Judicialis Rechtsprechung

2. Angesichts der enteignenden Vorwirkung hat die Gemeinde bei der Festlegung eines Entwicklungsbereichs Planungsalternativen zu berücksichtigen, wenn diese im Einzelfall ernsthaft in Betracht kommen. Hierbei können städtebauliche Vorzüge oder Nachteile der verschiedenen Bereiche den Ausschlag geben.

3 S 2468/04

Verkündet am 02.03.2006

In der Normenkontrollsache

wegen Gültigkeit der Satzung der Stadt Wiesloch üüber die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereiches "Äußere Helde"

hat der 3. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg durch die Richterin am Verwaltungsgerichtshof Fricke als Vorsitzende, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Schieber, die Richterin am Verwaltungsgerichtshof Ecker und die Richter am Verwaltungsgerichtshof Schefzik und Albers aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 1. März 2006

für Recht erkannt:

Tenor:

Der Antrag wird abgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Antragstellerin wendet sich gegen die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs "Äußere Helde" vom 29.10.2003.

Sie ist Eigentümerin der innerhalb des Entwicklungsbereichs liegenden, unbebauten Grundstücke Flst.-Nrn. xxxxx, xxxxx, xxxxx, xxxxx, xxxxx, xxxxx und xxxx mit einer Gesamtgröße von ca. 15,4 ha.

Der Entwicklungsbereich "Äußere Helde" schließt an den südöstlichen Siedlungsbereich der Antragsgegnerin an und wird im Norden und im Westen durch die bestehende Bebauung entlang des Schulwiesenwegs sowie der Straßen "Juliusblick" und "Zum Keitelberg" begrenzt. Im Osten schließt das Gebiet nahezu an die Landesstraße 612 an. Das Gebiet umfasst den nördlichen Höhenrücken des Keitelberges und Teile seiner ins Leimbachtal fallenden Hänge. Die Kuppen und der flache Osthang werden vorwiegend vom Ackerbau dominiert. Vereinzelt finden sich gehölzbestandene Stufenraine, einzelne Obstbaumreihen und eine zentrale ost/westverlaufende Windschutzhecke. Der steilere, an die vorhandene Bebauung von der Antragsgegnerin angrenzende Westteil ist durch Streuobstwiesen charakterisiert. Dort finden sich Gehölzbrachen, Stilllegungsflächen und vereinzelt Kleingärten. Es besteht eine deutliche Differenzierung in einen naturschutzfachlich sehr wertvollen Westteil und einen weniger wertvollen Mittel- und Ostteil.

Das Gebiet ist im Regionalplan Unterer Neckar und im Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Wiesloch-Dielheim in der Fassung seiner seit August 2000 wirksamen 1. Fortschreibung - im Übrigen seit 1981 - als Wohnbaufläche (geplant) dargestellt. Die von der Antragsgegnerin eingeholte, der Rahmenplanung vorgelagerte Standortuntersuchung von fünf möglichen Wohnbaustandorten vom 29.8.2001 kommt zu dem Ergebnis, dass lediglich die Gebiete "Sternweiler" und "Äußere Helde" für eine langfristige siedlungsstrukturelle Entwicklungsoption in Frage kämen und in Abwägung dieser beiden Standorte das Gebiet "Sternweiler" als deutlich kritischer zu beurteilen sei. Durch eine Entwicklung in diesem Bereich würde ein nicht nur im Hinblick auf die Antragsgegnerin, sondern auch darüber hinaus räumlich wirksames Siedlungskonglomerat entstehen, welches die Ablesbarkeit der gewachsenen Ortslagen maßgeblich negativ beeinflussen würde.

Am 15.5.2002 beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin, die vorbereitenden Untersuchungen zur Erlangung von Beurteilungsunterlagen über die Voraussetzungen zur Festlegung des Gebiets "Äußere Helde" als städtebauliche Entwicklungsmaßnahme einzuleiten. Dieser Beschluss wurde am 13.6.2002 ortsüblich bekannt gemacht. Im Juni 2002 wurde der Rahmenplan Entwicklung "Äußere Helde" erstellt. Mit Schreiben vom 1.7.2002 wurden eine Befragung der Eigentümer der im beabsichtigten Entwicklungsbereich liegenden Grundstücke durchgeführt und vom 16. bis 20.9.2002 persönliche Gespräche mit Eigentümern geführt. Die Träger öffentlicher Belange wurden beteiligt. Im September 2003 legte der beauftragte Entwicklungsträger den Ergebnisbericht über die vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB für das Gebiet "Äußere Helde" vor. Im Zuge der Rahmenplanung wurde eine Gebietsgröße von 52,1 ha Bruttobauland im weiteren Sinne ermittelt. Hiervon entfallen 3,1 ha auf die am südlichen Rand des Untersuchungsgebiets geplante Umfahrung. Von den verbleibenden 49 ha Bauland im weiteren Sinn sind 30,2 ha als Kompensations- und Vermeidungsflächen für die Eingriffe in landschaftsökologisch wertvolle Bereiche vorgesehen, so dass rund 18,8 ha Bauland im engeren Sinne entsprechend den üblicherweise in der Bauleitplanung ausgewiesenen Wohnbauflächen zur Verfügung stehen. Nach Abzug der Flächen für Infrastrukturmaßnahmen von 3,3 ha sowie für die Schaffung einer Quartiersmitte von 0,6 ha verbleibt eine Nettobaufläche von ca. 14,9 ha. Das Untersuchungsgebiet umfasst 228 Einzelgrundstücke. Von diesen befinden sich 50 im Eigentum der Antragsgegnerin, 170 Grundstücke sind in privater Hand und die restlichen 8 Grundstücke in der Hand kirchlicher Institutionen.

In seiner Sitzung am 29.10.2003 beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin die Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "Äußere Helde". Mit Schreiben an die Antragsgegnerin vom 12.2.2004 genehmigte das Regierungspräsidium Karlsruhe die Satzung. Am 16.2.2004 wurde der Satzungsbeschluss öffentlich bekannt gemacht.

Am 21.10.2004 hat die Antragstellerin das Normenkontrollverfahren eingeleitet. Sie beantragt,

die Satzung der Stadt Wiesloch über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs "Äußere Helde" vom 29. Oktober 2003 für unwirksam zu erklären.

Sie trägt vor, sie sei eine kirchliche Stiftung des öffentlichen Rechts und Rechtsnachfolgerin des bisher bestehenden Unterländer Evangelischen Kirchenfonds. Stiftungszweck sei vorrangig die bauliche Unterhaltung von Kirchen und Pfarrhäusern der Evangelischen Landeskirche in Baden. Der größte Teil des Stiftungsvermögens bestehe aus landwirtschaftlich und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken. Außerdem verwalte sie Erbbaurechte und Wohngebäude mit Mietverhältnissen. Nach der Stiftungssatzung sei sie verpflichtet, das Stiftungsvermögen in seinem Bestand und der Art seiner Zusammensetzung zu erhalten. Eine Grundstücksveräußerung sei grundsätzlich nicht vorgesehen. Daraus ergebe sich, dass sie nicht an einer Verwertung der Grundstücke durch Veräußerung, sondern an einer möglichst uneingeschränkten Erhaltung des Stiftungsvermögens und Verpachtung oder Vermietung der Grundstücke interessiert sei. Etwa 1/3 der Flächen des Entwicklungsbereichs stünden in ihrem Eigentum. Die Flächen seien im Wesentlichen im östlichen Bereich des Entwicklungsgebiets gelegen. Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung lägen nicht vor. Die Antragsgegnerin habe gegen das Abwägungsgebot verstoßen. Nach den landschaftsplanerischen Untersuchungen hätte ein anderer Zuschnitt des Entwicklungsgebiets gewählt werden müssen. Der westliche Bereich sei nicht wirtschaftlich bebaubar. Die Ausgleichsmaßnahmen führten zu einem - untechnisch gesprochen - Flächenabzug von ca. 75 %. Die innerhalb des Rahmenplans vorgenommene Umlegungsbilanz ergebe, dass die Kompensations- und Vermeidungsflächen etwa 59 % bis 62 % der Gesamtfläche ausmachten, die Größe der Nettobaufläche liege bei etwa 25 bis 27 % der Gesamtfläche. Dies sei wirtschaftlich nicht darstellbar und benachteilige ungerechtfertigt die Grundstücke in den östlichen Baugebieten, die für sich genommen unproblematisch bebaubar wären. Die Antragsgegnerin habe diesen Umstand nicht in der Abwägung berücksichtigt. Ein qualifizierter städtebaulicher Handlungsbedarf, der aus Gründen des öffentlichen Interesses ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen im Sinne einer Gesamtmaßnahme erfordere, sei nicht gegeben. Die Antragsgegnerin habe nicht ausreichend berücksichtigt, dass durch die Baugebiete "Häuseläcker" und "Heerstraße" der aktuelle Baulandbedarf bereits deutlich abgebaut worden sei. Im Übrigen sei die von der Antragsgegnerin angestellte Prognose falsch. Die Antragsgegnerin habe im Wesentlichen auf den Anstieg der Arbeitsplätze bei den regional ansässigen Großunternehmen wie SAP und MLP abgehoben. Diese Unternehmen bauten ihr Personal jedoch nicht weiter aus. Vielmehr gingen auch bei diesen Unternehmen Arbeitsplätze verloren. Dies gelte auch für die Heidelberger Druckmaschinen AG. Bei MLP sei zu befürchten, dass durch den beabsichtigten Verkauf der beiden Tochtergesellschaften MLP Lebensversicherung AG und MLP Versicherung AG Wieslocher Arbeitsplätze ins Ausland verlegt würden. Der von der Antragsgegnerin behauptete Bedarf bestehe daher nicht. Die Entwicklungssatzung verstoße auch gegen Vorgaben der Regionalplanung. Die geplanten Maßnahmen führten zu einer erheblichen Zersiedelung und Flächeninanspruchnahme für relativ wenige Wohneinheiten. Hierin liege eine Abweichung von den Grundsätzen in Nr. 2.4.4.4 des Regionalplans Unterer Neckar vom 4.12.1992, eine Auseinandersetzung im Rahmen der Abwägung habe nicht stattgefunden. Der Bebauungsplanentwurf gehe von einer Wohnungsbaudichte von nur ca. 45 Wohneinheiten/ha und von 800 - 850 Wohneinheiten im Plangebiet aus. Die Entwicklungssatzung diene nur einer auch durch den Erlass von Bebauungsplänen leistbaren Baulandbereitstellung. Es sei nicht erkennbar, worin die "Gesamtmaßnahme" bestehe. Weitere, über Bauleitplanung und -umlegung hinausgehende Maßnahmen habe die Antragsgegnerin nicht benannt. Im Übrigen stünde einer Umlegung vorliegend nichts im Wege. Sie als größte Grundstückseigentümerin im Plangebiet und die Mehrzahl der anderen Eigentümer hätten grundsätzliches Einverständnis mit einer Baulandumlegung und viele Grundstückseigentümer ihr Interesse an einer Bebauung ihrer Grundstücke geäußert. Problematisch sei die Eingriffsbewältigung aufgrund des fehlerhaften Zuschnitts des Entwicklungsbereichs. Das Entwicklungsgebiet sei fehlerhaft zugeschnitten, weil die Antragsgegnerin einen Teil der geplanten Umgehungsstraße in den Entwicklungsbereich mit aufgenommen habe. Die Umgehungsstraße sei für den Entwicklungsbereich nicht erforderlich. Dies belaste das gesamte Gebiet, da durch die Straßenflächen wiederum Ausgleichsflächen erforderlich würden, die im Plangebiet untergebracht werden müssten. Dies gehe zu Lasten sämtlicher Grundeigentümer im Entwicklungsbereich. Bei der Finanzierungsplanung der vorbereitenden Untersuchungen sei die Besonderheit nicht berücksichtigt worden, dass etwa 1/3 der Fläche im Eigentum eines Grundstückseigentümers stehe. Wenn sie ihr Übernahmeverlangen nach § 168 BauGB kurzfristig geltend mache, müsse die Antragsgegnerin mit erheblich erhöhten Finanzierungskosten rechnen. Der Gemeinderat der Antragsgegnerin habe sich zu Unrecht verpflichtet gefühlt, einen 100 %-igen Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft im Plangebiet durchzuführen, und nicht erwogen, ob ein weniger intensiver Ausgleich vorgenommen werden solle. Es seien auch keine Überlegungen zum zweckmäßigen Zuschnitt des Entwicklungsbereichs angestellt worden. Die Flächenabgrenzung sei nicht näher untersucht oder erörtert, sondern aus dem Flächennutzungsplan übernommen worden. Die sich aufdrängende Alternative der Verkleinerung des Entwicklungsbereichs unter Wegfall des problematischen westlichen Bereichs sei nicht diskutiert worden. Die landschaftsökologische Bestandsaufnahme sei nicht der Planung und der Festlegung des Entwicklungsbereichs vorausgegangen, sondern die naturschutzfachliche Untersuchung sei der Abgrenzung des Plangebiets nachgefolgt. Ihre Grundstücksflächen lägen sämtlich im östlichen, ökologisch unproblematischen Planbereich. Die Luxusplanung eines großen Parks mit wenigen Bauflächen werde letztlich durch die Enteignung ihrer Grundstücke finanziert. Hierin liege auch der wahre Grund für die Wahl des Mittels der Entwicklungssatzung. Für die Antragsgegnerin seien Gründe der Finanzierung entscheidend gewesen, was für sich genommen nicht den Einsatz eines Instrumentariums rechtfertige, das nach der gesetzlichen Ausgestaltung auf eine Enteignung ausgerichtet sei. Außerdem stelle es einen Abwägungsfehler dar, dass die Antragsgegnerin nicht berücksichtigt habe, dass sie stiftungsrechtlich grundsätzlich nicht zur Grundstücksveräußerung befugt sei, da sie zur Erhaltung des Stiftungsvermögens verpflichtet sei. Außerdem sei bemerkenswert, dass bei der Umsetzung der Maßnahme der erste Bauabschnitt im westlichen Bereich liegen solle und somit im ökologisch sensibelsten Bereich begonnen werde. Im Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen fänden sich keine Ausführungen zu der Frage, inwieweit die außergewöhnlich großzügigen Parkanlagen zur Funktionsfähigkeit des Gebiets erforderlich seien. Auch seien die geplanten, äußerst umfangreichen Radwege nicht erforderlich. Die Prüfung der Alternative des besser geeigneten Standortes "Sternweiler" sei im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen nicht vorgenommen worden. Die Einwendungen der Eigentümer im Rahmen ihrer Befragung seien nicht berücksichtigt worden. Das erforderlich besondere Bedürfnis an einer Entwicklungssatzung liege nicht vor.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzuweisen.

Sie trägt vor, aus der Niederschrift über die Sitzung am 29.10.2003 ergebe sich, dass sich der Gemeinderat der dem Instrumentarium der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme immanenten Zugriffsmöglichkeit auf die im Entwicklungsbereich liegenden Grundstücke bewusst gewesen sei. Der Vertreter des Entwicklungsträgers habe ausdrücklich auf die Möglichkeit der Enteignung hingewiesen. Der Vorwurf, die Frage von Planungsalternativen sei nicht abgearbeitet worden, entbehre jeder Grundlage. Schon bei der Aufstellung des Flächennutzungsplans von 1981 seien für den Siedlungsschwerpunkt "Wiesloch II" große zusammenhängende Flächen, insbesondere das Gewann "Sternweiler" zwischen Frauenweiler und der Kernstadt sowie das Gewann "Äußere Helde" untersucht worden. Der Gemeinderat habe Mitte der 70er Jahre beschlossen, das Gebiet "Äußere Helde" als künftige Wohnbaufläche auszuweisen. Gegen das Gebiet "Sternweiler" habe gesprochen, dass es im Norden von der B 39 (jetzt L 723) und im Süden von der L 594 umschlossen werde und sich südlich von Frauenweiler die sehr stark befahrene Autobahn A 6 und westlich die B 3-Umgehung sowie die Bahnlinie Karlsruhe-Heidelberg befänden. Das Gebiet selbst werde durch eine 380 kV-Freileitung gekreuzt, was ebenfalls zu starken Einschränkungen der Nutzung führe. Ferner seien in diesem Gebiet hochwertige Flächen vorhanden, die als Puffer zwischen den beiden Siedlungsgebieten "Frauenweiler" und den gewerblichen Flächen im Westen der Kernstadt dienten. Das Gebiet "Äußere Helde" hingegen schließe sich harmonisch an die bestehende Ortslage der Kernstadt an. Die Entfernungen zum Stadtzentrum und den Infrastruktureinrichtungen der Kernstadt seien deutlich geringer als im Gebiet "Sternweiler". Bei der Fortschreibung des Flächennutzungsplans sei diese Abwägung erneut durchgeführt worden. Auch im Regionalplan Unterer Neckar sei das Gebiet "Äußere Helde" als Wohnbauschwerpunkt gekennzeichnet. Vor dem Rahmenplan für das Gebiet "Äußere Helde" sei erneut eine Standortuntersuchung durchgeführt worden, die wiederum ergeben habe, dass es zum Gebiet "Äußere Helde keine städtebauliche Alternative gebe. Der erhöhte Bedarf an Wohnbebauung sei durch die Baugebiete "Häuseläcker" und "Heerstraße" nicht abgebaut worden. Die Prognose im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen habe sämtliche im Bau und in der Planung befindliche Baugebiete berücksichtigt. Die Entwicklung der Baugebiete "Häuseläcker" und "Heerstraße" beweise gerade, welch hoher Wohnbedarfsdruck im Gemeindegebiet der Antragsgegnerin bestehe. Das Gebiet "Häuseläcker" sei im Februar 2004 zur Bebauung freigegeben worden. Ende Januar 2005 sei ein Bebauungsgrad von 67 % erreicht worden. Im Gebiet "Heerstraße" seien Ende Dezember 2003 die ersten Baugenehmigungen erteilt worden. Ende Januar 2005 seien 45 von 48 Reihen- und Doppelhäusern verkauft gewesen. Die Bedarfsprognose beruhe nicht auf einem erwarteten Anstieg der Arbeitsplätze bei SAP oder MLP. Die Prognose basiere vielmehr auf den Berechnungen des Statistischen Landesamtes, des Regionalverbandes und der Verwaltungsgemeinschaft Wiesloch-Dielheim. Im Übrigen könne sie auf Zeitungsberichte verweisen, wonach z.B. die Firma SAP weitere 3.000 Stellen schaffen wolle, wovon allein 600 in Deutschland entstehen sollten. Der Großteil dieser 600 zusätzlichen Stellen werde im Raum Walldorf/Wiesloch geschaffen werden. Die vorgetragene Rüge im Hinblick auf den Regionalplan beziehe sich primär auf den Inhalt des Bebauungsplans. Dies stelle die Voraussetzungen für die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs nicht in Frage. Dessen ungeachtet stehe die geplante Siedlungsdichte mit den Grundsätzen des Regionalplans Unterer Neckar im Einklang. Es dürfe dabei nicht die Fläche des Gesamtgebietes in Relation zu den Wohneinheiten gesetzt werden. Richtig sei vielmehr, lediglich die Bauflächen innerhalb des Bebauungsplanentwurfs heranzuziehen. Sie führten zu einer Wohnungsbaudichte von 45 Wohneinheiten/ha Bruttofläche. Diese kompakte Bebauung entspreche den raumordnerischen Grundsätzen des Regionalplans. Der Entwicklungsbereich "Äußere Helde" sei in der Raumnutzungskarte zum Regionalplan als Siedlungsbereich dargestellt. Die Baulandentwicklung lasse sich nicht allein durch die Aufstellung eines Bebauungsplans realisieren. Dies liege nicht zuletzt daran, dass die Antragstellerin offensichtlich nicht bereit sei, ihre Eigentumsflächen zur Verfügung zu stellen, um eine nach dem Flächennutzungsplan vorgesehene Wohnbaufläche zu realisieren. Hieraus ergebe sich auch die Erforderlichkeit der Entwicklungssatzung. Die Fläche der Umgehungsstraße sei zu Recht einbezogen worden. Sie zähle zum Erschließungskonzept der Gesamtmaßnahme. Die Umgehungsstraße habe die Funktion, die Baufelder 2 und 3 besser an die Verkehrsströme anzubinden. Ohne die Umgehungsstraße müsse der Verkehr durch Alt-Wiesloch fließen. Die für die Südumgehung erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen und Ausgleichsflächen seien in die Eingriffs-/Ausgleichsbilanz nicht eingeflossen. Die maßgeblichen Gremien der Antragsgegnerin seien zu keinem Zeitpunkt davon ausgegangen, es bestehe eine Verpflichtung zum 100 %-igen naturschutzrechtlichen Ausgleich. Auch insoweit richte sich die Rüge nicht primär gegen die Entwicklungssatzung, sondern gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans. Dem Gemeinderat sei bewusst gewesen, dass die Ausgleichsmaßnahmen Gegenstand der städtebaulichen Abwägung seien. Der Zuschnitt des Plangebiets sei das Ergebnis einer ordnungsgemäßen Abwägung. Dem Bebauungsplan liege das städtebauliche Konzept des Rahmenplanwettbewerbs zugrunde, das eine logische und sinnvolle städtebauliche Ergänzung des gesamten Stadtgefüges darstelle. Das westliche Bauquartier vollziehe die harmonische Anbindung an die bebaute Ortslage, die wegen der dort liegenden technischen Infrastruktur geboten sei. Im Rahmen des Wettbewerbs sei auch ein Entwurf vorgelegt worden, der lediglich die beiden östlichen Bauquartiere ausgewiesen, den westlichen Teil jedoch als Biotopfläche vorgeschlagen habe. Dieser Entwurf habe den städtebaulichen Nachteil gehabt, dass er zu einer Inselbebauung in der freien Landschaft geführt und damit dem von der Antragstellerin herangezogenen raumordnerischen Grundsatz des Regionalplans widersprochen hätte. Zwar könne die Antragsgegnerin wegen der angespannten Haushaltslage keine Baulandentwicklung betreiben, bei der die Kosten nicht über das Grundstückseigentum refinanzierbar seien. Dies stehe aber der Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nicht entgegen. Die Antragstellerin habe während des Verfahrens zu keinem Zeitpunkt vorgetragen, es sei ihr verboten, das Stiftungsvermögen zu veräußern. Aus der Stiftungssatzung sei nur zu entnehmen, dass sie verpflichtet sei, das Stiftungsvermögen zu erhalten. Betrachte man die Steigerung des Preises für Ackerland (2,-- bis 3,-- EUR) zum Ankaufspreis im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (60,-- EUR), sei schwer nachzuvollziehen, dass sich das Stiftungsvermögen durch die Veräußerung schmälern könne. Die Antragstellerin könne beanspruchen, dass ihr aus dem Entwicklungsbereich eine Grundstücksfläche rückübertragen werde, die dem Ankaufswert entspreche, sodass der Vermögensbestand an Grundstücken erhalten bleibe. Auf entsprechende Angebote sei die Antragstellerin nicht eingegangen. Mit dem Baufeld 1 zu beginnen, sei sachlich begründet, da das Baufeld 1 die logische Anbindung an die vorhandene Siedlungsstruktur sei. Die Verwendung des Begriffes Heldepark könne Missverständnisse auslösen. Es handele sich um eine öffentliche Grünfläche, die primär der Freiraumnutzung mit Freizeitsport, Kinderspielplatz u. ä. für die Bewohner diene.

Dem Senat liegen die einschlägigen Akten der Antragsgegnerin vor. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf diese Akten und die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Der Antrag ist zulässig. Die Antragstellerin ist antragsbefugt. Sie ist Eigentümerin von Grundstücken im räumlichen Geltungsbereich der angefochtenen Satzung. Sie hat den Normenkontrollantrag auch innerhalb der Frist von 2 Jahren nach der öffentlichen Bekanntmachung gestellt (§ 47 Abs. 2 VwGO).

Der Antrag ist aber nicht begründet. Die angefochtene Satzung begegnet keinen rechtlichen Bedenken und hält den Angriffen der Antragstellerin stand. Bei der rechtlichen Überprüfung der angefochtenen Satzung sind nicht die Vorschriften des BauGB in der Fassung seiner Bekanntmachung vom 23.9.2004, zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.6.2005 (BGBl. I S. 1818) - BauGB n.F. -, anzuwenden. Zwar sind nach § 235 Abs. 1 Satz 1 BauGB n.F. auf städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, für die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung nach den bisher geltenden Rechtsvorschriften der Beginn der vorbereitenden Untersuchungen oder der Voruntersuchungen beschlossen worden ist, abweichend von § 233 Abs. 1 BauGB die Vorschriften dieses Gesetzes anzuwenden. Abgeschlossene Verfahrensschritte bleiben aber unberührt. Vorliegend ist die angefochtene Satzung vor dem Inkrafttreten der Vorschriften des BauGB n.F. beschlossen, genehmigt und öffentlich bekannt gemacht worden, so dass die Vorschriften des BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.8.1997 mit späteren Änderungen (- BauGB -) anzuwenden ist.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften des 2. Teils des 2. Kapitels des BauGB vorbereitet und durchgeführt (§ 165 Abs. 1 BauGB). Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nach § 165 Abs. 1 BauGB sollen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden (§ 165 Abs. 2 BauGB). Die Gemeinde kann nach § 165 Abs. 3 Satz 1 BauGB einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht (Nr. 1), wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen (Nr. 2), wenn die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 BauGB nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 BauGB ergibt (Nr. 3) und wenn die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist (Nr. 4). Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB).

In der Rechtsprechung ist geklärt, dass die Vorschriften über die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nach §§ 165 ff BauGB verfassungsrechtlich, insbesondere mit Blick auf Art. 14 Abs. 3 GG, unbedenklich sind (BVerwG, Beschluss vom 27.5.2004 - 4 BN 7.04 -, BauR 2004, 1584 m.w.N.). Die Antragstellerin erhebt insoweit keine Einwände.

Die Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 Satz 1 BauGB für den Erlass der angefochtenen Entwicklungssatzung liegen vor; insbesondere erfordert das Wohl der Allgemeinheit die Maßnahme im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB.

Die Entwicklungssatzung erzeugt enteignungsrechtliche Vorwirkung und ist, anders als der Flächennutzungs- oder der Bebauungsplan, an Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG zu messen. Im Entwicklungsbereich sollen alle Grundstücke ins Eigentum der Gemeinde übergehen, notfalls durch die im städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Bebauungsplan zulässige Enteignung zugunsten der Gemeinde oder des Entwicklungsträgers (vgl. § 169 Abs. 3 Satz 1 und § 166 Abs. 3 BauGB). Die Entwicklungssatzung legt mit Bindungswirkung für ein etwaiges nachfolgendes Enteignungsverfahren fest, dass das Wohl der Allgemeinheit den Eigentumsentzug generell rechtfertigt (BVerwG, Beschluss vom 27.5.2004 - 4 BN 7.04 -, a.a.O.). Damit steht die enteignungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens und der Ziele, die realisiert werden sollen, dem Grunde nach fest. Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorverlagert, wobei es sich allerdings um eine eher pauschale Prüfung handelt. Angesichts der Großflächigkeit eines Entwicklungsbereichs und mit Rücksicht darauf, dass bei Erlass der Satzung in der Regel noch keine ins Einzelne gehende Planungskonzeption vorliegt, können zu diesem Zeitpunkt die Enteignungsvoraussetzungen nicht schon für jedes einzelne unbebaute Grundstück abschließend geprüft werden. Zu beachten ist aber in diesem Zeitpunkt bereits die eigentumsumverteilende Wirkung des § 165 Abs. 3 BauGB. Dem Enteignungsverfahren verbleibt die Prüfung, ob das so konkretisierte Gemeinwohl den Zugriff auf das einzelne Grundstück erfordert (BVerfG, 3. Kammer des 1. Senats, Beschluss vom 4.7.2002 - 1 BvR 390/01 -, NVwZ 2003, 71; BVerwG, Urteil vom 12.12.2002 - 4 C 7.01 -, BVerwGE 117, 248).

Zu den Gründen, die im öffentlichen Interesse eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme rechtfertigen können, zählt insbesondere die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Der Gesetzgeber konkretisiert in dieser Vorschrift das Gemeinwohlerfordernis anhand nach seiner Wertung typischer Beispiele und macht deutlich, dass nicht jeder Nachfrageüberhang es rechtfertigt, anstelle des Mittels der Bauleitplanung vom Instrumentarium des Entwicklungsrechts Gebrauch zu machen. Er knüpft die Anwendung der §§ 165 ff. BauGB an ein besonderes Qualifikationsmerkmal. Ein erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB weist eine sachliche und eine zeitliche Komponente auf. Von einem erhöhten Bedarf kann erst dann gesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Der Überhang muss so groß sein, dass es zu seiner Beseitigung mit einer Ausweisung von Flächen, die von ihren Dimensionen und ihren Funktionen her hinter den in § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB bezeichneten Merkmalen zurückbleiben, nicht sein Bewenden haben kann. Außerdem rechtfertigt nur eine städtebauliche Gesamtmaßnahme, die durch eine einheitliche Vorbereitung und eine zügige Durchführung im Sinne des § 165 Abs. 1 BauGB gekennzeichnet ist, die Erwartung, den zutage getretenen Bedarf wenigstens mittelfristig decken zu können. Der für die Bedarfseinschätzung vorausgesetzte und maßgebliche Zeithorizont wird dadurch bestimmt, dass das Entwicklungsrecht ein Instrumentarium an die Hand gibt, das darauf angelegt ist, für die Bewältigung gerade drängender städtebaulicher Probleme wirksame Lösungsmöglichkeiten über die nähere Zukunft hinaus innerhalb eines absehbaren Zeitraums zu eröffnen (BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 - 4 CN 5.97 -, NVwZ 1999, 407; vgl. hierzu auch BVerwG, Urteil vom 12.12.2002 - 4 CN 7.01 -, a.a.O.).

Die Bedarfsentwicklung in diesem Zeitrahmen lässt sich nur im Wege einer Prognose erfassen. Das bedeutet, dass die Gemeinde anhand der Fakten und Erfahrungswerte, über die sie verfügt, ein Wahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung zu fällen hat. Dass eine solche Prognoseentscheidung nicht frei von Unsicherheiten ist, macht sie für die planerische Praxis nicht untauglich. Vorauszusetzen ist nur, dass die Prognose in einer der jeweiligen Materie angemessenen, methodisch einwandfreien Weise erarbeitet wird. Dagegen kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob die Annahmen, die ihr zugrunde liegen, durch die spätere tatsächliche Entwicklung mehr oder weniger bestätigt oder widerlegt werden. Die Prognoseentscheidung, ohne die sich die Nachfragesituation mittelfristig nicht abschätzen lässt, ist tatrichterlich nur beschränkt überprüfbar. Dass ein erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB besteht, lässt sich nicht exakt naturwissenschaftlich beweisen. Überprüfbar ist nur, ob die Prognose auf einer zuverlässigen Tatsachenbasis beruht und in sich schlüssig ist. Der Planungsträger ist zudem nicht auf eine bestimmte Prognosemethode festgelegt (BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.; vgl. zur Prognose auch: BVerwG, Beschlüsse vom 27.5.2004 - 4 BN 7.04 -, a.a.O. und vom 16.2.2001 - 4 BN 55.00 -, NVwZ 2001, 1050). Ein erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzt neben der Feststellung, dass das Angebot deutlich hinter der Nachfrage zurückbleibt, das Vorliegen von Umständen voraus, dass sich an dieser Situation in überschaubarer Zeit nichts ändern wird (BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.).

Die dargestellten Voraussetzungen für die Annahme eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten sind gegeben. Durch das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen wird belegt, dass in der Vergangenheit und auch in der Zukunft überdurchschnittliche Steigerungen der Bevölkerungszahlen zu verzeichnen sind und sich ein mit den Mitteln der Bauleitplanung nicht zu befriedigender Bedarf an Wohnungen ergibt.

In dem Bericht über das Ergebnis der vorbreitenden Untersuchungen ist zum Bedarf an Wohnstätten ausgeführt, die Zahl der Einwohner in Wiesloch sei von 20.451 (1970) auf 25.972 (2002) gestiegen. Das Statistische Landesamt gehe bei seiner Prognose vom September 2003 beruhend auf dem Basisjahr 2001 von einer weiteren Steigerung der Wieslocher Bevölkerung bis 2010 um 869 Personen und bis 2020 um 1.106 Personen aus. Dies seien Steigerungen von 3,4 % innerhalb von 10 Jahren und von 4,3 % bis 2020. Diese Steigerungen überträfen die prognostizierten Steigerungen bundesweit (0,8 % bis 2010 bzw. 2,0 % bis 2020) um mehr als das Doppelte. Die Zunahme in den letzten 30 Jahren betrage 24 %, während es im Landesdurchschnitt lediglich 19 % seien.

Die Prognose im Rahmen des Regionalplans 1993 habe für den Bereich der Verwaltungsgemeinschaft Wiesloch-Dielheim eine Steigerung von 1990 bis 2000 von 30.724 auf 32.282 Einwohner und damit um 5,1 % ergeben (tatsächlich sei die Einwohnerzahl um 11 % auf 34.151 gestiegen). Dies habe damals basierend auf der durch statistische Erhebungen im Rhein-Neckar-Kreis begründeten Annahme einer Wohnfläche von 40,4 qm/Person einen zusätzlichen Wohnflächenbedarf von 62.900 qm ergeben. Nach den Berechnungen der Regionalplanung sei für einen Zeitraum von 10 Jahren mit einer Zunahme der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person von 3,7 qm auszugehen, wobei bei der weiteren Bedarfsermittlung lediglich 1,85 qm zugrunde gelegt würden. Hieraus errechne sich ein zusätzlicher Wohnflächenbedarf von 174.100 qm, woraus sich ein Mehrbedarf von 1.741 zusätzlichen Wohneinheiten ergebe. Die fortgeschriebene Prognose des Regionalverbands Unterer Neckar von 1998 gehe von einer Bevölkerungszunahme für die Verwaltungsgemeinschaft bis 2015 von weiteren 1.632 Personen aus, was einem zusätzlichen Bedarf von 2.103 Wohneinheiten entspreche.

Bei 40 WE/ha ergebe dies einen Bedarf an Bruttowohnbauland von 52,3 ha. Der wachsende Bedarf an Wohnbauland sei nicht zuletzt auch durch den überproportionalen Anstieg an Arbeitsplätzen im Mittelzentrum Wiesloch/Walldorf begründet und könne nur durch Ausweisung und Erschließung neuer Wohnbauflächen gedeckt werden. Der Anstieg der Arbeitsplätze in diesem Bereich habe in der Zeit von 1990 bis 2001 58 % betragen, während landesweit nur ein Anstieg von 2 % zu verzeichnen gewesen sei. Wegen fehlender Baugebiete habe die durch die zusätzlichen Beschäftigten ausgelöste steigende Nachfrage nach Wohnbauland nur zum Teil befriedigt werden können.

Den Berechnungen zum Flächennutzungsplan sei entsprechend der Methodik der Regionalplanung der innere und äußere Bedarf zugrunde gelegt worden. Aufgrund statistischer Erhebungen sei davon auszugehen, dass wegen des steigenden Wohnflächenbedarfs je Einwohner die Belegungsdichte der Einwohner je Wohneinheit jährlich um 0,9 % abnehme. Aufgrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums und der erforderlichen Belegungsdichte von 2,18 Einwohner je Wohnung seien bis zum Planjahr 2005 des Flächennutzungsplans insgesamt 1.950 zusätzliche Wohneinheiten im Bereich der Verwaltungsgemeinschaft erforderlich. Für die Antragsgegnerin einschließlich der Stadtteile Baiertal und Schatthausen sei von einem Bedarf von 1.770 Wohneinheiten auszugehen und für das Untersuchungsgebiet seien 1.200 Wohneinheiten bzw. 54 ha Bruttobauland im weiteren Sinn vorzusehen.

Die Zusammenfassung der Prognosen im Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen ergibt Folgendes: Aus der Bevölkerungszunahme bis 2015 von 691 Bewohnern und der Belegungsdichte von 2,18 Einwohnern je Wohnung errechne sich ein Bedarf von mindestens 317 Wohnungen. Hinzu komme der Bedarf aufgrund der Zunahme der Wohnfläche je Einwohner, die zu einer Abnahme der Belegungsdichte von 0,9 % jährlich führe. Das Statistische Landesamt habe zum 31.12.2002 für die Antragsgegnerin eine Belegungsdichte von 2,3 Einwohnern je Wohneinheit bei 25.972 Einwohnern ermittelt. Dies entspreche einem Bestand von ca. 11.292 Wohnungen. Bei einer Abnahme der Belegungsdichte um 0,9 % jährlich werde diese im Jahr 2015 bei 2,06 liegen. Dies entspreche bei 25.972 Bewohnern rund 12.608 Wohnungen bzw. einem Mehrbedarf von 1.316 Wohneinheiten. In der Summe gebe es deshalb bis 2015 einen Bedarf von 1.633 Wohnungen. Diesem Bedarf stünden maximal 1.300 realisierbare Wohneinheiten gegenüber. Das Wohngebiet "Häuseläcker" (6 ha, ca. 200 Wohneinheiten, 33 WE/ha) werde derzeit erschlossen. Im längerfristig umzusetzenden Gebiet "Äußere Rohrlach" sollten auf 2 ha Bruttobauland ca. 60 Wohneinheiten entstehen (30 WE/ha) und in den Stadtteilen Schatthausen und Baiertal sollten weitere Wohngebiete mit zusammen rd. 8 ha bzw. ca. 190 WE (24 WE/ha) durch freiwillige Umlegungsverfahren entwickelt werden. Hinzu kämen die 800 bis 850 Wohneinheiten (45 WE/ha) im Gebiet "Äußere Helde". Andere Flächen stünden der Stadt mittelfristig nicht zur Deckung des allgemeinen Bedarfs zur Verfügung. Im Ergebnisbericht über die vorbereitenden Untersuchungen ist hinsichtlich des Bedarfs weiter ausgeführt (S. 18), die Nachfrage nach Bauplätzen sei seit Jahren sehr hoch; im Zeitraum von Januar bis Juni 2002 seien z.B. allein bei der Stadtverwaltung 184 konkrete Nachfragen nach Bauplätzen registriert worden.

Danach besteht nach Überzeugung des Senats ein erhöhter Bedarf an Wohnstätten. Nach den Erfahrungen aus der Vergangenheit und den Prognosen für die Zukunft ist zum Einen von einer nachhaltigen Nachfrage an Wohnraum und davon auszugehen, dass diese Nachfrage nicht befriedigt wurde bzw. werden wird. Aufgrund der über Jahre anhaltenden Situation liegt auch ein strukturelles Missverhältnisses zwischen Nachfrage und Angebot vor. Von Bedeutung in diesem Zusammenhang ist auch die Entwicklung der Arbeitsplätze im Bereich der Antragsgegnerin. Die vorbereitenden Untersuchungen haben ergeben, dass die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten im Bereich von Wiesloch/Walldorf zwischen 1990 und 2001 um 58 % zugenommen hat, während es in demselben Zeitraum in Baden-Württemberg einen Zuwachs von lediglich 2 % gegeben hat. Es liegt auf der Hand, dass dieser Zuwachs an Arbeitsplätzen auch einen überdurchschnittlichen Bedarf an Wohnstätten begründet.

Die dieser Einschätzung zugrunde liegende Prognose ist plausibel, in sich widerspruchsfrei und überzeugend. Die von der Antragstellerin hiergegen vorgetragenen Gesichtspunkte greifen nicht durch. Dies gilt einmal für ihr Vorbringen, durch die Baugebiete "Häuseläcker" und "Heerstraße" sei der aktuelle Baulandbedarf bereits abgedeckt. Dies trifft nicht zu. Aus dem Ergebnisbericht und den ergänzenden Erläuterungen der Antragsgegnerin folgt, dass bei der Prognose sämtliche im Bau und in der Planung befindlichen Baugebiete berücksichtigt worden sind. Der Bedarf ist danach unter Berücksichtigung dieser Baugebiete errechnet worden.

Weiter trägt die Antragstellerin vor, zu Unrecht sei bei der Prognose die Existenz der Großunternehmen SAP und MLP in der Region berücksichtigt worden; diese Unternehmen bauten Arbeitsplätze ab. Zu Recht weist die Antragsgegnerin darauf hin, dass die Prognose nicht allein auf die Existenz der beiden Unternehmen gestützt worden ist. Die vorbereitenden Untersuchungen haben sich im Wesentlichen mit den Prognosen der Statistischen Bundes- und Landesämter sowie des Regionalverbandes auseinandergesetzt und lediglich an einer Stelle (S. 24) darauf abgestellt, dass durch die Ansiedlung wichtiger Unternehmen wie SAP und MLP die Zahl der Arbeitsplätze im Mittelzentrum Wiesloch/Walldorf in den letzten fünf Jahren rapide angestiegen sei, was in den kommenden Jahren nicht mehr so stark zu erwarten sei, auch wenn die Arbeitsplatzsituation weiterhin deutlich besser sei als im Landesdurchschnitt. Dieser Einschätzung und insbesondere auch der Schlüssigkeit der Prognosen der Statistischen Ämter, die derartige mögliche Entwicklungen einfließen lassen, kann die Antragsstellerin nicht mit Erfolg einen singulären Zeitungsbericht entgegen halten.

Der Nachweis eines erhöhten Bedarfs im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB allein reicht aber nicht aus, um festzustellen, dass das Wohl der Allgemeinheit die Maßnahme erfordert. Vielmehr ist, wie § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB hervorhebt, eine spezifisch enteignungsrechtliche Gesamtabwägung aller öffentlichen und privaten Interessen geboten (BVerwG, Urteil vom 12.2.2002 - 4 C 7.01 -, a.a.O.). Dabei ist nicht nur zu prüfen, ob das öffentliche Interesse an der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- oder Arbeitsstätten in der konkreten Planungssituation so schwer wiegt, dass es den Zugriff auf privates Grundeigentum rechtfertigt, sondern auch, ob andere gewichtige Allgemeinwohlbelange der Maßnahme an dem vorgesehenen Standort entgegenstehen (BVerwG, Beschluss vom 27.5.2004 - 4 BN 7.04 -, a.a.O. m.w.N.). Nur ein im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse ist als besonders und als dringend zu qualifizierendes Interesse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu rechtfertigen. Der Eigentumserwerb kommt nur in Betracht, wenn das Eigentumsobjekt im konkreten Fall benötigt wird, um besonders schwerwiegende und dringende öffentliche Interessen zu verwirklichen (BVerfG, 3. Kammer des 1. Senats, Beschluss vom 4.7.2002 - 1 BvR 390/01 -, a.a.O.).

Der vorliegend gegebene erhöhte Bedarf an Wohnstätten ist so gewichtig, dass zu seiner Behebung die Entwicklungsmaßnahme notwendig ist und die Enteignung von Grundstücken rechtfertigen kann. Ein Bedarf von 1.633 Wohnungen bis 2015 ist für eine Gemeinde wie die Antragsgegnerin mit ca. 25.000 Einwohnern in städtebaulicher Hinsicht von erheblicher Bedeutung. Immerhin bedeutet dies bei einer Belegungsdichte in den nächsten Jahren von durchschnittlich etwa 2,15 Personen pro Wohnung ca. 3.511 zusätzliche Einwohner.

Hieran ändert nichts, dass nach dem Ergebnisbericht über die vorbereitenden Untersuchungen sich der Bedarf von 1.633 Wohneinheiten aufteilt in 317 Wohneinheiten äußerer, d.h. durch Zuzug hervorgerufener Bedarf und 1.316 Wohneinheiten innerer, d.h. durch die zu erwartende abnehmende Belegungsdichte der Wohnungen hervorgerufener Bedarf. Es kann dahingestellt bleiben, ob letzteres eine allgemeine bundesweite oder große Teile des Bundesgebietes betreffende Entwicklung darstellt, die für sich genommen einen erhöhten Bedarf nicht begründen könnte. Berücksichtigungsfähig sind derartige Entwicklungen dann, wenn sie die örtliche Entwicklung verstärken oder abschwächen (BVerwG, Urteil vom 12.12.2002 - 4 CN 7.01 -, a.a.O.). So liegt es hier. Der erhebliche äußere Bedarf wird vorliegend verstärkt durch den inneren Bedarf; zusammen begründen sie das Erfordernis der Entwicklungsmaßnahme.

Angesichts der enteignenden Vorwirkung hat die Gemeinde auch bei der Festsetzung eines Entwicklungsbereichs Planungsalternativen zu berücksichtigen, wenn diese im Einzelfall ernsthaft in Betracht kommen. Im Hinblick auf Fachplanungsvorhaben geht das Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass das aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit abgeleitete Abwägungsgebot dazu dient, diejenige Lösung für die Verwirklichung des Vorhabens zu finden, die öffentliche und private Belange am wenigsten beeinträchtigt. Deshalb sind auch Alternativlösungen, die sich ernsthaft anbieten, in die Abwägung mit einzubeziehen; denn es ist eine Frage des Übermaßverbots, ob sich das planerische Ziel mit geringerer Eingriffsintensität auf andere Weise erreichen lässt. Die Beurteilung von Planungsalternativen bei der Aufstellung einer Entwicklungssatzung richtet sich - unabhängig von der Einordnung unter den Maßstab der Erforderlichkeit im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB oder das entwicklungsrechtliche Abwägungsgebot des § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB - nach dem Grad der Eignung der ins Auge gefassten Alternativfläche zur Erreichung des städtebaulichen Ziels und nach der Bedeutung der Belange der betroffenen Eigentümer. Allgemeingültige Maßstäbe für die Gewichtung der gegenläufigen Belange gibt es nicht. Für das Planfeststellungsrecht hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, dass Fehlgewichtungen in der Abwägung denkbar sind, wenn die Planfeststellungsbehörde die Bedeutung der (objektiv) betroffenen öffentlichen und privaten Belange verkannt oder den Ausgleich zwischen ihnen in einer Weise vorgenommen hat, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Wenn die Planfeststellungsbehörde infolge einer derartigen Fehlgewichtung die Vorzugswürdigkeit eines anderen Standortes verkennt, handelt sie rechtswidrig. Diese Erwägungen treffen auch für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen zu (BVerwG, Beschluss vom 31.3.1998 - 4 BN 4.98 -, NVwZ-RR 1998, 544 m.w.N.). Diesen Anforderungen wird die angefochtene Satzung aber gerecht.

Die Antragsgegnerin hat die in Betracht kommenden alternativen Gebiete in einer dem Rahmenplan vorgelagerten Standortuntersuchung prüfen lassen. Diese Untersuchung vom 29.8.2001 kommt zu dem Ergebnis (S. 10), dass außer den Flächen "Sternweiler/Frauenweiler" und "Äußere Helde" kein anderer Bereich für eine langfristige siedlungsstrukturelle Entwicklungsoption in Frage kommt. Das Gebiet "Schanz - Wiesloch-West" werde aufgrund der starken immissionsschutzrechtlichen Restriktionen (östlich angrenzende B 3) und der Rand- und Insellage des Standorts nicht für eine Wohnbauentwicklung präferiert (S. 3). Die südlich der Haupterschließungsstraße zum Psychiatrischen Zentrum Nordbaden (PZN) liegende Teilfläche (PZN Süd) stelle sich lediglich als kleinräumige Arrondierungsmöglichkeit (zusammen ca. 0,4 ha) dar und werde aus Gründen der Freihaltung der großzügigen, durch Freiräume gekennzeichneten Eingangssituation des Solitärs des psychiatrischen Zentrums nicht für eine Bebauung empfohlen (S. 4). Die westliche, zur Heilbronner Straße gelegene Teilfläche (ca. 3,4 ha) beinhalte ebenfalls kein Flächenpotential für eine längerfristige Entwicklung und liege in einem heute durch eine gärtnerische Nutzung und damit durch einen Freiraum geprägten Streifen zwischen dem PZN und der angrenzenden Wohnbebauung. Auch werde zur weiteren klaren städtebaulichen Akzentuierung des PZN als siedlungsstrukturelles und funktionales Sonderelement eine Verschmelzung beider Siedlungsstrukturen und damit eine Bebauung nicht empfohlen. Hinzu kämen Restriktionen durch die Reste des ehemaligen oberflächennahen Bergbaus (S. 4). Das Gebiet "Baiertal-West" stelle lediglich eine Abrundung des vorhandenen Neubaugebietes nach Westen mit einer Bebauungstiefe von 1 bis 2 Grundstückseinheiten dar. Einer Bebauung stehe die regionalplanerische Festsetzung einer Grünzäsur entgegen, wobei der heutige, durch recht wuchtige Baukörper und wenig grünordnerische Maßnahmen sehr harte Siedlungsrand einem definitiven Ortsrand zu einer langfristig bindenden Grünzäsur nicht angemessen erscheine (S. 4). Das Gebiet "Baiertal-Nord" stelle sich als eine zunächst in ihrer Größenordnung durchaus größere Wohnbauentwicklung in einen relativ sensiblen Landschaftsraum hinein dar, was sich in der regionalplanerischen Darstellung eines Grünzugs manifestiere. Aufgrund der Feinstrukturiertheit des landschaftlichen Umfelds könne eine zusammenhängende großmaßstäblichere Siedlungsentwicklung in absehbarer Zeit nicht realisiert werden. Somit müsse dieses Gebiet eher den kurzfristigen Optionen zugerechnet werden. Außerdem überforme eine weitere massive Aufsiedlung den Ortscharakter Baiertals als eher ländlich geprägter Ort weiter und übersteige eine Eigenentwicklung auch in der infrastrukturellen Ausstattung weit (S. 5). In der Abwägung der Standorte "Äußere Helde" und "Sternweiler/Frauenweiler" müsse letzterer deutlich kritischer bewertet werden, da durch eine Entwicklung in diesem Bereich ein - nicht nur im Hinblick auf die Antragsgegnerin, sondern auch darüber hinaus - räumlich wirksames Siedlungskonglomerat entstünde, welches die Ablesbarkeit der gewachsenen Ortslagen maßgeblich beeinflussen (S. 10) bzw. die gewachsene Struktur der Antragsgegnerin konterkarieren würde (Gebietssteckbrief). Hinzu kämen hohe immissionsschutzrechtliche Restriktionen durch die tangierenden überörtlichen Verkehrstrassen der B 39 mit hoher Verkehrsbelastung und der L 594 und einer diagonal durchschneidenden 380-kV-Freileitung mit dem erforderlichen Schutzstreifen (Gebietssteckbrief).

Diese Ausführungen sind in sich widerspruchsfrei und plausibel. Danach gibt es mit dem Bereich "Sternweiler" lediglich ein weiteres Gebiet, das den Anforderungen an die Größe der Siedlungsfläche genügt. Dieses Gebiet weist aber deutliche städtebauliche Nachteile gegenüber dem festgelegten Entwicklungsbereich "Äußere Helde" auf. Es ist nicht zu beanstanden, dass sich die Antragsgegnerin dafür entschieden hat, die "Äußere Helde" städtebaulich zu entwickeln.

Es bestehen auch keine Bedenken dagegen, dass die Antragsgegnerin die gesamte Fläche des Bereichs "Äußere Helde" einbezogen hat. Sie hat ausgehend von dem Ergebnis der Rahmenplanung die Flächen für das großzügige Freiflächenkonzept einschließlich der Flächen für den notwendigen Ausgleich des Eingriffs in Natur und Landschaft als auch Flächen einer möglichen Erschließung über eine Südumfahrung des Gebiets berücksichtigt. Hierbei handelt es sich um Folgeeinrichtungen, die in untrennbarem Zusammenhang mit der städtebaulich gewünschten Wohnbebauung stehen. Angesichts des frühen Planungsstadiums bei der Festlegung des Entwicklungsbereichs ist es auch vor dem Maßstab einer die Enteignung ermöglichenden Notwendigkeit nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin diesen voraussichtlichen Flächenbedarf bei der Festlegung des Entwicklungsbereichs einbezogen hat (vgl. dazu noch unten).

Andere städtebauliche Maßnahmen, mit deren Hilfe sich das planerische Ziel ebenso gut erreichen ließe, sind nicht gegeben. Das planerische Ziel, ein neues Baugebiet mit ca. 800 - 850 Wohnungen zu entwickeln, lässt sich in einem überschaubaren Zeitrahmen weder mit den sonstigen Mitteln der Bauleitplanung oder des Sanierungsrechts noch mit Hilfe städtebaulicher Verträge erreichen. Die vom Entwicklungsträger durchgeführte Beteiligung der Eigentümer hat ergeben, dass diese ganz überwiegend nicht mitwirkungsbereit sind, jedenfalls nicht bereit sind, ihre Grundstücke zu dem festgelegten Wert von 60,-- EUR zu veräußern (vgl. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Das Instrumentarium, das das sonstige Städtebaurecht bietet, ist ohnehin von vornherein nur begrenzt tauglich bei Gesamtmaßnahmen mit einer Vielzahl von Betroffenen, deren Dimensionen durch § 165 Abs. 2 BauGB vorbestimmt sind. Je größer die Zahl der Eigentümer ist, die mitwirken müssten, um das beabsichtigte Planungsergebnis herbeizuführen, desto geringer ist die Chance, dass sich die Maßnahme ohne Anwendung der §§ 165 ff. BauGB unter angemessenem Zeit- und Kostenaufwand "zügig" verwirklichen lässt. Wäre die Gemeinde verpflichtet, mit jedem einzelnen Eigentümer Vertragsverhandlungen zu führen, so würde das Entwicklungsrecht weitgehend leer laufen. § 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB verweist u.a. auf § 137 BauGB. Nach Satz 2 dieser Vorschrift sollen die Betroffenen zur Mitwirkung angeregt werden. Wie dies im Einzelnen zu geschehen hat, lässt der Gesetzgeber offen. Es hängt von den Umständen ab, ob sich Verhandlungen aufdrängen. Eine einvernehmliche Regelung muss sich als realistische Perspektive abzeichnen. Hieran fehlt es, wenn eine Mehrzahl von Eigentümern nicht bereit ist, ihre Grundstücke für die in Aussicht genommene Nutzung zur Verfügung zu stellen, oder zwar Verkaufsinteresse bekundet, jedoch erkennbar auf einem Kaufpreis beharrt, der über den entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert im Sinne des § 169 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 153 Abs. 3 BauGB hinausgeht. Dies stellt § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB ausdrücklich klar (BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 - 4 CN 2.97 -, BVerwGE 107, 123).

In diesem Sinn ist vorliegend von einer fehlenden Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer auszugehen. Das Untersuchungsgebiet umfasst 178 Privatgrundstücke, die im Eigentum von 152 Eigentümern/Eigentümergemeinschaften stehen. Im Rahmen einer Fragebogenaktion, bei der ca. 56 % der Fragebögen ausgefüllt wurden, bejahten lediglich 25 % der Eigentümer eine grundsätzliche Verkaufsbereitschaft, wobei die Kaufpreisvorstellungen sehr unterschiedlich waren. Nahezu 69 % der Eigentümer waren mit einem Verkauf ihres Grundstücks zu dem - von der Antragsgegnerin ermittelten entwicklungsunbeeinflussten - Preis von 60,-- EUR/qm ausdrücklich nicht einverstanden. Die Durchführung von Einzelgesprächen ergab allerdings, dass die Mehrzahl der Grundstückseigentümer grundsätzlich mitwirkungsbereit und letztlich auch verkaufsbereit war. Insgesamt waren 16 % mitwirkungsbereit, 33 % bedingt mitwirkungsbereit, 31 % nicht mitwirkungsbereit und von 20 % der Eigentümer gab es keine Angaben. Bezogen auf die Grundstücksflächen bedeutet dies aber, dass nur 9 % mitwirkungsbereit, 33 % bedingt mitwirkungsbereit, 50 % nicht mitwirkungsbereit waren und 9 % keine Angaben machten. Bei dieser Sachlage erweisen sich jedenfalls die Handlungsinstrumente des allgemeinen Städtebaurechts, die im Konsens mit den beteiligten Grundstückseigentümern ergriffen werden können, als unzureichend. Hierzu gehören der Abschluss städtebaulicher Verträge, aber auch eine freiwillige Umlegung, zumal die Mitwirkungsbereitschaft insoweit bei nur 1 % lag.

Die Bauleitplanung einschließlich der gesetzlichen Umlegung ist vorliegend kein geeignetes Instrumentarium, um das von der Antragsgegnerin verfolgte Planungsziel, zügig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, zu erreichen. Das notwendige Zusammenspiel der verschiedenen, ein koordiniertes Vorgehen in organisatorischer, zeitlicher, baulicher und finanzieller Hinsicht erfordernden Maßnahmen lässt sich im Rahmen eines Bebauungsplans oder mehrerer Bebauungspläne nicht oder jedenfalls nicht zügig durchführen. Ohne die Entwicklungsmaßnahme kann die Antragsgegnerin eine zügige, einheitliche und lückenlose Durchführung ihres Planungskonzeptes nicht bewerkstelligen (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 27.11.2003 - 10a D 124/01.NE - <juris>, RdNrn. 183 und 185). Die fehlende Einwirkungsmöglichkeit der Gemeinde darauf, dass die Gesamtmaßnahme zügig durchgeführt wird, kann ein die Entwicklungsmaßnahme rechtfertigender Grund sein (vgl. hierzu z.B. OVG Berlin, Urteil vom 13.7.2000 - 2 A 5.95 -, ZfBR 2000, 785 [RdNr. 39f]). So liegt es hier. Im Ergebnisbericht über die vorbereitenden Untersuchungen ist hierzu ausgeführt, die Antragsgegnerin habe beim Umlegungsverfahren nicht die Möglichkeit, die Bebauung zeitlich zu forcieren, um den dringend erforderlichen Wohnraum zu schaffen. Die Möglichkeit, durch Baugebote nach § 176 BauGB die Bebauung einzelner Grundstücke zu erzwingen, werde in dem zur Deckung des Bedarfs notwendigen Umfang und in dem erforderlichen kurzen Zeitraum nicht möglich sein. Außerdem habe sie keine direkte Einwirkungsmöglichkeit auf die Grundstückspreise. Das im Landesentwicklungsplan geforderte und durch die Entwicklungsmaßnahme realisierbare Ziel, preisgünstiges Bauland für breite Bevölkerungsschichten zur Verfügung zu stellen, könne nicht erreicht werden. Schließlich lasse ihre derzeitige Haushaltslage die Tragung der im Rahmen der gesetzlichen Umlegung und Erschließung anfallenden Kosten nicht zu. Die Prüfung, welches Instrumentarium angewandt werden solle, ergebe, dass zur Verwirklichung der städtebaulichen Ziele (Schaffung von Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten und der erforderlichen Infrastruktur, einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung und möglichst frühzeitiger Baubeginn unter Berücksichtigung der finanziellen Möglichkeiten des städtischen Haushalts) der Einsatz des Instruments städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erforderlich sei. Dies entspricht den Anforderungen an die Erforderlichkeit der Maßnahme.

Dass die Antragsgegnerin insoweit auch auf ihre finanziellen Möglichkeiten abgestellt hat, steht dem nicht entgegen. Zwar rechtfertigt das Ziel der Finanzierung der für die angestrebte Entwicklung erforderlichen öffentlichen Infrastrukturinvestitionen aus der Bodenwertsteigerung allein nicht den Einsatz eines Instrumentariums, das nach der gesetzlichen Ausgestaltung auf eine (Durchgangs-)Enteignung gerichtet ist (BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 - 4 CN 2.97 -, a.a.O.). Dies schließt aber nicht aus, den Aspekt der Finanzierbarkeit neben anderen die Entwicklungsmaßnahme rechtfertigenden Erfordernissen zu berücksichtigen (OVG Bremen, Urteil vom 5.9.2000 - 1 D 472/99 -, NVwZ-RR 2001, 569), wie dies die Antragsgegnerin getan hat.

Nach Überzeugung des Senats bestehen, auch keine Bedenken, dass die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Welcher Zeitraum noch als absehbar im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB zu werten ist, lässt sich nicht abstrakt festlegen. Insoweit kommt es maßgeblich auf den Umfang der jeweiligen Entwicklungsmaßnahme an (BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.). Die Antragsgegnerin hat sich als Zielvorgabe für die Realisierung der Entwicklungsmaßnahme einen Zeitraum von 15 Jahren gesetzt. Diese Zeitspanne ist angesichts der Komplexität der Maßnahme, die mit einer Vielzahl von Folgemaßnahmen, wie der Schaffung von Infrastrukturmaßnahmen und Erschließungsanlagen sowie der Durchführung von ökologischen Kompensationsmaßnahmen verbunden ist, der Größe des Gebiets und der Zahl der vorgesehenen Wohneinheiten nicht unangemessen. Auch die beabsichtigte Realisierung in drei Bauabschnitten steht der Annahme einer zügigen Durchführung nicht entgegen. Ein Vorgehen in Teilabschnitten kann - wie hier - je nach Komplexität gerechtfertigt sein (BVerwG, Beschluss vom 27.5.2004 - 4 BN 7.04 -, a.a.O.). Es bestehen im maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Erschließung des Bereichs ausgeschlossen wäre und das Gesamtvorhaben deshalb nicht zügig realisiert werden könnte. Dies gilt vor allem im Hinblick auf gewisse Unsicherheiten, ob die angedachte Südumfahrung realisiert werden wird. Der westliche Teil des künftigen Baugebiets schließt an die vorhandene Bebauung an und soll über den Rebenweg erschlossen werden. Die östlichen Bereiche sollen von Osten aus erschlossen werden. In dem Ergebnisbericht über die vorbereitenden Untersuchungen ist ausgeführt, die Baufelder 2 und 3 erforderten eine entlastende äußere Erschließung, um Knotenpunkte in der Stadt vor einer Überlastung zu schützen. Die Rahmenplanung gehe deshalb optional vom Ausbau einer Süd- oder Nordumfahrung mit einer Querspange aus. Selbst wenn weder die Nord- noch die Südumfahrung realisiert würde, ist es nach Überzeugung des Senats nicht ausgeschlossen, dass die Baufelder 2 und 3 an das öffentliche Straßennetz angeschlossen werden können. Zu berücksichtigen ist, dass das Straßenbauamt im Rahmen der Anhörung der Träger öffentlicher Belange keine Bedenken gegen die Maßnahme vorgetragen hat. Im Übrigen sind nachträgliche Entwicklungen nicht geeignet, die Rechtmäßigkeit der getroffenen Planungsentscheidung in Frage zu stellen. Ob im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB die zügige Durchführung der Maßnahme gewährleistet ist, beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Beschlussfassung. Die von der Maßnahme Betroffenen erleiden dadurch, dass nachträgliche Änderungen außer Betracht bleiben, die einen Wegfall der gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen bewirken, keine unzumutbare Rechtseinbuße. Denn es tritt kein irreversibler Zustand ein. Der Gesetzgeber hat Vorkehrungen getroffen, um zu verhindern, dass der Planungsträger an einer Entwicklungsmaßnahme festhält, die dem ursprünglich mit ihr verfolgten Zweck nicht mehr entspricht. Nach § 169 Abs. 1 Nr. 8 BauGB sind die §§ 162 bis 164 BauGB im Entwicklungsrecht entsprechend anzuwenden. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauGB schreibt vor, dass die Satzung aufzuheben ist, wenn die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird. § 164 Abs. 1 BauGB knüpft an diese Regelung mit der Bestimmung an, dass der frühere Eigentümer grundsätzlich die Rückübertragung des ihm entzogenen Grundstücks verlangen kann. § 164 Abs. 5 Satz 1 BauGB stellt überdies klar, dass der Anspruch auf Rückenteignung nach § 102 BauGB unberührt bleibt. Danach kann der frühere Eigentümer verlangen, dass das enteignete Grundstück zu seinen Gunsten wieder enteignet wird, wenn der durch die Enteignung Begünstigte oder sein Rechtsnachfolger das Grundstück nicht innerhalb der festgesetzten Frist zu dem Enteignungszweck verwendet oder den Enteignungszweck vor Ablauf der Frist aufgibt oder wenn der Planungsträger seiner Verpflichtung nicht nachkommt, das Grundstück nach § 169 Abs. 5 BauGB weiterzuveräußern (BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.).

Die Antragstellerin kann mit ihrem Vorbringen, es handele sich nicht um eine Gesamtmaßnahme, nicht durchdringen. Zwar muss das städtebauliche Vorhaben den Charakter einer Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist, für einen bestimmten Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen. Es muss sich um ein koordiniertes Maßnahmenbündel handeln, das durch eine "flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umgrenztes Gebiet" verwirklicht werden soll (BVerwG, Urteile vom 12.12.2002 - 4 CN 7.01 -, a.a.O. und vom 3.7.1998 - 4 CN 2.97 -, a.a.O. m.w.N. sowie vom 3.7.1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.). Diese Voraussetzungen sind vorliegend aber erfüllt. Die städtebauliche Maßnahme umfasst den Grunderwerb, die Parzellierung der Grundstücke, die Herstellung der Erschließungsanlagen und Gemeinbedarfseinrichtungen und -flächen sowie die Durchführung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen bis zur Veräußerung der Flächen. Es steht dem Charakter einer Entwicklungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme auch nicht entgegen, dass sie abschnittsweise verwirklicht werden soll (BVerwG, Beschluss vom 27.5.2004 - 4 BN 7.04 -, a.a.O.). Angesichts der Komplexität der vorliegenden Maßnahmen ist es gerechtfertigt, die einzelnen Baufelder nacheinander zu entwickeln.

Entgegen der Ansicht der Antragstellerin verstößt die Entwicklungssatzung nicht gegen die Vorgaben der Regionalplanung. Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme steht mit dem Erfordernis des Wohls der Allgemeinheit nicht im Einklang, wenn sie mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung und Landesplanung einschließlich der Regionalplanung nicht vereinbar ist (BVerwG, Urteil vom 12.12.2002 - 4 CN 7.01 -, a.a.O.). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Zwar enthält der Regionalplan Unterer Neckar den Grundsatz, dass die Siedlungsentwicklung u.a. so zu gestalten ist, dass flächensparende Siedlungskonzeptionen gewählt werden und der fortschreitenden Landschaftszersiedelung Einhalt geboten wird und wertvolle Flächen nur in unbedingt notwendigem Umfang in Anspruch genommen werden. Hiergegen wird aber mit der vorliegenden Planung nicht verstoßen. Anders als die Antragstellerin meint, entspricht die vorgesehene Wohnungsbaudichte von 45 WE/ha und 800 bis 850 Wohneinheiten im Plangebiet diesem Grundsatz. Im Ergebnisbericht über die vorbereitenden Untersuchungen ist ausgeführt, dass der von der Regionalplanung ermittelte Wohnungsneubedarf einer Wohnraumdichte von 40 WE/ha entspreche. Zudem enthält der Grundsatz Nr. 2.4.4.4 des Regionalplans Unterer Neckar nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin keine zwingenden konkreten Vorgaben, sondern allenfalls allgemeine programmatische Aussagen, die zudem durch Verwendung des Wortes "grundsätzlich" relativiert werden.

Die der Satzung über die Festlegung des Entwicklungsbereichs zugrunde liegende Abwägung weist - auch im Übrigen - keine Rechtsfehler auf. Nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB sind die öffentlichen und die privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Dem ist der Gemeinderat der Antragsgegnerin nachgekommen; eine Abwägung hat stattgefunden. Zwar war dem Antrag auf Genehmigung entgegen § 165 Abs. 7 BauGB ein Erläuterungsbericht nicht beigefügt, dem entsprechende Überlegungen entnommen werden könnten. Dem Gemeinderat war aber der Ergebnisbericht über die vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB bekannt, der die entscheidenden Gesichtspunkte und einen Abschnitt über die Abwägung der öffentlichen und der privaten Belange enthält. Diesen hat der Gemeinderat zur Kenntnis genommen, wie sich aus dem ausdrücklichen Beschluss ergibt, und auf dessen Grundlage nach eingehender Diskussion in der Gemeinderatssitzung die Satzung beschlossen. Dies genügt im vorliegenden Verfahren für die Annahme, dass eine Abwägung stattgefunden hat.

Die Abwägung ist auch sonst rechtsfehlerfrei durchgeführt worden. Insbesondere kann die Antragstellerin mit ihrem Vorbringen, die Antragsgegnerin habe zum zweckmäßigen Zuschnitt des Entwicklungsbereichs keine Überlegungen angestellt und mit dem westlichen Teilgebiet eine ungeeignete Fläche einbezogen, nicht durchdringen. Der städtebauliche Entwicklungsbereich ist so zu begrenzen, dass sich die Entwicklung zweckmäßig durchführen lässt (§ 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB). Die dabei von der Gemeinde zu treffende Entscheidung ist Teil der Abwägungsentscheidung nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB (Runkel in Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Kommentar zum BauGB, Stand Januar 2003, § 165 RdNr. 106). Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde zwar zunächst einen planerischen Gestaltungsspielraum ein. Begrenzt wird aber auch dieser Spielraum durch das Abwägungsgebot, so dass eine fehlerhafte Beurteilung der Zweckmäßigkeit zugleich zu einem Abwägungsfehler führt (für ein Sanierungsgebiet: BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8.98 -, NVwZ 1999, 1336 m.w.N.). Der Abwägungsspielraum, den sie hierbei hat, ist überschritten, wenn sie die Entwicklungsmaßnahme als Mittel im Rahmen einer Bodenvorratspolitik einsetzt, die es ihr ermöglicht, sich den Zugriff auf Flächen zu sichern, die nicht zur Überplanung innerhalb eines absehbaren Zeitraums anstehen, sondern für eine fernere Zukunft als Baulandreserve dienen (BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O. und Beschluss vom 27.5.2004 - 4 BN 7.04 -, a.a.O.). Die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs hat die Antragsgegnerin frei von Abwägungsfehlern vorgenommen. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass sie sich nicht auf den östlichen Teil des Entwicklungsbereichs beschränkt, sondern auch den westlichen Teil mit einbezogen hat.

Insoweit ist in erster Linie zu berücksichtigen, dass das Gesamtgebiet sowohl im Regionalplan als Siedlungsbereich als auch im Flächennutzungsplan als Siedlungsschwerpunkt ausgewiesen bzw. dargestellt ist. Dieser Ausweisung bzw. Darstellung sind umfassende Prüfungen und Untersuchungen vorausgegangen, die diese Fläche als potentielles Wohngebiet ergeben haben. Es ist nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat für die Festlegung des Entwicklungsbereichs das Ergebnis dieser Prüfungen übernommen hat. Abwägungsvorgänge setzen sich häufig aus einer Abfolge einzelner Abwägungen zusammen. Das führt nicht zu Bedenken, solange kein Anlass für die Annahme besteht, dass sich die planende Gemeinde vorzeitig in einer Weise festgelegt hat, durch die sie gehindert war, auch noch im entscheidenden Moment für ein faires Abwägen offen zu sein (BVerwG, Beschluss vom 29.9.1978 - IV C 30.76 -, BVerwGE 56, 283). Auch wenn die Größe und der Zuschnitt beim Satzungsbeschluss keine erkennbare Rolle mehr gespielt haben sollten, gibt es doch keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Antragsgegnerin beim Satzungsbeschluss für ein faires Abwägen nicht mehr offen gewesen ist. Außerdem fehlen jegliche Anhaltspunkte dafür, die Antragsgegnerin habe den Entwicklungsbereich nur aus Gründen der Bevorratung in diesem Ausmaß festgelegt. Gegen die von der Antragstellerin bevorzugte Beschränkung des Entwicklungsbereichs auf die Fläche der beiden östlichen Baufelder spricht, dass das städtebauliche Konzept des Rahmenplans eine logische und sinnvolle städtebauliche Ergänzung des gesamten Stadtgefüges und das westliche Bauquartier die harmonische Anbindung an die bebaute Ortslage darstellen, die wegen der dort liegenden technischen Infrastruktur (Straßen, Wasser, Kanal, Gas) sinnvoll, wenn nicht sogar geboten ist. Der Wegfall des westlichen Quartiers hätte den Nachteil, dass dies zu einer Inselbebauung in der freien Landschaft führte und damit auch dem raumordnerischen Grundsatz der flächensparenden Bauweise widersprechen würde. Hinzu kommt, dass das städtebauliche Ziel der Schaffung von 800 bis 850 Wohneinheiten ohne den westlichen Teil nicht hätte erreicht werden können. Immerhin sollen innerhalb des westlichen Baufeldes etwa 1/3 der beabsichtigten Wohneinheiten realisiert werden. Schließlich spricht der Gesichtspunkt der gleichmäßigen Verteilung der Vorteile und der Lasten auf möglichst viele Schultern für die beschlossene Lösung.

Die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs ist auch nicht deshalb zu beanstanden, weil die Antragsgegnerin Flächen für die Ausgleichsmaßnahmen mit einbezogen hat.

Die Einbeziehung von Flächen für naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen verstößt nicht gegen § 165 Abs. 2 BauGB. Die Enteignungsermächtigung des § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB erstreckt sich auch auf hierfür vorgesehene Flächen. Solche Maßnahmen sind untrennbar mit der Ausweisung eines Wohngebiets verbunden. Nach § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB hat die Gemeinde für den städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Verzug Bebauungspläne aufzustellen. Dabei hat sie auch eine Entscheidung darüber zu treffen, ob vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen und ob und wie unvermeidbare Beeinträchtigungen auszugleichen oder durch Ersatzmaßnahmen zu kompensieren sind. Trägt die Gemeinde dem Kompensationsinteresse bei der Abwägung nicht oder nur teilweise Rechnung, obwohl für Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen Flächen zur Verfügung stehen, so bedarf dies besonderer Rechtfertigung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31.1.1997 - 4 NB 27.96 -, BVerwGE 104, 68). Die gesetzlichen Anforderungen des § 1a Abs. 3 BauGB sind auf der Stufe der Entwicklungsplanung antizipierend zu berücksichtigen. Der Gesetzgeber legt erkennbar Wert darauf, dass die um Kompensationserwägungen erweiterten Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege im Planungsprozess möglichst frühzeitig Beachtung finden. Erarbeitet die Gemeinde nicht bereits auf der Stufe der Entwicklungsplanung ein Kompensationskonzept, so läuft sie Gefahr, dass ihre Planung auf der nachfolgenden Ebene defizitär wird. Nur wenn schon der Entwicklungsbereich Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen umfasst, ist gewährleistet, dass sie den Verpflichtungen, die sich aus § 1a BauGB ergeben, nachkommen kann. Macht der Gesetzgeber die Planungsentscheidung ausdrücklich von der Berücksichtigung naturschutzrechtlicher Kompensationsinteressen abhängig, so versteht sich von selbst, dass Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gegenständlich von § 165 Abs. 2 BauGB mitumfasst sind, obwohl sie in dieser Vorschrift nicht eigens erwähnt werden (BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.). Zu einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, die großflächig Wohnbauvorhaben zum Gegenstand hat, gehören notwendig auch die Flächen, die für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach § 1a BauGB erforderlich sind (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 1.12.1997 - 10a D 62/94.NE -, DVBl. 1998, 351).

Entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin sich dafür entschieden hat, dass der Eingriff in Natur und Landschaft 100 %-ig ausgeglichen wird, und die dafür erforderlichen Flächen in den Entwicklungsbereich einbezogen hat. Zwar hat der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Urteil vom 17.5.2001 - 8 S 2603/00 -, NVwZ-RR 2002, 8) entschieden, durch § 1a Abs. 3 BauGB werde keine unbedingte Verpflichtung begründet, die auf Grund eines Bebauungsplans zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft vollständig auszugleichen. Dies bedeutet aber nicht, dass ein vollständiger Ausgleich abwägungsfehlerhaft wäre. Wie der Verwaltungsgerichtshof in der genannten Entscheidung ebenfalls ausgeführt hat, haben die Gemeinden abwägend darüber zu befinden, ob sich die vom Bebauungsplan ermöglichten Eingriffe im Planbereich überhaupt rechtfertigen lassen und damit das Integritätsinteresse von Natur und Landschaft aus vorrangigen Gründen zurückgestellt werden kann, und ob und in welchem Umfang für die von ihnen hingenommenen Beeinträchtigungen Ausgleich und Ersatz zu leisten ist. Es gibt keinen Anhaltspunkt, dass die Antragsgegnerin diese Grundsätze nicht beachtet hätte. Insbesondere kann nicht davon ausgegangen werden, der Gemeinderat habe sich zu einem 100 %-igen Ausgleich verpflichtet gefühlt. Im Übrigen erfolgt die planerische Konkretisierung des Ausgleichs erst im Bebauungsplan und nicht schon im Rahmen der Festlegung des Entwicklungsbereichs. Im Rahmen der Festlegung des Entwicklungsbereichs ist lediglich der voraussichtliche Flächenbedarf für die Ausgeichsmaßnahmen zu berücksichtigen. Es ist nicht abwägungsfehlerhaft, dass die Antragsgegnerin vorliegend wegen der Zahl und Größe der ökologisch wertvollen Bereiche antizipierend einen Flächenbedarf von ca. 60 % der Gesamtfläche bei der Festlegung des Entwicklungsbereichs zugrunde gelegt hat.

Das Vorbringen der Antragstellerin, nach dem städtebaulichen Rahmenplan seien Grünflächen mit erheblichem Ausmaß vorgesehen, die nicht den Zielen des Ausgleichs des naturschutzrechtlichen Eingriffs und auch nicht unmittelbar der Bekämpfung des Bedarfs an Wohnstätten, sondern der wohnungsnahen Erholung, der Ausbildung prägnanter Siedlungsränder, der Ausbildung von Aussichtspunkten und dezentralen Spielangeboten für Kleinkinder in den Siedlungsgebieten, Spielangeboten für Schulkinder und Jugendlichen im zentralen Freiraumband sowie einem optional naturnah gestalteten Spielplatz u.a. dienten, führt nicht zum Erfolg ihres Antrags. Auch insoweit gilt, dass die planerische Konkretisierung erst im Bebauungsplan erfolgt und die Satzung über die Festlegung des Entwicklungsbereichs hierzu keine Aussage trifft. Bei der Flächenbilanz haben diese Flächen bei den Kompensationsflächen Berücksichtigung gefunden. Eine weitergehende Bindung ist durch die Entwicklungssatzung nicht erfolgt. Eine abwägungsfehlerhafte Begrenzung des Entwicklungsbereichs ergibt sich hieraus nicht. Dasselbe gilt für die Rüge der Antragstellerin, die Radwege seien überdimensioniert. Auch hieraus ergibt sich nicht, dass die Abgrenzung abwägungsfehlerhaft erfolgt wäre.

Gleiches gilt für die Einbeziehung einer Fläche von 3,1 ha, die möglicherweise für die Realisierung der äußeren Erschließung benötigt wird. Die Antragstellerin trägt vor, das Entwicklungsgebiet sei deshalb fehlerhaft zugeschnitten, weil ein Teil der geplanten Umgehungsstraße aufgenommen worden sei, die für das Plangebiet nicht erforderlich sei. Auch insoweit ist die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs nicht abwägungsfehlerhaft. Die planerische Konkretisierung der äußeren Erschließung erfolgt ebenfalls erst später und nicht im Rahmen der Festlegung des Entwicklungsbereichs. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin Flächen für diese äußere Erschließung berücksichtigt hat. Nach dem Ergebnisbericht über die vorbereitenden Untersuchungen gehört eine Umgehungsstraße zum Erschließungskonzept der Gesamtmaßnahme. Danach erfordern die Baufelder 2 und 3 eine äußere Erschließung, um Knotenpunkte vor einer Überlastung zu schützen; die Rahmenplanung geht deshalb optional vom Ausbau einer Südumgehung oder einer Nordumfahrung mit einer Querspange Ost aus. Angesichts der beabsichtigten Erschließungsfunktion dieser Straße begegnet es keinen Bedenken, zumindest Teilflächen in das Entwicklungsgebiet einbezogen zu haben.

Für fehlerhaft hält die Antragstellerin die Abwägungsentscheidung auch deshalb, weil die Antragsgegnerin das Eigentum als privaten Belang und die privaten Nutzungs- oder Verwertungsinteressen nicht mit dem Gewicht in die Abwägung eingestellt habe, das ihnen objektiv zukomme. Dem ist nicht zu folgen. Der Gemeinderat der Antragsgegnerin hat erkannt, dass bei der Entscheidung über die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme die Belange der Grundstückseigentümer und der Betriebe sowie sonstige privaten Belange und die öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander abzuwägen sind. Hinsichtlich der privaten Interessen wurde festgehalten, dass bei den Grundstückseigentümern einerseits ein starkes Interesse an der Entwicklung von Wohnbauland gegeben sei, andererseits aber wegen der erforderlichen überdurchschnittlichen Ausgleichsmaßnahmen überwiegend keine Mitwirkungsbereitschaft bestehe. Insgesamt rechtfertigten der seit Jahren vorhandene Bedarf an Wohnstätten und die Chance, bei Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme rasch erforderliches Bauland bereit zu stellen, die negativen Auswirkungen auf die privaten Interessen. Der öffentliche Belang der zügigen Baulandbereitstellung überwiege die privaten Belange. Hinzu kommt, dass - wie sich aus der Niederschrift ergibt - im Rahmen der Sitzung des Gemeinderates die rechtlichen Voraussetzungen der Entwicklungsmaßnahme erläutert und insbesondere auch auf die Möglichkeit der Enteignung hingewiesen wurde.

Ein Abwägungsfehler folgt nicht aus dem Vorbringen der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe nicht berücksichtigt, dass sie stiftungsrechtlich nicht zur Grundstücksveräußerung befugt und zur Erhaltung des Stiftungsvermögens verpflichtet sei. Dabei kann dahinstehen, ob es sich hierbei überhaupt um einen abwägungsbeachtlichen Belang handelt, da nicht alle privaten Belange in der Abwägung zu berücksichtigen sind, sondern nur solche, die in der konkreten Planungssituation einen städtebaulich relevanten Bezug haben. Dessen ungeachtet hat die Antragstellerin in ihrem Schreiben an die Antragsgegnerin vom 11.3.2002 zwar ausgeführt, ein Verkauf von Grundstücken sei ihr aus stiftungsrechtlichen Gründen nicht möglich. Zugleich hat sie aber mitgeteilt, sie werde sich den Zuteilungsanspruch in Fläche zuteilen lassen und sei an der Übernahme von kleinflächigen Reihenhausgrundstücken bzw. Doppelhausgrundstücken interessiert. Vor diesem Hintergrund ist es nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin diesem Vorbringen kein die öffentlichen Belange überwiegendes Gewicht beigemessen hat. Hinzu kommt, dass zwar nach § 4 Abs. 3 Satz 1 der Satzung der Antragstellerin das Grundstockvermögen in seinem Bestand und in der Art seiner Zusammensetzung zu erhalten ist. Diese stiftungsrechtlichen Bindungen sind aber nicht zwingend. Nach § 10 Abs. 3 Nr. 3 der Satzung bedürfen der Erwerb und die Veräußerung von Grundstücken mit einem Wert von mehr als 500.000,-- EUR durch den Vorstand der Einwilligung des Stiftungsrates, was eine grundsätzliche Veräußerungsbefugnis impliziert.

Die Antragstellerin trägt schließlich vor, es sei bei der Finanzierungsplanung der vorbereitenden Untersuchungen nicht berücksichtigt worden, dass ca. 1/3 der Fläche im Eigentum eines Grundstückseigentümers (der Antragstellerin) stehe und die Antragsgegnerin mit erheblich erhöhten Finanzierungskosten rechnen müsse, wenn sie ihr Übernahmeverlangen nach § 168 BauGB kurzfristig geltend mache. Außerdem werde zu Unrecht mit dem ökologisch sensibelsten Westteil der Maßnahme begonnen. Dieses Vorbringen bleibt ohne Erfolg. Dies gilt schon deshalb, weil Fragen der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme für die Gültigkeit bzw. Rechtmäßigkeit der angefochtenen Satzung ohne Bedeutung sind. Die Vorgehensweise bei der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme hat keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Satzung (vgl. hierzu auch BVerwG, Beschluss vom 16.2.2001 - 4 BN 56.00 -, NVwZ 2001, 1053).

Die in der mündlichen Verhandlung gestellten Beweisanträge der Antragstellerin waren abzulehnen.

Die unter Beweis gestellte Behauptung, dass derzeit keine Planung einer Umgehungsstraße auf der von der Antragsgegnerin freigehaltenen Trasse erfolgt, ist entscheidungsunerheblich. Zum Einen ist maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung des Sach- und Rechtslage der Zeitpunkt des Beschlusses der Satzung durch den Gemeinderat und nicht der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Zum Anderen setzt die Behauptung eine von der Antragsgegnerin freigehaltene Trasse voraus. Die Festlegung des Entwicklungsbereichs umfasst aber noch nicht die Entscheidung über den Verlauf der Trasse einer Umgehungsstraße. Die weiter unter Beweis gestellte Behauptung, bei einem verkleinerten Zuschnitt des Entwicklungsbereichs, bei dem nur die beiden östlichen Baufelder und nicht auch das westliche Baufeld als Baugebiet ausgewiesen würden, entstehe ein für die Eigentümer im verkleinerten Entwicklungsbereich um mindestens 50 % verbessertes Verhältnis zwischen Erwerbspreis (entwicklungsunbeeinflusster Wert) und Veräußerungspreis (entwickelter Wert), ist entscheidungsunerheblich und vom Prozessbevollmächtigten der Antragsgegnerin unstreitig gestellt worden, so dass auch insoweit eine Beweiserhebung nicht erforderlich ist. Selbst wenn die Behauptung zuträfe, änderte dies nichts an der vorliegenden Entscheidung. Wie ausgeführt, ist die Frage der Abgrenzung Gegenstand der Abwägung des Gemeinderates gewesen, bei der auch die diesbezüglichen Interessen der Eigentümer der östlichen Grundstücke Berücksichtigung gefunden haben. Schließlich ist eine Beweiserhebung hinsichtlich der Behauptung, der tatsächliche Bedarf an Wohnbauflächen bleibe hinter den der angefochtenen Entwicklungsmaßnahme zugrunde liegenden Prognosen zurück, abzulehnen. Diese Behauptung ist ebenfalls entscheidungsunerheblich. Es ist anerkannt, dass die Frage eines erhöhten Wohnraumbedarfs an Hand von Prognosen zu entscheiden ist, die nicht dadurch unrichtig werden, dass sie durch die tatsächliche Entwicklung nicht bestätigt werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Ein Grund, die Revision zuzulassen (§ 132 Abs. 2 VwGO), ist nicht vorhanden.

Beschluss vom 2. März 2006

Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf 30.000,-- EUR festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Ende der Entscheidung