Judicialis Rechtsprechung

Eine Bauleitplanung, die zur Verhinderung eines "Trading-Down-Effektes" vorsieht, dass Sex-Shops und Vergnügungsstätten in bestimmten Planbereichen eines Kerngebietes ausgeschlossen werden, kann durch Veränderungssperre gesichert werden.

---

VERWALTUNGSGERICHTSHOF BADEN-WÜRTTEMBERG Im Namen des Volkes Urteil

3 S 1524/04

Verkündet am 3.3.2005

In der Normenkontrollsache

wegen Gültigkeit der Veränderungssperre der Stadt Mannheim vom 3.2.2004

betreffend die im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 11/42 gelegenen Grundstücke x x,xxxx, xxxx und xxxxxx

hat der 3. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dr. Stopfkuchen-Menzel, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Schieber, die Richterin am Verwaltungsgerichtshof Ecker und den Richter am Verwaltungsgerichtshof Albers sowie den Richter am Verwaltungsgericht Prof. Dr. Bergmann auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 2. März 2005

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Anträge werden abgewiesen.

Die Antragstellerinnen tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Antragstellerinnen wenden sich gegen die am 3.2.2004 vom Gemeinderat der Antragsgegnerin beschlossene und am 26.2.2004 öffentlich bekannt gemachte Veränderungssperre für die Grundstücke x x,xx-xx (Flst.-Nr. 4260), x x,x (Flst.-Nr. 2970) und x x,xx (Flst.-Nr. 4075) der Mannheimer Innenstadt, mit der die durch Aufstellungsbeschluss vom 1.4.2003 eingeleitete Bauleitplanung mit dem Ziel der Inkraftsetzung des Bebauungsplans Nr. 11/42 ("Fortentwicklung eines Teilbereichs der Innenstadt Mannheims durch Ausschluss unerwünschter Nutzungen") gesichert werden soll.

Der neue Bebauungsplan Nr. 11/42 soll den Bebauungsplan Nr. 11/40 ("Bebauungsplan zur Festsetzung des Gebietscharakters und zur Regelung der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in der Kernzone der Innenstadt Mannheims"), den Bebauungsplan Nr. 13/7 ("Grundstücke x x,x-x und ein Teilstück der Kxxxxstraße"), den Bebauungsplan Nr. 13/33 ("x x"), den Bebauungsplan Nr. 13/34 ("x x"), den Bebauungsplan Nr. 13/36 ("Bahnhofsvorplatz in Mannheim-Innenstadt") sowie weitere Bebauungspläne teilweise ändern. Ausgewiesenes Ziel des künftigen Bebauungsplans Nr. 11/42 - und damit der Veränderungssperre - ist die Verhinderung eines so genannten "Trading-Down-Effektes" in der Mannheimer Innenstadt. Hierunter wird ein Verdrängungsprozess des traditionellen Einzelhandels und seiner Käuferschichten verstanden durch bestimmte Vergnügungsstätten, insbesondere Sex-Shops, aber auch Spielhallen oder Diskotheken, die - auch weil sie zumindest teilweise nicht an die Beschränkungen des Landeschlussgesetzes gebunden sind - zur Bezahlung höherer Mietpreise bereit und in der Lage sind und so durch verstärkte Ansiedelung auf Grund ihres Erscheinungsbildes zu einer Niveauabsenkung des Gebiets führen, welches, nach sukzessiver Schließung der traditionellen Betriebe, schließlich in ein reines Vergnügungsviertel "umkippen" kann. In dem, wie bisher, voraussichtlich überwiegend als Kerngebiet (MK) definierten Gebiet des neuen Bebauungsplans Nr. 11/42 soll die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und auch Sex-Shops umfassend geregelt werden. Die bisherige Regelung der dortigen Zulässigkeit von "Vergnügungsstätten nur in den Erdgeschossen" genügt nach Ansicht des Gemeinderats der Antragsgegnerin auf Grund "entsprechender Tendenzen der jüngsten Zeit" nicht mehr. Nach Aktenlage ist die angegriffene Veränderungssperre eine gezielte Reaktion auf drei, den geplanten Festsetzungen widersprechende Bauanträge hinsichtlich der drei von ihr betroffenen Grundstücke im künftigen Plangebiet.

Die Antragstellerin zu 1 ist Mieterin, die Antragstellerin zu 2 Eigentümerin eines dieser drei Grundstücke, nämlich des in x x,x gelegenen Flurstücks-Nr. 2970, das mit einem Mehrfamilien- und Geschäftshaus bebaut ist. Nach ihren Angaben hat die Antragstellerin zu 1 das Erdgeschoss sowie das 1. Obergeschoss dieses Gebäudes angemietet; die beiden Geschosse wurden zuvor als Schuhgeschäft und Kino genutzt. Die Antragstellerin zu 1 nutzt die Räumlichkeiten im Erdgeschoss nunmehr als Erotik-Shop. Zur Ergänzung desselben plant sie im früheren Kinobereich des Obergeschosses den Einbau von 12 Videokabinen, wofür sie schon am 31.10.2002 einen Vorbescheid beantragt hatte. Die Entscheidung hierüber wurde von der Antragsgegnerin gemäß § 15 BauGB mit Zurückstellungsbescheid vom 7.4.2003 im Hinblick auf die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 11/42 bis zum 6.4.2004 ausgesetzt. Ergänzend wurde darauf hingewiesen, dass dem Vorhaben auch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Stellplätze entgegenstehen könnte. Auch dieses Argument griff die Antragstellerin zu 1 mittels Widerspruchs an; ihr stehe auf Grund der letzten genehmigten Nutzung des Obergeschosses als Kino ein bestandsgeschütztes Guthaben von vier Stellplätzen zu, das die drei nun erforderlichen Plätze übersteige.

Die Antragstellerinnen sind der Auffassung, die Veränderungssperre sei rechtswidrig. Denn sie diene nicht der Sicherung einer zulässigen Planung, weil das verfolgte Planungsziel nicht zu einem rechtmäßigen Bebauungsplan führen könne; jedenfalls aber sei die Veränderungssperre nicht erforderlich. Auch liege hier der Fall einer unzulässigen Negativplanung vor. Auffallend sei zudem, dass der Planaufstellungsbeschluss vom 1.4.2003 für den Bebauungsplan Nr. 11/42 in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der "Hinhaltetaktik" der Antragsgegnerin hinsichtlich der Erteilung des begehrten Bauvorbescheids stehe.

Nach der Zielsetzung des künftigen Bebauungsplans sollten "unerwünschte Nutzungen" unterbunden werden; dies sei ein problematisches, weil rein voluntatives und rechtlich vollkommen offenes Merkmal. Die Antragsgegnerin plane insoweit im Übrigen weder die Verfolgung neuer Ziele, d.h. die Erfüllung eines künftigen Bedarfs, noch die Lenkung einer Entwicklung in geordnete Bahnen auf Grund geänderter Sachlage. Tatsächlich würden keine neuen Ziele verfolgt. Die vorgegebene Verhinderung eines "Trading-Down-Effekts" sei bereits Ziel des bisherigen Bebauungsplans Nr. 11/40 gewesen, der allerdings kerngebietstypisch in den Erdgeschossen nur Vergnügungsstätten, nicht aber Sex-Shops, ausgeschlossen habe. Eine geänderte Sachlage im Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans könne nicht erkannt werden. Schon in der Begründung des Bebauungsplans Nr. 11/40 sei auf die verstärkte Ansiedelung einer bestimmten Art von Vergnügungsstätten hingewiesen worden. Mit der Veränderungssperre werde mithin schon keine rechtlich zulässige Planungsabsicht gesichert.

Der künftige Bebauungsplan Nr. 11/42 sei zudem voraussichtlich unangemessen und damit auch gemäß § 1 Abs. 6 <a.F.> bzw. Abs. 7 <n.F.> BauGB abwägungsfehlerhaft. Das vorgesehene weit reichende Verbot von Vergnügungsstätten widerspreche § 7 BauNVO und bedeute einen erheblichen Eingriff in die Grundrechte der Antragstellerinnen aus Art. 12 und Art. 14 GG. Die Planungsabsicht stehe einem übermäßigen Gewerbeverbot gleich. Mildere Mittel der Verhinderung von Attraktivitätsverlusten der Mannheimer Innenstadt seien nicht genutzt worden. Die Veränderungssperre sei mithin nicht erforderlich. Auch bei Zulassung der geplanten Videokabinen zeichne sich kein "Trading-Down-Effekt" ab. Es sei zu betonen, dass die Antragstellerin zu 1 im Erdgeschoss des betroffenen Gebäudes bereits einen Erotik-Shop betreibe. Durch die Zulassung der 12 Videokabinen im Obergeschoss des Gebäudes werde eine "Verelendung" der Innenstadt nicht ansatzweise herbeigeführt. Hierzu müssten schon viele weitere "unerwünschte Nutzungen" hinzutreten, die nicht ersichtlich seien. Anders als im Falle der Antragstellerin zu 1 könnten sich weitere, später hinzutretende Nutzungswünsche nicht mehr auf die Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplans Nr. 11/40 berufen. Zur Erreichung des Planungsziels genüge es mithin, wenn die Errichtung weiterer Vergnügungsstätten zukünftig ausgeschlossen werde.

Am 25.6.2004 haben die Antragstellerinnen das Normenkontrollverfahren eingeleitet.

Sie beantragen,

die am 3.2.2004 beschlossene und am 26.2.2004 bekannt gemachte Veränderungssperre der Stadt Mannheim, betreffend die im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 11/42 gelegenen Grundstücke x x,xx bis xx (Flst.-Nr. 4260), x x,x(Flst.-Nr. 2970) und xx,xx(Flst.-Nr. 4075) in Mannheim-Innenstadt für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Anträge abzuweisen.

Sie trägt vor, die Veränderungssperre sei wirksam. Denn im vorliegenden Fall werde dem Gebot positiver Bauleitplanung hinreichend entsprochen. Es werde das Ziel verfolgt, die Innenstadt als attraktive Einkaufslage und Wohnstandort durch Eindämmung weiterer Vergnügungsstätten und Sex-Shops zu erhalten und fortzuentwickeln. Hierzu werde voraussichtlich im größten Teil des Plangebiets ein Kerngebiet (MK) sowie in einzelnen Bereichen Mischgebiet (MI) und Besonderes Wohngebiet (WB) festgesetzt; der Ausschluss der unerwünschten Nutzungen werde in differenzierter Weise im Wege der Gliederung nach § 1 Abs. 4-9 BauNVO erfolgen. Im Übrigen könnten ohnehin auch negative Planungsziele eine städtebauliche Planung rechtfertigen. Die hier auf Verhinderung einer Fehlentwicklung gerichtete Planung entspreche jedenfalls den Anforderungen des § 1 Abs. 3 BauGB und sei nicht lediglich vorgeschobenes Mittel, den Bauwunsch der Antragstellerin zu 1 zu durchkreuzen. Dies belegten auch die beiden anderen zurückgestellten Vorhaben auf den ebenfalls von der Veränderungssperre erfassten Grundstücken x x,xx-xx und x x,xx.

Der Umstand, dass in einem Teilbereich des künftigen Bebauungsplans Nr. 11/42 mit dem Bebauungsplan Nr. 11/40 bereits Regelungen zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten bestünden, hindere die Antragsgegnerin nicht an einer Änderung bzw. Verschärfung derselben sowie dem diesbezüglich sichernden Erlass einer Veränderungssperre. Die bisherigen Regelungen würden als unzureichend angesehen zur Bekämpfung des so genannten "Trading-Down-Effektes". Zudem werde das Ziel verfolgt, schon die Ansiedelung von Sex-Shops zu steuern, für die es hier bisher keine hinreichenden Beschränkungen gebe.

Dieses Planungskonzept sei mit dem Instrumentarium bauplanerischer Festsetzungen auch erreichbar. Mittels § 1 Abs. 9 BauNVO könnte insbesondere die Unzulässigkeit von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsgeschäften mit überwiegendem Sex- und Erotiksortiment geregelt werden. Auch gehe die Behauptung der Antragstellerin zu 1 fehl, eine abwägungsgerechte Planung sei hier ausgeschlossen. Denn keineswegs plane die Antragsgegnerin ein vollständiges Verbot von Vergnügungsstätten. Vielmehr solle durch horizontale und vertikale Gliederung des Plangebiets ein genügender Spielraum für die Zulassung von Vergnügungsstätten und Sex-Shops gelassen und hierdurch auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz Rechnung getragen werden.

Zur Sicherung der Planung sei die Veränderungssperre räumlich erforderlich, weil zum Beschlusszeitpunkt nur hinsichtlich der drei betroffenen Grundstücke entsprechende Baugesuche vorgelegen hätten und hier die Möglichkeit der Zurückstellung ausgeschöpft worden sei, die demgegenüber bei eventuellen weiteren Vorhaben zunächst noch genutzt werden könne. Die Veränderungssperre sei auch sachlich gerechtfertigt, weil insoweit schon eine abstrakte Gefährdung des Sicherungszweckes genügen würde, die unzweifelhaft gegeben sei. Aber auch konkret trage die Zulassung einer Vergnügungsstätte im Obergeschoss des Erotik-Shops der Antragstellerin zu 1 mit 12 Videokabinen zur Vorführung von Sexfilmen selbstverständlich zu einer weiteren Niveauabsenkung bei. Schon jetzt könne für das Nachbargebäude zwischen dem Erotik-Shop der Antragstellerin zu 1 und einem weiteren Erotik-Shop an der anderen Gebäudeseite offenbar kein geeigneter Mieter mehr gefunden werden. Die Antragsgegnerin habe zudem auch im Hinblick auf das Stadtjubiläum im Jahr 2007 ein legitimes Interesse daran, die im Bebauungsplanentwurf dargestellten "unerwünschte Nutzungen" im Plangebiet weitestgehend zu unterbinden. Im Bebauungsplanverfahren Nr. 11/42 sei am 7.12.2004 der Billigungsbeschluss ergangen; auch die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sei mittlerweile erfolgt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten und die dem Senat vorliegenden Akten der Antragsgegnerin verwiesen.

Entscheidungsgründe:

I. Die Normenkontrollanträge sind zulässig.

Die Normenkontrollanträge sind statthaft, denn die Antragstellerinnen wenden sich gegen eine Veränderungssperre, die als Satzung nach dem Baugesetzbuch beschlossen worden ist und deren Gültigkeit vom erkennenden Senat gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO überprüft werden kann.

Die Anträge sind auch im Übrigen zulässig. Die Antragsbefugnis gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO der Antragstellerin zu 2 ergibt sich aus ihrer Eigentümerstellung hinsichtlich des von der Veränderungssperre erfassten Grundstücks Flst.-Nr. 2970. Die Antragsbefugnis der Antragstellerin zu 1 ergibt sich aus dem Umstand, dass sie bezüglich dieses Grundstücks einen Mietvertrag abgeschlossen sowie als Bauherrin einen Vorbescheid beantragt hat, dem nunmehr auf Grund der angegriffenen Veränderungssperre nicht mehr entsprochen werden kann. Auch die Antragstellerin zu 1 kann mithin geltend machen, durch die angegriffene Satzung im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO möglicherweise in ihren Rechten verletzt zu sein (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.5.1994 - 4 NB 27.93 -, NVwZ 1995 S. 264; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.12.1991 - 8 S 14/89 -, NVwZ-RR 1993 S. 122; BayVGH, Urt. v. 29.8.1996 - 26 N 95.2983 -, NVwZ 1997 S. 1016).

II. Die Normenkontrollanträge sind jedoch nicht begründet.

Die Satzung der Antragsgegnerin über die Veränderungssperre begegnet weder in formell-rechtlicher noch in materiell-rechtlicher Hinsicht durchgreifenden Bedenken. Formelle Mängel sind nicht vorgetragen; solche sind auch nicht ersichtlich. Die Satzung steht auch im Übrigen in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Voraussetzungen:

1. Eine Gemeinde kann gemäß § 14 Abs. 1 BauGB zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre beschließen mit dem Inhalt, dass Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen (Nr. 1) bzw. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen (Nr. 2), sobald der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist. Auf Grund des vom Gemeinderat der Antragsgegnerin am 1.4.2003 erlassenen Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 11/42 konnte mithin am 3.2.2004 auch die angegriffene Veränderungssperre beschlossen werden.

Allein der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans genügt für die Wirksamkeit einer Satzung über eine Veränderungssperre jedoch nicht. Eine Veränderungssperre darf vielmehr insbesondere erst dann erlassen werden, wenn die Planung, die sie sichern soll, ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Die Planung muss dabei nicht bereits einen Stand erreicht haben, der nahezu den Abschluss des Verfahrens ermöglicht; ein detailliertes und abgewogenes Planungskonzept ist so nicht zu fordern. Ausreichend ist, dass sich aus dem Planaufstellungsbeschluss oder weiteren Verfahrensschritten wenigstens ansatzweise ersehen lässt, was Inhalt des zukünftigen Bebauungsplans sein soll.

Diesen Mindestanforderungen wird etwa genügt, wenn die Gemeinde im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre bereits einen bestimmten Baugebietstyp ins Auge gefasst und somit bereits positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans entwickelt hat; eine reine Negativplanung, die sich darin erschöpft, einzelne Vorhaben auszuschließen, reicht nicht aus. Wenn selbst Vorstellungen über die angestrebte Art der baulichen Nutzung der betroffenen Grundflächen fehlen, ist der Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans noch offen. Die nachteiligen Wirkungen der Veränderungssperre wären - auch vor dem Hintergrund des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG - nicht erträglich, wenn sie zur Sicherung einer Planung dienen sollte, die sich in ihrem Inhalt in keiner Weise absehen lässt.

Ein Mindestmaß an konkreter planerischer Vorstellung gehört mithin zur Konzeption des § 14 BauGB, wie im Übrigen auch Abs. 2 Satz 1 der Norm verdeutlicht. Hiernach kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Ob der praktisch wichtigste öffentliche Belang, nämlich die Vereinbarkeit des Vorhabens mit der beabsichtigten Planung, beeinträchtigt ist, kann aber nur beurteilt werden, wenn die planerischen Vorstellungen der Gemeinde nicht noch völlig offen sind (vgl. zu alledem: BVerwG, Urt. v. 19.2.2004 - 4 CN 16.03 -, NVwZ 2004 S. 858, und Beschl. v. 19.5.2004 - 4 BN 22.04 -, <juris>; jeweils m.w.N.; vgl. zudem VGH Bad.-Württ., Urt. v. 19.11.2004 - 3 S 1091/04 - und Beschl. v. 4.2.1999 - 8 S 39/99 -, VBlBW 1999 S. 266).

Eine Veränderungssperre ist schließlich als Sicherungsmittel ungeeignet und damit unwirksam, wenn die beabsichtigte Bauleitplanung zwar im oben aufgezeigten Sinne schon hinreichend konkretisiert ist, sich jedoch das erkennbare Planungsziel im Wege planerischer Festsetzung nicht erreichen lässt, oder wenn dieses der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind, oder wenn der beabsichtigte Bauleitplan schon jetzt erkennbar schlechterdings nicht behebbare rechtliche Mängel aufweist (vgl. BVerwGE 34, 301; 81, 111 und Beschl. v. 21.12.1993 - 4 NB 40.93 -, NVwZ 1994 S. 685 sowie Senatsurteil v. 19.11.2004 - 3 S 1091/04 -).

2. Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze ist die angefochtene Veränderungssperre nicht zu beanstanden.

a. Die Antragsgegnerin hat hinreichend konkrete und positive Planungsvorstellungen für das Gebiet des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 11/42 entwickelt. Sie will primär einen so genannten "Trading-Down-Effekt" in der Mannheimer Innenstadt verhindern. Positiv formuliert soll dies nach den in der Beschlussvorlage vom 4.3.2002 (Nr. 122/2003) differenziert aufgeführten Planungszielen der Standortsicherung und Aufwertung von Einzelhandel und Dienstleistung, die die Funktionserfüllung der Innenstadt leisten, dienen, der Sicherung der Funktion der Stadt als Oberzentrum, der Erfüllung der Ansprüche der Bewohner und Besucher an die Attraktivität der Innenstadt, der Erhaltung der Nutzungsvielfalt der Innenstadt sowie der Entgegenwirkung von gegenseitigen Beeinträchtigungen unterschiedlicher Nutzungen, sowie der Sicherung der Innenstadt als Wohnstandort.

In der Beschlussvorlage vom 4.3.2002 wird plausibel dargelegt, dass jüngste Entwicklungen im Innenstadtbereich Mannheims die Annahme nahe legen, dass auch in Zukunft mit einem weiteren Zuzug von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben mit überwiegend erotisch-sexuellem Angebot (Sex-Shops) zu rechnen ist. Es sei festzustellen, dass der nördliche Bereich der Kurpfalzstraße zwischen Marktplatz und Kurpfalzbrücke derzeit eine gute Attraktivität bei sehr jungen Einzelhandelskunden besitze, die es zu sichern und auszubauen gelte. Zum anderen sei auch wieder eine erfreuliche Tendenz zur Ansiedelung höherwertigen Handels, wie z.B. Boutiquen bzw. ein Juwelier, zu beobachten. Zudem sei die Anziehungskraft des Einzelhandels und damit der Einkaufsstadt Mannheim, trotz erheblicher Konkurrenz im Umland, derzeit ungebrochen. Für die Bevölkerung erfülle die Mannheimer Innenstadt so eine Reihe wichtiger Funktionen. Neben dem Wohnen, Arbeiten sowie der Freizeit- und Kulturgestaltung spiele die Versorgung mit Waren und Dienstleistungen eine bedeutende Rolle. Die Einkaufsattraktivität der Innenstadt zu sichern und - wenn möglich - noch auszubauen, sei von fundamentaler Bedeutung für den Mannheimer Einzelhandel und die Stadt insgesamt. Wichtig sei dabei die Positionierung Mannheims gegenüber den Mittelzentren und den beiden anderen Oberzentren der Region sowie den Standorten in den Gewerbe- bzw. Sondergebieten und den großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf der so genannten "grünen Wiese". Dies alles gelte es durch die verstärkte Eindämmung von Vergnügungsstätten und insbesondere Sex-Shops zu sichern. Ziel der Wirtschafts- und Strukturpolitik der Stadt Mannheim sei es, hierdurch eine weitere Steigerung der Einkaufsattraktivität u.a. durch städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen und eine Verbesserung des Branchenmixes zu erreichen.

Wie der in den Akten enthaltene Vorentwurf zum Bebauungsplans Nr. 11/42 von Juni 2004 ergänzend illustriert, sind die positiven Vorstellungen der Antragsgegnerin über den Inhalt des künftigen Planes zwischenzeitlich mehr als nur im Mindestmaß entwickelt, sie sind offenkundig bereits recht weit gediehen. Das überwiegend als Kerngebiet (MK) definierte Bebauungsplangebiet soll hiernach voraussichtlich eingeteilt werden in Gebiete mit höchster (rot unterlegt), sehr hoher (gelb unterlegt), hoher (blau unterlegt) sowie normaler Schutzbedürftigkeit (grün unterlegt) hinsichtlich des "Trading-Down-Effekts". Die einzelnen Gebiete wurden mittels insoweit "sensibler Bestandsbebauung" (Schulen, Kirchen oder hochwertige Einzelhandelsbetriebe) schlüssig voneinander abgegrenzt. Hinsichtlich der nur als "normal schutzbedürftigen" (grün unterlegten) Gebiete ist beabsichtigt, voraussichtlich keine Reglementierungen für Vergnügungsstätten und Sex-Shops festzusetzen, außer gegebenenfalls, wie bisher, die Beschränkung auf eine Nutzung nur der Erdgeschosse. Mithin werden voraussichtlich in einem angemessen großen Bereich der Mannheimer Innenstadt - nicht allerdings auf dem Grundstück der Antragstellerin zu 2 (dort derzeit vorgesehen: "höchste" bzw. "hohe Schutzbedürftigkeit") - weiterhin die ansonsten "unerwünschten Nutzungen" in erheblichem Umfange kerngebietstypisch zulässig sein. Diese Konzeptionen der Antragsgegnerin genügen für die bei § 14 BauGB erforderliche Annahme eines Mindestmaßes an planerischen Vorstellungen.

b. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass sich das erkennbare Planungsziel der Antragsgegnerin der Verhinderung des "Trading-Down-Effektes" in der Mannheimer Innenstadt im Wege planerischer Festsetzung - insbesondere mittels des Instrumentariums des § 1 Abs. 4-9 BauNVO - nicht erreichen ließe, sind von den Antragstellerinnen weder vorgetragen noch sonst erkennbar. Die Verhinderung des "Trading-Down-Effekts" kann - angesichts der in § 1 Abs. 5 BauGB <a.F.> aufgeführten Belange einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung wie etwa der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung (Abs. 5 Satz 2 Nr. 1), der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen (Abs. 5 Satz 2 Nr. 2), der Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile (Abs. 5 Satz 2 Nr. 4), der Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge (Abs. 5 Satz 2 Nr. 6), und der Belange der Wirtschaft, gerade ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung (Abs. 5 Satz 2 Nr. 8) - auch nicht ernsthaft als ein Ziel angesehen werden, für dessen Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt wären. Vielmehr bestehen etwa gegen eine auf § 1 Abs. 5, Abs. 9 BauNVO gestützte Regelung eines Bebauungsplans mit dem Inhalt, dass Sex-Shops in einem festgesetzten Kerngebiet nur ausnahmsweise zulässig sind, keine Bedenken, wenn und soweit - wie voraussichtlich hier - besondere städtebauliche Gründe, wie insbesondere die Verhinderung des "Trading-Down-Effekts", eine solche Beschränkung rechtfertigen (so schon OVG NRW, Urt. v. 9.1.1989 - 10a NE 75/86 -, NVwZ 1990 S. 85; Beschl. v. 11.10.2001 - 10 A 2288/00 - <juris>).

c. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der künftige Bebauungsplan Nr. 11/42 an schlechterdings nicht behebbaren Mängeln leiden könnte. Insbesondere der sinngemäß geltend gemachte Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB ist nicht erkennbar. Denn hiernach haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Nicht erforderlich ist ein Bebauungsplan, wenn seiner Verwirklichung auf unabsehbare Zeit rechtliche oder tatsächliche Hindernisse im Wege stehen. Das Tatbestandsmerkmal der Erforderlichkeit gilt dabei nicht nur für den Anlass, sondern auch für den Inhalt des Bebauungsplans, und zwar für jede Festsetzung (vgl. BVerwG, Urt. v. 31.8.2000 - 4 CN 6.99 -, DVBl. 2001 S. 377; Urt. v. 18.3.2004 - 4 BN 4.03 -, NVwZ 2004 S. 856).

Die Regelung des § 1 Abs. 3 BauGB erkennt damit die kommunale Planungshoheit an und räumt der Gemeinde Planungsermessen ein. Ein Bebauungsplan ist deshalb "erforderlich" im Sinne dieser Vorschrift, soweit er nach der planerischen Konzeption der Gemeinde erforderlich ist. Dabei ist entscheidend, ob die getroffene Festsetzung "in ihrer eigentlichen gleichsam positiven Zielsetzung - heute und hier - gewollt und erforderlich ist" (BVerwGE 40, 258 <262>). Sie darf mithin nicht nur das vorgeschobene Mittel sein, um einen Bauwunsch zu durchkreuzen. Letzteres kann aber nicht bereits dann angenommen werden, wenn die negative Zielrichtung im Vordergrund steht. Denn auch eine zunächst nur auf die Verhinderung einer - aus der Sicht der Gemeinde - Fehlentwicklung gerichtete Planung kann einen Inhalt haben, der rechtlich nicht zu beanstanden ist. Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind somit als "Negativplanung" nicht schon dann wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 3 BauGB unwirksam, wenn ihr Hauptzweck in der Verhinderung bestimmter städtebaulich relevanter Nutzungen besteht. Sie sind vielmehr nur unzulässig, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entsprechen und also vorgeschoben sind, um eine andere Nutzung zu verhindern (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.12.1990 - 4 NB 8.90 -, DÖV 1991 S. 744).

Entgegen der Auffassung der Antragstellerinnen liegt bei Anwendung dieser Grundsätze keine unzulässige Negativplanung vor. Das detailliert dargelegte Planungsziel der Antragsgegnerin der Verhinderung eines "Trading-Down-Effektes" in ihrer Innenstadt ist im Rahmen der oben aufgeführten städtebaulichen Belange des § 1 Abs. 5 BauGB <a.F.> nachvollziehbar und - in zulässiger Erweiterung und Verschärfung der Regelungen des bisherigen Bebauungsplans Nr. 11/40 - legitim und hält sich, auch unter Berücksichtigung der Grundrechtspositionen der Antragstellerinnen aus Art. 12 und Art. 14 Abs. 1 GG, im Rahmen des gemeindlichen Planungsermessens. Ersichtlich korrespondiert es mit der allgemeinen Wirtschafts- und Strukturpolitik der Antragsgegnerin und sichert diese bauplanungsrechtlich zulässig weiter ab (vgl. OVG NRW, Beschl. v. 11.10.2001 - 10 A 2288/00 - <juris>; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.12.1991 - 8 S 14/89 -, NVwZ-RR 1993 S. 122; Nds. OVG, Urt. v. 11.9.1986 - 1 C 26/85 -, NVwZ 1987 S. 1091).

Dass es der Antragsgegnerin mit dem beabsichtigten Erlass des Bebauungsplans Nr. 11/42 zielgerichtet vorrangig um die Verhinderung der Erweiterung gerade des Erotik-Shops der Antragstellerin zu 2 im Obergeschoss des von ihr angemieteten Gebäudes gehen könnte, ist nicht ersichtlich. Ausweislich des Vorentwurfs zum Bebauungsplan Nr. 11/42 von Juni 2004 hat die Antragsgegnerin vielmehr ein ihre gesamte Innenstadt umspannendes planerisches Konzept entwickelt, das sie mit der angegriffenen Veränderungssperre - angesichts der drei vorliegenden, diesem Plankonzept widersprechenden Bauwünsche - plausibel zu sichern sucht. Dass die dargelegte Zielsetzung der Verhinderung eines "Trading-Down-Effektes" in der Mannheimer Innenstadt von der Antragsgegnerin nur vorgeschoben worden sein könnte, mithin von ihr in Wahrheit andere Ziele verfolgt werden, ist nicht erkennbar.

3. Eine Unwirksamkeit der angegriffenen Veränderungssperre kann schließlich auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Gebots gerechter Abwägung oder des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit angenommen werden.

Die Veränderungssperre unterliegt selbst nicht dem allgemeinen Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 6 <a.F.> bzw. Abs. 7 <n.F.> BauGB, sondern vielmehr der aufgezeigten Prüfung, ob sie zur Erreichung des mit ihr verfolgten Sicherungszwecks erforderlich ist. Deshalb ist nicht darauf abzustellen, ob der noch nicht beschlossene künftige Bebauungsplan in seinen Festsetzungen möglicherweise dem Abwägungsgebot entsprechen wird, sondern nur darauf, ob die beabsichtigte Planung überhaupt auf ein Ziel gerichtet ist, das im konkreten Fall mit den Mitteln der Bauleitplanung zulässigerweise erreicht werden kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 30.9.1992 - 4 NB 35.92 -, DÖV 1993 S. 250). Wie dargestellt, ist die Planung der Antragsgegnerin auf ein solches Ziel gerichtet. Auf die schriftsätzlich erhobene Behauptung der Antragstellerinnen, eine abwägungsgerechte Planung sei hier unter keinem möglichen Gesichtspunkt denkbar, - für die es keine hinreichenden Anhaltspunkte gibt und an der die Antragstellerinnen nach ihren Ausführungen in der mündlichen Verhandlung wohl auch nicht mehr festhalten - muss deshalb nicht weiter eingegangen werden.

Auch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wird hinreichend Genüge getan. Dass sich die Veränderungssperre räumlich allein auf die drei Grundstücke x x,xx-xx, x x,x und x x,xx bezieht, ist nicht zu beanstanden. Da nach Aktenlage im Zeitpunkt der Beschlussfassung nur für diese drei Grundstücke Bauanträge vorlagen, die voraussichtlich den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 11/42 zuwiderlaufen und bei denen die Möglichkeit der Zurückstellung von Baugesuchen gemäß § 15 BauGB ausgeschöpft worden war, wäre vielmehr ein räumlich erweiterter Geltungsbereich nicht erforderlich gewesen. Eine Veränderungssperre kann auch für nur wenige Grundstücke oder sogar für nur ein einziges Grundstück erlassen werden (vgl. BVerwGE 51, 121). Die Erforderlichkeit und sachliche Angemessenheit der Veränderungssperre ergibt sich im Übrigen hinsichtlich des Vorhabens der Antragstellerinnen unzweifelhaft schon aus dem Umstand, dass dieses den voraussichtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 11/42 widerspricht. Auf die von den Antragstellerinnen aufgeworfene Frage, ob und in welchem Umfang negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne eines "Trading-Down-Effektes" konkret durch die Erweiterung ihres Erotik-Shops ausgelöst würden, kommt es insoweit nicht an. Diese Frage könnte allenfalls in einem Ausnahmeverfahren gemäß § 14 Abs. 2 BauGB von entscheidungserheblicher Bedeutung sein.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 159 S. 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Zulassungsgründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Beschluss vom 2. März 2005

Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG <a.F.> i.V.m. § 5 ZPO und § 72 Nr. 1 GKG i.d.F. des Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes (BGBl. I 2004 S. 718) auf 40.000,-- EUR festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Ende der Entscheidung