Judicialis Rechtsprechung

1. Die Gemeinde kann die Zulässigkeit oder Unzulässigkeit von Vergnügungsstätten gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO regeln. Derartige Festsetzungen können auch im Geltungsbereich eines nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten Bebauungsplans getroffen werden (im Anschluss an VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.12.1991 - 8 S 14/89 -, NVwZ-RR 1993, 122 ff.).

2. Eine Spielhalle mit einer Nutzfläche von 127 qm, in der nach der Neufassung der SpielVO vom 01.01.2006 (BGBl. I 2005, 3495) die Aufstellung von (nicht gerundet) zehn Geldspielgeräten gewerberechtlich zulässig ist, gehört in der Regel zu den kerngebietstypischen Vergnügungsstätten, die in einem Mischgebiet nicht zulässig sind (im Anschluss an VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.08.1991 - 5 S 2881/90 - und Beschluss vom 12.09.2002 - 8 S 1571/02 -, DÖV 2003, 642 f.).

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VERWALTUNGSGERICHTSHOF BADEN-WÜRTTEMBERG Im Namen des Volkes Urteil

8 S 1891/05

Verkündet am 02.11.2006

In der Verwaltungsrechtssache

wegen Baugenehmigung

hat der 8. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 27. Oktober 2006

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 16. März 2005 - 16 K 4925/04 - geändert. Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Spielothek in Stuttgart-Zuffenhausen.

Er beabsichtigt, die bisherige Ladennutzung im Erdgeschoss des mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses Straßburger Straße 35 (Flst.Nr. 3190/18) in Stuttgart-Zuffenhausen zu ändern und dort auf einer Nutzfläche von ca. 127 qm eine Spielothek (mit Dart, TV-Spielen, Flipper und acht Geldautomaten) nebst Nebenräumen (Lager, WC und Büro mit ca. 120 qm) zu errichten und beantragte hierfür bei der Beklagten am 07.07.2003/30.07.2003 die Erteilung einer Baugenehmigung. Das Grundstück liegt im Bereich der Baustaffel 4 des Baustaffelplans der Beklagten vom August 1935 und der Ortsbausatzung der Beklagten vom 25.06.1935 sowie innerhalb der Festsetzung "Zentrum" des Bebauungsplans "Vergnügungseinrichtungen und andere im Stadtbezirk Zuffenhausen" vom 22.09.1988 (im folgenden: BPlanVergn). Nach den textlichen Festsetzungen in § 3 Abs. 2 dieses Bebauungsplans können Spielhallen und ähnliche Unternehmen als Vergnügungseinrichtungen der Kategorie B nur im Zentrum und in Bereichen der Gebietskategorie IV ausnahmsweise zugelassen werden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung erhalten bleibt.

Das Bauvorhaben soll in einer Straße verwirklicht werden, die vom Bahnhof Zuffenhausen zur Ludwigsburger Straße - einer Hauptverkehrsstraße - verläuft. Das Grundstück des Klägers liegt in einem Geviert, das nördlich von der Straßburger Straße, westlich von der Sachsenstraße, südlich von der Friesenstraße und östlich von der Markomannenstraße umschlossen wird. In den Gebäuden Ludwigsburger Straße 93 und Colmarer Straße 47 befinden sich von der Beklagten genehmigte Spielhallen. Für das Gebäude Unterländerstraße 73 hat die Beklagte ebenfalls eine - bisher noch nicht eingerichtete - Spielhalle genehmigt. Anträge für eine Nutzung als Spielhalle bezüglich der Gebäude Straßburger Straße 23 und Straßburger Straße 5 sind mit nicht bestandskräftigen Bescheiden abgelehnt worden.

Mit Bescheid vom 29.10.2003 lehnte die Beklagte den Bauantrag des Klägers ab und führte hierzu u.a. aus: Die geplante Spielhalle liege im Geltungsbereich eines rechtswirksamen Bebauungsplans mit der Festsetzung Baustaffel 4, was dem Gebiet eines Mischgebietes entspreche. In diesem Gebiet könne die beantragte Spielhalle mit 127 qm Grundfläche nicht, auch nicht ausnahmsweise, zugelassen werden, da sie aufgrund ihrer Größe als kerngebietstypisch anzusehen sei. Die geplante Nutzung als Spielhalle unterliege außerdem der für Zuffenhausen gültigen Satzung über Vergnügungseinrichtungen. Als Einrichtung der Kategorie B dieser Satzung könne sie im Zentrum von Zuffenhausen nur ausnahmsweise zugelassen werden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung erhalten bleibe. In einiger Entfernung werde im Gebäude Ludwigsburger Straße 93 bereits eine Spielhalle betrieben. Zudem seien zeitgleich noch zwei weitere Spielhallen in der Straßburger Straße zur Genehmigung eingereicht worden. Verbunden mit der geplanten Spielhalle käme es zu einer Häufung von Vergnügungsstätten an diesem Standort, was nach Absicht des Satzungsgebers gerade vermieden werden sollte. Das Vorhaben widerspreche damit der Eigenart der näheren Umgebung und sei aufgrund von § 5 BPlanVergn unzulässig. Auch eine Befreiung von den planungsrechtlichen Festsetzungen nach § 31 Abs. 2 BauGB könne nicht erteilt werden, da die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht vorlägen. Hiergegen erhob der Kläger am 17.11.2003 Widerspruch, mit dem er geltend machte, sein Vorhaben widerspreche nicht der Eigenart der näheren Umgebung. Eine Häufung von Spielhallen sei nicht festzustellen. Dass auch für andere Spielhallen Genehmigungen beantragt worden seien, sei nicht rechtserheblich.

Mit Widerspruchsbescheid vom 15.11.2004 wies das Regierungspräsidium Stuttgart den Widerspruch des Klägers zurück und führte zur Begründung im Wesentlichen aus: Der genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung stehe materielles Bauplanungsrecht entgegen. Zwar ergäben sich aus den Regelungen der §§ 5 und 4 der Ortsbausatzung 1935 keine Hinderungsgründe für die vom Kläger geplante Nutzungsänderung; die vorgesehene Gebäudenutzung stünde jedoch im Widerspruch zu den Festsetzungen des BPlansVergn. Dieser sei rechtlich als Änderung der Baustaffelregelungen der Ortsbausatzung 1935 zu werten. Der Ortsgesetzgeber habe die vom Kläger beabsichtigte Vergnügungseinrichtung der Kategorie B im Zentrumsbereich zunächst - gedanklich - ausgeschlossen, um anschließend die Möglichkeit der Zulassung im Wege der Ausnahmeentscheidung festzusetzen, wobei eine solche Zulassung von der Erfüllung bestimmter Voraussetzungen abhängig gemacht worden sei. Diese in § 3 Absatz 2 BPlanVergn vorgesehene Regelung stelle eine Ausnahmeregelung im Sinne von § 31 Abs. 1 BauGB dar. Es sei zu verlangen, dass die Eigenart der näheren Umgebung im Falle des Entstehens der betreffenden Vergnügungseinrichtung erhalten bleibe. Die geplante Spielhalle widerspreche aber nach Umfang und Zweckbestimmung der Eigenart der näheren Umgebung. Wie eine Ortsbesichtigung gezeigt habe, befinde sich das Baugrundstück in einem Bereich, für den das Vorhandensein von Gebäuden, die der Wohnnutzung und der gewerblichen Nutzung dienten, kennzeichnend sei. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Mischgebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung, nicht aber einem Kerngebiet. Daran könne auch das Vorhandensein der in dem Gebäude Colmarer Straße 47 mit einer Nutzfläche von ca. 150 qm eingerichteten Spielhalle nichts ändern, selbst wenn dieses Gebäude trotz der Entfernung von ca. 200 m zu dem Vorhaben des Klägers noch als Teil der maßgeblichen Umgebung angesehen werden müsste. Als kerngebietstypische Vergnügungsstätte sei sie bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung als Fremdkörper außer Acht zu lassen. Bei dem Vorhaben des Klägers handle es sich unter Zugrundelegung der Kriterien des Bundesverwaltungsgerichts aufgrund seiner Größe ebenfalls um eine kerngebietstypische Einrichtung, die im Mischgebiet nicht zulässig sei. Davon abgesehen stehe die Erteilung einer Ausnahme im Ermessen der Behörde. Bei Zulassung einer weiteren kerngebietstypischen Spielhalle würde das Planungskonzept des Satzungsgebers für den betreffenden Bereich durchbrochen und eine negative Vorbildwirkung geschaffen. Angesichts dessen habe das Interesse des Klägers an der Vornahme der Nutzungsänderung zurückzutreten.

Am 14.12.2004 hat der Kläger Klage beim Verwaltungsgericht Stuttgart mit dem Antrag erhoben, den Bescheid der Beklagten vom 29.10.2003 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 15.11.2004 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen vorgetragen: Die Rechtswirksamkeit der maßgeblichen Bestimmungen des BPlansVergn werde bestritten. Maßgeblich sei ausschließlich das in der Ortsbausatzung festgelegte materielle Recht. Diesem widerspreche die beantragte Genehmigung, wie auch die Widerspruchsbehörde festgestellt habe, nicht. Das Bauvorhaben stehe in keiner Weise im Widerspruch zum Gebietscharakter. In unmittelbarer Nähe befänden sich mehrere Gaststätten, die nahezu ausschließlich dem Alkokohlausschank dienten. Die Störungen, die von diesen Gaststätten ausgingen, seien relevanter, als die von ihm beantragte Nutzung. Im Übrigen habe die Beklagte für zwei kerngebietstypische Spielhallen bereits eine Baugenehmigung erteilt, so dass ihr Plankonzept für die Zentrumszone von Zuffenhausen bereits maßgeblich durchbrochen sei. Die Beklagte hat unter Bezugnahme auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide Klagabweisung beantragt.

Mit Urteil vom 16.03.2005 hat das Verwaltungsgericht den Bescheid der Beklagten vom 29.10.2003 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 15.11.2004 aufgehoben und die Beklagte verpflichtet, über den Antrag des Klägers vom 07.07.2003 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Die Beklagte habe mit ihrer im Januar 1989 in Kraft getretenen Satzung über Vergnügungseinrichtungen von der ihr durch § 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO 1977 eingeräumten Ermächtigung Gebrauch gemacht. Diese Ermächtigung gelte nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG auch für übergeleitete Bebauungspläne wie die Ortsbausatzung der Beklagten. In zulässiger Weise sei in § 3 Abs. 2 BPlanVergn bestimmt worden, dass die an sich im Kerngebiet allgemein zulässigen Vergnügungseinrichtungen der Kategorie B auf dem Baugrundstück Straßburger Straße 35, das ausweislich des Lageplans vom 07.04.1987 zum "Zentrum" gehöre, nicht allgemein zulässig seien, sondern gemäß § 31 Abs. 1 BauGB nur ausnahmsweise zugelassen werden könnten. Die in § 5 BPlanVergn getroffene Regelung über die Unzulässigkeit auch ausnahmsweise zulässiger Betriebe, wenn diese nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes oder der näheren Umgebung widersprächen, werde hingegen von der Ermächtigungsnorm des § 1 Abs. 9 BauNVO nicht gedeckt. Als Ermessensschranke komme hier allenfalls § 15 BauNVO in Betracht. Die vom Kläger beantragte Spielothek sei jedoch bauplanungsrechtlich zulässig, weil sie der Eigenart des Baugebietes nicht im Sinne des § 15 BauNVO widerspreche und von ihr auch keine unzumutbaren Belästigungen und Störungen ausgingen und daher das Ausnahmeermessen gemäß § 31 Abs. 1 BauGB auf Null geschrumpft sei.

Mit Beschluss vom 15.09.2005 - 8 S 975/05 -, zugestellt am 27.09.2005, hat der Senat auf Antrag der Beklagten die Berufung zugelassen. Mit am 30.09.2005 eingegangenem Schriftsatz beantragt sie,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 16. März. 2005 - 16 K 4925/04 - zu ändern und die Klage in vollem Umfang abzuweisen.

Zur Begründung führt sie aus: Die beantragte Spielhalle sei entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht unter § 5 BPlanVergn bzw. § 15 BauNVO zu subsumieren, ohne zunächst den Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 2 BPlanVergn geprüft und bejaht zu haben. Das Verwaltungsgericht habe § 3 Abs. 2 BPlanVergn zwar als eine aufgrund von § 1 Abs. 5, 9 BauNVO wirksame Norm erachtet, da eine tragfähige Rechtsgrundlage gemäß den nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BauGB übergeleiteten Baugebietsbestimmungen nach der Ortsbausatzung 1935 zu bejahen sei. Die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit der Eigenart der näheren Umgebung als Voraussetzung für den Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 2 BPlanVergn sei jedoch vom Verwaltungsgericht nicht untersucht worden. Bei dieser Prüfung sei entsprechend der Rechtsprechung des erkennenden Senats auf die zu § 34 BauGB entwickelten Grundsätze zurückzugreifen. Dies führe zu dem Ergebnis, dass der hier maßgebliche Gebietscharakter einem Mischgebiet entspreche. Da es sich bei der beantragten Spielhalle um eine kerngebietstypische Spielhalle handle, widerspreche sie der Eigenart der "näheren Umgebung" im Sinne des § 3 Abs. 2 BPlanVergn und könne daher nach dieser Vorschrift nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Im Übrigen würde die beantragte Spielhalle, da kerngebietstypisch, das Planungsziel durchbrechen, Trading-down-Effekte auslösen und die Entwicklung in diesem Bereich auf ein Vergnügungsviertel hin vollziehen. Außerdem sei es auch zulässig, eine Baugenehmigung zu versagen, um einer sich schleichend vollziehenden Beeinträchtigung des Baugebiets vorzubeugen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und macht ergänzend geltend: Das Verwaltungsgericht habe sich ausführlich mit der Frage des Charakters der Umgebungsbebauung auseinandergesetzt und sei dabei zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass das Hinzutreten einer weiteren und damit dritten Spielhalle dem konkreten Gebietscharakter nicht eindeutig entgegenstehe. Im Übrigen habe die Beklagte selbst das fragliche Gebiet im Zentrum von Zuffenhausen als "Kernzone" deklariert. Sein Vorhaben befinde sich innerhalb dieser so deklarierten "Kernzone". Auch habe die Beklagte in äußerster Nähe zum fraglichen Standort größere - und nach ihrer eigenen Auffassung kerngebietstypische - Spielhallen zugelassen. Bei dieser Situation sei sein Vorhaben nicht geeignet, den Gebietscharakter zu verändern.

Der Senat hat in der Berufungsverhandlung das Grundstück des Klägers und die nähere Umgebung in Augenschein genommen. Wegen der hierbei getroffenen Feststellungen wird auf die Anlage zur Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Akten des Verwaltungsgerichts Stuttgart sowie die Bebauungsplanakten "Vergnügungseinrichtungen und andere - Zuffenhausen (zu 197)" und die einschlägigen Bauakten der Beklagten verwiesen; diese waren Gegenstand der Berufungsverhandlung.

Entscheidungsgründe:

Die aufgrund ihrer Zulassung durch den Senat statthafte Berufung ist zulässig und begründet. Das Verwaltungsgericht hätte die Klage in vollem Umfang abweisen müssen. Der Kläger hat auch keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte über seinen Antrag vom 07.07.2003/30.07.2003 auf Erteilung einer Baugenehmigung für eine Spielothek auf dem Grundstück Straßburger Straße 35 in Stuttgart-Zuffenhausen unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut entscheidet. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom 29.10.2003 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 15.11.2004 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Das Vorhaben des Klägers ist bauplanungsrechtlich unzulässig. Der geplanten Spielothek steht § 3 Abs. 2 des Bebauungsplans "Vergnügungseinrichtungen und andere - Zuffenhausen" vom 22.09.1988 - BPlanVergn - entgegen. An der Rechtswirksamkeit dieser Bestimmung bestehen entgegen der Ansicht des Klägers keine Zweifel. Sie hat einen doppelten Regelungsgehalt: Zunächst werden Versorgungseinrichtungen der Kategorie B, zu denen die vom Kläger geplante Spielhalle gehört, für grundsätzlich unzulässig erklärt. Sodann wird die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 BauGB für derartige Vergnügungseinrichtungen im Zentrum und in Bereichen der Gebietskategorie IV vorgesehen und von der Erfüllung bestimmter tatbestandlicher Voraussetzungen abhängig gemacht. Diese Voraussetzungen liegen im Falle der vom Kläger geplanten Spielhalle nicht vor. Unabhängig davon ist die Erteilung einer Ausnahme von den beteiligten Behörden jedenfalls auch mit ermessensfehlerfreien Erwägungen versagt worden. Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB liegen ebenfalls nicht vor.

Rechtsgrundlage für die beantragte Baugenehmigung ist § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO. Danach ist die erforderliche Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Wie das Verwaltungsgericht insoweit zutreffend ausgeführt hat, ist die geplante Einrichtung einer Spielothek in einem Gebäudeteil, der bisher als Ladengeschäft betrieben wurde, eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung (vgl. §§ 49 Abs. 1, 50 Abs. 2 Nr. 1, 2 Abs. 12 Nr. 1 LBO), da für eine Vergnügungsstätte andere Anforderungen gelten als für eine Ladennutzung. Der Erteilung der begehrten Baugenehmigung steht jedoch § 3 Abs. 2 BPlanVergn entgegen.

Nach § 5 der Ortsbausatzung der Beklagten vom 25.06.1935 - OBS 1935 - gelten in der Baustaffel 4, in der das für das Vorhaben des Klägers vorgesehene Grundstück liegt, die Bestimmungen über das "gemischte Gebiet". Spielhallen gehören nicht zu den Anlagentypen, die nach der für das "gemischte Gebiet" geltenden Regelung des § 4 OBS 1935 nicht oder nur unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen werden können. Zutreffend hat daher das Regierungspräsidium Stuttgart im angefochtenen Widerspruchsbescheid festgestellt, dass sich aus den §§ 4, 5 OBS 1935 keine Hinderungsgründe für die vom Kläger beabsichtigte Nutzungsänderung ergeben (zur Rechtswirksamkeit der nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten Vorschriften der OBS 1935 vgl. grundlegend das Senatsurteil vom 25.02.1993 - 8 S 287/92 -, VBlBW 1993, 420 m.w.N.). Durch den Bebauungsplan über Vergnügungseinrichtungen und andere für das Stadtgebiet Zuffenhausen vom 22.09.1988 wurde die OBS 1935 jedoch geändert. Diese Änderung findet ihre Rechtsgrundlage in § 1 Abs. 9 BauNVO 1977. Wie der Senat in seinem Normenkontrollurteil vom 16.12.1991 - 8 S 14/89 - (NVwZ-RR 1993, 122 ff.) im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 15.08.1991 - 4 N 1.89 -, BRS 52 Nr. 1) festgestellt hat, können derartige Festsetzungen über die Zulässigkeit von Vergnügungseinrichtungen aufgrund von § 1 Abs. 9 BauGB auch im Geltungsbereich eines nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten Bebauungsplans getroffen werden. Die Festsetzungen des Bebauungsplans über Vergnügungseinrichtungen in Zuffenhausen stellen sich somit als nach § 1 Abs. 9 BauGB zulässige Feindifferenzierungen der planerischen Festsetzungen in dem nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten Baustaffelplan der Beklagten i.V.m. den ergänzenden Vorschriften der OBS 1935 dar (vgl. zum Ganzen das Normenkontrollurteil des Senats vom 16.12.1991 a.a.O.).

Der vom Kläger beabsichtigten Einrichtung einer Spielothek im Erdgeschoss des mehrgeschossigen Gebäudes in der Straßburger Straße 35 steht § 3 Abs. 2 BPlanVergn entgegen. Nach dieser Vorschrift können Vergnügungseinrichtungen der Kategorie B, wozu nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 BPlanVergn auch die vom Kläger beabsichtigte Spielothek gehört, nur im Zentrum und in Bereichen der Gebietskategorie IV ausnahmsweise zugelassen werden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung erhalten bleibt. Die Wirksamkeit dieser Regelung unterliegt nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats keinen Bedenken (vgl. hierzu das Normenkontrollurteil vom 16.12.1991 - 8 S 14/89 - a.a.O. und den Beschluss vom 17.08.1994 - 8 S 1199/94 - zu vergleichbaren Bebauungsplänen der Beklagten über Vergnügungseinrichtungen in anderen Stadtbezirken). Bei Verwirklichung des Vorhabens des Klägers, dass innerhalb des Bereichs liegt, der durch den BPlanVergn als "Zentrum" festgesetzt worden ist (dabei entspricht dieser Bereich demjenigen Gebiet, das der Kläger als "Kernzone" bezeichnet), bliebe die Eigenart der näheren Umgebung nicht erhalten.

Mit dem Begriff der "näheren Umgebung" in § 3 Abs. 2 BPlanVergn nimmt der Satzungsgeber - wie der Senat im Hinblick auf die Anwendung einer inhaltsgleichen Bestimmung für einen anderen Stadtbezirk der Beklagten in seinem Beschluss vom 17.08.1994 - 8 S 1199/94 - festgestellt hat - ersichtlich Bezug auf den übereinstimmenden Begriff in § 34 Abs. 1 BauGB. Zu berücksichtigen ist daher die Umgebung insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und soweit die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (Senatsbeschluss vom 17.08.1994 a.a.O. unter Hinweis auf BVerwG, Urteil vom 26.05.1978 - 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369). Im Übrigen ergibt sich auch aus der Begründung zum Bebauungsplan, dass die Beurteilung, ob durch das Vorhaben die Eigenart der näheren Umgebung erhalten bleibt, anhand der tatsächlich vorhandenen baulichen Situation in dem oben umschriebenen Bereich zu erfolgen hat. Der Satzungsgeber ist davon ausgegangen, dass Gebiete der Baustaffeln 3 und 4 einen relativ hohen Wohnanteil aufweisen; besonderes Ziel des Bebauungsplans ist es, durch die räumliche Steuerung der Ansiedlung von Vergnügungseinrichtungen insbesondere Bereiche mit hohem Wohnanteil, schützenswerte Einrichtungen wie u.a. Schulen, Jugendhäuser und deren Umgebung sowie zentrale Plätze und wichtige Einkaufsgebiete von derartigen Nutzungen künftig nach Möglichkeit freizuhalten (vgl. Niederschrift des Gemeinderats vom 22.09.1988 i.V.m. der Begründung vom 14.01.1987).

Nach dem vom Senat im Rahmen des Augenscheins gewonnenen Eindruck wird im vorliegenden Fall die "nähere Umgebung" durch das von der Straßburger Straße, Sachsen-, Friesen- und Markomannenstraße umschlossene Straßengeviert sowie die dem Vorhaben gegenüberliegende Seite der Straßburger Straße bestimmt. Nach den Feststellungen des Senats anlässlich des Augenscheins und den hiermit übereinstimmenden, von der Beklagten vorgelegten Unterlagen befinden sich innerhalb dieses Straßengevierts zwei- bis dreigeschossige Häuser, die entlang der Sachsen-, Friesen- und Markomannenstraße fast ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine gewerbliche Nutzung in den Erdgeschossen findet im Anwesen Straßburger Straße 29 (Schneiderei mit Laden) statt und ist als Laden im Gebäude Straßburger Straße 35 vorhanden gewesen. Auf der dem Vorhaben gegenüberliegenden Seite der Straßburger Straße befindet sich im Erdgeschoss des Gebäudes Nr. 40 ein Leder- und Pelzgeschäft und im Erdgeschoss des Gebäudes mit der Hausnummer 44 ist eine Rückenschulepraxis eines Arztes für Orthopädie und physikalische Therapie untergebracht. Im rückwärtigen Bereich des Anwesens Straßburger Straße 38 lagern Eisenmaterialien und auch das hintere Gelände des Anwesens Straßburger Straße 42 vermittelt den Eindruck einer gewerblichen Nutzung. Dem Vorhaben direkt gegenüber befindet sich im Erdgeschoss des dortigen Gebäudes ein Restaurant.

Nach diesen Feststellungen entspricht die Bebauung in der "näheren Umgebung" des Vorhabens des Klägers ihrer Eigenart nach einem Mischgebiet und nicht - wie der Kläger meint - einem Kerngebiet. Kennzeichen eines Mischgebiets ist nach § 6 Abs. 1 BauNVO das gleichberechtigte Nebeneinander von Wohnen und gewerblicher Nutzung, soweit sie das Wohnen nicht wesentlich stört. Mischgebiete unterscheiden sich damit deutlich von Kerngebieten, die gemäß § 7 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dienen und in denen das Wohnen nur in eingeschränktem Umfang zulässig ist. An der Einordnung der näheren Umgebung des Baugrundstücks als Mischgebiet kann danach kein Zweifel bestehen. Denn nach dem Ergebnis des Augenscheins überwiegt in dem maßgeblichen Straßengeviert die Wohnnutzung deutlich die gewerbliche Nutzung; ein Mischgebiet liegt aber bereits dann vor, wenn sich Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung die Waage halten (vgl. hierzu den Senatsbeschluss vom 17.08.1994 a.a.O. m.w.N.).

Im Übrigen wäre auch dann von einem Mischgebiet auszugehen, wenn man über das oben erläuterte Straßengeviert hinaus die Bebauung an der Straßburger Straße insgesamt, d.h. zwischen der Burgunder Straße und der Ludwigsburger Straße, zur "näheren Umgebung" im Sinne des § 3 Abs. 2 BPlanVergn zählen würde. Denn auch diese Bebauung ist - wie der Augenschein ergeben hat - durchweg durch das gleichberechtigte Nebeneinander von Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störender gewerblicher Nutzung geprägt, wobei letztlich auch in diesem Bereich die Wohnnutzung überwiegt. Im gesamten Verlauf der Straßburger Straße ist in den Obergeschossen der dortigen zwei- bis dreigeschossigen Gebäude Wohnnutzung anzutreffen, während in den Erdgeschossen auch Gewerbebetriebe wie kleinere Läden mit verschiedenen Sortimenten und Angeboten (Elektrogeräte, Bekleidung, Toto-Lotto-Annahmestelle, Änderungsschneiderei etc.), kleine Werkstätten, Frisörbetriebe oder Arztpraxen sowie kleinere Hotelbetriebe (hier gibt es zum Teil auch Fremdenzimmer im Obergeschoss) untergebracht sind. Soweit sich im Bereich der Einmündung der Straßburger Straße in die Ludwigsburger Straße eine genehmigte Spielothek im Gebäude Ludwigsburger Straße 93 befindet (die im Übrigen wesentlich kleiner als die vom Kläger geplante Spielhalle ist), wird das betreffende Grundstück wesentlich von der Bebauung an der vielbefahrenen Ludwigsburger Straße mitgeprägt und liegt schon deshalb außerhalb des Einwirkungsbereichs des geplanten Vorhabens des Klägers und der dortigen Situation und kann daher nicht zur "näheren Umgebung" im Sinne des § 3 Abs. 2 BPlanVergn gezählt werden.

Im Übrigen hat der vom Senat eingenommene Augenschein zwar ergeben, dass sich in der Straßburger Straße eine verhältnismäßig große Zahl von Gaststätten befindet. Diese sind aber nach § 6 Abs. 1 Nr. 3 BauNVO in einem Mischgebiet ohne Weiteres zulässig. Auch sonst sind nach dem Ergebnis des Augenscheins im gesamten Verlauf der Straßburger Straße weder mischgebietsunverträgliche Gewerbebetriebe noch Spielhallen (auch nicht solche, die nach § 6 Abs. 1 Nr. 8 BauNVO im Mischgebiet zulässig wären) vorhanden. Die genehmigten kerngebietstypischen Spielhallen in der Colmarer Straße 47 und der Unterländerstraße 73 liegen eindeutig außerhalb des Einwirkungsbereichs des Baugrundstücks und können dessen Situation auch nicht prägen, weil sie zu weit entfernt liegen; die Spielothek in der Colmarer Straße liegt ca. 200 m, die in der Unterländerstraße ca. 400 m in der Luftlinie vom Baugrundstück des vorliegenden Verfahrens entfernt.

Schließlich müsste selbst dann, wenn man sämtliche entlang der Straßburger Straße gelegenen Gevierte innerhalb eines durch die Böhringerstraße im Norden, die Burgunderstraße im Westen, die Friesenstraße im Süden und die Ludwigsburger Straße im Osten begrenzten Bereichs in die wertende Betrachtung mit einbezöge, auch insoweit von einem Mischgebiet ausgegangen werden. Denn innerhalb dieses Bereichs ist nach den Angaben der Beklagten, die der Kläger nicht in Zweifel gezogen hat, ebenfalls das typische Nebeneinander von Wohnnutzung und nicht störender gewerblicher Betätigung vorhanden; der Wohnanteil beträgt hier durchschnittlich etwa 64 % der gesamten Geschossfläche (vgl. hierzu den Schriftsatz der Beklagten vom 19.10.2006 mit Anlagen, Bl. 77 bis 83 der Senatsakten). Die Spielhallen in der Colmarer Straße 47 und der Unterländerstraße 73 liegen auch außerhalb dieses Gebiets. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Bebauung in der Umgebung des Baugrundstücks in der Straßburger Straße 35 selbst bei weitestmöglicher Betrachtung einem Mischgebiet entspricht.

Das Vorhaben des Klägers kann nach § 3 Abs. 2 BPlanVergn nicht zugelassen werden, weil bei seiner Verwirklichung die Eigenart der näheren Umgebung nicht erhalten bliebe. Die geplante Spielothek würde die Eigenart der näheren Umgebung vielmehr verändern, da es sich bei ihr um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte handelt, die nach der Baunutzungsverordnung in einem Mischgebiet unzulässig ist. Bei der Frage, ob die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne der von der Beklagten in ihrem Bebauungsplan getroffenen Regelung "erhalten bleibt", kann von der Typisierung von Nutzungen in der Baunutzungsverordnung als einer insoweit sachverständigen Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze ausgegangen werden (vgl. hierzu den Senatsbeschluss vom 17.08.1994 a.a.O.). Hieraus ergibt sich für den vorliegenden Fall folgendes: Kerngebietstypisch ist eine Vergnügungsstätte, wenn sie als zentraler Dienstleistungsbetrieb einen größeren Einzugsbereich besitzt und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar ist oder jedenfalls sein soll (BVerwG, Beschluss vom 29.10.1992 - 4 B 103.92 -, NVwZ-RR 1993, 287; Urteil vom 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264; Beschluss vom 28.07.1988 - 4 B 119.88 -, NVwZ 1989, 50; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.08.1991 - 5 S 2881/90 -, VBlBW 1992, 217; Bay. VGH, Urteil vom 17.03.2005 - 25 B 01.624 -, juris Rn. 25; Hess. VGH, Urteil vom 11.07.1986 - 4 OE 37/83 -, BRS 46 Nr. 53; Fickert/Fieseler - BauNVO -, 10. Aufl., 2002, § 4a Rn. 23 ff.). Nicht kerngebietstypisch sind hingegen Vergnügungsstätten, die der Entspannung und Freizeitbeschäftigung in einem begrenzten Stadtteil dienen (BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 a.a.O.; Beschluss vom 29.10.1992 a.a.O.; OVG Bremen, Urteil vom 10.09.1996 - 1 BA 24/96 -, juris Rn. 22). In welche der beiden Kategorien eine Spielhalle einzuordnen ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab; erforderlich ist eine im Wesentlichen auf der Einschätzung der tatsächlichen örtlichen Situation beruhende Beurteilung (BVerwG, Beschlüsse vom 29.10.1992 und vom 28.07.1988 a.a.O.). Im Rahmen der Einzelfallbeurteilung ist die Größe des Betriebs ein maßgeblicher Anhalt; dies wird bei einer Spielhalle vor allem durch die Fläche (Raumgröße), die Zahl und die Art der Spielgeräte und die Besucherplätze bestimmt (BVerwG, Urteil vom 18.05.1990 a.a.O. und Beschluss vom 29.10.1992 a.a.O.). Unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des vorliegenden Falls ist die vom Kläger geplante Spielhalle kerngebietstypisch und nicht mischgebietsverträglich.

Das Vorhaben liegt mit einer Nutzfläche für Spielgeräte von ca. 127 qm erheblich über dem Schwellenwert von 100 qm, ab dem nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung im allgemeinen eine Kerngebietstypik in Betracht gezogen wird. Bei einer Spielhalle von einer Nutzfläche bis zu 100 qm handelt es sich dagegen regelmäßig um eine Vergnügungsstätte mittlerer Größe, deren Auswirkungen grundsätzlich noch als mischgebietsverträglich anzusehen sind (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.08.1991 a.a.O.). Dieser Wert stellt jedoch nur eine Richtgröße dar (BVerwG, Beschluss vom 29.10.1992 a.a.O.; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.08.1991 a.a.O. und Beschluss vom 12.09.2002 - 8 S 571/02 -, DÖV 2003, 642 f.; Bay. VGH, Urteil vom 17.03.2005 a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 21.06.1994 - 11 A 1113/91 -, ZfBR 1995, 56 und Urteil vom 17.06.1992 - 11 A 1434/89 -, NWVBl. 1992, 436; vgl. auch Fickert/Fieseler, a.a.O., § 4a Rn. 23.1 ff.); maßgeblich ist letztlich die auf der Einschätzung der tatsächlichen örtlichen Situation beruhende Beurteilung (Senatsbeschluss vom 12.09.2002 - 8 S 1571/02 - a.a.O. und OVG Lüneburg, Urteil vom 11.09.1987 - 6 A 139/86 -, NVwZ 1988, 1141 f.).

Der von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung entwickelte Schwellenwert von 100 qm beruht darauf, dass bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung zugrundezulegen ist, in welchem Umfang die Aufstellung von Geldspielgeräten gewerberechtlich zulässig ist. Daraus ergibt sich zugleich die zu erwartende Betriebsgröße und die Zahl der möglichen Benutzer. Bei Festlegung des Schwellenwerts als Richtgröße ist die Rechtsprechung davon ausgegangen, dass nach der Verordnung über Spielgeräte und andere Spiele mit Gewinn-Möglichkeit (SpielVO) in der Fassung vom 11.12.1985 (BGBl. I S. 2244) je 15 qm Grundfläche höchstens ein Geldspielgerät aufgestellt werden darf und die Gesamtzahl der Geldspielgeräte auf 10 beschränkt ist. Spielhallen, die den Schwellenwert von 100 qm Nutzfläche - wie die vom Kläger geplante Spielothek mit 127 qm - erheblich überschreiten und daher die Aufstellung von mindestens acht Geldspielgeräten gewerberechtlich zulassen, sind daher im Regelfall als kerngebietstypisch einzustufen, da eine Vergnügungsstätte derartigen Zuschnitts auf einen größeren Umsatz und Einzugsbereich angewiesen ist, der mit dem Mischgebietscharakter eines Gebiets nicht mehr vereinbar ist (zur Kerngebietstypik bei acht möglichen Geldspielgeräten vgl. u.a. OVG NRW, Urteil vom 10.05.1993 - 11 A 1438/91 -, BRS 55 Nr. 70). Dass nach der Neufassung der SpielVO vom 01.01.2006 (BGBl. I 2005 S. 3495) inzwischen je 12 qm (statt bisher 15 qm) Grundfläche ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden kann und die zulässige Gesamtzahl dieser Geräte auf 12 (statt bisher 10) erhöht worden ist, vermag eine andere Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Denn nunmehr dürfte der Kläger bei einer Nutzfläche von 127 qm gewerberechtlich statt bisher 8 sogar 10 (aufgerundet 11) Geldspielgeräte aufstellen, was der früher zulässigen Höchstzahl solcher Geräte entspräche. Legt man die Neufassung der SpielVO zugrunde, wäre somit gewerberechtlich ein noch größerer Spielbetrieb möglich und die vom Kläger geplante Spielhalle erst recht kerngebietstypisch und nicht mischgebietsverträglich.

Nach dem Ergebnis des vom Senat eingenommenen Augenscheins rechtfertigt die tatsächliche örtliche Situation auch keine Abweichung von dem Schwellenwert von 100 qm Spielfläche. Das Baugrundstück grenzt nicht an ein Kern- oder Gewerbegebiet (vgl. hierzu den Senatsbeschluss vom 12.09.2002 a.a.O.). Auch ist weder im unmittelbaren Einwirkungsbereich des Vorhabens des Klägers - dem oben umschriebenen Straßengeviert -, noch in der gesamten Straßburger Straße ein (mischgebietsunverträglicher) Fremdkörper vorhanden, der zu einer Wertung der vom Kläger geplanten Spielhalle als planungsrechtlich hinnehmbar führen könnte. Soweit er - bezogen auf die Bebauung der Straßburger Straße insgesamt - geltend macht, dass hier eine verhältnismäßig große Anzahl von Gaststätten vorhanden ist, kann auch dies keine andere Beurteilung rechtfertigen, da Speise- und Schankwirtschaften - wie oben ausgeführt - ausnahmslos mischgebietsverträglich sind und überdies nicht mit dem Trading-down-Effekt verbunden sind, den kerngebietstypische Spielhallen typischerweise nach sich ziehen (vgl. hierzu VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 28.11.2006 - 3 S 2377/06 -, juris; Fickert/Fie-seler a.a.O., § 4a Rn. 22.1).

Für die Qualifizierung der ihrer Größe nach kerngebietstypischen Spielhalle als mischgebietsunverträglich spricht schließlich auch, dass sie in zentraler Lage in einer Durchgangsstraße vom Bahnhof Zuffenhausen zur Ludwigsburger Straße - einer Hauptverkehrsstraße - eingerichtet und damit über einen besonderen Attraktivitätsfaktor für "Laufkundschaft" aus anderen Stadtteilen verfügen würde. Ihr Eingang ist auf der Ecke Straßburger Straße/Sachsen-straße vorgesehen. Zur Straßburger Straße hin sind zwei, zur Sachsenstraße hin sechs große (Schau-) Fenster vorhanden (letztere nehmen eine Gesamtlänge von 17 bis 18 m ein), die zwar nach den Angaben des Klägers bei Inbetriebnahme mit Folie abgedeckt werden sollen, aber dennoch zwangsläufig auf den Spielbetrieb in besonderer Weise aufmerksam machen.

Nach alledem liegen die in § 3 Abs. 2 BPlanPVergn festgelegten Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme im Falle der vom Kläger geplanten Spielhalle nicht vor. Unabhängig davon steht die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB aber auch, was sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift ergibt, im Ermessen der zuständigen Behörde (vgl. hierzu u.a. Schrödter/Rieger, Kommentar zum BauGB, 7. Aufl., § 31 Rn. 13 m.w.N.). Selbst wenn man unterstellt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung des Vorhabens nach § 3 Abs. 2 BPlanVergn vorliegen, ist die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB jedenfalls ermessensfehlerfrei versagt worden, so dass sich die Ablehnung der begehrten Baugenehmigung auch unter diesem Gesichtspunkt als rechtmäßig erweist. Nach den maßgeblichen Erwägungen im angefochtenen Widerspruchsbescheid (vgl. hierzu § 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO) und den nach § 114 Satz 2 VwGO zulässigen Ergänzungen der Beklagten im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist die Versagung einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans zulässigerweise auf städtebauliche Gründe gestützt worden (vgl. Schröder/Rieger a.a.O. § 31 Rn. 14). Die Beklagte hat insoweit geltend gemacht, dass mit der Zulassung einer kerngebietstypischen Spielhalle auf dem zentral gelegenen Baugrundstück in der Straßburger Straße 35 ihr mit dem Bebauungsplan "Vergnügungseinrichtungen und andere im Stadtbezirk Zuffenhausen" verfolgtes Plankonzept durchbrochen würde. Eine solche Durchbrechung des Plankonzepts liegt entgegen der Auffassung des Klägers nicht bereits deshalb vor, weil sich in der Ludwigsburger Straße 93 eine Spielothek befindet. Denn diese wird - wie oben ausgeführt - maßgeblich durch die baulichen Verhältnisse an der verkehrsreichen Ludwigsburger Straße mitgeprägt und unterscheidet sich schon dadurch von dem in zentraler Lage der Straßburger Straße gelegenen und überdies erheblich größeren Vorhaben des Klägers; außerdem wurde sie schon 1978 und damit vor Erlass des hier maßgeblichen Bebauungsplans vom 22.09.1988 genehmigt. Auch die in der Colmarer Straße und der Unterländerstraße in etwa 200 m bzw. 400 m Entfernung vom Vorhaben des Klägers genehmigten Spielhallen begründen entgegen seiner Rechtsansicht keinen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG). Denn diese liegen - wie oben bereits ausgeführt - eindeutig außerhalb des maßgeblichen Einwirkungsbereichs des Baugrundstücks.

Die Beklagte hat ferner im Rahmen ihrer Ermessenserwägungen zu Recht darauf hingewiesen, dass mit der Zulassung der vom Kläger geplanten Spielothek in der Straßburger Straße Trading-down-Effekte, d.h. vor allem eine Beeinträchtigung des Gebietscharakters und der Gebietsqualität (vgl. hierzu auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 28.11.2006 - 3 S 2377/06 -, juris; Fickert/Fieseler a.a.O., § 4a Rn. 22.1), ausgelöst und die Entwicklung dieses Bereichs in Richtung eines Vergnügungsviertels eingeleitet würden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass bereits weitere Anträge für Spielhallen in den Anwesen Straßburger Straße 23 und Straßburger Straße 5 gestellt worden sind. Im Rahmen der Ermessensausübung nach § 31 Abs. 1 BauGB dürfen solche Folgewirkungen einer Ausnahmeerteilung berücksichtigt werden. So kann eine Ausnahme gerade dann ermessensfehlerfrei versagt werden, wenn durch sie - wie hier - eine Entwicklung eingeleitet würde, die zu einer Beeinträchtigung der Eigenart des Baugebiets führen könnte (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.11.2003, DÖV 2004, 306 und Schrödter/Rieger a.a.O., § 31 Rn. 14).

Ob der geplanten Spielhalle auch § 5 BPlanVergn, den das Verwaltungsgericht für unwirksam hält, entgegensteht, kann nach alledem dahingestellt bleiben, zumal diese Bestimmung die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 3 BPlanVergn voraussetzt, an der es hier gerade fehlt.

Schließlich kommt eine Befreiung von den dem Vorhaben entgegenstehenden Vorschriften des maßgeblichen Bebauungsplans ebenfalls nicht in Betracht, da hierdurch Grundzüge der Planung im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB berührt würden und auch die übrigen gesetzlichen Befreiungsvoraussetzungen nicht vorliegen. Dies ist in den angegriffenen Behördenentscheidungen zutreffend ausgeführt worden; Einwände, die eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, hat der Kläger nicht erhoben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Beschluss vom 27. Oktober 2006

Der Streitwert für das Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof wird gemäß §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG auf 76.200,-- EUR festgesetzt (600,-- EUR/qm Nutzfläche der Spielhalle ohne Nebenräume (vgl. Nr. 9.1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, VBlBW 2004, 467).

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Ende der Entscheidung