Judicialis Rechtsprechung

1. Wird im Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach erfolgter förmlicher Öffentlichkeitsbeteiligung ein Teil des Plangebiets abgetrennt, bedarf es der erneuten Beteiligung hinsichtlich des ansonsten unverändert bleibenden Entwurfs des Restplans, wenn eine Änderung des Planentwurfs für das abgetrennte Teilgebiet absehbar ist und deshalb - wegen des möglicherweise veränderten Gewichts der abzuwägenden Belange - neue Anregungen hinsichtlich des Restplans veranlasst sein können.

2. Neue Anregungen kommen in Betracht, wenn in dem abgetrennten Gebietsteil eine dem Zentrenkonzept der Gemeinde möglicherweise widersprechende innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzung zugelassen, im verbleibenden Plangebiet aber ausgeschlossen bleiben soll.

3. In der öffentlichen Bekanntmachung der Auslegung des Planentwurfs muss der Dienstraum bezeichnet werden, in dem die Planunterlagen zur Einsicht bereit liegen.

4. Ein das Zentrenkonzept bzw. Gewerbeflächenkonzept einer Gemeinde umsetzender Bebauungsplan ist nicht schon dann abwägungsfehlerhaft, wenn die Gemeinde zuvor von diesem Konzept in Einzelfällen abgewichen ist.

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VERWALTUNGSGERICHTSHOF BADEN-WÜRTTEMBERG Im Namen des Volkes Urteil

5 S 2103/06

Verkündet am 31. Juli 2007

In der Verwaltungsrechtssache

wegen Bauvorbescheids

hat der 5. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 25. Juli 2007

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 20. Dezember 2005 - 6 K 1328/05 - geändert.

Der Bescheid der Beklagten vom 12. September 2000 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 8. Februar 2001 werden aufgehoben. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin auf ihren Antrag vom 13. März 2000 einen Bauvorbescheid zu erteilen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten durch die Klägerin im Vorverfahren war notwendig.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt einen Bauvorbescheid für die Errichtung eines Lebensmittelmarkts.

Die Klägerin erwarb Ende 1992 das im Gemeindegebiet der Beklagten gelegene, mit einem Lager- und Bürogebäude bebaute, 6.139 m² umfassende Grundstück Flst.Nr. 8061/12 (Cxxxxxxxx-Straße x). Das Grundstück befindet sich im Gebiet Unterlohn, das wie die nördlich bzw. westlich anschließenden Gebiete Oberlohn und Strohmeyersdorf gewerblich genutzt wird. Es liegt am westlichen Stadteingang der Beklagten, etwa 2 km von ihrer Altstadt entfernt, zwischen der Cxxxxxxxx-Straße und - von dieser durch ein weiteres Grundstück getrennt - der nördlich parallel verlaufenden B 33 (Rxxxxxxxxstraße). In der näheren Umgebung des Grundstücks befinden sich insbesondere entlang der Cxxxxxxxx-Straße zahlreiche Einzelhandelsbetriebe, unter ihnen ein Baumarkt (xxx), ein Einkaufszentrum (früher: xxxxxxxxxxxx, jetzt: xxxxxxxx), ein Lebensmittelmarkt (xxxxx), eine Weinhandlung, ein Eisenwarenhandel, ein Lebensmittel-Discounter (xxxxx), ein Biowaren-Handel und ein Getränkehandel.

Der Bebauungsplan "Unterlohn", der am 10.12.1979 in Kraft trat, setzte für das Gebiet südlich der B 33 eine uneingeschränkte gewerbliche Nutzung fest. Westlich des Grundstücks der Klägerin wies er ein Sondergebiet aus, auf dem ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von 3.500 m² errichtet wurde. 1988 wurde er - bis auf das Sondergebiet für das Einkaufszentrum - auf die Baunutzungsverordnung 1986 umgestellt mit der Folge, dass großflächiger Einzelhandel nach Maßgabe des § 11 Abs. 3 BauNVO 1986 ausgeschlossen war.

Auf der Grundlage eines GMA-Gutachtens aus dem Jahr 1990 für ein Zentren- und Gewerbeflächenkonzept beschloss der zuständige Ausschuss des Gemeinderats der Beklagten am 10.11.1994, den (gesamten) Bebauungsplan "Unterlohn" durch einen Bebauungsplan "Unterlohn, 3. Änderung" zu ändern. Unter Verweis hierauf lehnte die Beklagte eine Reihe von Projekten der Klägerin ab, im Einzelnen einen Gewerbepark (1993), ein Möbelhaus (1994), ein Gastronomie-Zentrum (1996) und ein Großkino (1997).

Im Jahr 1995 änderte die Beklagte den Bebauungsplan "Unterlohn" mit einem Vorhaben- und Erschließungsplan, um dem vorhandenen, gegenüber dem Einkaufszentrum gelegenen Bau- und Heimwerkermarkt (xxx) eine Erweiterung auf eine Verkaufsfläche von 5.000 m² zu ermöglichen. Das hierfür festgesetzte Sondergebiet schloss auch einen an dieser Stelle vorhandenen Lebensmittelmarkt mit 600 m² Verkaufsfläche (xxxxx) ein. Im Jahr 1996 ermöglichte sie mit dem "Vorhaben- und Erschließungsplan ŽUnterlohn, 5. ÄnderungŽ" die Erweiterung eines Elektrofachhandels mit 700 m² Verkaufsfläche um eine Verkaufsfläche von 150 m² für Computer und Computerzubehör am östlichen Rand des Plangebiets "Unterlohn".

Am 30.07.1998 beschloss der Gemeinderat ein auf einem weiteren GMA-Gutachten aus dem Jahr 1996 beruhendes modifiziertes Zentrenkonzept. Dieses umfasst die "Altstadt" ("A-Zentrum"), Versorgungszentren in den Stadtteilen ("B-", "C-" und "D-Zentren") sowie einen dezentral gelegenen Versorgungsbereich im Bereich Oberlohn-Süd und Unterlohn-Nord ("E-Zentrum") mit zentraler und überörtlicher Versorgungsfunktion für den "Kofferraumkunden". In diesem Bereich liegen das Grundstück der Klägerin und die oben angegebenen weiteren Einzelhandelsbetriebe. Im Zentrenkonzept wird ausgeführt, dass im "E-Zentrum" ausschließlich nicht innenstadtrelevante Sortimente bis zur Großflächigkeit erwünscht seien; in den umliegenden Gewerbegebieten sei Einzelhandel ganz unerwünscht. Nach einer weiteren GMA-Untersuchung sollten der bestehende Bau- und Heimwerkermarkt (xxx) erweitert und ein weiterer Baumarkt angesiedelt werden. Als möglicher Standort hierfür wurde u.a. das Grundstück der Klägerin angeführt.

Daraufhin beantragte die Klägerin, ein Vorhaben- und Erschließungsplanverfahren einzuleiten mit dem Ziel, auf ihrem Grundstück und angrenzenden Grundstücken einen Baumarkt mit 7.500 m² Verkaufsfläche zu errichten. Diesen Antrag lehnte der Gemeinderat der Beklagten ab, zugleich beschloss er, zugunsten eines anderen Vorhabenträgers vom Zentrenkonzept eine Ausnahme zu machen und die Errichtung eines Baumarkts, einer Großdiskothek, eines Hotels, eines Gastronomiebetriebs und eines Teppichhauses außerhalb des E-Zentrums im Gebiet Oberlohn zu ermöglichen. Mit Beschluss vom 21.10.1999 schrieb er das Zentrenkonzept fort: Ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Bedingungen sollte die Ansiedlung von großflächigem nicht innenstadtrelevantem Einzelhandel außerhalb des E-Zentrums zulässig sein. Ein Antrag der Klägerin auf vorläufigen Rechtsschutz mit dem Ziel, das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans im Gebiet Oberlohn aufzuhalten, blieb ohne Erfolg (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 22.03.2000 - 5 S 444/00 - VBlBW 2000, 365). Das Vorhaben ist bis auf das geplante Hotel verwirklicht.

Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Unterlohn 6. Änderung" vom 02.05.2000 ließ die Beklagte die Erweiterung der Verkaufsfläche des Bau- und Heimwerkermarkts an der Cxxxxxxxx-Straße (xxx) auf 7.500 m² und die Verlegung des dort vorhandenen Lebensmitteldiscounters (xxxxx) unter Erweiterung der Verkaufsfläche auf 800 m² mit neuem Standort an der Cxxxx-xxxx-Straße gegenüber dem Grundstück der Klägerin zu.

Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 13.03.2000 beantragte die Klägerin einen Bauvorbescheid für den Abbruch des auf dem Grundstück vorhandenen Lager- und Bürogebäudes und die Errichtung eines Lebensmitteleinzelhandelsmarkts mit einer Geschossfläche von 1.189 m², davon 795 m² Verkaufsfläche, 98 m² Kassenzone und 250 m² Nebennutzfläche, und mit 140 Stellplätzen. Wegen des bereits eingeleiteten Verfahrens zur Änderung des Bebauungsplans "Unterlohn" stellte die Beklagte den Antrag zunächst zurück.

Mit Bescheid vom 12.09.2000 lehnte die Beklagte den Antrag unter Berufung auf eine zwischenzeitlich am 20.07.2000 beschlossene Veränderungssperre ab. Mit Bescheid vom 08.02.2001 wies das Regierungspräsidium Freiburg den Widerspruch der Klägerin zurück.

Am 16.05.2002 beschloss der Gemeinderat der Beklagte den Bebauungsplan "Unterlohn - 3. Änderung, Teil B" als Satzung (künftig: Änderungsplan). Das Plangebiet umfasst im Wesentlichen die zwischen der Cxxxxxxxx-Straße und der Rxxxxxxxxstraße gelegenen gewerblich genutzten Grundstücke, im Westen beginnend mit einem Lebensmittelmarkt (xxxxx), nicht (mehr) aber das östlich gelegene Einkaufszentrum. Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten werden nach Maßgabe der unten stehenden Bestimmungen ausgeschlossen. Ausgeschlossen sind ferner Vergnügungsstätten und Eros-Center; Diskotheken sind ausnahmsweise zulässig. Die "Textlichen Festsetzungen" lauten im Einzelnen:

Nr. 1.1.1:

"In den festgesetzten Gewerbegebieten sind Einzelhandels- und sonstige Gewerbe- und Handelsbetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf von Waren an Endverbraucher, die dem innenstadtrelevanten Sortiment zuzuordnen sind, nicht zulässig.

Ausgenommen sind branchentypische innenstadtrelevante Randsortimente auf deutlich untergeordneter Verkaufsfläche.

Ausnahmsweise können Verkaufsflächen mit Innenstadtrelevanz zugelassen werden, die auf dem Grundstück mit einem Produktions- oder Handelsbetrieb verbunden sind, um ausschließlich dort hergestellte oder weiter zu verarbeitende oder weiter verarbeitete Produkte zu veräußern, wenn die Verkaufsfläche im Verhältnis zur sonstigen Betriebsfläche untergeordnet ist; diese Ausnahme gilt nicht für Betriebe des Ernährungshandwerks."

Nr. 1.1.2:

"In den Gewerbegebieten sind Vergnügungsstätten und Eros Center nicht zulässig. Ausgenommen von diesem Ausschluss sind Diskotheken. Diese sind ausnahmsweise zulässig."

Nr. 2.1:

"Verkaufsflächen im Sinne dieser Bebauungsplanfestsetzungen sind sämtliche dem Kunden zugängliche Flächen eines Einzelhandelsbetriebs (einschließlich Ausstellungsflächen, Außenflächen, Schaufensterflächen) mit Ausnahme der für Kunden vorgesehenen Sozialräume."

Nr. 2.2 enthält eine Liste der innenstadtrelevanten Sortimente im Sinne der Festsetzungen des Bebauungsplans, darunter Nahrungs- und Genussmittel.

In Nr. 3.1 heißt es unter "3. Nachrichtliche Hinweise":

"Die Stadt geht davon aus, dass eine deutlich untergeordnete Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente in der Regel 50 m² nicht überschreiten können, bei kleineren Flächen nicht mehr als 5% der genehmigten Geschossfläche ausmachen können."

Nr. 3.2 lautet:

"Die Stadt geht in der Regel davon aus, dass eine untergeordnete Verkaufsfläche nicht größer als 100 m² bzw. bei kleineren Flächen nicht mehr als 15% der genehmigten Geschossfläche ausmachen kann."

Gemäß der Begründung zum Änderungsplan verfolgt die Beklagte die Ziele, ihre zentralen und integrierten Versorgungslagen zur Sicherung einer verbrauchernahen Versorgung zu erhalten und zu stärken, Flächen für das verarbeitende und für das Dienstleistungsgewerbe zu sichern und den Spielraum für die Ansiedlung von Diskotheken zu erhöhen.

Dem Satzungsbeschluss liegt nach Erlass des Aufstellungsbeschlusses vom 10.11.1994 folgendes weitere Verfahren zu Grunde: Eine frühzeitige Bürgerbeteiligung erfolgte am 21.07.1997. Der damals noch das gesamte Plangebiet "Unterlohn" umfassende Planentwurf wurde erstmals vom 08.03. bis 09.04.1999 öffentlich ausgelegt. Mit Schreiben vom 04.01.2000 trug die Klägerin vor, der Ausschluss innenstadtrelevanter Sortimente im Planbereich sei mit dem Zentrenkonzept nicht vereinbar, da dieses davon ausgehe, dass die sogenannten E-Bereiche (Einzelhandelsstandorte) weiter entwickelt werden sollten. Am 13.12.2001 beschloss der Gemeinderat, das Plangebiet in die Teilgebiete "A" (südlich der Cxxxxxxxx-Straße) und "B" (nördlich der Cxxx-xxxx-Straße bis zur Rxxxxxxxxstraße) aufzuteilen. Grund hierfür waren Änderungen hinsichtlich der für das Einkaufszentrum vorgesehenen Sortimentsbeschränkungen und der ausnahmsweisen Zulassung von Diskotheken im Bereich "B". Der Bebauungsplan "Unterlohn 3. Änderung, Teil A" trat am 19.01.2000 in Kraft. Der Planentwurf für das verbleibende Plangebiet "B", bestehend aus den Plangebieten "E 2" und - als Sondergebiet Einkaufszentrum - "E 3", wurde erneut vom 08.02.2002 bis zum 08.03.2002 im Flur des fünften Obergeschosses des Städtebau- und Vermessungsamts der Beklagten öffentlich ausgelegt. Als Ort der Auslegung war in der vorausgegangenen öffentliche Bekanntmachung vom 31.01.2002 angegeben: "im Städtebau- und Vermessungsamt der Stadt ..., Untere Laube 24, 5. OG, (Tel. ...)". Die Träger öffentlicher Belange wurden am 10.07.2002 beteiligt. Nach der öffentlichen Auslegung trennte die Beklagte das Sondergebiet "E 3" für das Einkaufszentrum ab mit der Begründung, es zeichne sich auch mit Hinblick auf die Stellungnahme der IHK ab, dass insoweit noch Gespräche mit den Eigentümern zu führen seien; zu berücksichtigen sei auch, dass im Plangebiet "E 2" eine Veränderungssperre ablaufe. Hinsichtlich des Plangebiets "E 2" wurde das Planverfahren mit der Bezeichnung "Unterlohn 3. Änderung, Teil C" fortgeführt. Ohne weitere Öffentlichkeitsbeteiligung wurde der Bebauungsplan "Unterlohn 3. Änderung, Teil B" in der Sitzung des Gemeinderats vom 16.05.2002 als Satzung beschlossen. Die Einwendungen der Klägerin wurden abgelehnt. Den Satzungsbeschluss machte die Beklagte am 14.08.2002 öffentlich bekannt. Der Bebauungsplan "Unterlohn 3. Änderung, Teil C" trat im Jahr 2004 in Kraft. Darin ist die Verkaufsfläche des Einkaufszentrums auf 4.000 m² begrenzt; Sortimentsbeschränkungen sind nicht festgesetzt.

Bereits am 05.03.2001 hatte die Klägerin beim Verwaltungsgericht Freiburg wegen der Ablehnung des Antrags auf Erteilung eines Bauvorbescheids Klage erhoben. Zur Begründung hatte sie zunächst die Rechtmäßigkeit der Veränderungssperre, insbesondere der ihr zu Grunde liegenden Planungsabsichten, in Zweifel gezogen. Im Anschluss an den Erlass des Änderungsplans hat sie vorgetragen: Dieser sei formell und materiell fehlerhaft. Auf die öffentliche Auslegung des Planentwurfs sei unzureichend hingewiesen worden, weil in der öffentlichen Bekanntmachung als deren Ort lediglich allgemein das fünfte Obergeschoss des Städtebau- und Vermessungsamts bezeichnet gewesen sei, nicht aber das Dienstzimmer. Im Anschluss an die Herausnahme des Standorts für das Einkaufszentrum aus dem Plangebiet hätte der Planentwurf erneut öffentlich ausgelegt werden müssen. Die textliche Festsetzung Nr. 1.1.1 Abs. 2 und 3 sei mit den Begriffen "Randsortiment", "deutlich untergeordneter Verkaufsfläche" und "branchentypische" Sortimente nicht hinreichend bestimmt. Die zugelassenen Ausnahmen genügten nicht dem Erfordernis der Anlagentypik. Die Planänderung werde von keiner städtebaulichen Konzeption getragen und sei deshalb nicht erforderlich. Die Beklagte beachte das 1998 fortgeschriebene Zentrenkonzept im Gebiet Unterlohn selbst nicht. Sie wolle willkürlich nur ihr Vorhaben verhindern. Soweit sie auch das Ziel verfolge, den Einzelhandel im Plangebiet zur Sicherung von Standorten des produzierenden Gewerbes auszuschließen, sei dieses Ziel wegen der vorhandenen Belegung des Gebiets nicht erreichbar. Auch das Gebot gerechter Abwägung sei verletzt. U.a. habe sich der Gemeinderat der Beklagten nicht mit der Frage befasst, ob eine eine Bestandserweiterung ermöglichende Festsetzung gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO getroffen werden solle. Das vorhandene Datenmaterial sei beim Satzungsbeschluss veraltet gewesen.

Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten: Die öffentliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs sei ordnungsgemäß gewesen. Nach der Herausnahme des Teilgebiets "C" habe der geänderte Entwurf nicht erneut ausgelegt werden müssen. Die Festsetzung Nr. 1.1.1 sei zulässig und hinreichend bestimmt. Dass sie, die Beklagte, nach Auffassung der Klägerin in Einzelfällen von ihrem Einzelhandelskonzept abgewichen sei, ändere an der Erforderlichkeit der Planung nichts und begründe insbesondere keinen "planerischen Missgriff". Ein Abwägungsmangel liege nicht vor. Mit dem Vorbringen der Klägerin im Planänderungsverfahren habe sie sich umfassend auseinandergesetzt.

Im Einverständnis der Beteiligten kam es im Oktober 2003 beim Verwaltungsgericht Freiburg zu einem Mediationsverfahren. Das Klageverfahren ruhte bis Mitte 2005.

Mit Urteil vom 20.12.2005 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Der Bebauungsplan sei ohne Verfahrensfehler zustande gekommen. Auf die öffentliche Auslegung des Planentwurfs sei ausreichend hingewiesen worden. Für die mit der öffentlichen Bekanntmachung bezweckte Anstoßfunktion genüge es, dass das fünfte Obergeschoss als Ort der Auslegung bezeichnet worden sei. Insoweit sei keine psychische Hemmschwelle aufgebaut worden. Der Gesetzgeber sei vom mündigen Bürger ausgegangen, der seine Beteiligungsmöglichkeiten ohne Berührungsängste wahrnehme. Es komme im vorliegenden Zusammenhang deshalb nicht auf Befürchtungen, sondern auf objektive Hindernisse für eine Einsichtnahme an. - Der geänderte Entwurf habe nicht wegen der Verkleinerung des Plangebiets erneut ausgelegt werden müssen. Schließlich seien die Festsetzungen für das verbleibende Plangebiet nicht geändert worden. Vergleichbar sei diese Sachlage damit, dass ein räumlich und sachlich abgrenzbarer Teil eines Bebauungsplans nach einer den anderen Teil betreffenden Beanstandung der Rechtsaufsichtsbehörde von der Gemeinde ohne Weiteres in Kraft gesetzt werden könne. Die Herausnahme des Teilgebiets "C" habe die Festsetzungen auch nicht etwa inhaltlich verändert. Eine Wechselwirkung der Festsetzungen für beide Gebietsteile habe nicht bestanden. - Nr. 1.1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sei hinreichend bestimmt. Die zentren- und die nicht-zentrenrelevanten Sortimente würden in der Begründung des Änderungsplans hinreichend bezeichnet. Falls dies nicht genüge, könnten diese Begriffe jedenfalls hinreichend bestimmt ausgelegt werden. Auch die in Nr. 1.1.1 Absatz 2 und 3 der textlichen Festsetzungen geregelten bzw. eröffneten Ausnahmen seien bestimmt genug. Die mit Absatz 3 eröffneten Ausnahmen sollten keine selbständige Anlagenart betreffen, sondern nur den Umfang einer Ausnahme für die konkrete Rechtsanwendung verdeutlichen. - Der Änderungsplan sei zur Umsetzung des Zentrenkonzepts 1998 erforderlich. Ihm lägen sorgfältige Erhebungen zu Grunde. Diese seien beim Satzungsbeschluss nicht veraltet gewesen. Dies werde in einer Stellungnahme der GMA vom 16.07.2001 bestätigt. Erforderlich sei der Änderungsplan auch, um Flächen für das produzierende Gewerbe freizuhalten. Die Beklagte schiebe ihre Planungsziele nicht vor, um das Vorhaben der Klägerin zu verhindern. Die Abweichungen von ihrem Zentrenkonzept fielen insoweit zahlenmäßig nicht ins Gewicht. Seit 1998 habe die Beklagte keine im Widerspruch zum Zentrenkonzept stehenden Neuansiedlungen, sondern nur zwei Erweiterungen zugelassen. Auch die Zulassung eines neuen Baumarkts sei insoweit letztlich unbeachtlich. Das Zentrenkonzept der Beklagten sehe vor, dass in Einzelfällen großflächiger, nicht innenstadtrelevanter Einzelhandel mittels eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans zugelassen werden könne und dass ein zweiter Baumarkt angesiedelt werden solle. Dass der weitere Baumarkt dann doch an anderer Stelle ermöglicht worden sei, habe das Planungsziel des Schutzes des innenstadtrelevanten Einzelhandels unberührt gelassen und auf zusätzlichen Erwägungen beruht. - Beachtliche Abwägungsmängel lägen nicht vor. Das Urteil wurde der Klägerin am 09.03.2006 zugestellt.

Auf den Antrag der Klägerin hat der Senat die Berufung gegen das Urteil mit Beschluss vom 05.09.2006 (5 S 846/06) zugelassen. Nach wiederholter Fristverlängerung bis zum 29.11.2006 hat die Klägerin die Berufung am 28.11.2006 begründet.

Sie trägt vor: Das Vorhaben sei gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans "Unterlohn" bauplanungsrechtlich zulässig. Der (weitere) Änderungsplan sei wegen formeller und materieller Mängel unwirksam. - § 3 Abs. 3 Satz 2 BauGB 1998 verlange, dass der Inhalt der Bekanntmachung über die öffentliche Auslegung des Entwurfs den Bürger ermuntere, den Plan einzusehen, und nicht eine Hürde aufbaue, die den Bürger hindere, sein Einsichtsrecht unbefangen wahrzunehmen. Die öffentliche Bekanntmachung dürfe keine Zusätze oder Einschränkungen enthalten, die geeignet sein könnten, auch nur einzelne Bürger von der Erhebung von Anregungen abzuhalten. Dies sei aber der Fall, wenn wie hier das Dienstzimmer, in dem der Planentwurf ausliege, nicht genau angegeben und dem Bürger so der Eindruck vermittelt werde, es obliege ihm, insoweit bei Dienstkräften des Planungsträgers nachzufragen oder Ersuchen an sie zu richten. Der Leser der Bekanntmachung zur öffentlichen Auslegung des Entwurfs des Änderungsplans habe davon ausgehen müssen, dass er sich im fünften Obergeschoss des Amtsgebäudes hätte "durchfragen" müssen. So sei die Anstoßfunktion der öffentlichen Bekanntmachung nicht erfüllt worden. Die Wertung des Verwaltungsgerichts, der Gesetzgeber gehe von einem Bürger aus, der mündig genug sei, seine Beteiligungsrechte ohne Berührungsängste wahrzunehmen, sei mit der Rechtsprechung des erkennenden Verwaltungsgerichtshofs zur ordnungsgemäßen Bekanntmachung und Auslegung nicht vereinbar. Auch dem Bürger mit Berührungsängsten müsse es möglich sein, ohne bürokratische Hindernisse den Planentwurf einzusehen. - Fehlerhaft sei auch, dass der Planentwurf nach der Herausnahme des Planbereichs "E 3" nicht erneut gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1998 öffentlich ausgelegt worden sei. Der räumliche Geltungsbereich eines Bebauungsplans sei wesentlicher Teil seines Inhalts. Der gegenteiligen Auffassung im Urteil des erkennenden Senats vom 22.04.1996 sei nicht zu folgen. Jedenfalls für die Eigentümer der aus dem Geltungsbereich herausgenommenen Grundstücke sei die Änderung von erheblicher Bedeutung. Auf das Gewicht einer Änderung komme es nicht an. Eine Ausnahme gemäß § 3 Abs. 3 Satz 3 BauGB 1998 liege nicht vor. Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen könne von der erneuten öffentlichen Auslegung allenfalls abgesehen werden, wenn eine Teilplanung aufgegeben werde, die ohne räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit dem verbleibenden Plan stehe. Dies sei hier jedoch nicht der Fall. Die Planung für den Bereich "E 3" (Einkaufszentrum) sei nicht eingestellt, sondern fortgeführt worden. Sie stehe auch im funktionalen Zusammenhang mit dem verbleibenden Plan. Beide Pläne seien schließlich auf das Zentrenkonzept der Beklagten gestützt. Insoweit sei für beide Planbereiche von Bedeutung, ob das Zentrenkonzept jeweils strikt eingehalten werde oder ob die Planung ihm widerspreche. In der Planung für das Teilgebiet "C" sei letzteres der Fall, weil dort nunmehr ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel auf 4.000 m² ohne Sortimentsbeschränkung zulässig sei. Aufgegeben habe die Beklagte den Zusammenhang der Teilgebiete "E 2" und "E 3" nur, weil ihr die Planung für den Teilbereich "E 2" wegen der ablaufenden Veränderungssperre vordringlich erschienen sei. Gerade im Hinblick auf die Bedeutung des Zentrenkonzepts für die restriktiven Festsetzungen für ihr Grundstück sei es für sie, die Klägerin, von Bedeutung gewesen, ob und in welchem Umfang es für die nahegelegenen Grundstücke im beabsichtigten Sondergebiet verwirklicht würde. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei unerheblich, was sie im Anschluss an die gebotene erneute öffentliche Auslegung noch hätte vortragen können und ob dies die Planung voraussichtlich beeinflusst hätte. - Die textliche Festsetzung Nr. 1.1.1 sei in Absatz 2 wegen einer fehlenden Konkretisierung des Begriffs "branchentypische innenstadtrelevante Randsortimente auf deutlich untergeordneter Verkaufsfläche" unbestimmt. Insoweit sei der gegenteiligen Auffassung des erkennenden Senats in seinem Urteil vom 21.05.2001 im vorliegenden Fall nicht zu folgen. Anders als in jenem Fall fehlten konkretisierende Hinweise in der Begründung des Bebauungsplans, die Anhaltspunkte dafür liefern könnten, wie groß eine untergeordnete Verkaufsfläche für ein branchentypisches Randsortiment im Einzelfall sein könne. Grundlage für die Sortimentsfestlegung sei die von der GMA vorgeschlagene Sortimentsgliederung. Insoweit werde auch nicht auf den Einzelhandelserlass des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg vom 21.02.2001 verwiesen. Unklar sei ferner, was unter einer "deutlich untergeordneten Verkaufsfläche" zu verstehen sei. Dies gelte auch hinsichtlich des Erfordernisses "im Verhältnis zur sonstigen Betriebsfläche" für das in Nr. 1.1.1 Abs. 3 der textlichen Festsetzungen geregelte "Handwerkerprivileg". Zwar enthalte Nr. 3.1 der textlichen Festsetzungen unter der Überschrift "nachrichtliche Hinweise" insoweit nähere Umschreibungen. Diese Festsetzungen seien aber unwirksam, weil sie gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO nicht erlassen werden könnten. Werte man die Bestimmungen in Nr. 3.1 der textlichen Festsetzungen nicht als Festsetzungen, sondern als Hinweise, könnten sie zur Auslegung von Nr. 1.1.1 nicht herangezogen werden, weil sie dort keinen Niederschlag fänden. - Die Festsetzungen in Nr. 1.1.1 Abs. 2 und 3 verstießen gegen § 1 Abs. 9 BauNVO. Die danach zulässigen Typisierungen müssten sich auf bestimmte konkrete Anlagentypen beziehen. Dies gelte auch für die Eröffnung von Ausnahmen im Sinne von § 31 Abs. 1 BauGB. Eine bestimmte Verkaufsflächengrenze reiche insoweit nicht aus. Auch bei den Bestimmungen unter 3.1 und 3.2 handele sich um Festsetzungen. Sie seien Teil der ausgefertigten Satzung. Der Satzungsgeber habe die Größe der zulässigen Verkaufsfläche nicht dem jeweiligen Vorhabenträger überlassen und deshalb Nr. 1.1.1 ergänzen und konkretisieren wollen. Ein anerkannter Anlagentyp werde mit diesen Verkaufsflächenbegrenzungen nicht beschrieben. Besondere örtliche Verhältnisse oder wirtschaftliche und soziale Gegebenheiten mache die Beklagte insoweit nicht geltend. Konkrete Erhebungen habe sie insoweit nicht angestellt. - Für den Ausschluss innenstadtrelevanter Sortimente fehle es an einem schlüssigen Plankonzept und damit an den gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO erforderlichen besonderen städtebaulichen Gründen. Der Änderungsplan lasse Einzelhandel, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke sowie ausnahmsweise Diskotheken in erheblichem Umfang zu. Damit sei der beschränkte Einzelhandelsausschluss ungeeignet, das Ziel zu erreichen, Flächen für das produzierende Gewerbe vorzuhalten. Er gefährde dieses Ziel vielmehr. Dem lasse sich nicht mit dem Verwaltungsgericht entgegenhalten, am Beispiel des Grundstücks der Klägerin zeige sich, dass im Plangebiet die nicht ausgeschlossenen Einzelhandelsnutzungen nicht zum Nachteil sonstiger gewerblicher Nutzungen verwirklicht würden. - Der Änderungsplan leide an beachtlichen Abwägungsfehlern. Die Beklagte sei davon ausgegangen, sie müsse für das mit dem Wohnen unverträgliche Gewerbe Flächen vorhalten, die mit den Ansprüchen des großflächigen Einzelhandels nicht konkurrieren könnten. Dieses Ziel rechtfertige aber nicht den Ausschluss von nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben. Ferner setze die Beklagte ihr Einzelhandelskonzept, bei dem es sich um eine informelle Planung handele, mit der sie sich selbst binde, nicht konsequent um. Sie handhabe es beliebig und damit willkürlich. Sie sei von ihm in den Gebieten "Unterlohn" und "Oberlohn" mehrfach ohne hinreichenden Grund abgewichen, im Einzelnen im Jahr 1995 durch die Festsetzung eines Sondergebiets für einen Bau- und Heimwerkermarkt (xxx) und die Ermöglichung eines Lebensmittelmarkts mit 600 m² Verkaufsfläche (xxxxx), sodann im Jahr 1996 durch die Zulassung eines Elektro-Fachmarkts mit maximal 850 m² Verkaufsfläche sowie im Jahr 2000 mit der Ermöglichung eines weiteren Bau- und Heimwerkermarkts (xxxxxxxxx). Das letztgenannte Vorhaben habe ein ortsansässiger Vorhabenträger außerhalb der Bereiche "Unterlohn" und "Oberlohn-Süd" und damit an einem anderen als den im Zentrenkonzept 1998 für ein solches Projekt angeführten Standorten geplant. Diese Planung habe die Beklagte dennoch ermöglicht; dagegen habe sie eine von ihr, der Klägerin, vorgelegte entsprechende Planung gerade auf einem der im Zentrenkonzept vorgesehenen Standort mit unzutreffenden Erwägungen abgelehnt. Des Weiteren habe die Beklagte im Jahr 2000 eine Erweiterung eines Bau- und Heimwerkermarkts (xxx) von 5.000 auf 7.500 m² zugelassen und dem davon betroffenen Lebensmittelmarkt (xxxxx) eine Verlegung und Erweiterung auf 800 m² Verkaufsfläche ermöglicht. Gründe des (überwirkenden) Bestandsschutzes hätten hierfür nicht vorgelegen. Schließlich habe die Beklagte im Jahr 2004 nur einen Steinwurf von ihrem Grundstück entfernt die Erweiterung des Einkaufszentrums auf eine Verkaufsfläche von maximal 4.000 m² (bisher 3.500 m²) ohne jede Sortimentsbeschränkung zugelassen, obwohl der Standort innerhalb des sogenannten E-Zentrums liege, in dem nach dem Zentrenkonzept Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten generell auszuschließen sei. Der Zuwachs an Verkaufsfläche für das Einkaufszentrum sei fast so groß wie die Verkaufsfläche ihres Vorhabens. Dagegen wäre eine Beschränkung des bestehenden Einkaufszentrums aus fachlicher Sicht dringend geboten gewesen, auch weil dieses umfassend modernisiert und damit seine Flächenproduktivität deutlich gesteigert worden sei. Insoweit sei die Beklagte von den fachlichen Stellungnahmen ihrer Verwaltung und der GMA eklatant abgewichen. Schließlich beabsichtige die Beklagte, einen Lebensmittel-Verbrauchermarkt mit 4.000 m² Verkaufsfläche (xxxxx) im nahe gelegenen Bereich Sxxxxxxxxxxxx-/Rxxxxxxxxstraße zu ermöglichen. Die dafür maßgeblichen Erwägungen träfen aber in gleicher Weise auf ihr Vorhaben zu. Außerdem habe die Beklagte Ende des Jahres 2006 nahe dem Grundstück der Klägerin an der Mxxxxxxxxxxxxx-Straße einen Lebensmitteleinzelhandelsmarkt mit 800 m² (xxxx) genehmigt. Insgesamt sei das Grundstück überall von Einzelhandelsnutzungen umgeben. Nördlich der Cxxxxxxxx-Straße gebe es nur solche Nutzungen. Südlich befänden sie sich in erheblichem Umfang. - Das Zentrenkonzept sei unschlüssig. Es gehe davon aus, dass im sogenannten E-Zentrum ein zweiter Einzelhandelsschwerpunkt mit zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten bestehe und dass nur außerhalb des E-Zentrums Einzelhandelsbetriebe unzulässig sein sollten. - Ihre Belange habe die Beklagte nicht in die Abwägung einbezogen. Sie habe keine Überlegungen dazu angestellt, aus welchen Gründen es gerechtfertigt sei, sie schlechter zu stellen als Eigentümer anderer Grundstück im Plangebiet, auf denen innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen ausgeübt würden. Auch den Wertverlust für ihr Grundstück und die Beschränkung der privaten Nutzungsinteressen habe die Beklagte nicht bedacht.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 20. Dezember 2005 - 6 K 1328/05 - zu ändern, den Bescheid der Beklagten vom 12. September 2000 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 8. Februar 2001 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihr auf ihren Antrag vom 13. März 2000 einen Bauvorbescheid zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verweist im Wesentlichen auf ihr Vorbringen beim Verwaltungsgericht und trägt ergänzend vor: Die Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs sei fehlerfrei. In der jüngeren Rechtsprechung des erkennenden Verwaltungsgerichtshofs werde das Erfordernis, dass die Angabe des Ortes der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs kein Hindernis für die Einsichtnahme, auch nicht in psychologischer Hinsicht (Schwellenangst), darstellen dürfe, im Sinne einer service- und kundenorientierten Verwaltung konkretisiert und damit relativiert. Der interessierte, aufgeschlossene und mündige Bürger habe die im fünften Obergeschoss ausgelegten Pläne ohne weiteres Nachfragen im Flur erkennen und einsehen können. Außerdem sei in der öffentlichen Bekanntmachung eine Telefonnummer angegeben, mit deren Hilfe während der Auslegung weitere Informationen hätten erfragt werden können, auch zur (an sich nicht notwendigen) näheren Konkretisierung des Auslegungsorts. - Einer erneuten Bürgerbeteiligung habe es nach der Abtrennung des Sondergebiets vom Änderungsplan nicht bedurft. Für das Sondergebiet hätten andere Festsetzungen als im Gebiet des verbleibenden Änderungsplan getroffen werden sollen. Nur insoweit habe noch Abstimmungsbedarf bestanden. - Das dem Änderungsplan zu Grunde liegende Konzept sei schlüssig. Dabei verfolge der Bebauungsplan drei Ziele, nämlich die Stärkung der Versorgungsfunktion der Altstadt und der integrierten Versorgungslagen durch den Ausschluss innenstadtrelevanter Sortimente, die Sicherung von Flächen für das verarbeitende Gewerbe und das Dienstleistungsgewerbe sowie die Verbesserung der Ansiedlungsmöglichkeiten für Diskotheken. Dem ersten Ziel diene die textliche Festsetzung Nr. 1.1.1, dem zweiten und dritten Ziel diene die Festsetzung Nr. 1.1.2. Der Verdrängungseffekt von Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke sei erheblich geringer einzuschätzen. Deshalb und auch zur Wahrung der Gebietstypologie eines Gewerbegebiets seien diese Nutzungen nicht (auch) ausgeschlossen. - Soweit bei der Abwägung auf die Verdrängungswirkung großflächiger Einzelhandelsbetriebe abgestellt werde, stehe dies im Zusammenhang mit der von der Klägerin damals vorgetragenen Nutzungsabsicht (Errichtung eines Bau- und Heimwerkermarkts). Die Anregung, das Grundstück der Klägerin für einen Lebensmittelmarkt zu nutzen, sei mit dem Argument abgelehnt worden, dass die innerstädtischen Zentren durch den Ausschluss innenstadtrelevanter Sortimente in (sonstiger) zentraler Lage gestärkt werden sollten. - Der abgetrennte Änderungsplan für das Sondergebiet Einkaufszentrum sei schlüssig. Die Aufstockung der Verkaufsfläche von 3.500 m² auf 4.000 m² ohne Ausschluss innenstadtrelevanter Sortimente sei vor dem Hintergrund zu sehen, dass bis zum Erlass des Änderungsplans in diesem Sondergebiet eine Verkaufsfläche von 16.000 m² möglich gewesen sei. Ein gänzlicher Entzug des ausgenutzten Planungsrechts von 3.500 m² Verkaufsfläche ohne Sortimentsbeschränkung hätte erhebliche Entschädigungsansprüche heraufbeschworen. In Abwägung dieser ihr möglicherweise entstehenden finanziellen Belastung, der privaten Forderungen des Grundstückseigentümers und der möglichen Auswirkungen auf integrierte Lagen habe sie die Verkaufsfläche auf 4.000 m² ohne Sortimentsbeschränkung reduziert. Diese maßvolle Erweiterung der vorhandenen Verkaufsfläche habe eine Entwicklung im Sinne des erweiterten Bestandsschutzes eröffnet. - Der aktuell geplante Lebensmittelmarkt an der Sxxxxxxxxxxxx- und der Rxxxxxxxxstraße, für den der Flächennutzungsplan geändert worden sei, beruhe auf einer Fortschreibung des GMA-Gutachtens von 1996. Es sei darin ein zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf im Bereich Nahrungs- und Genussmittel festgestellt worden. Die Gutachter hätten die Erweiterung des im Zentrenkonzept festgelegten östlich angrenzenden B2-Zentrums am Gxxxxxxxplatz um diese spezielle Einzelhandelsnutzung für sinnvoll gehalten, weil andere integriert gelegene Standorte dieser Größenordnung nicht vorhanden seien und sich der Standort in integrierter Randlage befinde, so dass er sowohl der Nahversorgung als auch einer über den Stadtteil hinausgehenden Versorgungsfunktion diene. Demgegenüber befinde sich das Grundstück der Klägerin nicht in einer integrierten Lage. - Auch die Genehmigung eines Lebensmitteldiscounters (xxxx) an der Mxxxxxxxxxxxx-Straße weiche nicht vom Einzelhandelskonzept ab. Es handele sich um einen integrierten Standort für den Stadtteil Petershausen. - Richtig sei zwar, dass das Grundstück der Klägerin auch durch umgebende innenstadtrelevante Nutzungen geprägt sei. Genehmigt worden seien diese Nutzungen aber vor der Änderungsplanung. Wegen des Einzelhandelsbestands im Plangebiet sei hier im sogenannten E-Zentrum nicht sämtlicher Einzelhandel ausgeschlossen worden. - Dass der Gemeinderat nicht über einen tatsächlichen Wertverlust informiert worden sei, stelle keinen Abwägungsmangel dar. Gesehen und bedacht habe der Gemeinderat, dass sich die Umsetzung des Zentrenkonzepts auf eine große Anzahl von Grundstücken auswirke, die sich im Einzelnen durch einen sehr unterschiedlich ausgeprägten Bestandsschutz auszeichneten. Eine detaillierte Bewertung möglicher Wertverluste sei deshalb nicht veranlasst gewesen. Im Übrigen sei es im Einzelfall sehr wohl möglich, dass keine Wertminderungen aufträten; solche seien zudem kaum rechtssicher festzustellen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die dem Senat vorliegenden Akten und die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die nach Zulassung durch den Senat statthafte Berufung ist auch im Übrigen zulässig. Insbesondere hat die Klägerin sie rechtzeitig und den weiteren Anforderungen des § 124a Abs. 6 VwGO entsprechend begründet.

Die Berufung hat auch Erfolg. Die Klägerin hat Anspruch auf Erteilung des unter dem 13.03.2000 beantragten Bauvorbescheids. Dem Vorhaben stehen keine von der Beklagten als Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen (§ 57 i.V.m. § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO). Denn der das Vorhaben ausschließende Bebauungsplan "Unterlohn - 3. Änderung, Teil B" vom 16.05.2002 (im Folgenden: Änderungsplan) ist unwirksam (1.) und die Festsetzungen des somit fortgeltenden Bebauungsplans "Unterlohn", in Kraft getreten am 10.12.1979 und 1988 angepasst an die 3. Änderungsverordnung zur Baunutzungsverordnung (mit Änderung von § 11 Abs. 3), hindern das Vorhaben nicht (2.).

1. Der Änderungsplan leidet an beachtlichen und rechtzeitig geltend gemachten Verfahrensfehlern. Dies führt zu seiner Unwirksamkeit, auch wenn den materiell-rechtlichen Einwänden der Klägerin, bezogen auf den insoweit maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1008) bzw. des Inkrafttretens des Änderungsplans (vgl. BVerwG, Beschl. v. 14.05.2007 - 4 BN 8.07 - UPR 2007, 311), nicht zu folgen ist.

1.1. Die Beklagte hätte den Planentwurf nach Abtrennung des Gebietsteils "E 3" (Einkaufszentrum) gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB 1998 erneut öffentlich auslegen müssen. Die Vorschrift bestimmt, dass der Entwurf eines Bebauungsplans neu auszulegen ist, wenn er nach der Auslegung geändert oder ergänzt wird oder wenn die Gemeinde die nach § 2a BauGB erforderlichen Angaben wegen der Besorgnis zusätzlicher oder anderer erheblicher Umweltauswirkungen ändert (vgl. nunmehr § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB 2004).

Von einer erneuten Auslegung des Planentwurfs bei einer Planänderung, die grundsätzlich auch bei der Abtrennung eines Gebietsteils vorliegt, kann nur mit Blick auf Sinn und Zweck des Auslegungsverfahrens gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 1998 abgesehen werden. So wird in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Erforderlichkeit einer erneuten Auslegung des Planentwurfs verneint, wenn nur eine Klarstellung erfolgt war oder die allein betroffenen Grundstückseigentümer mit der geänderten Planung einverstanden waren; denn in einem solchen Fall sei das Beteiligungsverfahren mit Blick auf den fortgeführten Plan eine unnütze Förmelei (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.12.1987 - 4 NB 2.87 - NVwZ 1988, 822; ebenso Senatsurt. v. 04.07.1996 - 5 S 1697/95 - VBlBW 1994, 27).

Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Zwar sind die Festsetzungen für das verbleibende Plangebiet unverändert geblieben (vgl., noch allein darauf abstellend, Senatsurt. v. 22.04.1996 - 5 S 1140/95 - VBlBW 1996, 378; Senats-urt. v. 04.07.1996 - 5 S 1697/95 - a.a.O.). Auch werden durch die Abtrennung des "E 3"- Bereichs (Einkaufszentrum) für das verbleibende Plangebiet, in dem das Grundstück der Klägerin liegt, keine unbewältigt bleibenden Konfliktfelder geschaffen (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 20.09.1996 - 8 S 2466/95 - NVwZ-RR 1997, 694 <nur Leitsatz>); denn es können im Gewerbegebiet ohne Weiteres Gebiete mit innenstadtbezogenen Sortiments- und Verkaufsflächenbeschränkungen an Gebiete ohne solche Beschränkungen angrenzen, wenn die materiellrechtlichen Voraussetzungen insoweit jeweils vorliegen; auch ist nicht ersichtlich, dass sich die bei der Abtrennung des Bereichs "E 3" vom Plangebiet abzeichnenden Lockerungen bei der Sortimentsbeschränkung für das Einkaufszentrum nachteilig auf die Nutzung der Grundstücke im verbleibenden Plangebiet ausgewirkt und dort geänderte Festsetzungen erfordert hätten.

Die Herausnahme des Einkaufszentrums aus dem Plangebiet steht aber gleichwohl in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang zu den Festsetzungen für das verbleibende Plangebiet (vgl. OVG NRW, Urt. v. 20.11.1990 - 11a NE 22.89 - BRS 52 Nr. 28 unter Hinweis auf BVerwG, Beschl. v. 31.10.1989 - 4 NB 7.89 - NVwZ-RR 1990, 286; OVG MV, Urt. v. 22.06.2005 - 3 K 25/01 - UPR 2006, 395; Krautzberger, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 4a Rdnr. 21a, Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl., § 4a Rdnr. 4). In beiden Planbereichen "E 2" und "E 3" ging es in erster Linie um die Durchsetzung des Zentren- und Gewerbeflächenkonzepts der Beklagten im sogenannten E-Zentrum. Die Festsetzungen für das Einkaufszentrum im Gebiet "E 3" haben zwar keine unmittelbare Wirkung auf die Festsetzungen im Bereich "E 2", in dem das Grundstück der Klägerin liegt. Darauf kommt es aber nicht entscheidend an. Denn wird im Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach erfolgter förmlicher Öffentlichkeitsbeteiligung ein Teil des Plangebiets abgetrennt, bedarf es der erneuten Beteiligung hinsichtlich des ansonsten unverändert bleibenden Entwurfs des Restplans, auch dann, wenn eine Änderung des Planentwurfs für das abgetrennte Teilgebiet absehbar ist und deshalb - wegen des möglicherweise veränderten Gewichts der abzuwägenden Belange - neue Anregungen hinsichtlich des Restplans veranlasst sein können. Davon ist hier auszugehen. Denn die Klägerin hätte bei erneuter Auslegung des Planentwurfs auf die Unterschiede der Planungen in den Bereichen "E 2" und "E 3" und die aus ihrer Sicht gegebenen abwägungsfehlerhaften Unstimmigkeiten bei der Umsetzung des Zentrenkonzepts hinweisen können mit der Folge, dass sich der Gemeinderat der Beklagten hiermit im Rahmen seiner Abwägung neu hätte befassen müssen. Unterschiedliche Sortimentsbeschränkungen ergaben sich insoweit zwar schon aus dem ausgelegten Entwurf des Änderungsplans. Bei der Abtrennung des Gebiets "E 3" wurde aber deutlich, dass sich diese Unterschiede absehbar noch vertiefen würden.

Der Mangel der unterlassenen erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB 1998 ist beachtlich; die Klägerin hat ihn auch rechtzeitig geltend gemacht (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BauGB 1998, § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. § 233 Abs. 2 BauGB 2004).

1.2 Ferner genügt die am 31.01.2002 erfolgte öffentliche Bekanntmachung der Auslegung des Planentwurfs nicht den Erfordernissen des § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BauGB 1998, soweit in ihr als Ort der Auslegung nur angegeben wird: "im Städtebau- und Vermessungsamt der Stadt ..., Untere Laube 24, 5. OG, (Tel. ...)". Denn in ihr ist auch der Dienstraum zu bezeichnen, in dem die Planunterlagen zur Einsicht bereit liegen (ebenso OVG Sachsen, Urt. v. 27.09.1999 - 1 S 694/98 - SächsVBl 2000, 115; vgl. auch Senatsbeschl. v. 13.02.1989 - 5 S 2490/88 - NVwZ 1989, 681).

Gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BauGB 1998 sind Ort und Dauer der Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt zu machen. Die Auslegung des Begriffs "Ort" in § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BauGB 1998 hat von Sinn und Zweck des Auslegungsverfahrens in der sogenannten förmlichen Bürgerbeteilung und insbesondere der Bekanntmachung auszugehen.

Das Auslegungsverfahren hat zentrale rechtsstaatliche Bedeutung für die Abwägung (§ 1 Abs. 6 BauGB 1998, § 1 Abs. 7 BauGB 2004). Ihm liegt zugleich der Gedanke der Öffentlichkeit der Planung, d. h. der Beteiligung von jedermann, nicht nur der Planbetroffenen, zu Grunde. Diese Bedeutung des Auslegungsverfahrens zeigt sich auch darin, dass ein Verfahrensfehler insoweit grundsätzlich beachtlich ist (§ 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB 1998, § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 2004; vgl. zum Ganzen Krautzberger, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 3 Rdnr. 31). Dies gilt insbesondere auch für Fehler bei der Bekanntmachung (Krautzberger a.a.O. Rdnr. 45 ff. m.w.N.).

Die Bekanntmachung hat in einer Weise zu erfolgen, die geeignet ist, dem an der beabsichtigten Bauleitplanung interessierten Bürger sein Interesse an Information und Beteiligung durch Anregungen und Bedenken bewusst zu machen und dadurch eine gemeindliche Öffentlichkeit herzustellen; die Bekanntmachung muss ihrer Anstoßfunktion gerecht werden (BVerwG, Urt. v. 06.07.1984 - 4 C 22.80 - BVerwGE 69, 344 = NJW 1985, 1570 - zur Bezeichnung des Plangebiets in der Bekanntmachung). So hat das Bundesverwaltungsgericht auch zur Bekanntmachung der Auslegung der Planunterlagen in Planfeststellungsverfahren gemäß § 73 Abs. 5 Satz 1 (L)VwVfG geäußert, sie müsse geeignet sein, die im Veröffentlichungsgebiet Betroffenen zu ermuntern, sich für die Planung zu interessieren und nach Bedarf hieran als Einwender mitzuwirken (BVerwG, Urt. v. 16.08.1995 - 11 A 2.95 - NVwZ 1996, 267 sowie Beschl. v. 01.04.2005 - 9 VR 5.05 u.a. - Juris).

Dementsprechend ist wiederholt entschieden worden, dass Zusätze in der Bekanntmachung, die als Beschränkung der zugelassenen Beteiligung verstanden werden können, den Bebauungsplan unwirksam machen (BVerwG, Beschl. v. 11.04.1978 - 4 B 37.78 - BRS 33 Nr. 15; Beschl. v. 28.01.1997 - 4 NB 39.96 - NVwZ-RR 1997, 514). Hieraus wird der Grundsatz abgeleitet, dass die Bekanntmachung der Auslegung keine Zusätze oder Einschränkungen enthalten darf, die geeignet sein können, auch nur einzelne an dieser Bauleitplanung interessierte Bürger von der Erhebung von Stellungnahmen abzuhalten (Krautzberger a.a.O. Rdnr. 47). Allerdings heißt dies nicht, dass eine Formulierung, die nur mit entfernter Wahrscheinlichkeit zu einem Missverständnis führen könnte, bereits einen Bekanntmachungsmangel begründet. Das Bundesverwaltungsgericht stellt insoweit vielmehr auf Bürger mit einem durchschnittlichen Auffassungsvermögen ab (BVerwG, Beschl. v. 28.01.1997 - 4 NB 39.96 - VBlBW 1997, 296). Es begründet aber z.B. einen Verfahrensmangel, wenn ein Hinweis in der Bekanntmachung bei einem "mit seinen Rechten nicht näher vertrauten Leser" den Anschein erwecken könnte, er könne sein Anliegen nur im Rathaus vortragen und müsse dort persönlich erscheinen (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.09.1999 - 8 S 989/99 - BRS 62, 119 m.w.N.; ebenso BayVGH, Urt. v. 22.03.1982 - 25 XIV/78 - NJW 1983, 297; vgl. aber auch BayVGH, Urt. v. 10.07.1995 - 14 N 94.1158 - BayVBl 1996, 48). Der Inhalt der Bekanntmachung darf nicht geeignet sein, eine Art psychische Hemmschwelle aufzubauen, sei es durch Zusätze (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.07.2004 - 8 S 351/04 - BWGZ 2005, 62; Urt. v. 15.09.2004 - 8 S 2392/03 - ESVGH 55, 69 = NVwZ-RR 2005, 157) oder durch jegliche Unklarheiten (Senatsbeschl. v. 13.02.1989 - 5 S 2490/99 - a.a.O.).

Dass zur ordnungsgemäßen Bekanntmachung des Auslegungsorts grundsätzlich nicht nur die Angabe der Dienststelle (vgl. Senatsbeschl. v. 13.02.1989 - 5 S 2490/88 - a.a.O.), sondern auch die Angabe des Dienstraums gehört, in dem der Planentwurf öffentlich ausliegt, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht in Frage gestellt und entspricht, soweit der Senat sieht, auch allgemeiner Praxis in den Kommunen (vgl. Gaentzsch, in: Berliner Kommentar zum BauGB, § 3 Rdnr. 20: "Satz 2 nennt den Mindestgehalt der ortsüblichen Bekanntmachung. Sie muss den Ort angeben, an dem der Planentwurf ... zu jedermanns Einsicht ausliegt <z.B. Rathaus, Zimmer X>.", vgl. auch das Bekanntmachungsmuster bei Söfker, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 2 Rdnr. 73, das hinsichtlich des Auslegungsorts lautet: "... im Planungsamt (nähere Angabe, auch Zimmer) ....".

Dafür spricht auch, dass die der öffentlichen Bekanntmachung folgende öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs selbst so zu gestalten ist, dass ein Interessierter ohne Weiteres, das heißt ohne noch Fragen und Bitten an die Bediensteten der Gemeinde stellen zu müssen, in die Unterlagen Einblick nehmen kann (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 11.12.1998 - 8 S 1174/98 - VBlBW 1999, 178; Urt. v. 02.05.2005 - 8 S 582/04 - BWGZ 2006, 130; Se-natsurt. v. 12.03.1999 - 5 S 2483/96 - ESVGH 49, 182 = NVwZ-RR 1999, 496; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 23.02.2001 - 3 S 2574/99 -Juris Rdnr. 24 ff.; vgl. aber auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 01.03.2007 - 3 S 129/06 - DVBl 2007, 647 <nur Leitsatz>). In gleicher Weise soll dem interessierten Bürger auch schon bei der öffentlichen Bekanntmachung deutlich gemacht werden, dass er ohne nachfragen zu müssen, den Planentwurf an einem bestimmten allgemein zugänglichen Ort vorfindet.

Hinsichtlich des ebenfalls in § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB normierten Erfordernisses, die Dauer der Auslegung in der öffentlichen Bekanntmachung anzugeben, ist zwar entschieden worden, es reiche aus, dass die Auslegungsdauer von einem Monat angegeben und der Fristbeginn mit einem Datum bezeichnet werde, eine darüber hinausgehende Bezeichnung auch des Fristendes sei zwar rechtlich nicht geboten, aber empfehlenswert. Dabei geht das Bundesverwaltungsgericht aber davon aus, dass der zur exakten Bestimmung des Fristendes noch nötige Berechnungsschritt den Bürger, dem Entsprechendes auch bei der Berechnung von Rechtsmittelfristen abverlangt wird, regelmäßig nicht überfordern werde; sollte es dem Bürger überhaupt auf den exakten Tag des Fristendes ankommen, könne es ihm bei Zweifeln zugemutet werden, sich z.B. bei der Gemeinde zu erkundigen (BVerwG, Beschl. v. 08.09.1992 - 4 NB 17.92 - NVwZ 1993, 475 gegen zahlreiche Stimmen in der Literatur). Weitergehend soll es auch ausreichen, wenn die Bekanntmachungsdauer sich aus den Erläuterungen in der Bekanntmachung und dem Erscheinungsdatum des Bekanntmachungsorgans (Auslegung "ab eine Woche nach Bekanntmachung") erschließe (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 20.09.1996 - 8 S 2466/95 - Juris). In diesen Fällen waren aber die Bekanntmachungen für den durchschnittlichen Leser jeweils aus sich heraus verständlich; sie ließen keine Umstände der Auslegung offen und legten so dem Leser nicht nahe, dass er sich noch näher erkundigen müsse.

Der danach gegebene Mangel der Bekanntmachung ist nicht deshalb unerheblich, weil die Beklagte den Planentwurf im Flur des fünften Obergeschosses des angegebenen Gebäudes ausgelegt hat. Es mag zutreffen, dass die Planunterlagen schon beim Betreten des fünften Obergeschosses ohne Weiteres erkennbar waren. Dies ändert aber nichts daran, dass der Leser der Bekanntmachung erwarten konnte, sich im fünften Obergeschoss des Gebäudes nach dem Raum, in dem der Planentwurf ausgelegt sein sollte, erkundigen zu müssen. Diese Aussicht dürfte ihn im Zweifel sogar eher davon abgehalten haben, Einsicht in den Planentwurf zu nehmen, als ein ihm zuvor nicht bekanntes Erfordernis, in einem in der Bekanntmachung angegebenen und von ihm ohne Weiteres aufgefundenen Dienstraum nach den Akten fragen zu müssen.

Die genaue Angabe des Orts der öffentlichen Auslegung vermag auch nicht zu ersetzen, dass in der öffentlichen Bekanntmachung eine Telefonnummer angegeben war. Zwar wird dem interessierten Bürger damit erleichtert, sich nach dem genauen Auslegungsort zu erkundigen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 01.03.2007 - 3 S 129/06 - a.a.O.). Ein solches Nachfragen kann ihm aber nach den oben ausgeführten Grundsätzen nicht angesonnen werden.

Der Mangel der öffentlichen Bekanntmachung ist beachtlich; die Klägerin hat ihn auch rechtzeitig geltend gemacht (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BauGB 1998, § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. § 233 Abs. 2 BauGB 2004).

1.3 Entgegen der Auffassung der Klägerin sind die einzelnen textlichen Festsetzungen des Änderungsplans zum Ausschluss innenstadtrelevanter Sortimente hinreichend bestimmt.

Nr. 1.1.1 Abs. 1 regelt, dass in den festgesetzten Gewerbegebieten Einzelhandels- und sonstige Gewerbe- und Handelsbetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf von Waren an Endverbraucher, die dem innenstadtrelevanten Sortiment (gemäß der Liste in Nr. 2.2) zuzuordnen sind, nicht zulässig sind. Nr. 1.1.1 Abs. 2 nimmt hiervon branchentypische innenstadtrelevante Randsortimente (von Einzelhandelsbetrieben) auf deutlich untergeordneter Verkaufsfläche aus. Unter den "nachrichtlichen Hinweisen" ist in Nr. 3.1 bestimmt, die Beklagte gehe davon aus, dass eine deutlich untergeordnete Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente in der Regel 50 m² nicht überschreiten, bei kleineren Flächen nicht mehr als 5 % der genehmigten Verkaufsfläche ausmachen könne. Nr. 1.1.1 Abs. 3 bestimmt, dass Verkaufsflächen mit Innenstadtrelevanz ausnahmsweise zugelassen werden könnten, die auf dem Grundstück mit einem Produktions- oder Handwerksbetrieb verbunden seien, um ausschließlich dort hergestellte oder weiter zu verarbeitende oder weiterverarbeitete Produkte zu veräußern, wenn die Verkaufsfläche im Verhältnis zur sonstigen Betriebsfläche untergeordnet sei; diese Ausnahme gilt nicht für Betriebe des Ernährungshandwerks. Im nachrichtlichen Hinweis Nr. 3.2 heißt es hierzu, die Beklagte gehe in der Regel davon aus, dass eine untergeordnete Verkaufsfläche nicht größer als 100 m² sein, bzw. bei kleineren Flächen nicht mehr als 15% der genehmigten Geschossfläche ausmachen könne.

Die hier verwendeten Begriffe, insbesondere der auch in der Begründung des Bebauungsplans nicht weiter erläuterte Begriff des branchentypischen Randsortiments (vgl. zum Begriff des Randsortiments auch Nr. 2.2.5 Abs. 2 Satz 2 des Einzelhandelserlasses vom 21.02.2001, GABl. 290), sind alle einer bestimmten Auslegung zugänglich. Diese Beurteilung entspricht hinsichtlich der Begriffsfolge "branchentypische innenstadtrelevante Randsortimente auf (deutlich) untergeordneter Verkaufsfläche" der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 21.05.2001 - 5 S 901/99 - NVwZ-RR 2002, 556). Dass der Rechtsanwender bei der Ausfüllung dieser Begriffe eine gewisse Bandbreite vorfindet, die nicht notwendig durch bloße Hinweise im Bebauungsplan auf eine allein mögliche Auslegung verengt wird, ist unschädlich. Als normative Festsetzungen sind die ausdrücklich als "Hinweise" bezeichneten Bestimmungen im Übrigen nicht zu verstehen. Das zeigt auch die vorsichtige Wortwahl. Der Begriff "davon ausgehen" deutet nicht auf einen Regelungswillen hin, sondern darauf, dass in der Rechtsanwendung in einem bestimmten Sinn verfahren werden soll.

Soweit die Klägerin darauf hinweist, dass sich im vorliegenden Fall der Begründung zum Bebauungsplan keine Auslegungshilfen entnehmen ließen, trifft dies zwar zu. Für die Auslegung der Begriffe können aber die Hinweise Nr. 3.1 und 3.2 herangezogen werden. Auch kann auf die erwähnte Rechtsprechung des Senats zurückgegriffen werden, die - mit Hilfe von Begründungselementen zu anderen Bebauungsplänen - zu einer entsprechenden Konkretisierung vergleichbarer Begriffe gefunden hat. Das Verlangen nach einer weiteren begrifflichen Klärung in den Festsetzungen eines Bebauungsplans würde das Bebauungsplanverfahren auch überfrachten und die Gemeinden zu ständigen Anpassungen an die tatsächliche Entwicklung zwingen.

1.4 Entgegen der Auffassung der Klägerin entsprechen Nr. 1.1.1 Abs. 2 und 3 der textlichen Festsetzungen auch den Erfordernissen des § 1 Abs. 9 BauNVO.

Danach kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, im Bebauungsplan bei Anwendung von § 1 Abs. 5 bis 8 BauNVO festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

1.4.1 Bestimmte Arten von Anlagen in diesem Sinne sind Nutzungsarten, die es in der sozialen und ökonomischen Realität bereits gibt. Die Differenzierung muss nach marktüblichen Gegebenheiten einem bestimmten Anlagen- bzw. Betriebstyp entsprechen (BVerwG, Beschl. v. 04.10.2001 - 4 BN 45.01 - BRS 64 Nr. 28 m.w.N.; Beschl. v. 23.10.2006 - 4 BN 1.06 - Juris).

Dies ist bei den differenzierten Tatbeständen der Nr. 1.1.1 Abs. 2 und 3 der textlichen Festsetzungen der Fall, wenn sie, wofür Vieles spricht, entsprechend den Hinweisen Nr. 3.1 und 3.2 ausgelegt und angewandt werden. Im Tatbestandsmerkmal "branchentypisches innenstadtrelevantes Randsortiment" der Nr. 1.1.1 Abs. 2 ist das Erfordernis der Anlagentypik bereits angelegt; es ist bei seiner diese Begriffe ausfüllenden Auslegung zu berücksichtigen. Insoweit ist in der Rechtsprechung grundsätzlich anerkannt, dass Verkaufsflächenobergrenzen für "Randsortimente" Betriebstypen umschreiben können (vgl. BVerwG, Beschl. v. 30.01.2006 - 4 BN 55.05 - BauR 2007, 856 = Juris Rdnr. 3 für Tankstellenshops mit nicht mehr als 150 m² Verkaufsfläche). So können insbesondere die variabel festgesetzten Verkaufsflächenanteile in Nr. 1.1.1 Abs. 2 und 3 für innenstadtrelevante Sortimente nach ihrem Umfang von Fall zu Fall, je nach Art des branchentypischen Randsortiments bzw. des Produktions- oder Handwerksbetriebs im Wege der Auslegung (unter Beachtung, aber nicht notwendig strikten Anwendung der Hinweise in Nr. 3.1 und 3.2) im Wege der Auslegung bestimmt werden.

1.4.2 Im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens des Änderungsplans rechtfertigten besondere städtebauliche Gründe im Sinne von § 1 Abs. 9 BauNVO die zur Umsetzung des Zentren- und des Gewerbeflächenkonzepts der Beklagten (jeweils Stand 21.10.1999) festgesetzten Nutzungsbeschränkungen im Gewerbegebiet.

Die Beklagte hat ihr "Konzept zur Sicherung von Gewerbestandorten" im Gebiet des Änderungsplans nicht unschlüssig umgesetzt. In der Abwägungsvorlage heißt es insoweit: "Städtebauliches Ziel ist das Vorhalten von Flächen für wohnungsunverträgliches Gewerbe. Die Flächenansprüche solcher Gewerbebetriebe sollen im hier interessierenden Bereich nicht mit Ansprüchen des großflächigen Einzelhandels ŽkonkurrierenŽ müssen, weil dies nach der Erfahrung dazu dient, dass das produzierende Gewerbe zurückzustehen hat". In der Begründung zum Bebauungsplan wird ausgeführt: "Die Regelungen zum Einzelhandel und der Vergnügungsstätten wirken preisdämpfend auf die Grundstücks-, Miet- und Pachtpreise für das wohnunverträgliche Gewerbe und stärken somit den Gewerbestandort Konstanz".

Die Klägerin ist der Auffassung, mit den Einzelhandelssortimentsbeschränkungen unter Zulassung des Einzelhandels im Übrigen in Nr. 1.1.1 und dem Ausschluss von Vergnügungsstätten und Eros-Centern und der Zulassung von Diskotheken als Ausnahme in Nr. 1.1.2 der textlichen Festsetzungen könne das Ziel, Gewerbeflächen dem das Wohnen störenden Gewerbe vorzuhalten, nicht erreicht werden. Mit den Flächenansprüchen des produzierenden Gewerbes konkurrierender Einzelhandel bleibe in weitem Umfang zugelassen. Regelmäßig zulässig gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO seien ferner Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke, ausnahmsweise zulässig seien Diskotheken. Diese Regelungen stehen aber nicht im Widerspruch zu dem mit dem Gewerbeflächenkonzept verfolgten planerischen Ziel. Sie schwächen es nur um anderer städtebaulicher Ziele Willen ab, deren Verfolgung das Gewerbeflächenkonzept nicht ausschließt und auch wegen des Gebots einer umfassenden Berücksichtigung städtebaulicher Belange im Rahmen der Abwägung nicht ausschließen könnte. Damit nehmen sie den den Einzelhandel beschränkenden Festsetzungen nicht die Wirksamkeit. Aus diesem Grund ist die Umsetzung des Gewerbeflächenkonzepts im Plangebiet auch nicht unschlüssig. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht insoweit bemerkt, der Ausschluss des innenstadtrelevanten Einzelhandels fördere jedenfalls das Ziel, dem das Wohnen störenden Gewerbe Flächen freizuhalten. Auch die Zulassung von Tankstellen, sportlichen Nutzungen und ausnahmsweise von Diskotheken - Nutzungen, die ohnehin als wohnunverträglich in einem weiteren Sinn betrachtet werden können - schließen die Erreichung des angestrebten Ziels nicht aus. Das gilt insbesondere für Diskotheken, da sie nur ausnahmsweise zulässig sein sollen und deshalb im Plangebiet nur in beschränktem Umfang Flächen in Anspruch nehmen werden.

1.4.3 Unabhängig hiervon dienen die Sortimentsbeschränkungen jedenfalls dem städtebaulichen Schutz der im Zentrenkonzept festgelegten Einkaufslagen der Beklagten. Es wird in den GMA-Gutachten ausgeführt und liegt auch auf der Hand, dass die Öffnung des eine beträchtliche Größe aufweisenden, verkehrsgünstig gelegenen E-Zentrums für Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevantem Sortiment die nach dem Konzept zu bewahrenden und attraktiv zu haltenden Einkaufslagen spürbar beeinträchtigen würde.

1.5 Der Änderungsplan leidet im maßgeblichen Zeitpunkt nicht an einem beachtlichen Abwägungsmangel.

1.5.1 Die Klägerin unterstellt der Beklagten die Auffassung, nur die Flächenansprüche des großflächigen Einzelhandels führten zu einer Verdrängung des wohnunverträglichen Gewerbes, und folgert daraus, der Einzelhandelsausschluss müsse auf großflächige Einzelhandelsbetriebe beschränkt werden. Diese Erwägung trifft jedoch im Ausgangspunkt nicht zu. Das Gewerbeflächenkonzept schreibt auch kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevantem Sortiment eine nachteilige Wirkung auf die Preise für Flächen in den Gewerbegebieten zu. Soweit die Klägerin auf eine Bemerkung in der Abwägungsvorlage zum Änderungsplan hinweist, ist diese nur auf eine Anregung der Klägerin zugespitzt, mit der diese ihren damaligen Wunsch geäußert hatte, auf ihrem Grundstück einen Bau- und Heimwerkermarkt zu errichten.

1.5.2 Die von der Klägerin angeführten Berufungsfälle belegen nicht, dass die Beklagte ihr Zentren- und ihr Gewerbeflächenkonzept im Änderungsplan abwägungsfehlerhaft umgesetzt hätte.

Ein Abwägungsmangel liegt insoweit nicht schon dann vor, wenn eine Gemeinde bislang in Einzelfällen von ihrem Zentren- bzw. Gewerbeflächenkonzept abgewichen ist. Denn solche städtebauliche Entwicklungskonzepte im Sinne des § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 10 BauGB 1998 (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB 2004) binden den Plangeber nicht. Sie können im Rahmen der Abwägung aller städtebaulich erheblichen Belange zurückgestellt werden (Söfker, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 1 Rdnr. 175). Auch lassen einzelne abwägungsfehlerhafte Abweichungen von solchen Konzepten diese noch nicht als Leitlinie der Planung für das gesamte Stadtgebiet hinfällig werden. Etwas anderes mag gelten, wenn innerhalb desselben Plangebiets für Teilbereiche einem Entwicklungskonzept entsprechende beschränkende Festsetzungen getroffen werden, in einem anderen Teilbereich aber nicht, ohne dass die Unterschiede begründende Umstände vorliegen. Dass der Gleichheitssatz eine strikte Umsetzung eines Entwicklungskonzepts für das gesamte Stadtgebiet im jeweiligen Plangebiet erfordern würde, kommt allenfalls dann in Betracht, wenn sich die Differenzierung sachlich nicht rechtfertigen lässt (vgl. OVG Koblenz, Urt. v. 04.07.2006 - 8 C 10156/06 - BauR 2006, 1853; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 18.10.2002 - 8 S 2448/01 - BauR 2003, 1526).

Nicht geeignet, den Vorwurf der Inkonsequenz und Willkürlichkeit bei Umsetzung eines Entwicklungskonzepts zu begründen, sind auch Verstöße, die seine Umsetzung nicht im Kern betreffen. Unbeachtlich für die Wirksamkeit eines Bebauungsplans sind ferner Fälle, welche erst zeitlich nach dem Beschluss, spätestens aber (sofern die Frage der konsequenten Umsetzung eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts bereits bei § 1 Abs. 9 BauNVO zu prüfen wäre) nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplans eingetreten sind.

Nach diesen Grundsätzen lassen die von der Klägerin vorgetragenen Berufungsfälle nicht auf beachtliche Abwägungsmängel beim Beschluss des Änderungsplans schließen:

- Indem die Beklagte durch den "Vorhaben- und Erschließungsplan im Bereich Unterlohn" vom 16.02.1995 dem vorhandenen Bau- und Heimwerkermarkt eine Erweiterung auf 5.000 m² Verkaufsfläche ermöglicht hat, hat sie ihren damaligen, förmlich noch nicht beschlossenen Vorstellungen für ein Zentren- und Gewerbeflächenkonzept nicht widersprochen. Denn der Standort liegt im E-Zentrum, in dem auch großflächiger, nicht innenstadtrelevanter Einzelhandel ermöglicht werden soll. Das sie zugleich dem damals dort vorhandenen Lebensmittelmarkt (xxxxx) abweichend von ihren im Planaufstellungsbeschluss vom 10.11.1994 kundgegebenen Planungsabsichten, die auf dem GMA-Gutachten 1990 gründeten, für die Änderung des Bebauungsplans "Unterlohn" einen planerischen Bestandsschutz im Umfang von max. 600 m² Verkaufsfläche zugebilligt hat, war nicht abwägungsfehlerhaft. Denn die Beklagte durfte sich insoweit, auch ohne dass sie sich in ihrem städtebaulichen Konzept festgelegt hatte, vom Gedanken des fortwirkenden Bestandsschutzes leiten lassen, zumal sich keine zusätzlichen Auswirkungen für die aus ihrer Sicht zu bewahrenden Einkaufslagen für Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten ergeben konnten.

- Dasselbe gilt für den "Vorhaben- und Erschließungsplan Unterlohn, 5. Änderung" vom 30.09.1996, mit dem der Bestand eines Elektro-Fachmarkts am Rande des Plangebiets "Unterlohn" und eine Erweiterung der Verkaufsfläche um 150 m² für Computer und Computerzubehör planerisch abgesichert wurden. Die Verkaufsflächenerweiterung selbst war im Übrigen unproblematisch, weil sie kein innenstadtrelevantes Sortiment betraf.

- Die planerische Zulassung eines weiteren Bau- und Heimwerkermarkts (xxxxxxxx) mit weiteren Vorhaben im Jahr 2000 durch den Vorhaben- und Erschließungsplan "Reichenau-/ Oberlohnstraße II" betraf nicht das Zentrenkonzept im allgemeinen, sondern das Konzept der Beklagten für die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten, der nach dem planerischen Willen der Beklagten grundsätzlich nur im E-Zentrum und im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO ausschließlich vorhabenbezogen zugelassen werden soll. Dem Bebauungsplanverfahren gingen ein GMA-Gutachten zur Frage des Ansiedlungs- bzw. Ausbaubedarfs im Bau- und Heimwerkerbedarf im Stadtgebiet und die Bewertung mehrerer Standorte voraus, darunter auch das Grundstück der Klägerin. Das Plangebiet liegt zwar außerhalb des im Zentren- und Gewerbeflächenkonzept festgelegten E-Zentrums, also in einem Bereich, in dem Gewerbeflächen dem wohnunverträglichen Gewerbe vorbehalten sein sollten. Der Gemeinderat hatte diesen Bereich gleichwohl wegen der städtebaulich höheren "Gesamtlösungsmöglichkeit" gewählt und konnte sich dabei auch auf eine gutachtliche Stellungnahme der GMA stützen. Dementsprechend hat die Beklagte ihr Zentren- und ihr Gewerbeflächenkonzept 1999 angepasst und vorgesehen, dass "ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Bedingungen, die Ansiedlung von großflächigem nicht innenstadtrelevantem Einzelhandel außerhalb des E-Zentrums zulässig sei". Besondere Bedingungen lägen "z.B." bei "Deckung von Bedarfsdefiziten oder unzureichenden Flächenverfügbarkeiten" im E-Zentrum vor.

- Indem die Beklagte es mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Unterlohn, 6. Änderung" vom 13.4.2000 ermöglicht hat, dass der neben dem Bau- und Heimwerkermarkt an der Cxxxxxxxx-Straße gelegene Lebensmittel-Discounter (xxxxx) auf das Grundstück Cxxxxxxxx-Straße x gegenüber dem Grundstück der Klägerin verlegt und bei dieser Gelegenheit um 200 m² Verkaufsfläche erweitert wurde, hat sie zwar dem Zentrenkonzept zuwidergehandelt. Die von ihr hierfür angeführten städtebaulichen Gründe erscheinen aber jedenfalls vertretbar. Anlass für diese Planung war, dass dem Bau- und Heimwerkermarkt - für sich in Übereinstimmung mit den Entwicklungskonzepten der Beklagten - eine Erweiterung der Verkaufsfläche um 2.500 m² gestattet werden sollte, weshalb der vorhandene Lebensmitteldiscounter weichen musste. Zweifellos hätte es den mit dem Einzelhandelskonzept und auch mit dem Gewerbeflächenkonzept verfolgten Zielen besser entsprochen, wenn dieser auf Flächen innerhalb der im Einzelhandelskonzept hierfür vorgesehenen Zentren verwiesen worden wäre. Andererseits durfte die Beklagte auch berücksichtigen, dass insoweit keine Neuansiedlung eines im E-Zentrum unerwünschten Einzelhandelbetrieb mit dort auszuschließendem Sortiment vorlag mit der Folge, dass es jedenfalls nicht im Umfang einer Verkaufsfläche von 800 m² zu Auswirkungen auf die Zentren für den innenstadtrelevanten Einzelhandel kommen konnte.

- Auch für die bei Erlass des Änderungsplans bereits absehbare planerische Regelung einer gegenüber dem Bestand um 500 m² von 3.500 auf 4.000 m² erweiterten und hinsichtlich der zugelassenen Sortimente in geringerem Umfang eingeschränkten Verkaufsfläche des Einkaufszentrums an der Cxxx-xxxx-Straße durch den abgetrennten, später beschlossenen Bebauungsplan "Unterlohn, 3. Änderung, Teil C" kann sich die Beklagte auf besondere städtebauliche Erwägungen berufen, die insoweit eine modifizierte Umsetzung ihrer Entwicklungsziele zuließen. Hier ging es ebenfalls nicht um die erstmalige Zulassung eines Einzelhandelsbetriebs mit innenstadtrelevantem Sortiment im E-Zentrum, wie sie die Klägerin anstrebt, sondern um eine an den Zielen der Entwicklungskonzepte der Beklagten orientierte Beschränkung der bislang im Sondergebiet uneingeschränkt gegebenen Nutzungsmöglichkeiten im Sinne eines erweiterten Bestandsschutzes. Ob das Absehen von jeglicher Sortimentsbeschränkung verbunden mit der planerischen Ermöglichung einer Erweiterung der tatsächlich vorhandenen Verkaufsfläche des Einkaufszentrums dabei noch abwägungsfehlerfrei war, kann dahinstehen. Denn jedenfalls würde eine insoweit abwägungsfehlerhafte Planung, die beim Beschluss des Änderungsplans möglicherweise schon im Raum stand, es wegen der immer noch gegebenen Besonderheiten nicht zulassen, die Umsetzung der Entwicklungskonzepte im E-Zentrum bzw. im davon umfassten Gebiet "Unterlohn" zu hindern und somit das E-Zentrum ganz für den Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten zu öffnen. An dieser Beurteilung ändert es nichts, dass die Beklagte den zahlreichen anderen Einzelhandelsbetrieben im ursprünglich das Einkaufszentrum einschließenden Plangebiet "B" wie sonst im E-Zentrum einen erweiterten Bestandsschutz gerade nicht (gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO) zugebilligt hat, etwa dem Lebensmittelmarkt (xxxxx) unmittelbar neben dem Einkaufszentrum.

- Soweit sich die Klägerin auch auf jüngere, von der Beklagten geförderte Pläne zur Ansiedlung eines großflächigen Verbrauchermarkts (xxxxx) mit einer Verkaufsfläche von 4.000 m² im Bereich Sxxxxxxxxxxxx-/Rxxxxxxxxstraße und eines Lebensmitteldiscounters (xxxx) am Standort Oxxxxxxxstraße/Mxx-xxxxxxxxx-Straße beruft, waren diese auch nach ihrem Vortrag zum insoweit für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt nicht absehbar. Im Übrigen hat die Beklagte insoweit überzeugend ausgeführt, dass städtebauliche Gesichtspunkte ein Abweichen von ihren Entwicklungskonzepten rechtfertigten.

1.5.3 Schließlich vermag der Senat nicht festzustellen, dass die Beklagte die Belange der Klägerin in der Abwägung nicht hinreichend ermittelt und bewertet hätte. Es liegt auf der Hand, dass die Sortimentsbeschränkungen für Einzelhandelsbetriebe im E-Zentrum Nutzungsinteressen der Klägerin und anderer Eigentümer von Grundstücken, insbesondere solcher, die bereits mit innenstadtrelevanten Einzelhandelsnutzungen belegt sind, zu beeinträchtigen geeignet sind. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass dem Gemeinderat der Beklagten diese - offensichtliche - nachteilige Betroffenheit entgangen wäre. Wie die Abwägungsvorlage belegt, hat er sich vielmehr mit den beispielhaften Anregungen der Klägerin ausdrücklich befasst. Eventuelle Wertminderungen der betroffenen Grundstücke musste die Beklagte insoweit nicht ermitteln.

2. Dem Vorhaben stehen die Festsetzungen des danach zur Anwendung kom-menden Bebauungsplans "Unterlohn" in der Fassung seiner Änderung im Jahr 1988 nicht entgegen. Das Vorhaben erfüllt nicht die Voraussetzungen von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und Satz 2 BauNVO, wonach großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang u.a. auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, insbesondere in Bezug auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der bezeichneten Betriebe und auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind. Es ist zwar großflächig im Sinne dieser Bestimmung, da zur Nettoverkaufsfläche von 795 m² u.a. auch die Kassenzone hinzuzurechnen ist (BVerwG, Urt. v. 24.11.2005 - 4 C 14.04 - BVerwGE 124, 376 = NVwZ 2006, 455). Es kann aber nicht festgestellt werden, dass von ihm die bezeichneten Auswirkungen auf die gemäß dem Zentrenkonzept der Beklagten geschützten Einkaufslagen ausgehen können. Insoweit greift die Vermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO 1986 nicht ein, wonach Auswirkungen im Sinne von Satz 2 in der Regel anzunehmen sind, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet; denn die Geschossfläche des Vorhabens beträgt gemäß den Angaben im Antrag auf Erteilung des Bauvorbescheids lediglich 1189 m². Konkrete Anhaltspunkte für gleichwohl gegebene Auswirkungen des Vorhabens im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO hat die Beklagte nicht vorgetragen; sie sind auch sonst wenig wahrscheinlich, nachdem die Beklagte gerade im Gebiet Unterlohn und in dessen Umgebung mehrfach Lebensmitteleinzelhandelsnutzungen vergleichbaren oder größeren Umfangs ermöglicht und dabei nachteilige Auswirkungen auf die vom Zentrenkonzept geschützten Einkaufslagen jeweils verneint hat.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO.

Die Revision ist zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) mit den Fragen hat, ob gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BauGB 1998 (insoweit gleichlautend mit § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BauGB 2004) in der öffentlichen Bekanntmachung der Auslegung des Planentwurfs der Dienstraum bezeichnet werden muss, in dem die Planunterlagen zur Einsicht bereit liegen, und ob § 3 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB 1998 (insoweit gleichlautend mit § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB 2004) eine erneute Auslegung des Planentwurfs nach Abtrennung eines Teilgebiets schon dann verlangt, wenn eine Änderung des Planentwurfs für das abgetrennte Teilgebiet absehbar ist und - wegen des möglicherweise veränderten Gewichts der abzuwägenden Belange neue Anregungen hinsichtlich des Restplans veranlasst sein können.

Beschluss vom 27. August 2007

Der Streitwert wird unter Änderung der Streitwertbestimmung des Verwaltungsgerichts vom 20.12.2005 für das Verfahren in beiden Rechtszügen auf jeweils 60.000 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertbestimmung beruht auf § 47 Abs. 1, § 52 Abs. 1 und § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG. Der Senat folgt dabei nicht dem Ansatz des Verwaltungsgerichts, das wirtschaftliche Interesse der Klägerin an der Erteilung des begehrten Bauvorbescheids aus der Differenz des Bodenwerts für die übliche Nutzung im Gewerbegebiet "Unterlohn" und für eine besondere gewerbliche Nutzung (z.B. mit einem Einkaufszentrum) zu bestimmen. Er schließt sich der Empfehlung des Streitwertkatalogs 2004 an, sich bei Klagen auf Erteilung einer Baugenehmigung für einen Einzelhandelsbetrieb an der Verkaufsfläche zu orientieren und je Quadratmeter Verkaufsfläche 150 EUR zu Grunde zu legen (Nr. 9.1.4). Daraus folgt ein Streitwert von 120.000 EUR, der, da die Klägerin nur einen Bauvorbescheid erstrebt, auf 60.000 EUR zu ermäßigen ist (Nr. 9.2).

Es ist nicht zu erkennen, dass der auf diese Weise ermittelte Streitwert die Bedeutung des Bauvorbescheids für die Klägerin nicht angemessen erfassen würde, so dass an seine Stelle das auf andere Weise geschätzte wirtschaftliche Interesse der Klägerin treten müsste (Nr. 9 Streitwertkatalog 2004). Die auf der Grundlage einer Auskunft des Gutachterausschusses ermittelte Bodenwertsteigerung legt der Senat bei der Streitwertbestimmung nur zu Grunde, wenn die Frage der Bebaubarkeit des Grundstücks an sich in Frage steht, weil die Behörden einen Bauantrag mit der Begründung abgelehnt haben, das nicht privilegierte Vorhaben liege im Außenbereich. Der Senat sieht keinen Anlass, diese Praxis der Streitwertbemessung auf Fälle zu übertragen, in denen Anträge auf Erteilung einer Baugenehmigung für einen Einzelhandelsbetrieb mit innenstadtrelevantem Sortiment in einem gemäß dem Zentren- bzw. Gewerbeflächenkonzept der Gemeinde beschränkten Gewerbegebiet (oder auch gestützt auf § 11 Abs. 3 BauNVO) abgelehnt werden. Maßgeblich hierfür ist auch, dass im Einzelfall schwierig zu bestimmen ist, ob für das Grundstück wegen seiner Größe und Lage im Plangebiet nicht auch andere, vom Bebauungsplan zugelassene Nutzungen in Betracht kommen, mit denen sich auf dem Grundstücksmarkt ebenfalls höhere Preise als sonst im Gewerbegebiet erzielen lassen.

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Ende der Entscheidung