Judicialis Rechtsprechung

1. Eine seit einem Jahrzehnt tatsächlich beendete militärische Nutzung eines Kasernengrundstücks verliert ihre den bebauungsrechtlichen Rahmen mitbestimmende Kraft, wenn sie endgültig aufgegeben worden ist und nach der Verkehrsauffassung mit der Wiederaufnahme dieser Nutzung nicht mehr zu rechnen ist.

2. Einzelhandelsbetriebe sind großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m2 überschreiten (im Anschluss an BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 - 4 C 10.04 -, NVwZ 2006, 452).

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VERWALTUNGSGERICHTSHOF BADEN-WÜRTTEMBERG Im Namen des Volkes Urteil

3 S 2309/05

In der Verwaltungsrechtssache

wegen Bauvoranfrage

hat der 3. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 10. Juli 2006

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 21. Juni 2005 - 6 K 1923/04 - geändert. Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheids über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung eines Lebensmittelmarktes.

Die Klägerin beabsichtigt, auf einer Teilfläche von ca. 13.500 m2 des ehemals als Kaserne genutzten Grundstücks Flst.-Nr. 5318 (künftig: Baugrundstück) auf Gemarkung der Beklagten einen Lebensmitteldiscounter mit 224 Stellplätzen zu errichten. Zu diesem Zweck schloss sie mit der Grundstückseigentümerin, der Bundesrepublik Deutschland, einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag ab. Das Baugrundstück wird im Süden durch die Lützower Straße, die nach Osten in die L 77 übergeht, im Westen durch die Karlstraße und im Osten durch eine Bahntrasse (ICE-Strecke Basel-Karlsruhe) begrenzt. Weiter östlich, jenseits der Bahnlinie, befindet sich ein Grünzug mit Sportplätzen und eine Kleingartensiedlung. Nördlich an das Baugrundstück schließt das weiträumige ca. 10 ha große Kasernengelände der "Kaserne Joffre" an, dessen militärische Nutzung in der Mitte der 90er-Jahre aufgegeben wurde. Auf dem Gelände der Kaserne befinden sich noch die nicht mehr genutzten - teilweise denkmalgeschützten - Lagerhallen und Stallungsgebäude, das Stabsgebäude mit einem Uhrturm sowie einige Funktionsgebäude. In der näheren Umgebung des Baugrundstücks befindet sich südlich der L 77 Wohnnutzung und - an der Ecke Militärstraße/Karlstraße - ein Bordell (Flst.-Nr. 5314/17). Westlich an die Militärstraße angrenzend befindet sich ein Brauhaus mit dazu gehöriger Gaststätte (Flst.-Nr. 5316/1 und 5316). Weiter westlich schließt sich das von der Ludwigsstraße erschlossene Grundstück des Archäologischen Landesarchivs (Flst.-Nr. 5315) an. Diesem Grundstück gegenüber, auf der nördlichen Seite der Lützower Straße (Ecke Ludwigsstraße), befindet sich - ca. 200 bis 300 m vom westlichen Rand des Baugrundstücks entfernt - ein Lebensmitteldiscounter der Firma Aldi Süd mit einer Geschossfläche von knapp 1.200 m2 und einer Verkaufsfläche von 722 m2. Nördlich hiervon folgt das von der Karlstraße aus erschlossene Grundstück einer Waffenfabrik (Flst.-Nr. 838). Östlich des Grundstücks der Firma Aldi Süd befindet sich das gegenüber dem Baugrundstück gelegene Grundstück Flst.-Nr. 5316/5, auf dem eine Gastwirtschaft betrieben wird. Entlang der Karlstraße, die aus südöstlicher Richtung kommend in das Quartier "Dörfel" führt, befindet sich ferner ein Bildungszentrum (Flst.-Nr. 834) und ein Autohaus (Flst.-Nr. 785).

Ein Bebauungsplan besteht sowohl für das Baugrundstück als auch für das übrige Kasernengelände nicht. Die insofern in den letzten 16 Jahren verfolgten Planungsabsichten hat die Beklagte nicht zum Abschluss gebracht. Erstmals beschloss ihr Gemeinderat im Jahre 1990 die Aufstellung eines Bebauungsplans für den Kasernenbereich. Zur Sicherung der Planung, die Wohnnutzung und das Wohnen nicht störende gewerbliche Nutzung vorsah, erließ die Beklagte eine Veränderungssperre, welche im November 1990 öffentlich bekannt gemacht, aber nach Ablauf ihrer Geltungsdauer nicht verlängert wurde. Im September 2001 beschloss der Gemeinderat der Beklagten zum Zwecke der Ansiedlung einer Auslandsschule erneut die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Kasernengelände sowie den Erlass einer Veränderungssperre, die am 17.10.2001 öffentlich bekannt gemacht wurde, aber ebenfalls nach dem Ablauf von zwei Jahren außer Kraft trat, ohne dass ein Satzungsbeschluss über einen Bebauungsplan für das Gelände gefasst worden wäre.

Die Klägerin beantragte am 20.10.2003 bei der Beklagten die Erteilung eines Bauvorbescheids zur Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit 224 Stellplätzen. Als mit dem Bauvorbescheid zu klärende Frage gab sie an: "Ist die geplante Bebauung in Art, Größe und Nutzung in der dargestellten Form genehmigungsfähig?" Im zeichnerischen Teil ihres Antrags gab die Klägerin an, dass sie die Zu- und Abfahrten zu gegebener Zeit mit der zuständigen Straßenverkehrsbehörde abstimmen werde. Die Geschossfläche bezifferte die Klägerin im schriftlichen Teil ihres Antrags auf 1.172 m², die Verkaufsfläche gab sie mit 718,52 m² an, von der ein Putzabschlag von 3% abzuziehen sei (angegebene Haupt-Nutzfläche insgesamt 696,96 m2). Die aus dem Eingangskoffer und der Vorkassenzone bestehende Verkehrsfläche beträgt 89,44 m².

Mit Blick auf einen Beschluss des Stadtmarketingausschusses der Stadt Rastatt, wonach im Stadtgebiet nur noch Verkaufsflächen von max. 700 m² zugelassen werden sollen, entstanden bei der Beklagten Bedenken gegen das Vorhaben. Am 10.11.2003 beantragte der Fachbereich Ökologische Stadtplanung bei dem Fachbereich Sicherheit und Ordnung gemäß § 15 Abs. 1 BauGB die Zurückstellung des Vorhabens der Klägerin. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Veränderungssperre aus dem Jahr 2001 sei zwar außer Kraft getreten, die entsprechenden Voraussetzungen inhaltlicher und formaler Art seien aber weiterhin gegeben. Derzeit sei noch nicht abschließend geklärt, ob an der schulischen Nutzung festgehalten oder ob dem Gelände eine andere sinnvolle Funktion zugewiesen werden solle. Die Gründe lägen in der spezifischen Schwierigkeit des Verfahrens, der Größe des Geländes mit den vielen denkmalgeschützten Gebäuden, der Lage an der Bahnlinie, der schwierigen Erschließungssituation sowie dem Wegfall des ursprünglichen Investors für die beabsichtigte schulische Nutzung. Die Errichtung eines Supermarktes würde die geplante Nutzung erschweren, wenn nicht sogar unmöglich machen. Mit Bescheid vom 04.12.2003 stellte die Beklagte das Vorhaben gemäß § 15 Abs. 1 BauGB unter Berufung auf die Ausführungen des Stadtplanungsamts für sechs Monate zurück. Hiergegen legte die Klägerin Widerspruch ein. Am 26.01.2004 beschloss der Gemeinderat der Stadt Rastatt u.a. die Änderung des Geltungsbereichs für den Bebauungsplan "Kaserne Joffre" gemäß § 2 BauGB sowie den Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB. Die Veränderungssperre wurde am 07.02.2004 öffentlich bekannt gemacht.

Mit Widerspruchsbescheid vom 15.06.2004 wies das Regierungspräsidium Karlsruhe den Widerspruch der Klägerin zurück und führte zur Begründung aus, der Erteilung des beantragten Bauvorbescheids stehe die geltende Veränderungssperre der Stadt Rastatt entgegen. Bei ihr handele es sich um eine selbständige Sperranordnung für eine Neuplanung. Auf den Zurückstellungsbescheid komme es daher nicht mehr an. Die erneuten Planungsabsichten der Beklagten seien hinreichend konkretisiert und stellten keine bloße Negativplanung dar. Vielmehr sei ein schlüssiges Plankonzept vorgelegt worden, das sich in die städtebauliche Entwicklung der Stadt Rastatt einfüge. § 17 BauGB stehe dem Erlass der Veränderungssperre nicht entgegen, denn diese Vorschrift sei vorliegend nicht anzuwenden. Im Hinblick auf ein bestimmtes Gebiet könnten nacheinander mehrere Veränderungssperren erlassen werden, die sich nicht als Verlängerung oder Erneuerung der vorausgegangenen Veränderungssperren darstellten. Mit der Neuplanung verfolge die Beklagte ein völlig anderes Planungsziel als mit ihrer bisherigen Planung. Eine Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 BauGB sei nicht zuzulassen, da zu befürchten sei, dass hiermit die Durchführung der beabsichtigten Planung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würde. Der Widerspruchsbescheid wurde der Klägerin am 06.07.2004 zugestellt.

Die Klägerin hat am 16.07.2004 bei dem Verwaltungsgericht Karlsruhe Klage erhoben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, die am 26.01.2004 beschlossene Veränderungssperre könne dem beantragten Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Bei ihr handele es sich nicht um eine neue, selbständige Veränderungssperre, denn sie beziehe sich nicht auf eine Neuplanung. Vielmehr konkretisiere sie lediglich die Planungen aus den Jahren 1990 und 2001 und schreibe diese im Wesentlichen fort. Die neuerlich erlassene Veränderungssperre hätte daher den Anforderungen des § 17 Abs. 2 und 3 BauGB genügen müssen, dessen Voraussetzungen nicht vorlägen. Planungsrechtlich sei der beabsichtigte Lebensmittelmarkt daher nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig, denn er füge sich in die nähere Umgebung ein. Bei ihm handele es sich insbesondere nicht um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO. Zudem befinde sich in unmittelbarer Nähe zum Baugrundstück bereits ein Aldi-Markt in vergleichbarer Größe.

Die Beklagte ist der Klage entgegen getreten und hat ausgeführt, der Erteilung des Bauvorbescheids stehe der Erlass der Veränderungssperre entgegen. Diese sichere ein neues planerisches Konzept und sei nicht etwa nur die Konkretisierung oder geringfügige Änderung einer früheren Planungsabsicht. Im Übrigen füge sich das Vorhaben der Klägerin als großflächiger Einzelhandelsbetrieb nicht nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung ein. Die Schwelle zur Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebs sei nach wie vor bei einer Verkaufsfläche von 700 m² anzunehmen. Diese überschreite das Vorhaben der Klägerin mit seinen 805,90 m². Das Vorhaben sprenge den in der Umgebungsbebauung vorhandenen Rahmen. In der näheren Umgebung befinde sich kein weiterer großflächiger Einzelhandelsbetrieb. Das gelte insbesondere für den in der Nähe befindlichen Aldi-Lebensmittelmarkt, der eine Verkaufsfläche von weniger als 700 m² aufweise.

Das Verwaltungsgericht Karlsruhe hat die beklagte Stadt Rastatt nach Einnahme eines Augenscheins durch Urteil vom 21.06.2005 zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheids verpflichtet und zur Begründung ausgeführt: Der geplante Lebensmitteldiscounter sei, was die Art und das Maß der baulichen Nutzung und damit die beiden von der Klägerin im Vorbescheidsantrag gestellten Fragen angehe, bauplanungsrechtlich zulässig. Entgegen der Auffassung der Beklagten stelle die am 26.01.2004 durch deren Gemeinderat beschlossene Veränderungssperre keine auf einer Neuplanung beruhende selbständige und neue Regelung dar und könne dem Vorhaben daher - mangels Genehmigung durch das Regierungspräsidium - nicht entgegen gehalten werden. Der von der Klägerin geplante großflächige Einzelhandelsbetrieb füge sich im Hinblick auf die Gesichtspunkte der Art und des Maßes der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Insoweit werde die Umgebung bereits durch den vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Firma Aldi geprägt. Den auf diese Weise vorgegebenen Rahmen sprenge das Vorhaben der Klägerin nicht. Dies gelte selbst dann, wenn nur das Bauvorhaben der Klägerin, nicht aber der Aldi-Supermarkt als großflächig anzusehen wäre, denn beide Märkte seien sowohl im Hinblick auf ihre tatsächliche Größe als auch im Hinblick auf ihr Betriebskonzept vergleichbar.

Mit ihrer vom Senat zugelassenen Berufung macht die Beklagte geltend, dass sich das Vorhaben nicht nach § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung einfüge. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei der benachbarte Aldi-Lebensmittelmarkt anders als das Vorhaben der Klägerin nicht als großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO anzusehen und damit planungsrechtlich unzulässig. Insbesondere sei es der Klägerin verwehrt, mehr als 1,5 cm für Innenputz im Rahmen der Verkaufsflächenberechnung abzuziehen. Mit einer Verkaufsfläche von über 800 m² sei das Vorhaben der Klägerin der erste großflächige Einzelhandelsbetrieb in der näheren Umgebung. Er sprenge den vorhandenen Rahmen. Seine Zulassung erzeuge bewältigungsbedürftige Spannungen und habe negative Vorbildwirkung. Der Zu- und Abfahrtsverkehr könne durch das vorhandene Straßennetz nicht aufgenommen werden. Eine Zufahrt über die stark befahrene L 77 komme verkehrstechnisch nicht in Betracht. Bei der Karlstraße handele es sich um eine Gemeindestraße mit einer beschränkten Aufnahmekapazität. Es sei allenfalls denkbar, dass von ihr auf das Baugrundstück rechts abgebogen werden könne und auch die Ausfahrt nur für Rechtsabbieger freigegeben werde. Ein Linksabbiegen beim Ausfahren sei nicht denkbar, da es in dem Bereich der Einmündung der Karlstraße in die Lützower Straße/L 77 vor der Ampel schon jetzt zu Stauungen komme und der Abflussverkehr beim Linksausbiegen von dem Baugrundstück nicht zusätzlich aufgenommen werden könne. Die Variante des Rechtsabbiegens aus dem Baugrundstück habe jedoch zur Folge, dass es zu Problemen bei der Folgeerschließung komme, da der Abflussverkehr dann teilweise durch den verkehrsberuhigten Bereich des "Dörfel" fließe.

Die beklagte Stadt Rastatt beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 21. Juni 2005 - 6 K 1923/04 - zu ändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angegriffene Urteil des Verwaltungsgerichts und führt weiter aus, zwar übersteige die Verkaufsfläche des Vorhabens jene des Aldi-Lebensmittelmarktes in der näheren Umgebung um etwa 70 m2. Beide Märkte seien aber im wesentlichen miteinander vergleichbar, so dass der vorhandene Rahmen durch die Zulassung des Vorhabens nicht gesprengt werde. Hinsichtlich der Verkaufsflächenberechnung sei zumindest ein Putzabschlag in Höhe von 1% bis 1,5% gerechtfertigt, so dass die für die Großflächigkeit maßgebliche Schwelle von 800 m2 unterschritten werde. Bewältigungsbedürftige städtebauliche Spannungen rufe das Vorhaben nicht hervor. Bei der Karlstraße handele es sich um eine stark befahrene Straße, die zur Aufnahme des Zu- und Abflussverkehrs in der Lage sei. Negative Vorbildwirkung entfalte das Vorhaben gleichfalls nicht. Insbesondere könne dem Vorhaben der Klägerin nicht entgegen gehalten werden, dass im Falle dessen Zulassung auch der nahe gelegene Aldi-Lebensmittelmarkt erweitert werden könne, denn diese zivilrechtliche Verpflichtung sei die Beklagte aus freien Stücken eingegangen. Schließlich seien auch schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB durch das Vorhaben nicht zu befürchten.

Während des Berufungsverfahrens ist die am 07.02.2004 öffentlich bekannt gemachte Veränderungssperre der Beklagten außer Kraft getreten, nachdem ihre Geltungsdauer nicht verlängert worden war. Über einen von der Klägerin am 13.04.2006 gestellten Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für das Vorhaben mit reduzierter Verkaufsfläche (758 m²), das nach den Bauvorlagen ausschließlich über die Karlstraße erschlossen werden soll, ist seitens der Beklagten noch nicht entschieden. Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung das Baugrundstück und dessen nähere Umgebung in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Niederschrift über die mündliche Verhandlung Bezug genommen.

Dem Senat liegen neben den Akten des Verwaltungsgerichts und den Verfahrensakten der Stadt Rastatt, auch jene den Aldi-Supermarkt betreffend, die Akten des Bebauungsplanverfahrens und die Widerspruchsakte des Regierungspräsidiums Karlsruhe vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt dieser Akten sowie auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung übersandten Schriftsätze der Klägerin geben keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen (§ 104 Abs. 3 VwGO).

Die nach ihrer Zulassung durch den Senat statthafte und auch sonst zulässige Berufung der Beklagten ist begründet, denn die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Erteilung des beantragten Bauvorbescheids.

Bereits vor Einreichung eines förmlichen Baugesuchs können nach § 57 LBO einzelne Fragen durch einen Bauvorbescheid geklärt werden. Dabei besteht trotz der Formulierung in § 57 Abs. 1 LBO, der Bauvorbescheid "könne" erteilt werden, durch den Verweis in § 57 Abs. 2 LBO auf § 58 Abs. 1 LBO ein Rechtsanspruch, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften den zur Klärung gestellten Fragen nicht entgegenstehen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 22.09.2005 - 3 S 1061/04 -, VBlBW 2006, 66). Die vom Bauherrn als zu klärend benannten Fragen stellen den Streitgegenstand des Verfahrens dar. Andere als die in dem Antrag benannten Fragen stehen somit nicht zur Entscheidung. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin die Frage gestellt, ob die geplante Bebauung mit einem Lebensmittelmarkt in Art, Größe und Nutzung in der dargestellten Form genehmigungsfähig ist. In dem Lageplan findet sich sodann der Zusatz, dass Lage und Ausbildung der Zu- und Abfahrten mit der zuständigen Straßenverkehrsbehörde zu gegebener Zeit abgestimmt werden.

Der in dieser Weise begrenzte Streitgegenstand des Bauvorbescheidsverfahrens beinhaltet somit die bauplanungsrechtliche Frage nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, nicht aber - wovon auch das Verwaltungsgericht zutreffend ausgegangen ist - die Frage der Erschließung. Diese Frage sollte, wie der Eintrag der Klägerin über die Lage und Ausbildung der Zu- und Abfahrten in die Bauvorlagen verdeutlicht, gerade dem nachfolgenden (Baugenehmigungs-)Verfahren vorbehalten bleiben. Die von der Beklagten für die gegenteilige Ansicht benannte Entscheidung des OVG Nordrhein-Westfalen (Urteil vom 20.02.2004 - 10 A 558/02 -, NVwZ-RR 2004, 558) behandelt zum einen die hier zu entscheidende Problematik nicht und betrifft zum zweiten einen anderen Sachverhalt, da der dortige Bauvorbescheidsantrag nicht eindeutig, sondern - anders als hier - auslegungsbedürftig war. Da die Klägerin die Frage der Erschließung im vorliegenden Fall in zulässiger Weise ausgeklammert hat, bedürfte es eines Eingehens auf den - sicher nicht unproblematischen - Gesichtspunkt der Erschließung bei der Verwirklichung des Vorhabens im Hinblick auf das Sachbescheidungsinteresse allenfalls dann, wenn schon jetzt klar ersichtlich wäre, dass das Vorhaben zu einer solchen Belastung der das Grundstück erschließenden Straße führen würde, dass die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs nicht nur in Spitzenzeiten ohne zusätzliche Erschließungsmaßnahmen wie eine Verbreiterung der Straße oder die Schaffung von Einfädelungsspuren nicht mehr gewährleistet wäre (BVerwG, Urteil vom 19.09.1986 - 4 C 15.84 -, BVerwGE 75, 34 <44>). Dies vermag der Senat trotz der von der Straßenverkehrsbehörde der Beklagten und der Polizeidirektion Rastatt/Baden-Baden vorgebrachten gewichtigen Argumente nicht festzustellen. Insbesondere hat der Vertreter der Straßenverkehrsbehörde der Beklagten in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass eine Erschließung des Vorhabens durch verkehrsregelnde Maßnahmen (Zu- und Abfahrt nur für Rechtsabbieger) - wenn auch möglicherweise mit Folgeproblemen - denkbar wäre. Von einem fehlenden Sachbescheidungsinteresse im Hinblick auf die Erschließung des Vorhabens kann deshalb im hiesigen Verfahren nicht ausgegangen werden. Auch der Umstand, dass die Klägerin zwischenzeitlich ein Baugesuch für die Errichtung eines Einzelhandelsbetriebs an gleicher Stelle mit einer geringeren Verkaufsfläche eingereicht hat, lässt das Sachbescheidungsinteresse für eine positive Bauvoranfrage betreffend das hier in Rede stehende Vorhaben nicht entfallen.

Unter Berücksichtigung des im oben genannten Sinne begrenzten Streitgegenstands ist der Senat nach der Einnahme eines Augenscheins in der mündlichen Verhandlung der Überzeugung, dass die Klägerin keinen Anspruch auf den von ihr beantragten Bauvorbescheid hat. Zwar steht dem Vorhaben die außer Kraft getretene Veränderungssperre zum maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung des Senats nicht mehr entgegen. Jedoch liegt das Vorhaben der Klägerin bauplanungsrechtlich im Außenbereich und ist dort nicht genehmigungsfähig (1.). Selbst wenn man jedoch mit dem Verwaltungsgericht davon ausgehen wollte, dass das Baugrundstück (noch) zum unbeplanten Innenbereich rechnet, wäre es nicht genehmigungsfähig, denn es fügt sich nach der Art seiner baulichen Nutzung nicht in die prägende Umgebungsbebauung ein (2.).

1. Nach dem Eindruck des in der mündlichen Verhandlung eingenommenen Augenscheins ist der Senat der Überzeugung, dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens auf dem Baugrundstück bauplanungsrechtlich nach § 35 BauGB beurteilt. Die Frage, ob ein Grundstück (noch) dem unbeplanten Innenbereich oder bereits dem Außenbereich angehört, hat im Ansatz vom unbeplanten Innenbereich auszugehen. Die Ausgangsfrage lautet, ob sich tragfähige Argumente finden lassen, mit denen sich die Anwendbarkeit der Vorschriften über den unbeplanten Innenbereich rechtfertigen lässt. Fehlt es daran, so ist das Grundstück - deshalb - dem Außenbereich zuzuordnen. Nur diese Folgerungsrichtung ist angesichts der diffusen Struktur des § 35 BauGB sachgerecht (BVerwG, Urteil vom 14.12.1973 - IV C 48.72 -, BVerwGE 44, 250). Die Anwendbarkeit des § 34 BauGB setzt eine bestehende aufeinander folgende Bebauung voraus, die einen "Ortsteil" bildet. Ortsteil in diesem Sinne ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (BVerwG, Urteil vom 06.11.1968 - 4 C 31.66 -, BVerwGE 31, 22 (26f.); Urteil vom 17.02.1984 - 4 C 56.79 -, NVwZ 1984, 434). Dabei erfordert das Merkmal der organischen Siedlungsstruktur nicht, dass es sich um eine nach Art und Zweckbestimmung einheitliche Bebauung handelt. Auch eine unterschiedliche, unter Umständen sogar eine in ihrer Art und Zweckbestimmung gegensätzliche Bebauung kann einen Ortsteil bilden. Ebenso wenig kommt es auf die Entstehungsweise der vorhandenen Bebauung oder darauf an, dass die Bebauung einem bestimmten städtebaulichen Ordnungsbild entspricht. Die Anforderung an die organische Siedlungsstruktur schließt nur das ein, was im Gegensatz zur unerwünschten Splittersiedlung gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB dem inneren Grund für die Rechtsfolge des § 34 BauGB entspricht, nämlich die nach der Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung der Bebauung innerhalb des gegebenen Bereiches (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Urteil vom 06.11.1968, a.a.O. S. 27). Dabei kann sich eine Bebauung, die im Rückblick "organisch" gewachsen sein mag, heute durchaus als unorganische Splittersiedlung darstellen (BVerwG, Beschluss vom 25.03.1986 - 4 B 41.86 -, NVwZ 1986, 1014). Zu fragen ist also, ob die vorhandenen Bauten eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung vorgeben, ob ihnen - mit anderen Worten - maßstabsbildende Kraft zukommt (BVerwG, Urteil vom 14.09.1992 - 4 C 15.90 -, NVwZ 1993, 985). Dies ist hier nicht der Fall. Eine "in die Zukunft weisende" bzw. "maßstabsbildende Kraft" kommt der Bebauung auf dem Kasernengelände nicht (mehr) zu. Die entsprechenden Bebauungszusammenhänge sind durch die militärische Zweckbestimmung der baulichen Anlagen geprägt. Dieser Nutzungszweck ist vor mehr als einem Jahrzehnt endgültig aufgegeben worden. Die auf dem Buchgrundstück noch vorhandene, funktionslos gewordene Bebauung, die auf ihre Umgebung keine prägende Kraft mehr ausübt, ist nicht geeignet, die künftige Bebauung und Nutzung zu lenken (so zutreffend Uechtritz, BauR 1996, 485 <488>; Wallraven-Lindl/Strunz, UPR 1997, 94 <98.>). Hieran ändert nichts, dass auch eine aufgegebene, ja sogar eine beseitigte, Bebauung eine fortdauernd prägende Wirkung entfalten kann, wenn nach der Verkehrsauffassung mit einer Wiederbebauung bzw. Wiedernutzung zu rechnen ist (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 19.09.1986 - 4 C 15.84 -, BVerwGE 75, 34 <38f.>). Denn eine tatsächlich beendete bauliche Nutzung verliert jedenfalls dann ihre den Rahmen mitbestimmende Kraft, wenn sie endgültig aufgegeben worden ist und nach der Verkehrsauffassung mit ihr nicht mehr gerechnet wird (vgl. BVerwG, Urteile vom 15.01.1982 - 4 C 58.79 -,NVwZ 1982, 312 und vom 19.09.1986, a.a.O. S. 40). So liegt der Fall hier, denn die militärische Nutzung des Kasernengrundstücks wurde mit dem Abzug der französischen Streitkräfte erkennbar endgültig aufgegeben. Anhaltspunkte dafür, dass sie wieder aufgenommen wird, bestehen nicht. Vielmehr belegen gerade die jahrelangen Bemühungen der Beklagten, das Kasernenareal zu überplanen und einer neuen (zivilen) Nutzung zuzuführen, die endgültige Aufgabe der militärischen Nutzung (vgl. zur Entwidmung der Kasernen Wallraven-Lindl/Strunz, a.a.O., S. 96 f.). Derzeit handelt es sich bei dem gesamten Kasernenareal um eine abgesperrte brachliegende Fläche, die einer Anschlussnutzung zwar zugänglich wäre, die aber nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung seit mindestens zehn Jahren ungenutzt ist. Entsprechend stellt sich die Situation auf dem Kasernengelände dar: Auf dem Gelände - dem Buchgrundstück Flst.-Nr. 5318 - befinden sich noch die nicht mehr genutzten - teilweise denkmalgeschützten - Lagerhallen und Stallungsgebäude, das Stabsgebäude mit einem Uhrturm sowie einige Funktionsgebäude. Im östlichen Bereich des Baugrundstücks steht eine Lagerhalle. Der optische Eindruck der baulich noch vorhandenen Funktionsbauten ist der eines seit langem verlassenen Ortes. Die vorhandenen unbesiedelten Bauten haben nur noch kulissenartigen Charakter und sind erkennbar nicht mehr geeignet, die künftige Bebauung und deren Nutzung zu lenken. Die nicht versiegelte Fläche des Grundstücks ist mit dichtem Baum-, Strauch- und Grasbewuchs bestanden, so dass die Bebauung jenseits der L 77/Lützower Straße und der Karlstraße vom Baugrundstück aus betrachtet nur noch ab den oberen Stockwerken wahrnehmbar ist. Mag das Kasernenareal auch vormals einen eigenen Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB gebildet haben, seit der endgültigen Aufgabe der militärischen Nutzung ohne Anschlussnutzung kann hiervon nicht mehr die Rede sein.

Das Baugrundstück ist auch nicht aufgrund der vorhandenen Umgebungsbebauung außerhalb des Kasernengeländes zum Innenbereich zu rechnen, denn es weist als Teil dieses ca. 10 ha großen Kasernenareals eine solche Größe auf, die eine Anwendung des § 34 BauGB auf das Baugrundstück verbietet. Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muss, um sich noch als zusammenhängende Bebauung darzustellen, ist nicht nach geografisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten einzelfallbezogen zu entscheiden (BVerwG, Urteil vom 06.12.1967 - 4 C 94.66 -, BVerwGE 28, 268 <272>). Dabei ist die Größe des Grundstücks ein nicht unwesentliches Merkmal, denn die Möglichkeit, eine Baulücke anzunehmen, findet durchaus auch in der Größe eines Grundstücks ihre obere Grenze. In diesem Sinne hat das Bundesverwaltungsgericht mehrfach entschieden, "dass mit ansteigender Größe das Vorliegen einer Baulücke weniger wahrscheinlich wird" (vgl. BVerwG, Urteil vom 12.06.1970 - IV C 77.68 -, BVerwGE 35, 256; Urteil vom 01.12.1972 - IV C 6.71 -, BVerwGE 41, 227). Einer der - gerade für die mögliche Größe von Baulücken wesentlichen - Maßstäbe ergibt sich dabei aus dem normativen Zweck des § 34 BauGB: Diese Vorschrift gestattet die Errichtung von Vorhaben, die mit der vorhandenen Bebauung vereinbar sind. In dieser Voraussetzung liegt zugleich die innere Rechtfertigung für die Rechtsfolge des § 34 BauGB: Das Fehlen eines die Bebauung lenkenden Bebauungsplanes wird vom Gesetz für unschädlich gehalten, wenn und weil die bereits vorhandene Bebauung die unerlässlichen Grenzen setzt. Nur dieser lenkende Einfluss der bereits vorhandenen Bebauung ermöglicht die Rechtsfolge des § 34 BauGB. Dementsprechend setzt seine Anwendbarkeit voraus, dass ein Grundstück durch die vorhandene Bebauung in irgendeiner Weise geprägt wird. Daran fehlt es, wenn es sich wegen der Größe der Fläche um ein eigenes fiktives Plangebiet handelt, wenn also eine Fläche wegen ihrer Größe zu einer von der Umgebung gerade unabhängigen gesonderten städtebaulichen Entwicklung und Beplanung fähig ist. Eine derartige "Freiheit" von einer Prägung durch die vorhandene Bebauung entzieht der Anwendbarkeit des § 34 BauGB den Boden (BVerwG, Urteil vom 01.12.1972, a.a.O.). Dies ist hier der Fall. Das Baugrundstück ist integraler Teil der aus dem gesamten Kasernengrundstück bestehenden, ca. 10 ha großen "Außenbereichsinsel". Darauf sind zwar noch bauliche Anlagen vorhanden. Diese können dem Baugrundstück aber - wie oben ausgeführt - keine Innenbereichsqualität (mehr) vermitteln.

Auch die (zivile) Umgebungsbebauung ist hierzu - worauf der Vertreter des Stadtplanungsamts der Beklagten in der mündlichen Verhandlung zutreffend hingewiesen hat - nicht in der Lage, dem Baugrundstück Innenbereichsqualität zu vermitteln. Die südlich des Baugrundstücks verlaufende, stark befahrene L 77 hat keine verbindende Wirkung, so dass die Bebauung südlich der L 77 den dort bestehenden Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit nicht "über die Straße" auf das Baugrundstück zu erstrecken in der Lage ist. Östlich des Baugrundstücks befinden sich die stark befahrenen Gleisanlagen der ICE-Strecke Basel-Karlsruhe und, daran östlich anschließend, ein Grünzug mit Sportplatznutzung. Berücksichtigungsfähige bauliche Anlagen, die geeignet wären, aus östlicher Richtung einen Bebauungszusammenhang zu vermitteln, existieren nicht. Daher bedarf insoweit keiner Klärung, ob nicht auch die westlich an das Baugrundstück angrenzende Karlstraße trennende Wirkung hat mit der Folge, dass die auf dem Flurstück 5316/5 befindliche Gaststätte einen Bebauungszusammenhang in westlich-östlicher Richtung nicht zu vermitteln in der Lage wäre. Im Übrigen wäre selbst eine ringsum von Bebauung umgebene freie bzw. - wie hier - funktionslose Fläche, die so groß ist, dass sich ihre Bebauung nicht als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdrängt, nicht nach § 34 Abs. 1 BauGB bebaubar (BVerwG, Urteile 06.11.1968 - 4 C 2.66 -, BVerwGE 31, 20 vom 01.12.1972 - 4 C 6.71 -, Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 102 und vom 17.02.1984 - 4 C 55.81 -, NJW 1984, 1576).

Da das Baugrundstück nach alledem nur nach Maßgabe des § 35 BauGB bebaubar ist, kommt eine Bebauung mit dem beantragten - nicht im Sinne des § 35 Abs. 1 BauGB privilegierten - Vorhaben nicht in Betracht, denn dieses würde öffentliche Belange dadurch beeinträchtigen, dass es den Darstellungen des Flächennutzungsplanes widerspricht, der für das Baugrundstück eine Grünfläche vorsieht (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Hinzu kommt, dass die Zulassung des Vorhabens das Entstehen einer Splittersiedlung befürchten ließe (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB). Ob das Vorhaben darüber hinaus - mit Blick auf den prognostizierten Verkehr zu und von dem Einzelhandelsbetrieb - schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB), bedarf daher letztlich keiner Entscheidung.

2. Selbst wenn man jedoch mit dem Verwaltungsgericht und der Klägerin davon ausgeht, dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB richtet - eine Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB kommt nach den zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts nicht in Betracht -, und in die maßgebliche nähere Umgebung auch den Bereich westlich der Karlstraße mit dem bestehenden Aldi-Markt einbezieht, bleibt die Klage ohne Erfolg. Denn das Bauvorhaben der Klägerin fügt sich in diesem Fall als großflächiger Einzelhandelsbetrieb nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Für das Bauvorhaben bildet die Eigenart der näheren Umgebung den nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgeblichen (kleinräumlichen) Bezugsrahmen. In die Betrachtung einzubeziehen ist die Umgebung zum einen insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zum anderen insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.05.1978 - 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369). Wie weit die wechselseitige Prägung reicht, ist dabei nicht anhand beliebiger städtebaulicher Belange zu ermitteln, sondern beurteilt sich nach den in § 34 Abs. 1 BauGB genannten Kriterien der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der überbaubaren Grundstücksfläche. Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber das Erfordernis des Einfügens auf den im Vergleich zum Ortsteil engeren Begriff der näheren Umgebung bezieht, lässt sich folgern, dass die prägende Wirkung, die von diesen Merkmalen einerseits in Richtung auf das Vorhaben und andererseits in Richtung auf dessen räumliches Umfeld ausgeht, nicht über den Ortsteil hinausreicht und erst recht nicht den Fernwirkungen gleichzusetzen ist, wie sie für Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich neuerdings in § 34 Abs. 3 BauGB beschrieben sind.

a) Nach dem in der mündlichen Verhandlung eingenommenen Augenschein ist der Senat der Auffassung, dass die (zivile) Umgebungsbebauung den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks nicht prägt. Das Baugrundstück wird in südlicher Richtung durch die stark befahrene L 77 begrenzt, im Westen schließt sich die ebenfalls viel befahrene Karlstraße an und im Osten erfolgt eine Zäsur durch die Gleisanlagen der stark befahrenen Trasse Basel-Karlsruhe. Der Eindruck auf dem Baugrundstück wird ausschließlich geprägt durch die dort und auf dem Kasernengrundstück im Übrigen (noch) vorhandenen Funktionsbauten. Entsprechend der früheren Zweckbestimmung des Kasernenareals ist die dort vormals verwirklichte Nutzung völlig eigener Art. Dieser Eindruck wird bestätigt durch die Antwort auf die (Kontroll-)Frage, ob im Fall einer Aufrechterhaltung der militärischen Nutzung davon auszugehen wäre, dass das Kasernengrundstück bodenrechtlich von der Bebauung jenseits der L 77 bzw. der Karlstraße geprägt würde. Dies wäre wegen der der Kasernennutzung eigentümlichen Abgeschiedenheit und Abgeschlossenheit und ihres Ausmaßes zu verneinen, das Kasernenareal wäre deswegen als eigener Ortsteil einzustufen. Entsprechend verhält es sich auch heute noch. Die Gaststätte westlich der Karlstraße und die Häuser südlich der L 77 sind zwar mit ihren oberen Stockwerken von dem Baugrundstück aus noch sichtbar. Sie entfalten aber keinerlei prägende Wirkung auf das Baugrundstück, das zusammen mit dem nach Norden anschließenden übrigen Kasernenareal einen eigenen, abgeschlossenen Bebauungskomplex bildet. Soweit die Annahme eines Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB nicht wegen der fehlenden organischen Siedlungsstruktur ausgeschlossen wäre, käme als im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB beachtlicher Ortsteil nur das Kasernenareal in Betracht. In die Eigenart der näheren Umgebung dieses derzeit ungenutzten - fiktiven - Ortsteils fügt sich ein Einzelhandelsbetrieb, was keiner näheren Erörterung bedarf, nicht ein.

b) Auch wenn man der oben unter a) vorgenommenen Abgrenzung nicht folgt und dann darauf abstellt, ob sich das Vorhaben seinerseits auf die nähere Umgebung auswirken kann, fügt es sich nach der Art seiner Nutzung in diese Umgebung nicht ein. Insoweit ist die nähere Umgebung über das Areal des Kasernengrundstücks hinaus zu erstrecken, denn es liegt auf der Hand, dass mit der Existenz eines Einzelhandelsbetriebs Auswirkungen in der näheren Umgebung auch über das Kasernenareal hinaus einher gehen. Jedoch fügt sich das Vorhaben als erster großflächiger Einzelhandelsbetrieb nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

aa) Das Vorhaben der Klägerin ist der Art seiner baulichen Nutzung nach als großflächiger Einzelhandelsbetrieb zu klassifizieren. Das Merkmal der Großflächigkeit wird in der Rechtsprechung mit Hilfe der Größe der Verkaufsfläche bestimmt (BVerwG, Urteil vom 22.05.1987 - 4 C 19.85 -, NVwZ 1987, 1076). Denn mit ihm soll ein bestimmter Typ von Einzelhandelsbetrieben und eine städtebaulich erhebliche Nutzungsart definiert werden. Für diese Typisierung eignet sich die Geschossfläche als Maßstab weniger (Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl. <2002>, § 11 RdNr. 19.2). Mit der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. im Einzelnen BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 - 4 C 10.04 -, NVwZ 2006, 452; s. dazu Birk, VBlBW 2006, 289 <291 ff.>) geht der Senat davon aus, dass Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO sind, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m2 überschreiten. Diese Modifizierung der Rechtsprechung ist den tatsächlichen Verhältnissen im Einzelhandel geschuldet: In der Begründung für die Herabsetzung der maßgeblichen Geschossfläche von 1.500 m2 auf 1.200 m2 hat der Verordnungsgeber anlässlich der Novellierung der BauNVO im Jahr 1986 noch ausgeführt, dass "Verkaufsflächen bis nahezu 800 qm" nach den Erfahrungen der Praxis einer Geschossfläche von 1.200 m2 entsprechen (BR-Drs. 541/86 S. 3). Daraus folgte ein Verhältnis der Verkaufsfläche zur Geschossfläche von 2:3. Inzwischen hat sich dieses Verhältnis verändert. Als Erfahrungswert hat sich herausgebildet, dass Einzelhandelsbetriebe in Folge einer Reduzierung der Lager- und sonstigen Nebenflächen drei Viertel der Geschossfläche als Verkaufsfläche nutzen können (vgl. dazu den Bericht der Arbeitsgruppe "Strukturwandel im Lebensmitteleinzel und § 11 Abs. 3 BauNVO" vom 30.04.2002, S. 24 und 26). Somit ist jedenfalls bei einer Verkaufsfläche, die 900 m2 überschreitet, zugleich eine Überschreitung der in § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO genannten Geschossflächengrenze von 1.200 m2 zu erwarten. Da jedoch die Schwelle, ab der eine Prüfung der möglichen Auswirkungen vorzunehmen ist, deutlich unterhalb des für die Geltung der Vermutungsregel maßgebenden Werts liegen muss, schließt sich der Senat dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24.11.2005 (a.a.O.) an und legt aus Gründen der praktischen Handhabbarkeit in der Rechtsanwendung für das Merkmal der Großflächigkeit einen Schwellenwert von 800 m2 zu Grunde.

bb) Dieser Schwellenwert von 800 m2 wird durch das Vorhaben der Klägerin überschritten. Zu der Verkaufsfläche rechnen - wovon die Beteiligten im Einklang mit dem Verwaltungsgericht ausgehen - neben der eigentlichen Hauptnutzfläche, auf der die Waren präsentiert werden, die für Eingangskoffer und Kassenvorraum vorgesehenen Flächen, denn auch sie prägen in städtebaulicher Hinsicht die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit des Betriebs (BVerwG, Urteil vom 24.11.2005, a.a.O.). Die Addition der für diese Flächen in der Berechnung vom 14.10.2003 vorgesehenen Werte ergibt in der Summe eine Verkaufsfläche von 807,96 m2; damit ist der Betrieb der Klägerin im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO großflächig. Mit der Beklagten und unter Berücksichtigung der Ausführungen der Klägerin in ihren nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen - nicht nachgelassenen - Schriftsätzen ist der Senat der Auffassung, dass es der Klägerin verwehrt ist, von der so ermittelten Verkaufsfläche für das Anbringen von Innenputz eine Fläche in Abzug zu bringen, die aus dem großflächigen einen "kleinflächigen" Einzelhandelsbetrieb werden ließe. Der Senat teilt insoweit die vom 5. Senat des erkennenden Gerichthofs (Urteil vom 13.07.2004 - 5 S 1205/03 -, VBlBW 2005, 67) geäußerten Bedenken und hält den im Rahmen der "Berechnung der Nutzflächen und Rauminhalte nach DIN 277" in Ansatz gebrachten Abzug von 3 % für Putz für unangemessen hoch. Ein Abzug für den Innenputz in einer solchen Größenordnung mag für den Wohnungsbau in Betracht kommen, wobei selbst dort anerkannt ist, dass dieser Abzug bei den heute üblichen Putzschichten vielfach zu hoch ist (vgl. etwa Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 4, Loseblattslg., § 43 II. BV Anm. 3.2.). Jedenfalls mit Blick auf den hallenartigen Verkaufsraum, der nach den eingereichten Plänen ohne unterteilende Zwischenwände errichtet werden soll und dessen Außenwände teilweise mit Fenstern versehen sind, lässt sich ein Abzug für das Anbringen von Innenputz weder in dem angegebenen Maße noch in einem Umfang von fast 8 m2 rechtfertigen, der aus dem großflächigen einen "kleinflächigen" Einzelhandelsbetrieb werden ließe. In ihrem nachgereichten Schriftsatz legt die Klägerin selbst nur noch einen Abzug für den Innenputz von 1,5 cm zugrunde. Ein Putzabzug in dieser Größenordnung mag (noch) angemessen sein (vgl. aber auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.07.2004, a.a.O.: 1 cm ist angemessen; ähnlich VG Karlsruhe, Urteil vom 15.05.2006 - 6 K 3424/04 -: Allenfalls ein Abzug von 1 cm für drei Seiten des Verkaufsraums). Jedoch verringert ein Abzug in dieser Höhe die Verkaufsfläche um nicht einmal einen Quadratmeter. Einen weiteren Abzug in Anlehnung an die DIN 18202 über die Toleranzen im Hochbau von bis zu 3 cm hält der Senat nicht für gerechtfertigt. Denn die in den jeweiligen DIN-Normen aufgeführten Toleranz-Werte sollen in erster Linie die grundsätzliche Verwertbarkeit des Bauwerks sicherstellen und betreffen damit die Frage, was der Bauherr - zivilrechtlich - an Abweichungen bei der Bauausführung noch hinnehmen muss. Überdies stellen die Werte der Tabelle 1 der DIN 18202, auf die die Klägerin Bezug nimmt, Toleranzen in beide Richtungen dar (Plus-/Minus-Toleranzen) und können nicht von vornherein nur in der der Klägerin gerade günstigen Hinsicht fruchtbar gemacht werden. Schließlich ist aber auch die Frage, welches Vorhaben mit welcher Verkaufsfläche öffentlich-rechtlich genehmigt wird, strikt zu trennen von der privatrechtlichen Frage, ob bei der Bauausführungen in einem solchen Umfang von dem Nennmaß in den Bauvorlagen abgewichen wird, dass das Bauwerk nicht mehr abnahmefähig oder mängelbehaftet ist. Im Übrigen bleibt es der Klägerin unbenommen, vor der Bauausführung durch vertragliche Vereinbarung sicherzustellen, dass die Toleranzen der DIN 18202 nicht ausgeschöpft werden, zumal größere Abweichungen in Fällen, in denen Wände in Fertigbauweise errichtet werden, ohnedies nicht in gleicher Weise zu besorgen sein dürften wie bei in konventioneller Bauweise errichteten Gebäuden. Was schließlich den Vortrag der Klägerin nach Schluss der mündlichen Verhandlung in Bezug auf das Anbringen der Fließen angeht, ist für das hiesige Verfahren nicht von Bedeutung, ob - wie die Klägerin anführt - "üblicherweise der gesamte Bereich der Vorkassenzone gefließt" ist. Denn in der von der Klägerin mit dem Bauantrag vorgelegten Berechnung der Nutzflächen und Rauminhalte ist davon - ebenso wie von einer 3,5 cm starken Wandverkleidung - für das hier maßgebliche Vorhaben nicht die Rede. Im Übrigen würde ein Abzug der für Fliesen angesetzten 1,5 cm im Bereich der Vorkassenzone die Verkaufsfläche um nicht einmal einen halben Quadratmeter verringern. Der Senat hat nach alledem von einer über 800 m2 großen Verkaufsfläche und damit von der Großflächigkeit des zur Beurteilung stehenden Einzelhandelsbetriebs auszugehen.

cc) Die Überschreitung des Schwellenwertes von 800 m2 in Bezug auf die Verkaufsfläche ist auch dann von Belang, wenn der großflächige Einzelhandelsbetrieb in einem Gebiet errichtet werden soll, in dem § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO nicht unmittelbar oder über § 34 Abs. 2 BauGB Anwendung findet, sondern die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens - wie hier - nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen ist (BVerwG, Beschluss vom 20.04.2000 - 4 B 25.00 -, BauR 2001, 212 m.w.N.). Denn bei der Frage, ob ein Vorhaben nach der Art der Nutzung den vorgegebenen Rahmen der Umgebungsbebauung wahrt, bietet die Baunutzungsverordnung als sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze insofern brauchbare Anhaltspunkte, als sie zwischen unterschiedlichen Nutzungstypen unterscheidet. Wie aus § 11 Abs. 3 BauNVO zu ersehen ist, versteht sie den großflächigen Einzelhandel als eine selbständige Nutzungsart, die vom sonstigen Einzelhandel, vom Großhandel und vom produzierenden Gewerbe abzugrenzen ist und besonderen bebauungsrechtlichen Anforderungen unterliegt. Dem ist auch bei Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB Rechnung zu tragen (vgl. BVerwG, Urteile vom 03.02.1984 - 4 C 25.82 -, BVerwGE 68, 360 und vom 22.05.1987 - 4 C 6.85 ua -, NVwZ 1987, 1078). Von Bedeutung ist § 11 Abs. 3 BauNVO im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 BauGB deshalb insofern, als bei der Bestimmung des Rahmens der in der näheren Umgebung vorhandenen Nutzungsarten zu fragen ist, ob ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb bereits vorhanden ist oder nicht. Ist dies nicht der Fall, stellt sich die weitere Frage, ob sich das Vorhaben trotz Überschreitung des Rahmens einfügt, weil es in der näheren Umgebung keine bewältigungsbedürftigen Spannungen erzeugt oder vorhandene Spannungen nicht verstärkt und in diesem Sinne "harmonisch" ist (BVerwG, Urteil vom 22.05.1987, a.a.O.).

In der näheren Umgebung des Bauvorhabens findet sich kein weiterer Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von über 800 m2. Der Lebensmittelmarkt der Firma Aldi Süd hat bei einer vergleichbar großen Geschossfläche eine mit 722 m2 deutlich geringere Verkaufsfläche und ist deshalb nicht geeignet, den bebauungsrechtlichen Rahmen im Sinne der Klägerin zu prägen. Somit überschreitet das Bauvorhaben der Klägerin als erster großflächiger Einzelhandelsbetrieb in der näheren Umgebung den durch die vorhandene Bebauung und deren Nutzung vorgegebenen Rahmen. Ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb würde sich auch nicht - ausnahmsweise - trotz Überschreitung des Rahmens harmonisch in die nähere Umgebung einfügen, denn der durch ihn verursachte Zu- und Abgangsverkehr hätte eine merkliche Immissionsmehrbelastung für die benachbarte Wohnbebauung entlang der Karlstraße zur Folge. Angesichts der 224 zur Genehmigung gestellten Stellplätze ist klar erkennbar, dass der Lebensmittelmarkt nicht primär der Nahversorgung dienen soll, sondern dank der verkehrsgünstigen Lage an der Lützower Straße/L 77 auch - und vor allem - motorisierte Kundschaft im Blick hat. Der durch das Vorhaben ausgelöste zusätzliche Verkehr würde daher bewältigungsbedürftige Spannungen erzeugen (BVerwG, Beschluss vom 04.06.1985 - 4 B 102.85 -, ZfBR 1986, 47). Auf die Frage der Zumutbarkeit des zusätzlichen Verkehrslärms kommt es dabei nicht an (Fickert/Fieseler, a.a.O., § 11 RdNr. 30.3 m.w.N.). Hinzu kommt, dass der Einzelhandelsbetrieb der Klägerin der erste großflächige Einzelhandelsbetrieb in der näheren Umgebung wäre, so dass er den bauplanungsrechtlich relevanten Rahmen "nach oben" erweitern würde und damit negative Vorbildwirkung für weitere Einzelhandelsbetriebe entfalten würde. Bereits der in der näheren Umgebung befindliche Discounter der Firma Aldi-Süd könnte sich bauplanungsrechtlich - ungeachtet der insoweit mit der Beklagten abgeschlossenen vertraglichen Vereinbarung - darauf berufen, dass nach der Zulassung eines ersten großflächigen Einzelhandelsbetrieb nunmehr auch eine Erweiterung der Verkaufsfläche auf über 800 m2 nicht mehr ausgeschlossen ist. Damit fügt sich das Vorhaben - selbst wenn man die Bebaubarkeit des Grundstücks nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteilen wollte - nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Keiner Entscheidung bedarf nach dem Vorstehenden die Frage, ob von dem Vorhaben auch schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt Rastatt zu erwarten sind, was nach § 34 Abs. 3 BauGB in seiner Fassung durch das EAG-Bau ebenfalls zur Folge hätte, dass der Klägerin der beantragte Bauvorbescheid zu versagen wäre (§ 34 Abs. 3 BauGB).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Beschluss vom 1. August 2006

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 60.000 € festgesetzt (Ziff. 9.1.4/9.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit - Fassung 2004 -, NVwZ 2004, 1327).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Ende der Entscheidung