Judicialis Rechtsprechung

1. Das in § 1 Abs. 6 BauGB enthaltene Gebot der Konfliktbewältigung gibt der Gemeinde, die sich dazu entschlossen hat, die bauliche Nutzung bestimmter Flächen öffentlich-rechtlich in der Handlungsform eines Bebauungsplans städtebaulich zu entwickeln und zu ordnen, auf, einen durch diese Planung ausgelösten Konflikt unterschiedlicher Nutzungsinteressen mit dem ihr durch das Baugesetzbuch zur Verfügung gestellten städtebaurechtlichen Instrumentarium zu bewältigen, soweit dies planungsrechtlich zulässig und im Einzelfall möglich ist.

2. Auf privatrechtliche Gestaltungsformen kann die Gemeinde bei der Bewältigung eines planbedingten Konflikts allenfalls zurückgreifen, wenn oder soweit das Recht der Bauleitplanung weder hoheitliche Anordnungen ermöglicht noch andere Handlungsformen, z. B. nach §§ 11, 12 BauGB, zur Konfliktbewältigung bereitstellt.

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VERWALTUNGSGERICHTSHOF BADEN-WÜRTTEMBERG Im Namen des Volkes Urteil

5 S 1218/99

Verkündet am 08.11.2001

In der Normenkontrollsache

wegen

Gültigkeit des Bebauungsplans "Niederes Tor l, Teilbereich südlich der Bertholdstraße" vom 20.05.1998

hat der 5. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dr. Lutz und die Richter am Verwaltungsgerichtshof Schefzik, Harms, Schenk und Rieger auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 08. November 2001

für Recht erkannt:

Tenor:

Der Bebauungsplan "Niederes Tor 1, Teilbereich südlich der Bertholdstraße" der Stadt Villingen-Schwenningen vom 20. Mai 1998 wird bis zur Behebung der in den Entscheidungsgründen dargelegten Mängel für nicht wirksam erklärt, soweit er Kerngebiete festsetzt.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Das Gebiet des angegriffenen Bebauungsplans (im Folgenden Plangebiet) liegt am Südrand der Villinger Altstadt. Es grenzt im Norden an die Bertholdstraße (K 5714), im Osten an das Ufer der Brigach und im Süden und Westen an bebaute Grundstücke entlang der Schwedendammstraße, der General-Horn-Straße und der Großherzog-Karl-Straße. Die Schwedendammstraße führt im Süden in das Plangebiet und gabelt sich dort in einen zur Bertholdstraße führenden östlichen Ast und in eine am Nordwestrand des Plangebiets endende Sackgasse. Die westlich davon, außerhalb des Plangebiets verlaufende General-Horn-Straße mündet in die Großherzog-Karl-Straße ein, die von Westen in das Plangebiet zur Sackgasse Schwedendammstraße führt. Alle Grundstücke im Plangebiet stehen im Eigentum der Antragsgegnerin. Dies sind zum einen die westlich der Sackgasse Schwedendammstraße gelegenen Grundstücke Flst.Nr. 476, 477 und 478. Das Grundstück Flst.Nr. 476 wurde früher als öffentlicher Parkplatz mit 52 Stellplätzen genutzt ("Kleiner Niederer Tor Platz"). Das östlich angrenzende Grundstück Flst.Nr. 477 war mit dem im Herbst 1996 abgebrochenen Wohnhaus Schwedendammstraße 2 bebaut. Auf dem Grundstück Flst.Nr. 478 befanden sich Gebäude einer ehemaligen Bauunternehmung, die bis zu ihrem Abbruch im Herbst 1996 über etwa zehn Jahre von der Antragsgegnerin als Verwaltungsgebäude und Garagen genutzt wurden. Das zwischen Sackgasse Schwedendammstraße und östlichem Ast der Schwedendammstraße gelegene Grundstück Flst.Nr. 493 war im Nordosten mit dem Gebäude Bertholdstraße 7 bebaut und wurde im Übrigen als öffentlicher Parkplatz mit ca. 280 Stellplätzen genutzt ("Großer Niederer Tor Platz"). Zwischen östlichem Ast der Schwedendammstraße und Brigachufer befindet sich das unbebaute Grundstück Flst. Nr. 493/1. An der Nordseite der Bertholdstraße außerhalb des Plangebiets stand früher die "Alte Tonhalle", die für kulturelle und andere öffentliche Veranstaltungen genutzt wurde. Besucher dieser Veranstaltungen parkten ihre Fahrzeuge insbesondere auf den Parkplätzen "Kleiner Niederer Tor Platz" und "Großer Niederer Tor Platz".

Die Antragsgegnerin entschloss sich in den achtziger Jahren, die "Alte Tonhalle" durch eine neue große Stadthalle mit Restaurant und zugeordneter Parkierungsanlage zu ersetzen. Zu diesem Zweck beschloss sie am 05.02.1991/26.11.1991 den Bebauungsplan "Niederes Tor I", der am 04.07.1992 in Kraft getreten ist. Er umfasst in seinem südlichen Teil die Flächen des Plangebiets und in seinem nördlichen Teil einen Abschnitt der Ber-tholdstraße sowie nördlich daran angrenzende Flächen. Im südlichen Teil setzt er ein Sondergebiet "Stadthalle" und - auf dem Grundstück Flst.Nr. 478 - Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen sowie zur Anordnung von Lärmschutzanlagen fest; im Bereich des Brigachufers weist er öffentliche Grünflächen aus. Er sieht vor, die Sackgasse Schwedendammstraße von der Großherzog-Karl-Straße abzukoppeln und zu verkürzen und die Großherzog-Karl-Straße an einem als Fußgängerzone ausgewiesenen Vorplatz der Stadthalle im Bereich des "Kleinen Niederen Tor Platzes" enden zu lassen. Im nördlichen Teil setzt er ein Sondergebiet "Parkierungsanlage" und vier Kerngebiete fest.

Mitte der neunziger Jahre änderte die Antragsgegnerin ihr städtebauliches Konzept. Im südlichen Teil des Bebauungsplans "Niederes Tor I" - auf den Flächen des Plangebiets - sollen jetzt eine kleinere Stadthalle, ein Kino, ein Hotel, ein verkehrsberuhigter Platz als Vorfläche für diese Einrichtungen und eine Tiefgarage entstehen; im nördlichen Teil soll ein Einkaufszentrum angesiedelt werden. Der angegriffene Bebauungsplan soll die Voraussetzungen zur Realisierung der im südlichen Teil verfolgten neuen Planungsabsichten schaffen. Er setzt im westlichen Teil des Grundstücks Flst.Nr. 493 ein verkleinertes Sondergebiet "Stadthalle" und auf den übrigen Flächen dieses Grundstückes sowie auf dem Grundstück Flst.Nr. 493/1 Grünflächen fest. Auf den Grundstücken Flst.Nr. 476 und 478 weist er Kerngebiete i.S. des § 7 BauNVO aus, für die Nr. 1.1 der planungsrechtlichen Festsetzungen ergänzend bestimmt, dass "Ausnahmen gemäß § 7 (3) 2 BauNVO allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt". Weitere Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung in den Kerngebieten, insbesondere vorhabenbezogene Regelungen für ein Kino oder ein Hotel, enthält der Bebauungsplan nicht. Die Enden der Sackgasse Schwedendammstraße und der Großherzog-Karl-Straße und der größte Teil des angrenzenden Grundstücks Flst.Nr. 477 werden als "Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung" ausgewiesen ("Stadtplatz"). Im westlichen Teil des Plangebiets ist eine Fläche für eine Tiefgarage mit Zufahrt von der Bertholdstraße und Ausfahrt auf den östlichen Ast der Schwedendammstraße festgesetzt.

Die Antragsteller zu 1 und 2 sowie 3 und 4 sind Eigentümer je einer Wohnung im Wohnhaus auf dem an der Ostseite der General-Horn-Straße gelegenen Grundstück Flst.Nr. 463/1. Der rückwärtige Teil dieses Grundstücks grenzt an das im angegriffenen Bebauungsplan als Kerngebiet ausgewiesene Grundstück Flst.Nr. 478. Ein am 21.01.1995 in Kraft getretener einfacher Bebauungsplan "zur Regelung der Zulässigkeit und des Ausschlusses von Vergnügungsstätten für einen Teilbereich der Innenstadt des Stadtbezirks Villingen" der Antragsgegnerin vom 20.04.1994 weist dieses Grundstück und andere Grundstücke an der Ostseite der General-Horn-Straße und an der Schwedendammstraße als "Mischgebiet" und das Plangebiet entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans "Niederes Tor I" vom 05.02.1991/26.11.1991 als Sondergebiet aus. Seine textlichen Festsetzungen enthalten für die Baugebiete der Innenstadt von Villingen ergänzende Regelungen über die Zulässigkeit und den Ausschluss von Vergnügungsstätten sowie über den Begriff der Vergnügungsstätte.

Ab Ende 1996 wurde im Sondergebiet des angegriffenen Bebauungsplans die "Neue Tonhalle" gebaut und 1999 in Betrieb genommen. Am 28.04.1998 erteilte das Regierungspräsidium Freiburg eine Baugenehmigung zur Errichtung einer Tiefgarage mit 247 Stellplätzen und 5 oberirdisch angelegten Stellplätzen im Plangebiet mit Zufahrt von der Bertholdstraße und Ausfahrt auf die Schwedendammstraße. Am 04.08.1998 erteilte die Antragsgegnerin eine Baugenehmigung für das Vorhaben "Multiplex-Kino mit 628 Sitzplätzen und Tages-Café" auf dem Grundstück Flst.Nr. 476. Die Antragsteller legten gegen beide Baugenehmigungen Widerspruch ein. In den Genehmigungs- und Rechtsbehelfsverfahren wurden mehrere schalltechnische Untersuchungen eingeholt. Anträge der Antragsteller auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hinsichtlich der Baugenehmigung für das "Multiplex" lehnte das Verwaltungsgericht Freiburg mit rechtskräftigem Beschluss vom 02.08.1999 - 1 K 988/99 - ab. Nach erfolglosem Vorverfahren erhoben die Antragsteller gegen beide Baugenehmigungen beim Verwaltungsgericht Freiburg Klage. Die Klage gegen die Baugenehmigung für die Tiefgarage nahmen sie später zurück. Das andere Klageverfahren (Az.: 1 K 895/00) ruht seit dem 22.05.2000. Das Kino (sog. "Bluebox") und die Tiefgarage sind bereits gebaut und in Betrieb; auch der "Stadtplatz" ist fertiggestellt.

Dem Erlass des angegriffenen Bebauungsplans liegt folgendes Verfahren zugrunde:

Am 13.05.1995 fasste der Gemeinderat der Antragsgegnerin den Aufstellungsbeschluss. Im Juni/Juli 1996 folgte die frühzeitige Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange. Im Januar 1998 wurde ein geänderter Planentwurf beschlossen, der in der Zeit vom 05.03.1998 bis zum 09.04.1998 öffentlich ausgelegt wurde. Die Antragsteller rügten mit Schreiben vom 12.03.1998, dass die Ausweisung von Vergnügungsstätten in der Nachbarschaft zur Wohnbebauung westlich des Plangebiets wegen des damit einhergehenden Lärms, der noch durch den "Stadtplatz" verstärkt werde, unzulässig sei. Die in den Kerngebieten geplanten Gebäude könnten diesen Lärm nicht wirksam abschirmen. Der Bebauungsplan verschlechtere die planungsrechtliche Situation und verstoße gegen das Trennungsgebot nach § 50 BImSchG. Die durch die kumulierten Nutzungen von Stadthalle, Kino und Hotel zu erwartende Immissionsbelastung sei ihnen nicht zuzumuten.

In seiner Sitzung am 20.05.1998 stimmte der Gemeinderat Abwägungsempfehlungen in einer Beschlussvorlage der Verwaltung vom 20.04.1998 zu. Anschließend beschloss er den Bebauungsplan "Niederes Tor 1, Teilbereich südlich der Bertholdstraße", dem eine Begründung vom 08.01.1998/25.07.1998 beigefügt war, als Satzung. In der Beschlussvorlage wird zu den Einwendungen der Antragsteller unter anderem ausgeführt:

"Die Grundstücke nördlich der Großherzog-Karl-Straße und östlich General-Horn-Straße sind im nichtqualifizierten Bebauungsplan für den Stadtbezirk Villingen, rechtsverbindlich seit 02.1995, als "Mischgebiete (MI)" festgesetzt, so dass für dieses Gebiet typische Lärmbeeinträchtigungen hingenommen werden müssen. Außerdem müssen im Rahmen einer Baugenehmigung Nutzungen auf ihre Störwirkung hin untersucht bzw. der zumutbare Störungsgrad nachgewiesen werden.

Kinos sind gemäß der Gewerbeordnung (GewO) keine Vergnügungsstätten, sondern gehören zu den kulturellen Anlagen, die in einem MK-Gebiet allgemein zulässig sind. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten wird privatrechtlich im Grundstückskaufvertrag geregelt: Erhöhte Lärmbeeinträchtigungen gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan mit der Ausweisung SO-Gebiet für eine Stadthalle sind nicht erkennbar."

Die Satzung wurde am 25.07.1998 vom Oberbürgermeister ausgefertigt. Mit Erlass vom 02.11.1998 teilte das Regierungspräsidium Freiburg mit, dass eine Verletzung von Rechtsvorschriften, die eine Versagung der Genehmigung nach § 6 Abs. 2 BauGB rechtfertigte, nicht geltend gemacht werde. Der Beschluss des Bebauungsplans wurde am 21.11.1998 mit Hinweisen nach § 215 Abs. 1 BauGB, § 4 Abs. 4 GemO öffentlich bekannt gemacht.

Am 21.05.1999 haben die Antragsteller und ein anderer Eigentümer eines Wohngrundstücks, der frühere Antragsteller zu 5, das Normenkontrollverfahren eingeleitet mit den Anträgen,

den Bebauungsplan "Niederes Tor 1, Teilbereich südlich der Bertholdstraße" der Stadt Villingen-Schwenningen vom 20. Mai 1998 für nichtig zu erklären.

Zur Begründung tragen sie vor: Sie seien antragsbefugt, weil der Bebauungsplan auf Grund der Lärmbeeinträchtigungen, die vom Baugebiet ausgingen, ihr Recht auf Wahrung gesunder Wohnverhältnisse nach § 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB verletze. Sie hätten trotz ihrer Rechtsbehelfe gegen die Baugenehmigungen auch ein Rechtsschutzinteresse an der Nichtigerklärung des Bebauungsplans. Wirksamer Rechtschutz könne nur durch eine Nichtigerklärung des ganzen Bebauungsplans mit der Folge herbeigeführt werden, dass die Antragsgegnerin, sollte sie an der Verwirklichung ihres Vorhabens festhalten, durch eine Neuplanung für einen wirksamen Lärmschutz sorgen müsste. Der Bebauungsplan verstoße in mehrfacher Hinsicht gegen das Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 6 BauGB. Die der Abwägung zugrunde liegende Annahme, die an das Plangebiet westlich angrenzende Wohnbebauung an der General-Horn-Straße und an der Großherzog-Karl-Straße liege in einem Mischgebiet, sei falsch. Denn tatsächlich handele es sich um ein allgemeines Wohngebiet i. S. des § 4 BauNVO. Die in der Umgebung anzutreffenden gewerblichen Nutzungen machten gegenüber der Wohnnutzung nur einen kleinen Bruchteil aus. Auch die Einschätzung des Gemeinderats, dass von der kerngebietstypischen Nutzung keine höheren Lärmbeeinträchtigungen für die angrenzende Wohnbebauung ausgehen könnten als vom bislang geplanten Sondergebiet für die größere Stadthalle, sei falsch. Die auf ihre Wohnhäuser treffenden Immissionen überstiegen vor allem in der Nacht deutlich die maßgeblichen Lärmrichtwerte sowohl für ein allgemeines Wohngebiet als auch für ein Mischgebiet. Das stehe auch auf Grund der zwischenzeitlich für die Einzelbauvorhaben eingeholten schalltechnischen Untersuchungen fest. Soweit die Antragsgegnerin auf eine Lärmvorbelastung durch die Nutzung der "Alten Tonhalle" und der Parkplätze "Kleiner Niederer Tor Platz" und "Großer Niederer Tor Platz" abhebe, sei ihr zu entgegnen, dass sich die Abwägung nach den Festsetzungen des Vorgänger-Bebauungsplanes "Niederes Tor I" vom 05.02.1991/ 26.11.1991 hätte richten müssen. Nach dessen Begründung habe der Immissionsschutz eine hervorragende Bedeutung gehabt. Wesentliches Ziel dieser Planung sei gewesen, die Ansiedlung von das (Wohn-) Umfeld störenden und niveaumindernden Nutzungen, wie Spielhallen, Tankstellen und Gewerbebetrieben, zu verhindern. Nur deshalb hätten sie die damalige Planung hingenommen und sich mit dem Bau der größeren Stadthalle abgefunden. Im Übrigen sei die Wohnbebauung auch wegen des früher noch vorhandenen Baubestandes mit seiner lärmabschottenden Wirkung nicht nennenswert durch Lärm von der Nutzung der "Alten Tonhalle" und der Parkplätze beeinträchtigt worden. Die Abwägung verstoße auch gegen § 50 BImSchG und das Gebot der Konfliktbewältigung. Es sei nicht ersichtlich, wie durch nachträgliche Maßnahmen die ungelösten Lärmkonflikte in den Griff zu bekommen seien. Es hätten Schutzvorkehrungen gegen den durch die Nutzung von Kino, "Stadtplatz" und Hotel verursachten Verkehrs- und Besucherlärm festgesetzt werden müssen, zumal in den Kerngebieten auch eine Diskothek, ein Nachtclub oder eine ähnliche Vergnügungsstätte zulässig sei und auf dem "Stadtplatz" eigenständige Veranstaltungen wie Märkte, Kundgebungen und Feste stattfinden könnten. Unzureichend und rechtlich ungeeignet sei es, wenn Konflikte anstelle einer öffentlich-rechtlichen Abwägung auf privatrechtlicher Grundlage gelöst werden sollten, wie dies in der Beschlussvorlage vom 20.04.1998 dargestellt sei. Die Antragsteller haben zahlreiche Lichtbilder mit Aufnahmen ihrer Wohngebäude und der Gebäude, Grundstücke und Straßen in der näheren Umgebung vorgelegt.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Anträge abzuweisen.

Sie erwidert: Das Gebiet, in dem das Grundstück der Antragsteller liege, sei sowohl auf Grund der Festsetzungen des Bebauungsplans "zur Regelung der Zulässigkeit und des Ausschlusses von Vergnügungsstätten für einen Teilbereich der Innenstadt des Stadtbezirks Villingen" vom 20.04.1994 als auch nach den tatsächlichen Gegebenheiten als Mischgebiet zu qualifizieren. Das Gebiet sei zudem stark durch Lärm vorbelastet, auch nachts. Diese Vorbelastung resultiere aus dem hohen Verkehrsaufkommen auf der Bertholdstraße, aus dem Parksuchverkehr und der Inanspruchnahme der Parkplätze "Kleiner Niederer Tor Platz" und "Großer Niederer Tor Platz" sowie der Großherzog-Karl-Straße und der General-Horn-Straße und aus der Nutzung der "Alten Tonhalle". Nach den Ergebnissen der in den Baugenehmigungs- und Rechtsbehelfsverfahren eingeholten schalltechnischen Untersuchungen habe die Lärmvorbelastung an dem Anwesen der Antragsteller bis zu 51 dB(A) betragen. Diese Belastung werde nicht erhöht, zumal die "Neue Tonhalle" geringer dimensioniert sei als die ursprünglich geplante Stadthalle, mit der die Antragsteller einverstanden gewesen seien. Durch die geänderte Tiefgaragenlösung werde das Gebiet entlang der Großherzog-Karl-Straße und der General-Horn-Straße zudem von Park- und Suchverkehr weitgehend entlastet. Es müsse im Sinne planerischer Zurückhaltung auch nicht alles geregelt werden, was zulässigerweise geregelt werden könne. Wie oft und in welchem Umfang Veranstaltungen auf dem "Stadtplatz" künftig stattfänden, sei eine Frage der späteren Intensität der Nutzung. § 50 BImSchG sei beachtet worden, da das betreffende Gebiet eher eine Verbesserung als eine Verschlechterung erfahre.

Die Antragsgegnerin hat vier Lagepläne über tatsächliche "Nutzungen im Umfeld des Bluebox-Kino Stand: 1998" sowie einen Auszug aus einem notariellen Vertrag vom 23.11.1999 über den Verkauf eines Miteigentumsanteils an dem Baugrundstück für das Kinogebäude verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumlichkeiten dieses Gebäudes vorgelegt. In diesem Vertrag verpflichtet sich der Erwerber, "ungeachtet einer etwaigen öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit der betreffenden Nutzung in dem zu errichtenden Bauwerk Betriebsstätten der nachfolgend genannten Art nicht einzurichten und/oder zu betreiben bzw. durch Dritte einrichten oder betreiben zu lassen"; im Folgenden werden verschiedene gewerbliche Nutzungen, darunter auch "Vergnügungsstätten im Sinne der Baunutzungsverordnung mit Ausnahme von Kinos und Kleinkunstbühnen", aufgeführt; ferner bewilligt der Erwerber die Eintragung einer "beschränkten persönlichen Dienstbarkeit -Unterlassung bestimmter Nutzungen- für die Stadt zu Lasten des Vertragsgegenstandes" in das Grundbuch.

Mit Beschluss vom 08.11.2001 hat der Senat das Normenkontrollverfahren des früheren Antragstellers zu 5 abgetrennt.

Dem Senat liegen die einschlägigen Akten der Antragsgegnerin, die Akten des Verwaltungsgerichts Freiburg in den Verfahren 1 K 988/99 und 1 K 895/00 sowie die Gerichtsakten des vorliegenden Verfahrens vor. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt dieser Akten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Anträge sind zulässig und nach Maßgabe des § 47 Abs. 5 Satz 4 VwGO begründet.

I. Die Anträge sind nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthaft und auch sonst zulässig. Die Antragsteller sind insbesondere i.S. des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Sie machen sinngemäß eine Verletzung ihres Rechts auf gerechte Abwägung eigener Belange nach § 1 Abs. 6 BauGB geltend (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 24.09.1998 - 4 CN 2.98 - NJW 1999, 592 = PBauE § 47 Abs. 2 VwGO Nr. 55a). Nach ihrem Vortrag erscheint es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieses Recht verletzt ist. Insbesondere das von ihnen geltend gemachte Interesse, von Lärm- und sonstigen Immissionen verschont zu bleiben, die mit der im Plangebiet möglichen baulichen Nutzung verbunden sein und die Nutzung ihres Wohneigentums nicht nur geringfügig und unwesentlich beeinträchtigen können, gehörte "nach Lage der Dinge" (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 - BVerwGE 34, 301/309 = PBauE § 1 Abs. 6 BauGB Nr. 1; Beschl. v. 09.11. 1979 - 4 N 1.78 u.a. - BVerwGE 59, 87 = PBauE § 47 Abs. 2 VwGO Nr. 1) zum notwendigen Abwägungsmaterial.

Die Antragsteller haben auch ein Rechtsschutzinteresse. Dem steht weder entgegen, dass die Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans für das Sondergebiet "Stadthalle" und für die Tiefgarage durch den Bau der "Neuen Tonhalle" und der Tiefgarage bereits realisiert und dass die entsprechenden Baugenehmigungen bestandskräftig sind, noch dass auf den festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen Straßen und Plätze, insbesondere der "Stadtplatz", angelegt und im Kerngebiet auf dem Grundstück Flst.Nr. 476 das "Multiplex" genehmigt und gebaut worden sind. Offen bleiben kann dabei, ob die von den Antragstellern erstrebte Nichtigerklärung des Bebauungsplans ihre Rechtsstellung bei der Entscheidung über ihre Nachbarklagen gegen die Baugenehmigung für das "Multiplex" verbessern könnte. Eine Nichtigerklärung des Bebauungsplans verbesserte die Rechtsstellung der Antragsteller jedenfalls hinsichtlich anderer Vorhaben in den beiden Kerngebieten. Denn der Bebauungsplan gilt dort nicht nur für die von der Antragsgegnerin auf diesen Flächen bevorzugt gewünschten Vorhaben "Multiplex" und "Hotel", weil er weder i. S. des § 1a Abs. 2 Nr. 3 BauGB i. V. m. § 3 UVPG noch i.S. des § 12 BauGB oder des § 7 Abs. 1 BauGB-MaßnG vorhabenbezogen ist. Vielmehr lässt er in beiden Kerngebieten alle kerngebietstypischen Nutzungen zu.

II. Die Anträge sind nach Maßgabe des § 47 Abs. 5 Satz 4 VwGO auch begründet. Zwar ist ein zur Nichtigkeit oder Unwirksamkeit des angegriffenen Bebauungsplans führender Verstoß gegen Verfahrens- und Formvorschriften nicht ersichtlich. Insbesondere haben die Antragsteller rügepflichtige Verfahrensfehler i. S. des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2, § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB oder i. S. des § 4 Abs. 4 GemO innerhalb der Jahresfristen nach § 215 Abs. 1 BauGB, § 4 Abs. 4 Satz 1 GemO nicht geltend gemacht. Der Bebauungsplan ist jedoch mit höherrangigem materiellen Recht nicht vereinbar, da er in mehrfacher Hinsicht gegen § 1 Abs. 6 BauGB verstößt (1.). Diese Mängel wirken sich aber nur auf die Gültigkeit der Kerngebiets-Festsetzungen aus (2.) und führen insoweit nach § 215a Abs. 1 BauGB auch nicht zur Nichtigkeit der Satzung, sondern lediglich dazu, dass sie bis zur Behebung der Mängel keine Rechtswirkungen entfaltet (3.).

1. Nach § 1 Abs. 6 BauGB sind bei der Aufstellung eines Bauleitplans die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Abwägungsgebot erfordert zum einen, dass eine sachgerechte Abwägung überhaupt stattfindet. Zum anderen verlangt es für den Vorgang wie das Ergebnis der Abwägung, dass an Belangen eingestellt wird, was nach Lage der Dinge eingestellt werden muss, dass die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange erkannt und dass der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der ihrer objektiven Gewichtigkeit entspricht. Innerhalb des so gezogenen rechtlichen Rahmens darf die Gemeinde sich in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheiden (BVerwG, Urt. v. 12.12.1969, a. a. O.; Urt. v. 05.07.1974 - IV C 50.72 - BVerwGE 45, 309/315 = PBauE § 1 Abs. 6 BauGB Nr. 3). Die gerichtliche Kontrolle der Abwägung beschränkt sich nach Maßgabe der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bauleitplan (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) auf die Überprüfung, ob der rechtliche Rahmen eingehalten ist (BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 und v. 05.07.1974, a.a.O.), wobei Mängel im Abwägungsvorgang nur unter den Voraussetzungen des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtlich sind und alle Abwägungsmängel nach § 215 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BauGB unbeachtlich werden.

Gemessen daran verstößt der Bebauungsplan gegen § 1 Abs. 6 BauGB. Zwar hat eine Abwägung tatsächlich stattgefunden und der Gemeinderat der Antragsgegnerin hat auch an Belangen eingestellt, was nach Lage der Dinge eingestellt werden musste, insbesondere die privaten Belange der Antragsteller. Das alles wird durch die dem Bebauungsplan beigefügte Begründung, die in der Sitzung des Gemeinderats am 20.05.1998 beschlossenen Abwägungsempfehlungen und durch den Inhalt der Niederschrift über die Sitzung vom 20.05.1998 belegt. Der Abwägungsvorgang ist jedoch in Gewichtung und Ausgleich der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange fehlerhaft und diese Mängel sind nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtlich.a) Unbegründet ist allerdings die Rüge der Antragsteller, der Gemeinderat habe die Schutzwürdigkeit der an das Plangebiet westlich angrenzenden Wohngrundstücke am östlichen Ende der Großherzog-Karl-Straße und an der Ostseite der General-Horn-Straße verkannt. Der Gemeinderat hat diesen Grundstücken die Schutzwürdigkeit eines Mischgebiets zuerkannt. Die Antragsteller halten diese Bewertung für falsch, weil den Grundstücken die Schutzwürdigkeit eines allgemeinen oder reinen Wohngebiets zukomme. Diese Rüge ist unbegründet.Das betreffende Gebiet ist im Bebauungsplan "zur Regelung der Zulässigkeit und des Ausschlusses von Vergnügungsstätten für einen Teilbereich der Innenstadt des Stadtbezirks Villingen" vom 20.04.1994 als Mischgebiet i. S. des § 6 BauNVO ausgewiesen. Dieser Bebauungsplan hat zwar in erster Linie nur die Regelung der Zulässigkeit und des Ausschlusses von Vergnügungsstätten in der Innenstadt zum Gegenstand. Er setzt aber auch - zwar nicht durch Text, aber durch Zeichnung, Farbe und Schrift im Lageplan - für diejenigen Flächen seines Geltungsbereichs, in denen damals - wie im östlichen Teil der Großherzog-Karl-Straße und an der Ostseite der General-Horn-Straße - keine rechtsverbindlichen Bebauungspläne bestanden, jeweils eine besondere Art der baulichen Nutzung fest. Gegen die Rechtsgültigkeit dieses Bebauungsplans haben die Antragsteller im vorliegenden Verfahren ausdrücklich nichts vorgebracht. Ihrem Vorbringen im Klageverfahren 1 K 895/00 beim Verwaltungsgericht Freiburg kann allerdings entnommen werden, dass sie die Festsetzung eines Mischgebiets für abwägungsfehlerhaft und nichtig halten, weil sie nicht der tatsächlich vorhandenen Bebauung entspreche. Eine Abweichung zwischen dem tatsächlich vorhandenen Baubestand und einer planerischen Festsetzung als solche kann einen Abwägungsfehler indes schon deshalb nicht begründen, weil die Gemeinde bei der Überplanung eines bebauten Gebiets nicht darauf beschränkt ist, den dort tatsächlich vorhandenen Bestand planerisch festzuschreiben (vgl. BVerwG, Beschl. v. 17.02.1997 - 4 B 16.97 - NVwZ-RR 1997, 512). Letzteres dürfte - was die 1994 noch nicht überplanten Flächen westlich des Plangebiets angeht - auch nicht das Ziel des Bebauungsplans "zur Regelung der Zulässigkeit und des Ausschlusses von Vergnügungsstätten für einen Teilbereich der Innenstadt des Stadtbezirks Villingen" vom 20.04.1994 gewesen sein. Vielmehr spricht einiges dafür, dass mit der Festsetzung eines Mischgebiets im Grenzbereich zwischen der Wohnbebauung im Westen und dem damals bereits rechtsverbindlichen - größeren - Sondergebiet "Stadthalle" im Osten ein "Puffer" ausgewiesen werden sollte. Das ist nicht abwägungsfehlerhaft, zumal in Anbetracht der dort auch tatsächlich vorhandenen Mischnutzung. Denn wie der von der Antragsgegnerin im Eilverfahren beim Verwaltungsgericht Freiburg - 1 K 988/99 - vorgelegten Aufstellung (Seiten 433 bis 437 der Gerichtsakten) und den im vorliegenden Verfahren vorgelegten Nutzungsplänen "Nutzungen im Umfeld des Bluebox-Kino Stand:1998" zu entnehmen ist, gab es in den Gebäuden auf den als Mischgebiet festgesetzten Flächen südlich der Großherzog-Karl-Straße, östlich der General-Horn-Straße und westlich der Schwedendammstraße zwar relativ viele Wohnnutzungen (Großherzog-Karl-Straße 3; General-Horn-Straße 1, 3, 5, 7, 9 und 11; Von-Rechberg-Straße 2 und 4). Es wurden dort aber auch mischgebietsverträgliche gewerbliche Nutzungen ausgeübt wie "Dienstleistung/Büro" in den Gebäuden Schwedendammstraße 6, 8 und 16 sowie "Handel" im Gebäude Schwedendammstraße 12 (Gärtnerei).Aber selbst wenn die Festsetzung eines Mischgebiets im Bebauungsplan vom 20.04.1994 ungültig wäre, änderte dies an der Richtigkeit der Einschätzung des Gemeinderats nichts. In diesem Falle beurteilte sich die Schutzwürdigkeit der in Rede stehenden Wohnbebauung im Zeitpunkt der Abwägung am 20.05.1998 nach der damals in der näheren Umgebung tatsächlich vorhandenen Art der baulichen Nutzung (vgl. § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB). Insoweit spräche sogar noch mehr für ein Mischgebiet i. S. des § 6 BauNVO, weil dann auch die bauliche Nutzung auf den weiter nördlich und östlich angrenzenden Flächen zu berücksichtigen wäre. Dort gab es aber noch weitere mischgebietstypische Nutzungen als Büro- und Verwaltungsgebäude i. S. des § 6 Abs. 2 Nr. 2 und 5 BauNVO im Gebäude Großherzog-Karl-Straße 6 (Jugend- und Drogenberatungsstelle, Grundbuchamt, Rechnungsprüfungsamt) und als sonstige Gewerbebetriebe i. S. des § 6 Abs. 2 Nr. 2 und 5 BauNVO im Gebäude Großherzog-Karl-Straße 4 (Friseurgeschäft; Psychotherapie-Praxis) Dies ergibt sich aus der im Eilverfahren beim Verwaltungsgericht Freiburg - 1 K 988/99 - vorgelegten Aufstellung (a. a. O.) und den im vorliegenden Verfahren vorgelegten Nutzungsplänen "Nutzungen im Umfeld des Bluebox-Kino Stand:1998".Die von den Antragstellern angeregte Einnahme eines Augenscheins ist zur Beantwortung dieser Frage nicht erforderlich. Die Art der tatsächlich vorhandenen baulichen Nutzung lässt sich anhand der vorliegenden Aufstellungen, Pläne und Lichtbilder hinreichend sicher aufklären. Abgesehen davon ließe sich mit einem Augenschein auch nur die heute tatsächlich vorhandene Art der baulichen Nutzung feststellen. Für die Rechtmäßigkeit der Abwägung ist aber die Sachlage bei Beschlussfassung über den angegriffenen Bauleitplan am 20.05.1998 maßgebend (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).b) Der Abwägungsvorgang ist jedoch fehlerhaft, soweit es um die Bewertung des Ausmaßes der nach dem angegriffenen Bebauungsplan möglichen Lärmimmissionen für die Wohnbebauung westlich des Plangebiets und den Ausgleich der mit der Festsetzung der beiden Kerngebiete im Grenzbereich zu dieser Wohnbebauung einhergehenden Immissionskonflikte geht; diese Mängel sind auch beachtlich.aa) Der Gemeinderat hat die Befürchtung der Antragsteller, die Änderungsplanung führe zu einer Verschlechterung der Immissionslage für die an das Plangebiet westlich angrenzende Wohnbebauung, mit der Erwägung verworfen "Erhöhte Lärmbeeinträchtigungen gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan mit der Ausweisung SO-Gebiet für eine Stadthalle sind nicht erkennbar" (vgl. die am 20.05.1998 beschlossene Abwägungsempfehlung). Dieser Erwägung ist zweierlei zu entnehmen. Zum einen ergibt sich aus ihr das - selbst gesteckte - planerische Ziel, die Wohnbebauung keiner höheren Lärmbeeinträchtigung auszusetzen, als sie nach dem Bebauungsplan "Niederes Tor I" vom 05.02.1991/26.11.1991 möglich gewesen wäre. Zum anderen geht aus ihr hervor, dass der Gemeinderat angenommen hat, der angegriffene Bebauungsplan gewährleiste dieses Ziel, weil seine Festsetzungen die Möglichkeit einer planbedingt höheren Lärmbeeinträchtigung ausschlössen. Diese Annahme ist falsch. Eine Erhöhung planbedingt möglicher Lärmbeeinträchtigungen erscheint zwar ohne weiteres ausgeschlossen, soweit es - isoliert gesehen - um die gewerblichen und sonstigen Nutzungen auf den Flächen des Sondergebiets "Stadthalle", des "Stadtplatzes" und der "Tiefgarage" geht. Denn die Fläche des Sondergebiets wird im Vergleich zur alten Planung deutlich reduziert und von der Wohnbebauung abgerückt, die Stadthalle wird wesentlich kleiner dimensioniert, die umgebenden öffentlichen Verkehrsflächen ("Stadtplatz") werden infolgedessen durch weniger Besucher der Stadthalle frequentiert und die Ein- und Ausfahrten der - neu geplanten - Tiefgarage sind von der Wohnbebauung abgewandt festgesetzt. Andererseits kommen jedoch neue, die Wohnruhe potentiell beeinträchtigende kerngebietstypische gewerbliche Nutzungen im Grenzbereich zur Wohnbebauung hinzu, die gegebenenfalls mit nicht unerheblichem Besucherverkehr z.B. bei einem Großkino wie dem "Multiplex" verbunden sein können. Auch fällt die im Bebauungsplan "Niederes Tor I" vom 05.02.1991/26.11.1991 offenkundig zum Schutz der Wohnbebauung an der General-Horn-Straße festgesetzte Fläche zur Anordnung von Lärmschutzeinrichtungen ersatzlos weg. Hinzu kommt ein Weiteres: Der angegriffene Bebauungsplan lässt in den Kerngebieten, weil er nicht nur auf ein Kino und ein Hotel (vorhaben-)bezogen ist, ohne weitere Einschränkungen alle kerngebietstypischen Nutzungen i.S. des § 7 Abs. 2 BauNVO zu. Demnach sind etwa auf dem bislang noch unbebauten östlichen Nachbargrundstück des Wohngrundstücks der Antragsteller kerngebietstypische Vergnügungsstätten wie eine Diskothek oder eine Spielhalle zulässig. Dass damit - zumal bei gleichzeitigem Wegfall der dort bislang festgesetzten Fläche zur Anordnung von Lärmschutzeinrichtungen - die Möglichkeit einer größeren Lärmbeeinträchtigung der angrenzenden Wohnhäuser verbunden sein könnte, als sie nach den Festsetzungen des Bebauungsplans "Niederes Tor I" vom 05.02.1991/26.11.1991 zu erwarten war, liegt auf der Hand. Aus den in den Baugenehmigungs- und Rechtsbehelfsverfahren bezüglich des "Multiplex" und der Tiefgarage eingeholten Schallgutachten folgt nichts Gegenteiliges. Denn sie berücksichtigen nur die jeweiligen konkreten Vorhaben, nicht aber auch andere gewerbliche, die Wohnruhe potentiell störende kerngebietstypische Nutzungen wie Vergnügungsstätten, und soweit sie in "Summenpegeln" die gesamte Lärmvorbelastung der Wohnbebauung westlich des Plangebiets berechnen, stellen sie allein auf die bisherige tatsächliche, nicht aber - worauf die Abwägung des Gemeinderats der Antragsgegnerin allein beruht - auf die bislang planungsrechtlich mögliche Immissionsbelastung entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans "Niederes Tor I" vom 05.02.1991/ 26.11.1991 ab. Der Fehler im Abwägungsvorgang ist auch nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtlich, da er offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen ist. Die falsche Annahme des Gemeinderats ist offensichtlich, weil objektiv erfassbare, sich aus den Planunterlagen ergebende konkrete Umstände positiv und klar auf diesen Mangel hindeuten (vgl. BVerwG, Beschl. v. 07.11.1997 - 4 NB 48.96 -, NVwZ 1998, 956 m. w. N. = PBauE § 215 Abs. 3 BauGB Nr. 8). Der Mangel ist ferner auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, weil nach den Umständen des vorliegenden Einzelfalls die konkrete Möglichkeit eines solchen Einflusses besteht (vgl. zu diesem Erfordernis BVerwG, Urt. v. 21.08.1981 - 4 C 57.80 - BVerwGE 64, 33 = PBauE § 214 Abs. 3 BauGB Nr. 1). Der Gemeinderat hat den - fehlerhaft angenommenen - Ausschluss einer im Vergleich zu den Festsetzungen des Bebauungsplans "Niederes Tor I" vom 05.02.1991/26.11.1991 höheren planbedingten Lärmbeeinträchtigung für die Wohnbebauung zu einem entscheidenden Kriterium seiner Abwägung gemacht, wie sich aus der von ihm am 20.05.1998 beschlossenen Abwägungsempfehlung ergibt. Da andere Belange, die auf der Grundlage dieses planerischen Ziels das Abwägungsergebnis gleichwohl rechtfertigen könnten, nicht ersichtlich sind, ist davon auszugehen, dass der Abwägungsmangel auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen ist (vgl. BVerwG Urt. v. 21.08.1981, a.a.O.; Beschl. v. 29.01.1992 - 4 NB 22.90 - NVwZ 1992, 662 = PBauE § 214 Abs. 3 BauGB Nr. 3). Etwas anderes folgt insbesondere nicht aus der Erwägung des Gemeinderats, der Ausschluss solcher kerngebietstypischer gewerblicher Nutzungen, die nicht der von ihm gewünschten Nutzung (Kino, Hotel) entsprächen, wie z. B. Vergnügungsstätten, werde "privatrechtlich im Grundstückskaufvertrag" geregelt. Denn diese Erwägung ist aus den nachfolgend dargelegten Gründen (bb)) ebenfalls abwägungsfehlerhaft und schon deshalb nicht geeignet, die Erheblichkeit des vorstehend beschriebenen Abwägungsfehlers für das Abwägungsergebnis in Frage zu stellen.bb) Auch der Ausgleich der durch die Festsetzung von zwei Kerngebieten im Grenzbereich zur Wohnbebauung westlich des Plangebiets ausgelösten Interessenkonflikte ist fehlerhaft. Der Abwägungsvorgang verstößt insoweit gegen das in § 1 Abs. 6 BauGB enthaltene Gebot der Konfliktbewältigung. Ob in dieser Hinsicht auch ein Verstoß gegen die Abwägungsdirektive nach § 50 BImSchG vorliegt, was auf Grund des Mischgebietscharakters der Flächen westlich des Plangebiets nur in Betracht käme, wenn oder soweit es sich dabei um "sonstige schutzbedürftige Gebiete" i. S. des § 50 BImSchG handelte, kann dahinstehen. Denn das bauplanungsrechtliche Gebot der Konfliktbewältigung stellt insoweit jedenfalls keine geringeren Anforderungen als § 50 BImSchG.Das in § 1 Abs. 6 BauGB enthaltene Gebot der Konfliktbewältigung verlangt, dass einem Bauleitplan zurechenbare Interessenkonflikte angemessen ausgeglichen werden, also nicht unbewältigt bleiben dürfen (BVerwG, Urt. v. 05.07.1974, a.a.O.; Urt. v. 01.11.1974 - IV C 38.71 - BVerwGE 47, 144/155 = PBauE § 1 Abs. 6 BauGB Nr. 4). Es stellt zwar keine strikte Planungsschranke auf, die absolute Geltung beansprucht. Es ist jedoch verletzt, wenn dem Betroffenen dadurch, dass ein durch die Planung hervorgerufenes Problem zu seinen Lasten ungelöst bleibt, ein nach Lage der Dinge unzumutbares Opfer abverlangt wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.03.1985 - 4 C 63.80 - BVerwGE 71, 150, und v. 22.05.1987 - 4 C 17-19.84 - BVerwGE 77, 295; Beschl. v. 01.09.1999 - 4 BN 25.99 -NVwZ-RR 2000, 146). Ungelöst in diesem Sinne ist ein planbedingter Interessenkonflikt allerdings nicht ohne weiteres schon deshalb, weil er erst durch ein dem Bauleitplanverfahren nachfolgendes Verwaltungshandeln bewältigt werden soll und die Gemeinde daher von konfliktlösenden Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB in planerischer Zurückhaltung absieht. Denn die Gemeinde bestimmt in dem durch § 1 Abs. 3 und § 9 Abs. 1 BauGB abgesteckten Rahmen in planerischer Gestaltungsfreiheit selbst, welches Maß an Konkretisierung der jeweiligen Situation angemessen ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 27.07.1989 - 4 NB 19.89 - Buchholz 406.11 § 214 BauGB Nr. 3, und v. 20.01.1995 - 4 NB 43.93 - NVwZ 1995, 692 = PBauE § 214 Abs. 3 BauGB Nr. 7). Das Absehen von einer an sich gebotenen Konfliktbewältigung auf der Ebene der Planung ist jedoch nur dann abwägungsfehlerfrei, wenn die Durchführung der als notwendig erkannten Konfliktlösungsmaßnahmen außerhalb des Planungsverfahrens auf der Stufe der Verwirklichung der Planung sichergestellt oder zu erwarten ist. So darf die Gemeinde etwa berücksichtigen, dass Art und Umfang der baulichen Nutzung auch durch die Baunutzungsverordnung gesteuert werden (vgl. BVerwG, Beschl. v. 23.04.1998 - 4 B 40.98 - NVwZ 1998, 1179 = PBauE § 9 Abs. 1 (Nr. 15) BauGB Nr. 7 m. w. N.) und dass beim Planvollzug in einem behördlichen Zulassungsverfahren Instrumente wie § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO zur Verfügung stehen, die es ergänzend zum Bebauungsplan ermöglichen, die Nachbarschaft vor erheblichen Belästigungen zu bewahren (vgl. BVerwG, Beschl. v. 17.02.1984 - 4 B 191.83 - BVerwGE 69, 30 = PBauE § 9 Abs. 1 (Nr. 24) BauGB Nr. 1; Urt. v. 11.03.1988 - 4 C 56.84 - NVwZ 1989, 659 = PBauE § 1 Abs. 6 BauGB Nr. 8; Urt. v. 27.04.1991 - 7 C 12.90 - BVerwGE 88, 143). All dies hat die Gemeinde prognostisch zu beurteilen; ist die künftige Entwicklung im Zeitpunkt der Beschlussfassung hinreichend sicher abschätzbar, so darf sie dem bei ihrer Abwägung Rechnung tragen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 14.07.1994 - 4 NB 25.94 - NVwZ-RR 1995, 130 = PBauE § 1 Abs. 6 BauGB Nr. 33 m. w. N.). Gemessen daran genügt die vorliegende Abwägung dem Gebot der Konfliktbewältigung nicht. Bei der Aufstellung des angegriffenen Bebauungsplans war absehbar, dass sein Vollzug auf Grund der Nähe der Kerngebiete zu der vorhandenen Wohnnutzung westlich des Plangebiets neue Nutzungskonflikte auslöst, vor allem was die Immissionsbelastung der angrenzenden Wohnbebauung angeht (s. o. a)). Dem Gemeinderat war dies nicht zuletzt auf Grund der Einwendungen der Antragsteller auch bewusst. Zeichnen sich derartige Konflikte ab, müssen die berührten gewerblichen Nutzungsinteressen und die Nutzungsinteressen der Eigentümer von Wohngrundstücken, insbesondere an der Vermeidung schädlicher Umwelteinwirkungen (vgl. § 3 Abs. 1 BImSchG), unter Berücksichtigung der städtebaulichen Planungsziele, der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse und der Belange des Umweltschutzes (vgl. § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 und 7 BauGB) angemessen ausgeglichen werden. Der Gemeinderat der Antragsgegnerin hat sich in dieser Hinsicht indes auf Regelungen zur Begrenzung planbedingter Verkehrslärmimmissionen beschränkt, etwa indem er die Ein- und Ausfahrten der Tiefgarage abgewandt von Wohngebäuden festgesetzt und einen verkehrsberuhigten Bereich an der Ecke Großherzog-Karl-Straße/Sackgasse ausgewiesen hat. Die mit der Ausweisung von Kerngebieten verbundenen Immissionskonflikte resultieren aber vornehmlich aus vorhabenbezogenen, kerngebietstypischen gewerblichen Nutzungen, etwa Vergnügungsstätten, welche die Wohnnutzung außerhalb des Plangebiets beeinträchtigen können. Insoweit hat der Gemeinderat von dem ihm nach § 9 Abs. 1 BauGB und nach § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO zur Verfügung stehenden planungsrechtlichen Instrumentarium keinen Gebrauch gemacht. Er hat anders als im Vorgänger-Bebauungsplan "Niederes Tor I" vom 05.02.1991/26.11.1991 insbesondere keine Vorkehrungen zum Immissionsschutz i. S. des § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB für die Wohnbebauung westlich des Plangebiets festgesetzt. Der Bebauungsplan enthält auch keine Regelungen über die Zulässigkeit oder den Ausschluss bestimmter kerngebietstypischer Nutzungen in der Gestalt, wie sie etwa für Vergnügungsstätten in den Bebauungsplänen vom 05.02.1991/26.11.1991 und vom 20.04.1994 in Kerngebieten festgesetzt sind.

Diese planerische Zurückhaltung ist entgegen der Ansicht der Antragsteller zwar nicht schon allein wegen der Verschiedenheit der besonderen Art der baulichen Nutzung im Kerngebiet einerseits und im Mischgebiet andererseits abwägungsfehlerhaft. Denn beide Gebietstypen gehören nach der allgemeinen Art der in ihnen zulässigen baulichen Nutzung zu den gemischten Bauflächen, die in unmittelbarer räumlicher Nähe zueinander festgesetzt werden können. Gleichwohl auftretende Probleme, die sich aus der Zulassung bestimmter Vorhaben im Einzelfall für nachbarliche Belange ergeben können, sind auch beim Planvollzug lösbar, zumal das Gebot der Rücksichtnahme (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO) gegebenenfalls eine Beschränkung des Umfangs der gewerblichen Nutzung rechtfertigen kann, soweit die mit ihr einhergehenden Immissionen die Wohnruhe der Nachbarschaft - vor allem nachts - unzumutbar beeinträchtigen. Der Gemeinderat hat von Festsetzungen zur Konfliktlösung im Bebauungsplan jedoch nicht aus solchen Gründen abgesehen. Vielmehr ging er, wie die beschlossene Abwägungsempfehlung belegt und der am 23.11.1999 abgeschlossene Grundstückskaufvertrag für das Kinogrundstück bestätigt, davon aus, dass bestimmte kerngebietstypische gewerbliche Nutzungen wie Vergnügungsstätten "privatrechtlich im Grundstückskaufvertrag" mit dem jeweiligen Erwerber des Kerngebietsgrundstücks ausgeschlossen werden könnten, so dass es insoweit schon gar keiner Prüfung und Bewertung beim Planvollzug im Rahmen eines behördlichen Zulassungsverfahrens bedürfe. Dieser Erwägung liegt die Annahme zu Grunde, die planbedingten (Immissions-)Konflikte könnten im vorliegenden Fall mit den Mitteln des Privatrechts außerhalb der Bauleitplanung gelöst werden. Das trifft nicht zu.

Eine Gemeinde ist bei ihrer Aufgabe, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten (§ 1 Abs. 1 BauGB), zwar nicht auf den Erlass eines Bebauungsplans mit Festsetzungen i. S. des § 9 Abs. 1 BauGB beschränkt. Vielmehr stehen ihr, insbesondere nach §§ 11, 12 BauGB, auch vertragliche Lösungswege offen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 09.05.1997 - 4 N 1.96 - BVerwGE 104, 353 = PBauE § 1a BauGB Nr. 3; Beschl. v. 18.11.1997 - 4 BN 26.97 - NVwZ-RR 1998, 552 = PBauE § 1a BauGB Nr. 4). Sie kann städtebauliche Zwecke und Ziele der Bauleitplanung dabei auch mit den Mitteln des Privatrechts wahrnehmen, wenn ihr diese Mittel zur Befriedigung eines rechtmäßigen öffentlichen Interesses am besten geeignet erscheinen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass keine für den betreffenden Zweck geschaffenen eigenständigen öffentlich-rechtlichen Normen oder Rechtsgrundsätze entgegenstehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.02.1993 - 4 C 18.91 - BVerwGE 92, 56/64; BGH, Urt. v. 12.12.1980 - V ZR 43/79 - NJW 1981, 916; Urt. v. 24.06.1983 - V ZR 167/83 - NJW 1984, 924; Urt. v. 06.07.1984 - V ZR 62/83 - WM 1984, 1152; Urt. v. 07.02.1985 - III ZR 179/83 - BGHZ 93, 372 m. w. N.). Geht es - wie hier - um die Bewältigung von Nutzungskonflikten, die ein Bebauungsplan auslöst, stellt § 1 Abs. 6 BauGB mit dem in dieser Vorschrift enthaltenen Gebot der Konfliktbewältigung eine solche entgegenstehende Norm dar. Sie gibt einer Gemeinde, die sich - wie die Antragsgegnerin - dazu entschlossen hat, die bauliche Nutzung bestimmter Flächen öffentlich-rechtlich in der Handlungsform eines Bebauungsplans städtebaulich zu entwickeln und zu ordnen, auf, auch einen durch diese Planung ausgelösten Konflikt unterschiedlicher Nutzungsinteressen mit dem ihr durch das Baugesetzbuch zur Verfügung gestellten städtebaurechtlichen Instrumentarium zu bewältigen, soweit dies planungsrechtlich zulässig und im Einzelfall möglich ist. Denn nur dieses öffentlich-rechtliche Instrumentarium gewährleistet im Regelfall den von § 1 Abs. 6 BauGB geforderten "gerechten" umfassenden Ausgleich aller insoweit abwägungsbeachtlichen öffentlichen und privaten Belange. Außerdem können privatrechtliche Vereinbarungen zur Konfliktlösung den öffentlich-rechtlichen Planvollzug nicht beeinflussen, zumal eine Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird (§ 58 Abs. 3 LBO). Schließlich sind bei planbedingten Interessenkonflikten häufig auch öffentliche Belange i. S. des § 1 Abs. 6 BauGB, etwa - wie hier - solche des Umweltschutzes und der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse, berührt. Öffentliche Belange sind aber einer privatrechtlichen Vereinbarung schon gar nicht zugänglich. Eine solche Vereinbarung beeinflusst allenfalls mittelbar das hinter diesen Belangen stehende Schutzgut und kann die nach § 1 Abs. 6 BauGB an sich gebotene Konfliktbewältigung überflüssig machen, wenn sie alle künftigen Konflikte entfallen lässt und daher auch künftige Konfliktlösungen (bis hin zu einem ordnungsrechtlichen Einschreiten) verlässlich entbehrlich macht (vgl. BVerwG, Urt. v. 28.04.1978 - IV C 53.76 - BauR 1978, 385; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 26.09.2001- 3 S 1628/00 -; OVG Lüneburg, Urt. v. 04.01.1983 - 1 C 2/81 -, ZfBR 1983, 281; BayVGH, Urt. v. 11.07.1994 - 14 N 92.2397 - BayVBl. 1995, 150; HessVGH, Urt. v. 16.03.1995 - 3 TG 50/95 - NVwZ-RR 1995, 633). Auf privatrechtliche Gestaltungsformen kann die Gemeinde bei der Bewältigung eines planbedingten Konflikts demnach allenfalls zurückgreifen, wenn oder soweit das Recht der Bauleitplanung weder hoheitliche Anordnungen ermöglicht noch andere Handlungsformen, z. B. nach §§ 11, 12 BauGB, zur Konfliktbewältigung bereitstellt (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.02.1993, a. a. O. 64 f.; BGH, Urt. v. 12.12.1980 und v. 07.02.1985 a. a. O.; Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 7. Auflage, § 1 Rn. 121). Das ist bei dem vorliegenden Interessenkonflikt zwischen kerngebietstypischen gewerblichen Nutzungen einerseits und angrenzenden Wohnnutzungen andererseits nicht der Fall. Insoweit bieten § 9 Abs. 1 BauGB und § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO ausreichende planungsrechtlichen Rechtsgrundlagen für Festsetzungen, mit denen die Wohnnutzung vor Immissionen geschützt oder mit denen das Wohnen potentiell beeinträchtigende gewerbliche Nutzungen im Kerngebiet, insbesondere Vergnügungsstätten, beschränkt oder ausgeschlossen werden können, etwa dergestalt, wie die Antragsgegnerin es mit dem Erwerber des Kinogrundstücks im Vertrag vom 23.11.1999 vereinbart hat. Auch Anhaltspunkte dafür, dass die von der Antragsgegnerin in Aussicht genommenen Grundstückskaufverträge die an sich gebotene Konfliktbewältigung entbehrlich machen, waren bei Beschlussfassung über den Bebauungsplan nicht erkennbar. Zu diesem Zeitpunkt war noch kein Vertrag geschlossen. Auch lag dem Gemeinderat kein konkreter Vertragsentwurf vor, der die Prognose gerechtfertigt hätte, dass die privatrechtliche Vereinbarung hinsichtlich der an die Kerngebiete angrenzenden Wohnnutzung alle künftigen Konflikte entfallen lässt und künftige Konfliktlösungen bis hin zu einem ordnungsrechtlichen Einschreiten verlässlich entbehrlich macht.

Auch diese Fehleinschätzung im Abwägungsvorgang ist nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtlich. Sie ist offensichtlich, weil auch insoweit objektiv erfassbare, sich aus den Planunterlagen ergebende konkrete Umstände positiv und klar auf sie hindeuten. Sie ist auf das Abwägungsergebnis auch von Einfluss gewesen, wie die beschlossene Abwägungsempfehlung belegt. Andere Erwägungen, die das Abwägungsergebnis gleichwohl rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich. Die Erheblichkeit dieses Abwägungsfehlers ist insbesondere nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Festsetzung eines Kerngebiets in der Nachbarschaft zur Wohnbebauung eines Mischgebiets ohne nähere Konkretisierung der im Kerngebiet zulässigen baulichen Nutzung lediglich solche kerngebietstypischen Nutzungen zulässt, die mit der benachbarten Wohnnutzung verträglich sind (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO). Denn dies erfordert eine Prüfung und Problembewältigung im Einzelfall, die der Gemeinderat jedenfalls für bestimmte kerngebietstypische Nutzungen, insbesondere Vergnügungsstätten, gerade ausschließen wollte.

2. Der Verstoß gegen § 1 Abs. 6 BauGB wirkt sich allerdings nur auf die Gültigkeit der beiden Kerngebiets-Festsetzungen, nicht aber auf die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans aus. Denn die übrigen Festsetzungen können auch ohne die Kerngebiete eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB bewirken, und nach den Planunterlagen ist mit der gebotenen Sicherheit anzunehmen, dass die Antragsgegnerin den Bebauungsplan auch mit diesem eingeschränkten Inhalt beschlossen hätte (vgl. zu diesen Maßstäben BVerwG, Beschl. v. 20.08.1991 - 4 NB 3.91 - NVwZ 1992, 567; Urt. v. 07.07.1994 - 4 C 21.93 - BVerwGE 96, 217 = PBauE § 22 BauGB Nr. 2 m. w. N.). Zwar liegt dem angegriffenen Bebauungsplan ein städtebauliches Gesamtkonzept für die neue Stadthalle und die ihr zugeordneten Nutzungen zugrunde (vgl. Nr. 4 der Planbegründung vom 25.07.1998). Die beiden Kerngebiete haben in diesem Konzept, das im Wesentlichen durch die geänderte Planung für die neue Stadthalle mit den umliegenden Verkehrsflächen und der Tiefgarage bestimmt wird, aber nur eine ergänzende Funktion. Denn sie wurden lediglich "zur Stärkung des Umfeldes der Stadthalle und des öffentlichen Platzes" ("Stadtplatz") angeordnet, um dort ein Hotel und ein Kinogebäude unterzubringen (vgl. Nr. 6.1 der Planbegründung vom 25.07.1998). Auf Grund dieser nur untergeordneten Funktion der Kerngebiete ist davon auszugehen, dass der Gemeinderat der Antragsgegnerin den Bebauungsplan auch mit den übrig bleibenden Festsetzungen, die das Grundgerüst der Planung darstellen, beschlossen hätte, wenn ihm die Unwirksamkeit der Kerngebiets-Festsetzungen bekannt gewesen wäre.

3. Auf Grund der dargelegten, nicht nach §§ 214, 215 BauGB unbeachtlichen Mängel entfaltet die Satzung, soweit der Bebauungsplan Kerngebiete festsetzt, lediglich bis zur Behebung dieser Mängel keine Rechtswirkungen, weil die Mängel in einem ergänzenden Verfahren behoben werden können und daher nicht zur Nichtigkeit der Satzung in diesem Umfang führen (§ 215a Abs. 1 BauGB). Insoweit können die Grundsätze über die Teilnichtigkeit eines Bebauungsplans mit der Fehlerfolgenregelung des § 215a Abs. 1 BauGB i. V. m. § 47 Abs. 5 Satz 4 VwGO kombiniert werden (vgl. Normenkontrollbeschl. des Senats v. 05.10.1999 - 5 S 2624/96 - BRS 62 Nr. 55 = PBauE § 215a BauGB Nr. 11).

Die Behebbarkeit in einem ergänzenden Verfahren ist nur dann ausgeschlossen, wenn ein Mangel die Grundzüge der Planung berührt (vgl. BVerwG, Urt.v. 08.10.1998 - 4 CN 7.97 - NVwZ 1999, 414 = PBauE § 215a BauGB Nr. 6) und so schwer wiegt, dass er den Kern der Abwägung betrifft (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.11.1998 - 4 BN 45.98 - NVwZ 1999, 420 = PBauE § 215a BauGB Nr. 7). Beides ist hier nicht der Fall. Die Kerngebietsfestsetzungen gehören als solche - wie oben dargelegt (2.) - nicht zum Grundgerüst der Planung. Die festgestellten Mängel im Abwägungsvorgang schließen auch nicht aus, dass die Antragsgegnerin diese Gebietsarten an gleicher Stelle erneut, wenn auch möglicherweise durch zusätzliche Festsetzungen modifiziert, abwägungsfehlerfrei festsetzt. Allein der Umstand, dass eine sachgerechte Abwägung zu einer Planänderung, nämlich einer anderen Festsetzung als der bisherigen, führen kann, steht einer Anwendung von § 215a Abs. 1 BauGB nicht entgegen (vgl. hierzu BVerwG, Urt. v. 08.10.1998, a. a. O.).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Obwohl der Bebauungsplan nur teilweise für nicht wirksam zu erklären ist, kommt eine Abweisung der Normenkontrollanträge im Übrigen mit nachteiliger Kostenentscheidung für die Antragsteller nicht in Betracht. Denn sie haben zulässigerweise und in der Sache erfolgreich einen ihnen nachteiligen Rechtsfehler des Bebauungsplans geltend gemacht. Die Beschränkung der festgestellten Mängel auf die Kerngebiets-Festsetzungen und der Ausspruch nur der Unwirksamkeit des Bebauungsplans insoweit nach § 215a Abs. 1 BauGB i. V. m. § 47 Abs. 5 Satz 4 VwGO dienen allein dazu, im Interesse der Antragsgegnerin und der Rechtssicherheit die Reichweite der festgestellten Mängel auf das mögliche und gebotene Maß zu begrenzen und damit den angegriffenen Bebauungsplan möglichst weitgehend aufrechtzuerhalten (vgl. BVerwG, Beschl. v. 04.06.1991 - 4 NB 35.89 - BVerwGE 88, 268 = PBauE § 47 Abs. 2 VwGO Nr. 11; Normenkontrollbeschl. des Senats v. 05.10.1999, a. a. O.).

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

Beschluss

Der Streitwert des Verfahrens wird nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG i. V. m. § 5 ZPO entsprechend für die Zeit bis zur Abtrennung des Normenkontrollverfahrens des früheren Antragstellers zu 5 auf 60.000,- DM und für die Zeit danach auf 40.000,- DM festgesetzt (20.000,- DM für jede Rechtsgemeinschaft).

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

Ende der Entscheidung