzung des Bürogebäudes auf Dauer unmöglich sei. Dem Sinngehalt des § 13 BauNVO sei damit ausreichend Rechnung getragen. Jedenfalls aber sei das Vorhaben ausnahmsweise zulässig entsprechend der Regelung des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO hinsichtlich sonstiger nicht störender Gewerbebetriebe. Schließlich müsse zumindest gemäß § 31 BauGB eine Befreiung erteilt werden, weil in dem Gebiet bereits Gebäude in zweiter Reihe vorhanden seien. Nachbarliche Belange, wie etwa die Störung der Wohnruhe, seien in keinem Fall beeinträchtigt.

Nach Einnahme eines Augenscheins wies das Verwaltungsgericht Stuttgart die Klagen mit Urteil vom 9.6.2004 - 2 K 3893/03 - ab. Entsprechend § 115 VwGO seien die gegen den erstmalig belastenden Widerspruchsbescheid erhobenen Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen zulässig, jedoch nicht begründet. Da die Beigeladene durch die Baugenehmigung in nachbarschützenden Rechten verletzt werde, habe das Regierungspräsidium die von der Stadt Gerlingen erteilte Baugenehmigung rechtmäßig durch Widerspruchsbescheid aufgehoben. Die Baugenehmigung verstoße gegen den über § 34 Abs. 2 BauGB anwendbaren § 13 BauNVO. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche zumindest einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO. Gemäß § 13 BauNVO seien hier für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger nur "Räume" zulässig, woran es hier fehle. Denn das vorhandene Wohngebäude der Kläger könne mit dem geplanten Bürogebäude nicht als Einheit bewertet werden. Die §§ 13, 4 BauNVO wollten - generell - verhindern, dass in einem allgemeinen Wohngebiet durch eine zu starke freiberufliche Nutzung die planerisch unerwünschte Wirkung einer Zurückdrängung der Wohnnutzung und damit eine zumindest teilweise Umwidmung des Plangebiets eintrete. Auch die auf Veranlassung der Stadt Gerlingen ins Baulastenbauch eingetragene Baulast führe nicht zur Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens. Bei der gebotenen abstrakten Betrachtungsweise bleibe der Gebietscharakter für das einzelne Gebäude hier dennoch nicht gewahrt. Hinzu komme, dass erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit und Rechtmäßigkeit der bestellten Baulast bestünden. Das Bauvorhaben könne auch nicht als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise genehmigt werden. Insoweit scheitere die Genehmigungsfähigkeit jedenfalls an § 15 BauNVO. Auch könnten die Kläger nicht mit Erfolg einwenden, dass ihnen eine Befreiung zustehe. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung könnten Befreiungen nur unter strengen Voraussetzungen erteilt werden, die hier nicht gegeben seien. Wegen der Unzulässigkeit des Bauvorhabens nach § 13 BauNVO könne im Übrigen offen bleiben, ob auch der Standort des Bauvorhabens "in zweiter Reihe" auf dem Grundstück bzw. eine Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung geeignet gewesen wären, dem Widerspruch der Beigeladenen zum Erfolg zu verhelfen.

Auf Antrag der Kläger hat der Senat mit Beschluss vom 13.1.2005 die Berufungen wegen besonderer tatsächlicher und rechtlicher Schwierigkeiten im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO zugelassen.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 9.6.2004 - 2 K 3893/03 - zu ändern, den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 29.8.2003 aufzuheben und das beklagte Land zu verpflichten, mittels eines neuen Widerspruchsbescheids den Widerspruch der Beigeladenen gegen die Baugenehmigung der Stadt Gerlingen vom 11.11.2002 zurückzuweisen.

Zur Begründung machen sie geltend, ihnen stehe ein Anspruch auf die erteilte Baugenehmigung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauGB zu. § 13 BauNVO könne dem nicht entgegengehalten werden, weil auf dem Baugrundstück zwei Gebäude zulässig seien und hier eine freiberufliche Nutzung bis zu einer Grenze von etwa 50 % der Fläche erlaubt werden müsse. Zwar stelle der Wortlaut des § 13 BauNVO für allgemeine Wohngebiete auf "Räume" ab; von der städtebaulichen Zielsetzung her könne dies aber nur so verstanden werden, dass es darum gehe, eine freiberufliche Nutzung auf einem Grundstück nicht überwiegen zu lassen. Dies werde hier durch die übernommene Baulast gesichert. Im Übrigen werde die abstrakte Betrachtungsweise des Verwaltungsgerichts der konkreten Grundstückssituation nicht gerecht. Für Sinn und Zweck des § 13 BauNVO könne nicht entscheidend sein, ob die nicht mehr als hälftige Nutzung für freiberufliche Zwecke in einem zusammengebauten Gebäude stattfinde oder aber in zwei unmittelbar aneinander grenzenden Gebäuden eines Grundstücks, deren gemeinsame Nutzung gesichert sei. Die Zweifel des Verwaltungsgerichts, der bezweckte Schutz könne möglicherweise durch eine genehmigungsfreie Teilung des Grundstücks umgangen werden, sei nicht gerechtfertigt. Die Baulast solle nicht die grundsätzliche Beschränkung der freiberuflichen Nutzung auf dem Grundstück umgehen. Vielmehr gehe es ausschließlich darum, die grundsätzlich zulässige freiberufliche Nutzung auf dem Grundstück sinnvoll zu verteilen. Die Baulast sei rechtmäßig, weil hierfür ein Bedürfnis für die Sicherung der Übernahme öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen genüge. Das Vorhaben könne im Übrigen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb auch in Bereichen genehmigt werden, die nicht bereits nach § 13 BauNVO privilegiert seien, also beispielsweise als eigenständiges Gebäude. Ohnehin finde die Unterscheidung zwischen Gewerbe und Freiberuflichkeit in der Rechtsordnung immer weniger Anhaltspunkte, zumal sich diese Unterschiede etwa auf Grund von steuer- und europarechtlichen Einflüssen aufweichen würden. Auch § 15 BauNVO könne hier nicht entgegen gehalten werden. Ansonsten könnte im Wohngebiet letztlich nie ein sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb ausnahmsweise zugelassen werden. § 13 BauNVO habe hinsichtlich der §§ 2 bis 4 BauNVO ausschließlich Bedeutung als Zulässigkeitserweiterung. Da der geplante Betrieb weder erheblichen Zu- und Abfahrtsverkehr noch sonstige Störungen auslöse, seien auch die Voraussetzungen einer ausnahmsweisen Zulassung im Einzelfall gegeben. Vorsorglich sei zudem ein Antrag auf Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB gestellt worden, dem in jedem Falle entsprochen werden müsse. Nur deshalb, weil der An- oder Ausbau aus technischen und geländebedingten Gründen hier nicht möglich sei, verändere sich weder der Störungsgrad noch die grundsätzliche planungsrechtliche Einordnung. Von einem Eingriff in die Grundzüge der Planung könne mithin nicht ausgegangen werden. Jedenfalls seien die Voraussetzungen einer unbeabsichtigten Härte, die aus der Grundstückssituation resultierten, gegeben. Das erstinstanzliche Urteil könne keinen Bestand haben.

Das beklagte Land und die Beigeladene beantragen,

die Berufungen zurückzuweisen.

Zur Begründung machen sie geltend, dass die Berufsausübung freiberuflich Tätiger nach dem klaren Wortlaut des § 13 BauNVO nur in Räumen und nicht in eigenständigen Gebäuden zulässig sei. Hieran ändere auch die Baulast nichts, die kein Rechtsinstitut sei, mit dem planungsrechtlich verbindliche Festsetzungen verdrängt werden könnten. Eine Ausnahme nach § 4 Abs. 3 BauNVO scheitere jedenfalls daran, dass hier ein Eingriff in die Grundzüge der Planung erfolgen würde. Aus diesem Grund sei auch eine Befreiung nicht möglich. Die Errichtung des geplanten Bürogebäudes führe zu einer Bebauung "in zweiter Reihe", die im Widerspruch zur Eigenart der näheren Umgebung stünde. Entsprechende Bebauungen gebe es bislang nicht und zwar weder hinsichtlich des Anbaus bei dem Gebäude XXXXXXXXXX XX noch bei den Reihenhäusern der Gebäude XXXXXXXXXXXXX X bis X. Hinsichtlich der Baulast sei noch auszuführen, dass diese die bundesrechtlichen Voraussetzungen der Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens nur sichern, nicht aber verändern könne. Der bundesrechtliche Begriff der "Räume" in § 13 BauNVO könne mithin durch die von den Klägern unterzeichnete Baulast nicht modifiziert werden. Das Vorliegen einer Baulast reiche auch nicht alleine aus, um die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB bejahen zu können. Diese lägen gerade nicht vor, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt habe. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sei nicht einschlägig, weil es sich bei der freiberuflichen Tätigkeit der Kläger nicht um einen sonstigen nicht störenden "Gewerbebetrieb" handele. Auch liege keine grundstücksbezogene Härte im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB vor; nach wie vor werde bestritten, dass auf Grund der topographischen Verhältnisse weder eine teilweise Umnutzung des sich auf dem Grundstück befindlichen Wohngebäudes noch ein Anbau bzw. eine Erweiterung möglich seien. Das Vorbringen der Gegenseite sei diesbezüglich unsubstantiiert.

Unter dem 2.11.2004 haben die Kläger einen weiteren Bauantrag zum Neubau eines "Wohnhauses mit Büroanteil" eingereicht. Hiernach soll im bisherigen Wohngebäude das obere Geschoss als Rechtsanwaltsbüro umgenutzt werden; der Wohnbereich der Kinder soll dafür in das neue - äußerlich mit dem streitbefangenen Gebäude weitgehend identische - Gebäude verlegt werden, das im Übrigen für den Bürobereich Steuerberatung/Wirtschaftsprüfung vorgesehen ist. Auch hiergegen hat die Beigeladene am 17.12.2004 Einwendungen erhoben. Bei der vorgenommenen Änderung der Nutzungsbezeichnung handele es sich um eine offensichtliche Kaschierung der tatsächlich beabsichtigten Nutzung als reines Bürogebäude. Das Vorhaben sei zudem als Vorhaben "in zweiter Reihe" außerhalb der Baulinie unzulässig; dies gebe die Umgebungsbebauung nicht her. Der Technische Ausschuss der Stadt Gerlingen stimmte dem Bauvorhaben in seiner Sitzung am 30.5.2005 gemäß §§ 34, 36 BauGB zu, weil sich das Gebäude in die nähere Umgebung einfüge. Mit Schreiben vom 8.6.2005 wurde hiervon das Regierungspräsidium Stuttgart informiert mit der Gelegenheit zur Stellungnahme binnen vier Wochen, die bislang (nach Aktenlage) nicht abgegeben wurde.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die dem Senat vorliegenden Akten der Stadt Gerlingen, des Regierungspräsidiums Stuttgart und des Verwaltungsgerichts Stuttgart sowie die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufungen sind nach ihrer Zulassung im Beschluss des Senats vom 13.1.2005 - 3 S 2353/04 - statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere sind die Anforderungen des § 124 a Abs. 3 VwGO erfüllt.

Die Berufungen sind jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klagen zu Recht abgewiesen. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung für den Neubau des von ihnen geplanten Bürogebäudes. Das Regierungspräsidium hat auf den Widerspruch der Beigeladenen zu Recht die den Klägern von der Stadt Gerlingen erteilte Baugenehmigung aufgehoben, denn die Beigeladene wird durch diese Baugenehmigung in nachbarschützenden Rechten verletzt:

1. Das Verwaltungsgericht hat zutreffend entschieden, dass die den Klägern erteilte Baugenehmigung gegen die über § 34 Abs. 2 BauGB anwendbaren §§ 4 und 13 BauNVO verstößt. Die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Kläger beurteilt sich nach § 34 BauGB, weil das Baugrundstück nicht vom Geltungsbereich eines Bebauungsplans erfasst wird. Gemäß § 34 Abs. 2 BauGB beurteilt sich damit die Zulässigkeit eines Vorhabens hinsichtlich seiner Art allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, dem die Eigenart der näheren Umgebung entspricht. Auf Grundlage der verschiedenen in den Akten enthaltenen Pläne sowie Fotografien geht auch der Senat zu Gunsten der Kläger davon aus, dass die Eigenart der näheren Umgebung des Baugrundstücks zumindest einem allgemeinen Wohngebiet entspricht. Gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 BauNVO sind dort demnach allgemein zulässig nur: Wohngebäude (Nr. 1), der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe (Nr. 2) und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Nr. 3). Nach Absatz 3 der Norm können dort ausnahmsweise zugelassen werden: Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 1), sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (Nr. 2), Anlagen für Verwaltungen (Nr. 3), Gartenbaubetriebe (Nr. 4) und Tankstellen (Nr. 5).

Das streitbefangene Vorhaben entspricht hinsichtlich seiner Art keinem dieser im allgemeinen Wohngebiet zulässigen Anlagen. Laut ihrem Baugesuch planen die Kläger den Neubau eines "Bürogebäudes mit Garage und Stellplätzen". Ein reines Bürogebäude ist insbesondere kein "Wohngebäude" im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. In diesem Sinne sind Wohngebäude, einmal abgesehen von den nach § 13 BauNVO zulässigen (Teil-)Nutzungen, nur ausschließlich dem Wohnen dienende Gebäude.

2. Das Bauvorhaben kann aber auch nicht unter Berufung auf § 13 BauNVO genehmigt werden. Hiernach sind in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 BauNVO, also sowohl im reinen als auch im allgemeinen Wohngebiet, für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlich Art ausüben, nur "Räume", hingegen in den Baugebieten gemäß §§ 4 a bis 9 BauNVO auch "Gebäude" zulässig. § 13 BauNVO enthält damit für die typisierten Baugebiete eine baugebietsübergreifende Regelung über die Zulässigkeit der Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. Hinsichtlich der Baugebiete nach den §§ 2 bis 4 BauNVO wird ergänzend, aber nicht ersetzend, angeordnet, inwieweit u.a. freiberufliche Nutzungen (nur) in den dort allgemein bzw. ausnahmsweise zulässig errichteten Gebäuden möglich sind. Bezogen auf die Geschossfläche des jeweiligen Gebäudes soll die freiberufliche Nutzung - faustregelartig - einen Anteil von 50 % und den nur einer Wohnung grundsätzlich nicht übersteigen, damit das Gesamterscheinungsbild des Gebäudes von der im Übrigen ausgeübten Wohnnutzung geprägt bleibt (vgl. Jäde u.a., BauGB/BauNVO, 2005, § 13 BauNVO, Rn. 14, m.w.N.). Wie das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat, soll hierdurch verhindert werden, dass insbesondere im Wohngebiet durch eine zu starke freiberufliche Nutzungsweise - generell - die planerisch unerwünschte Wirkung einer Zurückdrängung der Wohnnutzung eintreten kann und damit die zumindest teilweise Umwidmung des Plangebiets. § 13 BauNVO schützt vor der städtebaulich unerwünschten Verdrängung der primären Wohnnutzung und stellt insoweit auf eine abstrakte Betrachtungsweise ab (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.1.1985 - 4 C 34.81 -, VBlBW 1985, 382).

Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 13 BauNVO steht auch diese Norm dem selbständigen Bürogebäude der Kläger zur freiberuflichen Berufsausübung entgegen. Die Sperrwirkung des § 13 BauNVO kann nicht dadurch relativiert werden, dass als Bezugsgröße das jeweilige Baugrundstück gewählt wird. Nach dem auch insoweit hinreichend eindeutigen Wortlaut des § 13 BauNVO wird vielmehr zwischen Räumen und Gebäuden unterschieden. In den Baugebieten nach den §§ 4 a bis 9 BauNVO sind Gebäude, in denen nach §§ 2 bis 4 BauNVO dagegen nur Räume in Gebäuden und nicht "auf Grundstücken" für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger nutzbar. Die von den Klägern vorgenommene entgegen gesetzte Auslegung würde zudem den von der Norm bezweckten Gebietscharakterschutz leer laufen lassen und damit auch gegen ihren Sinn und Zweck verstoßen.

3. Auch die von den Klägern erklärte Baulast macht aus dem streitgegenständlichen reinen Bürogebäude kein im allgemeinen Wohngebiet zulässiges "Wohngebäude". Eine in diesem Sinne eintretende baurechtliche Verklammerung des Gebäudes mit dem auf dem Grundstück schon bestehenden Wohnhaus kann nicht angenommen werden, denn durch die Baulast verliert das Bürogebäude nicht seinen Charakter als eigenständiges Gebäude. Dem in § 2 bis § 9 BauNVO jeweils enthaltenen Zulässigkeitskatalog lässt sich entnehmen, dass der Gebäudebegriff als Unterfall von dem allgemeinen Begriff der (baulichen) Anlage mit umfasst wird, auf den insbesondere auch § 29 BauGB abstellt. Hieraus folgt einerseits, dass unselbständige Teile einer baulichen Anlage nicht als Gebäude qualifiziert werden können. Andererseits folgt hieraus, dass als Abgrenzungsmerkmal auf das Kriterium der selbständigen Benutzbarkeit abzustellen ist. Für den Gebäudebegriff im bauplanungsrechtlichen Sinne ist somit erforderlich und genügend, dass eine jedenfalls tatsächlich unabhängig von sonstigen baulichen Anlagen mögliche Nutzung gegeben ist. Diese funktionale Selbständigkeit wird dabei auch durch eine etwaige bauliche Verbindung mit anderen Gebäuden oder Anlagen nicht in Frage gestellt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13.12.1995 - 4 B 245.95 -, BauR 1996, 219).

Nach diesen Grundsätzen würde das geplante Bürogebäude seine selbständige Benutzbarkeit und Gebäudeeigenschaft nicht dadurch verlieren, dass es, etwa durch einen Gang, mit dem Wohnhaus der Kläger baulich verbunden würde. Noch viel weniger kann es seine selbständige tatsächliche Benutzbarkeit dadurch verlieren, dass seine Nutzung mittels einer Baulast rechtlich mit der Wohnnutzung im bestehenden Gebäude Nr. XX verknüpft wird. Auf die Frage der Wirksamkeit und Rechtmäßigkeit der bestellten Baulast kommt es damit nicht entscheidungserheblich an. Das Verwaltungsgericht hat insoweit allerdings zutreffend dargelegt, dass es hier wohl schon an einem öffentlichen Interesse im Sinne des § 71 Abs. 3 Satz 2 LBO fehlt, so dass von der Baurechtsbehörde zwingend der Verzicht zu erklären wäre. Zu Recht wurde weiter ausgeführt, dass die Baulast kein Rechtsinstitut ist, mit dem planungsrechtlich verbindliche Festsetzungen verdrängt, aufgehoben oder verändert werden können (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.4.2002 - 2 S 2239/00 -, BWGZ 2002, 486). Nicht ersichtlich ist zudem, warum die in der Baulast erklärten Verpflichtungen hier nicht später im Wege einer genehmigungsfreien Teilung des Grundstücks umgangen werden könnten.

4. Das Bürogebäude kann auch nicht ausnahmsweise gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO als "sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb" zugelassen werden, denn die Kläger betreiben keinen Gewerbebetrieb. Auch wenn ihr Vortrag als wahr unterstellt wird, auf Grund steuer- und europarechtlicher Einflüsse verwische sich zunehmend die Unterscheidung zwischen Freiberuflern und Gewerbetreibenden, zwingt dies in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nicht zur Aufgabe der entsprechenden Differenzierung. Wie gerade die §§ 4 und 13 BauNVO zeigen, unterscheidet der Verordnungsgeber bauplanungsrechtlich nach wie vor zwischen freiberuflicher und gewerblicher Tätigkeit. Die Frage, ob diese Unterscheidung etwa im Hinblick auf ein heute möglicherweise generell nicht mehr wesentlich unterschiedliches Störungspotential der Tätigkeiten noch gerechtfertigt ist, fällt nicht in den Entscheidungsbereich des Senats.

Das Vorhaben der Kläger könnte im Übrigen im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO selbst dann nicht als "Gewerbebetrieb" eingestuft werden, wenn die Kanzleien etwa in der Rechtsform einer GmbH oder AG betrieben würden. Die Einstufung als freiberufliche Tätigkeit im Sinne der BauNVO hängt nicht von der jeweils gewählten Rechtsform ab (so auch OVG Hamburg, Urteil vom 19.12.1996 - Bf II 46/94 -, <juris>). Denn die Wahl einer bestimmten Rechtsform hebt die Charakteristika der freiberuflichen Tätigkeit, bei der Dienstleistungen persönlich und eigenständig erbracht werden und die Betreffenden ihre individuellen Eigenleistungen in der Regel in unabhängiger Stellung erbringen (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.1.1984, E 68, 324), nicht auf.

Das geplante Bürogebäude der Kläger ist auch nicht als "Anlage für Verwaltungen" gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässig. Zwar beschränken sich Anlagen für Verwaltungen in diesem Sinne nicht auf öffentliche Verwaltungen, sondern umfassen auch private Einrichtungen solchen Charakters (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 28.5.2001 - 9 N 1626/96 -, BauR 2002, 1134). Auch insoweit sind aber die durch den Gebietscharakter gezogenen Grenzen zu beachten; im allgemeinen Wohngebiet gebietsunverträglich und so auch nicht ausnahmsweise zulässig ist daher ein Gebäude, das nach seiner Ausgestaltung und Funktionalität einem Büro- oder Verwaltungsgebäude nahe kommt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11.2.2000 - 4 B 1.00 -, BRS 63, Nr. 102 <2000>).

Ist das von den Klägern geplante streitbefangene Bürogebäude gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig, kommt es auf die aufgeworfene Frage, ob auch § 15 Abs. 1 BauNVO dem Vorhaben entgegenstünde, nicht an. Es kann offen bleiben, ob das Bürogebäude als Bebauung hier "in erster Reihe" der Eigenart des Baugebietes widersprechen würde bzw. ob von ihm Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Gebietes im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Der Senat hatte auch insoweit keinen hinreichenden Anlass, den von den Klägern angeregten Augenschein einnehmen. Das unter dem 2.11.2004 von den Klägern weiter gestellte Baugesuch für den Neubau eines "Wohnhauses mit Büroanteil", dem nach den vorgelegten Unterlagen insbesondere der prozentuale Anteil der Büronutzung nicht eindeutig entnommen werden kann und das - nach Aktenlage - hinsichtlich der Bebauung "in erster Reihe" problematisch sein könnte, ist nicht Gegenstand dieses Berufungsverfahrens.

5. Schließlich scheidet eine Befreiung entsprechend § 31 Abs. 2 BauGB aus. Hiernach kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit dies erfordern (Nr. 1) oder wenn die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3) und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Wie das Verwaltungsgericht auch insoweit zutreffend dargelegt hat, läge bei der Genehmigung eines reinen Bürogebäudes im allgemeinen Wohngebiet ein Eingriff in die Grundzüge der Planung im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB vor. Wie dargelegt, widersprechen reine Bürogebäude freiberuflich Tätiger dem Gebietscharakter des allgemeinen Wohngebiets. Auch über § 31 Abs. 2 BauGB kann die städtebaulich unerwünschte Verdrängung der primären Wohnnutzung nicht legitimiert werden. Damit kommt es nicht darauf an, ob eine Abweichung hier im Sinne von Nr. 2 der Norm städtebaulich vertretbar wäre oder ob im Sinne von Nr. 3 der Norm auf Grund der ungünstigen Topografie des Grundstückes eine offenbar nicht beabsichtigte Härte herbeigeführt würde.

6. Die Genehmigung des streitbefangenen reinen Bürogebäudes würde mithin gegen § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 4 und 13 BauNVO verstoßen. Wie das Bundesverwaltungsgericht entschieden hat, kann ein Verstoß gegen § 13 BauNVO von einem Nachbarn grundsätzlich unabhängig davon abgewehrt werden, ob er durch die freiberufliche Nutzung unzumutbar beeinträchtigt wird. Der Nachbarschutz beruht hier auf der Erwägung, dass die Grundstückseigentümer im gleichen Plangebiet im Hinblick auf die Nutzung ihrer Grundstücke zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbunden sind. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks wird dadurch ausgeglichen, dass auch die anderen Grundeigentümer diesen Beschränkungen unterworfen sind. Ein Rückgriff auf § 15 Abs. 1 BauNVO erübrigt sich damit auch insoweit (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13.12.1995 - 4 B 245.95 -, BauR 1996, 219).

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2, 162 Abs. 3 VwGO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil kein Fall des § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

Beschluss vom 5. Juli 2005

Unter Änderung des Streitwertbeschlusses des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 1. April 2004 - 2 K 3893/03 - wird der Streitwert für das Verfahren in beiden Instanzen auf jeweils 20.000,-- EUR festgesetzt (vgl. §§ 25 Abs. 2, 13 Abs. 1 GKG a.F. und §§ 72 Nr. 1, 63 Abs. 2, 47 Abs. 1, 52 Abs. 1 GKG n.F.; entspr. Ziff. 9.1.1 des Streitwertkatalogs 2004).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Ende der Entscheidung