Judicialis Rechtsprechung

1. Ein Bauverbot steht der Nutzungsänderung bereits vorhandener baulicher Anlagen entgegen, wenn es (auch) nutzungsbezogene städtebauliche Ziele verfolgt, die nach Art und Umfang der geänderten Nutzung erstmals oder stärker als bisher beeinträchtigt werden (Fortführung des Senatsurteils vom 10.03.1993 - 8 S 3004/92 -, VGHBW-Ls 1993, Beil.5; hier: Bauverbot u.a. zum Schutz von Ruhe und Erholung im Blockinnern).

2. Eine Befreiung von einer bauplanerischen Festsetzung berührt die Grundzüge der Planung unter anderem dann im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB, wenn sie aus Gründen begehrt wird, die in gleicher Weise eine Vielzahl anderer von der Festsetzung betroffener Eigentümer anführen könnten.

3. Eine Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans ist städtebaulich vertretbar im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, wenn sie - im Rahmen der Grundzüge der vorhandenen Planung - auch Gegenstand einer mit § 1 BauGB in Einklang stehenden Festsetzung dieses Plans sein könnte.

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VERWALTUNGSGERICHTSHOF BADEN-WÜRTTEMBERG Im Namen des Volkes Urteil

8 S 361/06

Verkündet am 02.11.2006

In der Verwaltungsrechtssache

wegen Erteilung einer Baugenehmigung

hat der 8. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 27. Oktober 2006

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 19. Juli 2005 - 13 K 1776/04 - geändert. Der Bescheid der Stadt Stuttgart vom 30. Januar 2002 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 5. November 2002 werden aufgehoben und die Beklagte verpflichtet, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut über den Antrag des Klägers vom 1. Oktober 2002 auf Erteilung einer Baugenehmigung zu entscheiden. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen tragen der Kläger und die Beklagte jeweils die Hälfte.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Erweiterung, den Ausbau und eine Nutzungsänderung des Hintergebäudes Marienstraße 41A auf seinem Grundstück Flst.Nr. 4393, Gemarkung Stuttgart (Marienstraße 41 und 43).

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Stadtbauplans "Reinsburg-, Paulinen-, Furtbach- und Silberburgstraße", der am 24.04.1937 in Kraft getreten ist. Es ist belegt mit einem 23 m tiefen Baustreifen entlang der Marienstraße und einem 60 m tiefen rückwärtigen Bauverbot. Das Gebäude Marienstraße 41A liegt vollständig innerhalb der Bauverbotszone. Es wurde im Jahre 1950 als Garagengebäude baurechtlich zugelassen. Im Jahre 1997 erhielt der Kläger die baurechtliche Genehmigung für den Umbau des vormaligen Garagengebäudes in einen Kindergarten unter Erteilung einer Befreiung vom Bauverbot; die Genehmigung wurde mit dem Vorbehalt versehen, dass mit einem Widerruf zu rechnen sei, falls die Kindergartennutzung aufgegeben werde. Die für die Nutzungsänderung notwendigen baulichen Maßnahmen wurden ausgeführt, das Gebäude wurde in der Folgezeit jedoch nicht als Kindergarten genutzt. Am 05.12.2000 beschloss der Gemeinderat der Beklagten die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Grundstück des Klägers mit dem Ziel, der im Vordergebäude Marienstraße 41 residierenden Firma xxxxxxx xxxxx eine Nutzung des Hintergebäudes Marienstraße 41A als Bürogebäude zu ermöglich. Die Firma gab den Standort jedoch gleichwohl auf, so dass die Planung nicht mehr weiter verfolgt wurde.

Mit dem hier in Rede stehenden Baugesuch vom 01.10.2001 beantragte der Kläger die Erteilung einer baurechtlichen Genehmigung für die Nutzungsänderung des Gebäudes Marienstraße 41A in ein Bürogebäude mit Umbau und Anbau. Vorgesehen ist eine Erweiterung des Untergeschosses, die Schaffung von Pausen- und Nebenräumen dort, die Einrichtung von Büroräumen im Erdgeschoss und die Errichtung eines Anbaus auf der Südwestseite des vorhandenen Gebäudes. Die Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 30.01.2002 ab. Zwar sei eine Nutzungsänderung des bestandsgeschützten Garagengebäudes in einen Kindergarten genehmigt worden. Hierfür sei jedoch das öffentliche Interesse an einer solchen Nutzung maßgeblich gewesen, woran es bei der geplanten Büronutzung fehle. Die Voraussetzungen für eine Befreiung lägen nicht vor. Die Genehmigung der Büronutzung stellte einen Präzedenzfall dar, der den Zielen der Bauverbots widerspräche, im Innern des Quartiers eine Zone für Ruhe und Erholung zu sichern. Es liege auch kein Härtefall vor. Dem Kläger könne zugemutet werden, das Hintergebäude für andere im öffentlichen Interesse liegende Nutzungen insbesondere sozialer Art zu verwenden, falls eine Kindergartennutzung ausscheide. Demgegenüber seien die außerdem vorliegenden Verstöße gegen Abstandsvorschriften nicht erheblich für die Entscheidung, zumal sie sich nur gegenüber einem ebenfalls im Eigentum des Klägers befindlichen Nachbargrundstück auswirkten.

Das Regierungspräsidium Stuttgart wies den Widerspruch des Klägers mit Bescheid vom 05.11.2002 zurück. Zur Begründung führte es aus: Eine in bodenrechtlicher Hinsicht atypische Besonderheit liege nicht vor. Auf Gründe des Allgemeinwohls könne eine Befreiung vom Bauverbot für eine Nutzung des Hintergebäudes als Bürogebäude - im Unterschied zur genehmigten Kindergartennutzung - nicht gestützt werden. Eine Abweichung sei auch städtebaulich nicht vertretbar. Sie widerspräche dem Ziel des Bauverbots, eine Zone der Ruhe und Erholung zu sichern. Für eine unzumutbare, vom Normgeber nicht gewollte Härte gebe es keine Anhaltspunkte. Da Befreiungen nur vorhabenbezogen erteilt würden, erstrecke sich die für eine Kindergartennutzung erteilte Befreiung auch nicht auf eine Nutzung des Gebäudes als Bürogebäude. Schließlich lägen auch die Voraussetzungen des § 33 Abs. 2 BauGB für die Erteilung einer Genehmigung während der Planaufstellung nicht vor. Ungeachtet des Beschlusses zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit dem Ziel der Umnutzung des Hintergebäudes in ein Bürogebäude fehle es bislang an der materiellen Planreife; die künftige bauplanungsrechtliche Situation sei noch ungewiss.

Mit der am 08.11.2002 erhobenen Klage hat der Kläger beantragt, den Bescheid der Stadt Stuttgart vom 30. Januar 2002 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 05. November 2002 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die baurechtliche Genehmigung entsprechend seinem Baugenehmigungsantrag vom 01.10.2001 zu erteilen, hilfsweise die Beklagte zu verpflichten, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut über diesen Antrag zu entscheiden. Die Beklagte hat unter Bezugnahme auf die angefochtenen Bescheide Klagabweisung beantragt.

Mit Urteil vom 19.07.2005 - 13 K 1776/04 - hat das Verwaltungsgericht die Klage unter anderem aus folgenden Gründen abgewiesen: Das Bauverbot sei wirksam. Der Stadtbauplan "Reinsberg-, Paulinen-, Furtbach- und Silberburgstraße" aus dem Jahre 1937 sowie die Ortsbausatzung der Stadt Stuttgart vom 25.06.1935 stellten nach § 173 Abs. 3 BBauG übergeleitete Bebauungspläne dar. Der Wirksamkeit des Plans stehe nicht entgegen, dass das Original nicht mehr vorliege, weil es im Krieg zerstört worden sei. Denn der Nachweis einer planerischen Festsetzung könne auch mit Hilfe anderer Dokumente geführt werden. Hier könne die Bauverbotsfläche im Inneren des Quartiers sowie deren Umfang den bei der Beklagten geführten Planunterlagen und Lageplänen zu Baugesuchen entnommen werden. Das Bauverbot sei auch nicht funktionslos geworden. Zwar befinde sich das Hintergebäude Marienstraße 41A vollständig in der Bauverbotszone. Auch das Vordergebäude Marienstraße 41 rage erheblich in diese hinein. Ferner seien in der Vergangenheit weitere Gebäude innerhalb der Verbotszone zugelassen worden, zum Beispiel Garagengebäude zu Marienstraße 43 und 37 sowie ein im rückwärtigen Bereich zur Marienstraße 33 und 35 früher vorhandenes Bürogebäude. Diese Bauten nähmen jedoch nur einen kleinen Teil der festgesetzten Bauverbotsfläche in Anspruch, so dass das städtebauliche Ziel weiterhin erreicht werden könne. Das Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans sei für das vorliegende Baugesuch irrelevant. Es werde nicht weitergeführt. Außerdem tangierten geänderte Planungsabsichten für sich genommen nicht die Wirksamkeit eines bestehenden Bebauungsplans. Die Erteilung einer Befreiung vom Bauverbot komme nicht in Betracht. Sie berührte die Grundzüge der Planung. Der Bauverbotsfläche liege die Konzeption zugrunde, im Innenbereich der Bebauung entlang der Paulinen-, der Furtbach-, der Silberburg- und Marienstraße von Bebauung freizuhaltende begrünte oder zu bepflanzende Flächen zu schaffen. Diesem Konzept liefe die geplante Nutzungsänderung des Kindergartengebäudes Marienstraße 41A zuwider. Denn bislang sei lediglich ein Garagengebäude und damit ein der Nutzung des Wohn- und Bürogebäudes Marienstraße 41 dienendes Nebengebäude genehmigt worden. Die baurechtliche Genehmigung für den Umbau dieses früheren Garagengebäudes in einen - nunmehr zweigeschossigen - Kindergarten sei lediglich in stets widerruflicher Weise erfolgt, um die Nutzung auf einen im öffentlichen Interesse liegenden Zweck zu beschränken. Demgegenüber sei die nunmehr beabsichtigte Nutzung als Bürogebäude eine Hauptnutzung, die lediglich im privaten Interesse des Klägers liege. Im Übrigen hätte eine Zulassung des Bürogebäudes Präzedenzwirkung mit der Folge, dass das Bauverbot letztlich wirkungslos würde.

Mit Beschluss vom 08.02.2006 - 8 S 1772/05 - hat der Senat die Berufung gegen dieses Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen. Der Beschluss wurde dem Kläger am 15.02.2006 zugestellt. Auf Antrag des Klägers vom 14.03.2006 wurde die Berufungsbegründungsfrist bis zum 29.03.2006 verlängert. Mit am 15.03.2006 eingegangenem Schriftsatz beantragt der Kläger,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 19. Juli 2005 -13 K 1776/04 - zu ändern, den Bescheid der Stadt Stuttgart vom 13. Januar 2002 sowie den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 05. November 2002 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die baurechtliche Genehmigung entsprechend seinem Baugenehmigungsantrag vom 01. Oktober 2001 zu erteilen,

hilfsweise,

die Beklagte zu verpflichten, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut über den Bauantrag zu entscheiden.

Er trägt im Wesentlichen vor: Der Stadtbauplan "Reinsberg-, Paulinen-, Furtbach- und Silberburgstraße" von 1937 sei unwirksam, weil das Original des Plans verloren gegangen sei. Ohne die Möglichkeit der Einsichtnahme in den Originalbebauungsplan oder eine beglaubigte Abschrift hiervon entfalle die Verkündungsfunktion. Auch sonst lägen keine Dokumente vor, mit denen der Nachweis geführt werden könnte, dass die hier in Rede stehenden Festsetzungen getroffen worden seien. Bei den im Stadtarchiv vorhandenen Unterlagen handle es sich nur um unbeglaubigte Kopien. Der von der Beklagten vorgelegte Lageplan A 2 sei eine Farbkopie und als Nachweis ungeeignet, weil es zum Zeitpunkt der Zerstörung der Originalunterlagen bei Kriegsende noch keine Farbkopierer gegeben habe. Der hierauf angebrachte Vermerk der Beklagten, mit dem die Übereinstimmung dieser Fertigung mit dem Original beurkundet werde, sei unrichtig, weil zum Zeitpunkt der Beurkundung am 30.05.2005 kein Original mehr vorhanden gewesen sei. Hinzu komme, dass er von der Beklagten voneinander abweichende Farbkopien des Lageplans A 2 mit Beurkundungsvermerken erhalten habe, in denen teilweise längst nach dem Krieg errichtete Gebäude eingezeichnet gewesen seien. Bei diesen Ausfertigungen könne es sich daher nicht um Kopien des Ursprungsplans handeln. Im Übrigen sei die der Bauverbotsfläche zugrunde liegende planerische Konzeption inzwischen überholt, weil sie nach dem Zweiten Weltkrieg nachhaltig überbaut worden sei. Wiederaufgebaut worden sei das erheblich in die Bauverbotsfläche hinein ragende Vordergebäude Marienstraße 41. Jeweils mit baurechtlicher Genehmigung seien in der Bauverbotszone außerdem das - streitgegenständliche - Garagengebäude 41A für acht Stellplätze, eine Werkstatt und Aufenthaltsräume im Hanggeschoss sowie ein weiteres Garagengebäude für sechs Fahrzeuge, das Gebäude Marienstraße 37 bis Ende Paulinenstraße und das Gebäude Furtbachstraße 10 bis 14 bzw. 10A und 12A mit einer Garage auf den Grundstücken Flst.Nrn. 4374 und 4374/2 errichtet worden. Damit sei das Bauverbot funktionslos geworden. Da sich die nähere Umgebung als Mischgebiet darstelle, sei die beantragte Nutzung zu Bürozwecken zulässig. Unabhängig davon habe er Anspruch auf Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Auf den Vorbehalt des Widerrufs der Genehmigung zur Nutzung als Kindergartengebäude als Beleg für die Sicherung des öffentlichen Interesses könne die Beklagte sich nicht berufen, weil dieser Vorbehalt nur die ursprünglich beantragten Anbauten an das vorhandene Gebäude betroffen habe, die jedoch nicht zur Ausführung gelangt seien. Ungeachtet dessen habe er Anspruch auf Befreiung von der Festsetzung der Bauverbotsfläche. Mit Blick auf deren städtebauliche Ziele mache es keinen Unterschied, ob das Hintergebäude als Bürogebäude genutzt werde oder ungenutzt bleibe. Es sei daher nicht nachvollziehbar, inwiefern durch die bloße Umnutzung in ein Bürogebäude die Grundzüge der Planung berührt sein könnten. Eine Befreiung hätte auch keine Präzedenzwirkung. Sein Grundstück sei in der Vergangenheit ausnahmslos im Bereich der Bauverbotszone in zulässiger Weise baulich genutzt worden, was anderen Eigentümern entgegen gehalten werden könne. Hinzu komme, dass ein Härtefall vorliege. Denn er habe das Grundstück vom Land Baden-Württemberg im Vertrauen auf die mit der Beklagten geführten Verhandlungen zu dessen Nutzung für einen Kindergarten erworben und kurz nach Erteilung der Genehmigung für ein Kindergartengebäude 1997 auch Investitionen in Höhe von 350.000,-- DM getätigt. Dass sich die Nutzung als Kindertagesstätte nicht habe realisieren lassen, habe er nicht zu vertreten.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie führt aus: In der Genehmigung des Kindergartengebäudes vom 12.02.1997 sei als "Auflage zum Baubeginn Nr. 5" bestimmt worden, dass die Gestaltung der Freiflächen mit dem Stadtplanungsamt abzustimmen sei. Daran habe der Kläger sich jedoch nicht gehalten, so dass die Arbeiten im Freibereich eingestellt worden seien; hiergegen sei Widerspruch eingelegt worden. Zwischen dem Kläger und ihr habe es insoweit verschiedene Gerichtsverfahren gegeben; die Klageverfahren seien durch gerichtlichen Vergleich vom 08.05.2001 beendet worden. Im Übrigen werde darauf hingewiesen, dass der streitgegenständliche Bauantrag nicht nur die Änderung der Nutzung eines schon vorhandenen Gebäudes, sondern auch deren Erweiterung im Untergeschoss und im Erdgeschoss umfasse.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist nach Zulassung durch den Senat statthaft und auch sonst zulässig. Rechtsanwalt xxxxxxxxx ist anstelle von Herrn xxxxxxxxx als Kläger (und Berufungskläger) in das Verfahren eingetreten, weil er mit Beschluss des Amtsgerichts Stuttgart vom 1. Juni 2006 - 6 IN 107/06 - zum Insolvenzverwalter über dessen Vermögen ernannt wurde und erklärt hat, das Verfahren aufzunehmen (vgl. § 80 Abs. 1 InsO; §§ 167 VwGO, 240 ZPO; vgl. dazu Kopp/Schenke, VwGO, 14. Aufl., § 42 Rn. 61).

Die Berufung ist zurückzuweisen, soweit der Kläger die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung einer Baugenehmigung gemäß seinem Antrag vom 1. Oktober 2001 begehrt; denn das Verwaltungsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass das im Stadtbauplan "Reinsburg-, Paulinen-, Furtbach- und Silberburgstraße" festgesetzte Bauverbot einem solchen Anspruch entgegen steht (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Berufung ist jedoch im Hilfsantrag begründet. Der Kläger hat Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung über die Erteilung einer Befreiung vom Bauverbot nach § 31 Abs. 2 BauGB; hierüber hat die Beklagte unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Der Kläger hat nicht bereits deshalb - unabhängig von der Geltung des Bauverbots - Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung für eine Änderung der Nutzung des als Kindergarten genehmigten Hintergebäudes Marienstraße 41A zu einem Bürogebäude, weil der Gemeinderat der Beklagten im Jahre 2000 beschlossen hat, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit dem Ziel aufzustellen, eine Nutzung dieses Gebäudes gerade zu Bürozwecken zuzulassen. Gemäß § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB setzt die Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung die begründete Annahme voraus, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegen steht (sog. materielle Planreife des Entwurfs). Nach Aktenlage hat die Beklagte hier die auf eine ganz bestimmte Situation bezogene Vorhabenplanung aufgegeben, nachdem sich die Verhältnisse durch den Wegzug der im Vordergebäude Marienstraße 41 residierenden Firma maßgeblich geändert haben. Das ist zwischen den Beteiligten auch nicht streitig. Dafür spricht im Übrigen auch, dass seit dem Aufstellungsbeschluss bereits sechs Jahre vergangen sind, ohne dass das Planverfahren weiter vorangegangen wäre.

2. Das Vorhaben des Klägers widerspricht dem bauplanerisch festgesetzten Bauverbot des gemäß § 173 Abs. 3 BBauG als Bebauungsplan übergeleiteten Stadtbauplans "Reinsberg-, Paulinen-, Furtbach- und Silberburgstraße" von 1937 (vgl. zur Überleitung Urteil des Senats vom 23.01.1998 - 8 S 2447/97 -, NUR 1999, 332 m.w.N.).

a) Es ist davon auszugehen, dass dieser Bebauungsplan wirksam ist, obwohl der Originalstadtbauplan während des Zweiten Weltkriegs verloren ging.

Der Verlust des Bebauungsplandokuments lässt den Rechtssetzungsakt als solchen unberührt und führt daher für sich allein nicht zur Ungültigkeit oder zum Außerkrafttreten des Bebauungsplans. Entscheidend ist, ob derjenige, der sich auf eine ihm "günstige" Festsetzung beruft, deren Vorhandensein nachweisen kann. Der Nachweis kann etwa mit Hilfe einer beglaubigten Abschrift des Originalplans oder anderer Dokumente geführt werden, welche die betreffende Festsetzung enthalten oder beschreiben (vgl. BVerwG, Beschl. vom 01.04.1997 - 4 B 206.96 -, NVwZ 1997, 890; VGH Bad.-Wttbg., Urteil vom 04.12.2003 - 5 S 1746/02 -, BauR 2004, 1498 <Leitsatz>). Die Beklagte hat hier die Existenz des oben genannten Stadtbauplans sowie dessen Festsetzung eines Bauverbots im Bereich des geplanten Vorhabens hinreichend nachgewiesen. Sie hat erklärt, dass noch vor dem Krieg eine beglaubigte und kolorierte Abschrift des - im Krieg dann verbrannten - Originalplans (Lageplans) angefertigt wurde. Auf der von ihr in der mündlichen Verhandlung vorgelegten, ausweislich eines entsprechenden Vermerks vom 20.06.1938 an diesem Tag vom Stadtplanungsamt angefertigten und kolorierten Originalabschrift ist unter dem Datum 24.06.1938 deren Richtigkeit beurkundet. Dieser Abschrift - Plan mit Textteil - , die der in den Senatsakten (Bl. 99) befindlichen Kopie derselben entspricht, lässt sich ein räumlich klar umrissenes "Bauverbot O.B.S." im Inneren des Quartiers Marien-, Paulinen-, Furtbach- und Silberburgstraße entnehmen; ferner kann zweifelsfrei festgestellt werden, dass sich das Bauvorhaben des Klägers - Nutzungsänderung sowie Aus- und Umbau des Hintergebäudes Marienstraße 41A - innerhalb dieser Bauverbotszone befindet.

Die vom Kläger gegen die Echtheit der Originalabschrift erhobenen Einwände greifen nicht durch. Soweit die von der Beklagten vorgelegten Kopien des Stadtbauplans Beglaubigungsvermerke neueren Datums aufweisen (vgl. Bl. 99 der Senatsakten vom 30.05.2005), bestätigen sie nicht etwa die Übereinstimmung der Kopie mit dem - im Krieg vernichteten - Originalbebauungsplan, wie der Kläger wohl meint, sondern mit der noch vorhandenen Originalabschrift desselben. Wie ausgeführt, wurde auch die farbige Darstellung des Originalstadtbauplans in die vor dem Krieg angefertigte Abschrift übertragen. Es ist daher nicht nachvollziehbar, weshalb die Tatsache, dass die Beklagte Farbkopien dieser Originalabschrift vorgelegt hat, gegen die Echtheit derselben sprechen sollte. Schließlich meint der Kläger, es könne keine vor dem Krieg angefertigte Abschrift des Originalplans geben, weil die von der Beklagten vorgelegten Kopien, welche die Originalabschrift darstellen sollten, eine unterschiedliche und zum Teil erst nach dem Krieg errichtete Bebauung zeigten. Die Beklagte hat hierzu in der mündlichen Verhandlung erklärt, sie habe den jeweils aktuellen Katasterauszug über die eingescannte Originalabschrift "gelegt", um deutlich zu machen, wie sich die tatsächliche bauliche Situation zu den planerischen Festsetzungen verhalte; so werde auch sonst verfahren. Diesen ohne weiteres plausiblen Ausführungen hat der Kläger nicht widersprochen. Die in der mündlichen Verhandlung von der Beklagten vorgelegte Originalabschrift des Stadtbauplans weist auch sonst keine Merkmale auf, die Anlass geben könnten daran zu zweifeln, dass es sich um eine vor dem Krieg angefertigte kolorierte Abschrift des Originalplans handelt; solche hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung auch nicht geltend gemacht. Nach allem sind die vom Kläger geäußerten Zweifel an der Echtheit der vorgelegten Abschrift ohne tatsächliche Anhaltspunkte willkürlich "aus der Luft gegriffen"; nach Lage der Dinge spricht nicht einmal eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass sie fundiert sein könnten. Daher handelt es sich bei dem in der mündlichen Verhandlung fürsorglich gestellten Antrag des Klägers auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Beweis der Tatsache, dass die vorgelegte Abschrift nicht 1938 angefertigt wurde, um einen "ins Blaue hinein" gestellten Ausforschungsbeweis, dem der Senat nicht nachzugehen braucht (vgl. BVerwG, Beschl. vom 27.03.2000 - 9 B 518.99 - und Beschl. vom 05.11.1998 - 7 B 199/98 -; vgl. auch BGH, Urteil vom 25.04.1995 -VI ZR 178/94 -, NJW 1995, 2111).

b) Das Bauverbot ist im Bereich des Bauvorhabens nicht wegen Funktionslosigkeit außer Kraft getreten.

Eine bauplanerische Festsetzung tritt außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der ihre Realisierung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und wenn diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Entscheidend ist, ob die jeweilige Festsetzung noch geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit eine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein (vgl. BVerwG, Beschl. vom 21.12.1999 - 4 BN 48.99 -, NVwZ-RR 2000, 411 und Beschl. vom 09.10.2003 - 4 B 85.03 -, BauR 2004, 1128; st. Rspr.).

Gemessen daran ist das Bauverbot zwar im nordöstlichen Teil des Plangebiets an der Paulinenstraße etwa bis zur Höhe des Gebäudes Marienstraße 33 funktionslos geworden. Wie das der Sitzungsniederschrift als Anlage beigefügte Luftbild zeigt und der Augenschein bestätigt hat, wurde der Innenbereich des Quartiers hier flächendeckend mit mehrgeschossigen Gebäuden überbaut; die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass dies auf der Grundlage einer - mittlerweile als unwirksam angesehenen - Bauplanung erfolgt sei. Dabei kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob die mit dem hier in Rede stehenden Bauverbot verfolgten städtebaulichen Ziele nicht nur durch die Errichtung baulicher Anlagen, sondern auch durch deren Nutzung zu bestimmten Zwecken beeinträchtigt werden können. Denn angesichts der massiven und dichten Bebauung an der Paulinenstraße hat das Bauverbot dort unabhängig von der jeweiligen baulichen Nutzung auf unabsehbare Zeit jede städtebauliche Steuerungsfunktion verloren. Dies gilt jedoch nicht für das restliche Areal des Blockinneren. Es ist im Anschluss an die Bebauung an der Paulinenstraße in südwestlicher Richtung bis zu den Gebäuden Marienstraße 41 und 41A des Klägers - außer einer mit Rasengittersteinen belegten Stellplatzanlage im hinteren Bereich des Grundstücks Marienstraße 39 - nach wie vor unbebaut (vgl. auch hierzu das oben genannte Lichtbild, das den tatsächlichen Verhältnissen entspricht). Die in einem Lageplan aus dem Jahre 1949 (Bl. 47 der Senatsakten) noch dargestellten großen baulichen Anlagen in der Bauverbotszone (Bürogebäude 33/1 auf den Grundstücken Marienstraße 33 und 35 sowie eine "Kraftwagenhalle" auf dem Grundstück Marienstraße 43) wurden nach Angaben des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung bereits vor zehn beziehungsweise acht Jahren abgerissen. Innerhalb der Bauverbotszone stehen ansonsten lediglich das hier relevante Hintergebäude Marienstraße 41A und - zu einem Teil - das Vordergebäude Marienstraße 41. Diese Gebäude fallen gemessen an der Größe des noch unbebauten Teils der Bauverbotszone weder nach ihrer flächenmäßigen Ausdehnung noch nach ihrer Baumasse erheblich ins Gewicht. Sie stellen auch auf dem Baugrundstück des Klägers selbst keine flächendeckende und besonders verdichtete Bebauung dar, vielmehr sind noch größere Freiräume vorhanden, wenngleich sie teilweise versiegelt und mit Mauern, Treppen und Wegen versehen wurden. Diese Bebauung ist nicht geeignet, dem Bauverbot auf dem Grundstück des Klägers und in der näheren Umgebung auf Dauer jede städtebauliche Gestaltungsfunktion zu nehmen. Der Augenschein hat dies bestätigt.

c) Das im Stadtbauplan festgesetzte Bauverbot ist auch auf das Vorhaben des Klägers anwendbar.

Der Kläger meint insoweit, das Bauverbot sei nicht berührt, denn bezogen auf dessen städtebauliche Ziele mache es keinen Unterschied, ob das Hintergebäude - wie von ihm beantragt - als Bürogebäude genutzt werde oder "leer stehe". Dem kann schon deshalb nicht gefolgt werden, weil er nicht nur eine Umnutzung des vorhandenen Gebäudes plant, sondern im Anschluss an die südwestliche Außenwand einen Anbau errichten will. Dieser Teil des Vorhabens lässt sich auch nicht von dessen übrigen Teilen (Nutzungsänderung und -erweiterung) trennen und hinsichtlich der Anwendbarkeit des Bauverbots gesondert beurteilen. Denn der Anbau soll das Treppenhaus aufnehmen, das Zugang zu den Räumen des Gebäudes verschafft. Davon abgesehen gibt es auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger bereit sein könnte, das Vorhaben ohne den Anbau zu verwirklichen (vgl. zu alledem Urteil des Senats vom 31.03.2006 - 8 S 1737/05 -). Es unterfällt mithin als Ganzes dem Bauverbot.

Zudem hat der Kläger nicht nur beantragt, das als Kindergarten genehmigte Gebäude Marienstraße 41A in den hierfür vorgesehenen Räumlichkeiten zu Bürozwecken nutzen zu dürfen, sondern auch die Genehmigung für die erstmalige Nutzung des - bislang baulich nicht genutzten - Untergeschosses als "Pausenraum" beantragt. Diese - flächenmäßig erhebliche - Nutzungserweiterung berührt das Bauverbot unabhängig davon, ob sie - was zwischen den Beteiligten streitig ist - mit baulichen Maßnahmen verbunden ist. Die städtebauliche Zielsetzung des Bauverbots erschöpft sich hier nicht darin, die Errichtung baulicher Anlagen - etwa aus gestalterischen Gründen oder zur Sicherung von Grünflächen - zu verhindern. Das auf der Grundlage des § 11 Abs. 4 der Württembergischen Bauordnung von 1910 festgesetzte Bauverbot dient vielmehr auch dazu, im Innern der Baublöcke Zonen der Ruhe und Erholung zu sichern und zu vermeiden, dass dort ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entstehen (vgl. Häffner, Württ. Bauordnung, 1911, Bd. 1, Art. 11 Rn. 2 ff.; vgl. auch § 63 Abs. 3 der Ortsbausatzung der Beklagten zur Beschränkung von Hintergebäuden innerhalb der - hier geltenden -Baustaffel 2 und dazu Urteil des Senats vom 27.10.2000 - 8 S 714/00 -, VBlBW 2001, 185: Vermeidung einer Hinterhofsituation). Solche städtebaulichen Ziele eines Bauverbots können je nach Art und Intensität der Nutzung von in der Bauverbotszone bereits errichteten Gebäuden unterschiedlich stark beeinträchtigt werden. Hier bedarf jedoch keiner näheren Erörterung, ob es hinsichtlich des mit dem Bauverbot verfolgten Zwecks der Sicherung einer Zone für Ruhe und Erholung eine Verschlechterung der städtebaulichen Situation darstellt, wenn das Hintergebäude nicht mehr als Kindergarten-, sondern als Bürogebäude genutzt werden soll, und welche Bedeutung hierbei dem Umstand zukommt, dass für die Kindergartennutzung Befreiung aus Gründen des Allgemeinwohls erteilt wurde, während die Büronutzung allein im privaten Interesse des Klägers steht. Insoweit würde sich die Rechtsfrage stellen, ob bei einem Bauverbot, das - wie hier - auch nutzungsbezogene Zwecke verfolgt, jede Nutzungsänderung die Befreiungsfrage erneut aufwirft (so VGH Bad.-Württ., Urteil vom 04.10.1983 - 5 S 933/83 -, BRS 40 Nr. 182) oder nur dann, wenn sich dadurch die städtebauliche Situation hinsichtlich der Schutzzwecke des Bauverbots verschlechtert (vgl. Urteil des Senats vom 10.03.1993 - 8 S 3004/92 -, VGHBW-Ls 1993, Beil. 5; vgl. auch Urteil des Senats vom 29.07.1983 - 8 S 2713/82 -, BRS 40 Nr. 181 zur fehlenden Anwendbarkeit einer nur auf das Maß der baulichen Nutzung bezogenen planerischen Beschränkung bei "reinen" Nutzungsänderungen). Dieser Frage braucht hier aber nicht weiter nachgegangen zu werden, weil zum einen - wie dargelegt - mit dem Anbau ohne weiteres gegen das Verbot der Neuerrichtung baulicher Anlagen verstoßen wird, und weil zum anderen die erhebliche Erweiterung der Nutzung des vorhandenen Gebäudes Marienstraße 41A schon für sich genommen eine Verschlechterung hinsichtlich der nutzungsbezogenen Zielsetzung des Bauverbots bedeutet.

2. Allerdings liegen die Voraussetzungen für eine Befreiung von diesem Bauverbot nach Ermessen vor.

a) Von den Festsetzungen eines Bebauungsplans kann gemäß § 31 Abs. 2 BauGB nur dann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Dieses Erfordernis soll verhindern, dass die Befreiung als Instrument genutzt wird, um eine der Gemeinde vorbehaltene Änderung bauplanerischer Festsetzungen mit dem dafür vorgesehenen Verfahren zu ersetzen. Die Befreiung wirkt etwa dann in diesem Sinne als unzulässiger Planersatz, wenn sie aus Gründen erteilt wird, die in gleicher Weise eine Vielzahl anderer von der Festsetzung betroffener Eigentümer anführen könnten (vgl. BVerwG, Beschl. vom 05.03.1999 - 4 B 5.99 -, NVwZ 1999, 1110; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 16.06.2003 - 3 S 2324/02 -, VBlBW 2003, 438; Brügelmann, BauGB, Bd. 2, § 31 Rn. 31; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Bd. 2, § 31 Rn. 37). Eine solche Vorbildwirkung vermag eine Befreiung vom Bauverbot für das Vorhaben des Klägers hier entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht zu entfalten.

Der Augenschein hat ergeben, dass es im Bereich der noch intakten Bauverbotszone keine weiteren Gebäude gibt, die - gegebenenfalls nach Aus- oder Umbaumaßnahmen - in vergleichbarer Weise als Büro- oder Wohngebäude genutzt werden könnten. Vielmehr könnte eine solche Nutzung auf den anderen Grundstücken innerhalb der Bauverbotszone nur dann realisiert werden, wenn ein dafür geeignetes Gebäude neu errichtet würde. Hierfür könnte eine Befreiung vom Bauverbot nicht unter Berufung auf eine dem Kläger erteilte Befreiung zur Umnutzung des vorhandenen Gebäudes begehrt werden, da die Sachverhalte auch in städtebaulicher Hinsicht nicht vergleichbar sind. Die geplante Nutzung des Hintergebäudes Marienstraße 41A zu Bürozwecken stellt auch für sich genommen keine faktische Planänderung dar. Denn sie ist nach Art und Umfang nicht geeignet, die noch intakte Zone für Ruhe und Erholung im Innern des Baublocks derart massiv zu beeinträchtigen, dass das Bauverbot dadurch wirkungslos würde.

b) Die Abweichung ist zwar - im Unterschied zur vorangegangenen Genehmigung zur Nutzung des Gebäudes als Kindergarten - nicht aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit erforderlich (§ 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Auch liegt kein Härtefall im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB vor. Das Baugrundstück weist in bodenrechtlicher Hinsicht keine Besonderheiten auf, die es im Verhältnis zu der im Bebauungsplan getroffenen Festsetzung als Sonderfall erscheinen lassen (vgl. BVerwG, Beschl. vom 06.07.1977 - 4 B 53.77 -, Buchholz 406.11 § 31 BBauG Nr. 15; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 31 Rn. 50 f.). Der Umstand, dass bereits ein Gebäude auf der Grundlage einer Befreiung vom Bauverbot errichtet wurde, begründet keine grundstücksbezogene Atypik. Dessen fehlende Nutzbarkeit stellt im Übrigen auch deshalb keine Härte für den Kläger dar, weil ihm die Genehmigung für den Umbau des vormals als Garage genutzten Gebäudes in einen Kindergarten nur unter dem Vorbehalt erteilt wurde, dass mit einem Widerruf zu rechnen sei, falls diese Nutzung aufgegeben werde. Dies ergibt sich entgegen der Annahme des Klägers eindeutig aus Ziffer 5 der Nebenbestimmungen der Baugenehmigung vom 02.09.1997 (Bl. 44 der Bauakten). Auch soweit der Kläger geltend macht, sein durch den Kauf des Grundstücks betätigtes Vertrauen auf dessen spätere Nutzung als Kindergarten sei durch das Verhalten der Beklagten enttäuscht worden, fehlt der notwendige Bezug zu einer grundstücksbezogenen Besonderheit.

Die Abweichung vom Bauverbot zu dem Zweck, das Gebäude als Bürogebäude nutzen zu können, ist jedoch nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB städtebaulich vertretbar. Dieser Befreiungsgrund ist gegeben, wenn die Abweichung - im Rahmen der Grundzüge der vorhandenen Planung - auch Gegenstand einer mit § 1 BauGB in Einklang stehenden Festsetzung des Bebauungsplans sein könnte (vgl. BVerwG, Beschl. vom 20.11.1989 - 4 B 163.89 -, NVwZ 1990, 556; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 31 Rn. 47; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Aufl., § 31 Rn. 35). So liegt es hier. Das Hintergebäude Marienstraße 41A ist bereits vorhanden. Es liegt nicht im Zentrum der Bauverbotszone, sondern im südwestlichen Randbereich und nimmt im Vergleich zur Größe der unbebauten Fläche im Blockinnern einen eher untergeordneten Raum ein. Schließlich ist die Bebauung auch auf dem Grundstück des Klägers selbst nicht verdichtet, sondern weist noch erhebliche Freiräume auf. Auch auf der Grundlage des Eindrucks von den konkreten örtlichen Verhältnissen, den der Senat während des Augenscheins gewonnen hat, kann daher nicht angenommen werden, dass das bauplanerisch verfolgte Ziel, im Innern des Gevierts eine Zone der Ruhe und Erholung zu sichern und ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu vermeiden, durch eine Nutzung des Gebäudes Marienstraße 41A als Bürogebäude wesentlich beeinträchtigt wird. Indiz für die städtebauliche Vertretbarkeit des Vorhabens ist im Übrigen auch der Umstand, dass der Gemeinderat der Beklagten die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans beschlossen hat, um eine Nutzung dieses Gebäudes gerade als Bürogebäude zu ermöglichen. Zwar wurde das Planaufstellungsverfahren danach nicht mehr weiter geführt. Dies geschah aber nicht deshalb, weil grundsätzliche städtebauliche Bedenken gegen eine Nutzung des Gebäudes zu Bürozwecken aufgetreten sind. Ein weiteres Indiz dafür, dass das Vorhaben des Klägers städtebaulich noch gerechtfertigt werden kann, ergibt sich auch daraus, dass die Beklagte im gegenüberliegenden nordöstlichen Randbereich der Bauverbotszone an der Paulinenstraße eine intensive Bebauung zugelassen hat. Dies und die auf dem Grundstück des Klägers bereits zugelassene Bebauung in der Verbotszone (neben dem Gebäude Marienstraße 41A auch das in die Verbotszone hinein ragende Vordergebäude Marienstraße 41) zeigen, dass die Beklagte das städtebauliche Gewicht des Bauverbots in diesen beiden Randbereichen selbst nicht allzu hoch einschätzt. Ist das Vorhaben sonach städtebaulich vertretbar, so ist es zugleich mit den öffentlichen Belangen vereinbar; nach der konkreten örtlichen Situation ist die geplante Büronutzung schließlich weder nach der Nutzungsart noch nach ihrem Umfang geeignet, nachbarliche Belange wesentlich zu beeinträchtigen (vgl. § 31 Abs. 2 BauGB).

c) Auch wenn das Vorhaben danach die Grundzüge der Planung nicht berührt, städtebaulich vertretbar und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, hat der Kläger keinen Anspruch auf Befreiung vom Bauverbot. Die Entscheidung über die Erteilung einer Befreiung steht nach dem eindeutigen Wortlaut des § 31 Abs. 2 BauGB ("kann") im Ermessen der Baurechtsbehörde. Anhaltspunkte für eine Reduzierung des Ermessens "auf Null" liegen hier nicht vor. Zwar ist das Interesse des Klägers an einer sinnvollen privaten Nutzung des vorhandenen Gebäudes durchaus von Gewicht. Es überwiegt aber, zumindest in Gestalt des konkret beantragten Vorhabens, nicht von vornherein entgegenstehende städtebauliche Belange. Immerhin bringt die vorgesehene Büronutzung ein Moment der Unruhe in das Innere des Bauquartiers, auch wenn sich dies im Wesentlichen auf das Baugrundstück selbst beschränkt und es auch keine Anhaltspunkte für die Entstehung ungesunder Arbeitsverhältnisse gibt. Die damit verbundene -räumlich begrenzte - Beeinträchtigung der Zielsetzung des Bauverbots, eine Zone der Ruhe und Erholung zu sichern, wird auch nicht dadurch relativiert, dass die Beklagte die Nutzung des Gebäudes Marienstraße 41A als Kindergarten zugelassen hat. Denn die hierfür erteilte Befreiung vom Bauverbot wurde darauf gestützt, dass Gründe des Wohls der Allgemeinheit eine Nutzung als Kindergarten erfordern (§ 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Demgegenüber liegt es allein im privaten Interesse des Klägers, das Gebäude zu Bürozwecken nutzen zu können. Vor allem beschränkt sich die beantragte Nutzungsänderung auch nicht auf die bisher genutzten Räumlichkeiten; vielmehr soll nunmehr erstmals auch das Untergeschoss baulich genutzt werden. Diese - beträchtliche - Nutzungserweiterung berührt die Zielsetzung des Bauverbots, ohne dass der Kläger sich insoweit auf eine bloße Umnutzung bereits vorhandener Kapazitäten berufen kann.

Nach allem liegt es im pflichtgemäßen Ermessen der Baurechtsbehörde, unter Berücksichtigung aller relevanten städtebaulichen Aspekte und der Belange des Klägers zu entscheiden, ob und in welchem Umfang Befreiung vom Bauverbot zum Zwecke einer Nutzung des Gebäudes Marienstraße 41A als Bürogebäude erteilt werden soll. Sie ist hierbei auch nicht gehindert, der Befreiung Nebenbestimmungen beizufügen (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 31 Rn. 20, 48; zur Möglichkeit vertraglicher Vereinbarungen im Zusammenhang mit der Erteilung von Befreiungen vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 31 Rn. 62). Gegebenenfalls wird auch zu prüfen sein, ob das Vorhaben die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen - etwa hinsichtlich der Stellplatzfrage - erfüllt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Beschluss

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf 10.000,- EUR festgesetzt.

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Ende der Entscheidung